ناتالي الاستثمار العقاري للشراء للتأجير هو وسيلة شائعة لتوليد الدخل. ومع ذلك ، فإن شراء عقار للتأجير يتطلب المزيد من البحث أكثر من شراء عقار لنفسك لتعيش فيه. نقدم هنا معلومات مفصلة حول مزايا الشركات المحدودة ، وكيفية تأسيس شركة محدودة ، وعيوبها ، والمزيد.
شراء لتوضيح شرح الشركات
في السنوات الأخيرة ، كان الاتجاه عبر قطاع الشراء للتأجير هو استخدام شركات محدودة لبناء محفظة مستدامة. تعمل الغالبية العظمى من الملاك من خلال شركات محدودة ، لذلك إذا كنت تبحث عن المزيد من أعمالك العقارية على المدى الطويل ، فمن المنطقي اتباع هذا المسار. غالبًا ما يُعتقد أن الشركات المحدودة معقدة وصعبة الصيانة. في حين أن هناك بعض الواجبات الإضافية ، يمكن دمجها بسهولة في خطة عملك ويسهل إدارتها نسبيًا. يستغرق الأمر 15 دقيقة فقط لتأسيس شركة الشراء من أجل التأجير عبر الإنترنت. تبلغ تكلفة تسجيل Companies House 12 جنيهًا إسترلينيًا فقط إذا قمت بذلك عبر الإنترنت أو عن طريق البريد.
هل تأجير العقارات استثمار جيد
بالنسبة للمبتدئين ، قد يكون شراء عقار لتأجيره عملية معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً. إذا كنت جادًا بشأن الاستثمار في العقارات المؤجرة ، فمن الجدير أن تفهم الطرق المختلفة التي يمكنك اتباعها في سوق العقارات. بالإضافة إلى الطريق الأكثر وضوحًا للشراء للتأجير (ثم تأجير الغرف أو المنزل) ، هناك بدائل يجب مراعاتها - مثل شراء قطعة أرض لنفسك وبناء منزلك من الصفر ثم تأجيره (أ الممتلكات "البناء للإيجار").
لا يزال تأجير عقار من أفضل الطرق لتأمين مستقبلك المالي إذا كنت تخطط لاستثمارك بشكل صحيح. ضاعف المستثمرون الذين يشترون من أجل السماح لهم متوسط عائداتهم في السنوات السبع الماضية حيث ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير ؛ ومع ذلك ، لا يدرك العديد من المستثمرين أن العديد من الإعفاءات الضريبية لا تزال متاحة. على سبيل المثال ، إذا كنت دافع ضرائب ذو معدل أعلى ، فيمكنك استخدام بدل التآكل لتقليل الضريبة على أرباح الإيجار. يمكنك أيضًا تعويض الخسائر السابقة وخسارة قيمة الممتلكات مقابل المستقبل.
تخضع العقارات الاستثمارية الآن لرسوم طوابع إضافية بنسبة 3٪. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن خصم جميع مدفوعات فوائد الرهن العقاري من ضريبة الدخل على الإيجار ، ولديهم فواتير ضرائب أرباح رأس المال أعلى من معظم الاستثمارات.
يمكن للمستثمرين العقاريين الذين يعملون من خلال شركة محدودة الاستفادة من معدل ضريبة الشركات المنخفض. لا يزال يحق للمالك الحصول على خصومات كاملة لفائدة الرهن العقاري من خلال التشغيل عبر شركة محدودة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لأصحاب العقارات الذين يستثمرون في العقارات من خلال شركة محدودة الاستفادة من معدل ضريبة الشركات المخفض بنسبة 19٪ بدلاً من معدل ضريبة الدخل الأعلى بنسبة 40٪. قد تؤدي هذه التغييرات إلى حصول الملاك على صافي مدخرات بنسبة 37٪ أو أكثر.
كسب الدخل من الإيجار هو المفتاح
عند الاستثمار في عقارات الشراء للتأجير ، يجب على المستثمرين المحتملين النظر في العائد. لطالما كان ينظر إلى الممتلكات على أنها استثمار آمن. أعطت الزيادات في الأسعار في سوق العقارات الاستثمار في الشراء للتأجير إمكانية زيادة العوائد في السنوات الأخيرة ، لكن الجاذبية طويلة الأجل للاستثمار بالشراء للتأجير تأتي من دخل الإيجار. عائد الإيجار هو النسبة المئوية السنوية للعائد على سعر الشراء. سيتم إنشاء دخل إيجار سنوي قدره 10,000 جنيه إسترليني من إجمالي العائد بنسبة 5 ٪ على عقار بقيمة 200,000 جنيه إسترليني. عائد الإيجار في المملكة المتحدة هو 5.9٪.
الاستثمار من أجل مكاسب سعر المنزل
أظهر مؤشر أسعار المنازل في نيشن وايد أن متوسط سعر العقارات في المملكة المتحدة قبل 40 عامًا كان 23,730 جنيهًا إسترلينيًا. عندما تنظر إلى هذه الحقائق والأرقام المختلفة ، من الصعب إنكار أن الاستثمار في العقارات هو وسيلة استثمار مضمونة. مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات واستمرار تحسن العائد على استثمارك الأولي ، ارتفعت قيمة الشراء لترك العقارات. هذا الارتفاع المطرد يعني أن الكثير من الناس تمكنوا من تحويل استثماراتهم العقارية إلى ثروة كبيرة. حتى خلال فترات الركود ، ظل الشراء من أجل الاستثمار شائعًا بفضل السهولة التي يمكن بها الحصول على المستأجرين.
مقارنةً بعقدٍ مضى ، ارتفع متوسط سعر المنزل من 83,976،162,379 جنيهًا إسترلينيًا إلى XNUMX،XNUMX جنيهًا إسترلينيًا خلال العقدين الماضيين. قد يكون هذا النوع من النمو محدودًا في المستقبل لأن أسعار المنازل تقترب من أعلى مستوياتها على الإطلاق ، في حين أن معدلات الأجور والرهن العقاري هي بالفعل في أدنى مستوياتها التاريخية. طالما كان هناك طلب على العقارات ، فسيكون الناس دائمًا على استعداد لشرائها. مع زيادة الطلب ، تزداد أسعار البائع والمشتري.
ما هي شركة العقارات للشراء للتأجير؟
يشير التأسيس إلى إنشاء شركة محدودة لمحفظة الشراء للتأجير الخاصة بك. إذا كنت مالكًا للعقار ، فيمكنك شراء ممتلكاتك كفرد ودفع ضريبة الدخل أو كشركة محدودة ودفع ضريبة الشركات. تحصل الشركات المحدودة التي تمتلك عقارات أيضًا على دخل إيجار مختلف. نتيجة لذلك ، يمكنك الحصول على راتب أو أرباح من الشركة المحدودة. بالإضافة إلى إنشاء شركة ، يجب عليك التسجيل في Companies House ، والتسجيل في PAYE (إذا كنت ترغب في دفع راتبك لنفسك) ، وتحديث حساباتك باستمرار.
هل يجب عليك إنشاء شركة محدودة لشراء عقار؟
أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل الناس يقررون شراء العقارات كاستثمار هو توليد الدخل. دخل الإيجارات مصدر دخل جذاب ، خاصة من المستثمرين الذين يشترون من أجل تأجيرهم والذين لا يتعين عليهم دفع ضرائب على أرباحهم. من خلال دمج وبيع ممتلكات الشراء من أجل التأجير من خلال شركة محدودة ، يمكنك تقليل رسوم ضريبة الممتلكات وأي ضريبة على أرباح رأس المال مستحقة الدفع ، حيث يتم فرض ضريبة على الأرباح وفقًا لمعدلات ضريبة الشركات بدلاً من المعدلات الشخصية. حتى إذا كنت دافع ضرائب ذو معدل أعلى ، فقد تتمكن من استرداد جميع نفقات عملك مقابل دخل الإيجار الخاص بك من خلال خطة الإعفاء الضريبي المعتمدة من الحكومة ، والتي يمكن أن تساعدك على توفير الآلاف من فاتورتك الضريبية.
يمنحك الدمج مزيدًا من التحكم في الممتلكات الخاصة بك وهو أقل صعوبة من التأجير. سيكون إيجارك أقل ، وسيكون لديك المزيد من الخيارات مع الممتلكات الخاصة بك ، مثل البيع أو إعادة التمويل أو التأجير. يمكنك تنمية عملك من خلال الحصول على ممتلكات أو مبانٍ أخرى أو القيام برهن عقاري للشراء للتأجير ، حتى لو لم يكن لديك قدر كبير من المدخرات.
فوائد التأسيس
1: المزايا الضريبية
يتم تأجيل الكثير من الناس بسبب المضاعفات المتصورة لشراء عقار من خلال شركة محدودة أو شركة خدمات شخصية. ومع ذلك ، فهم يفشلون في فهم المزايا الضريبية التي يوفرها هذا الهيكل. يتيح لك استخدام شركة أو شركة خدمات شخصية لشراء عقار دفع ضريبة الشركات بالمعدل الحالي البالغ 19٪ بدلاً من معدل ضريبة الدخل الأعلى الذي يدفعه الفرد. إذا كنت دافع ضرائب ذو معدل أعلى ، فقد يوفر لك هذا أموالًا كبيرة.
2: سحب الدخل على أساس مرن
الشركات المحدودة تدفع ضريبة على أرباحها فقط. مع تاجر أو شراكة واحدة ، تدفع الشركة ضريبة على أرباحها ، سواء كانت هناك أرباح أم لا. هذا يعني أن التجار المنفردين والشركاء يدفعون ضرائب على خسائرهم. وإذا كان النشاط التجاري يخسر المال ، فقد تكون هذه مشكلة كبيرة.
3: تخفيف الرهن العقاري
لا يمكن لأصحاب العقارات الخاصة خصم رسوم فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار. وبدلاً من ذلك ، يحصلون على ائتمان ضريبي يساوي 20٪ من مدفوعات فوائد الرهن العقاري. نظرًا لأن الائتمان لا يقوم إلا برد ضريبة السعر الأساسي على مدفوعات الرهن العقاري ، فلن يحصل دافعو الضرائب ذوو المعدلات الأعلى على استرداد كامل. بالنسبة للشركات المحدودة ، يتم تصنيف فوائد الرهن العقاري كمصروفات تجارية ، مما يعني أنه يمكنك خصم التكلفة قبل دفع ضريبة الشركة.
4: التخطيط الضريبي
التخطيط الضريبي أسهل بالنسبة للشركات منه للأفراد. تشمل الخيارات استخدام شركة استثمار عائلية ، أو تكوين شراكات ذات مسؤولية محدودة ، أو استخراج مزايا معفاة من الضرائب ، والتي يمكن أن تساعد في تقليل الالتزامات الضريبية الإجمالية. يهتم العديد من العائلات ذات الثروات الكبيرة بالحفاظ على أصولهم لأبنائهم والأجيال القادمة. يفعلون ذلك عن طريق تحويل الأصول إلى الأطفال من خلال أداة استثمار عائلية مشتركة بين الأجيال (بما في ذلك الصندوق الاستئماني) ، مما يؤدي في كثير من الأحيان إلى تقليل أو إلغاء ضرائب التركات / الميراث.
تخطيط ضريبة الميراث
إذا كنت تخطط لتمرير محفظتك العقارية لأطفالك أو لأفراد أسرتك الآخرين ، فإن شراء عقار من خلال شركتك المحدودة سيكون وسيلة رائعة لتجنب ضريبة الميراث الباهظة. . إذا كانت قيمة الشركة بالملايين ، فيجب تقييم الأسهم و / أو الهدايا وتوثيقها بشكل قانوني. إنها أيضًا ميزة للعائلة للمشاركة في الأعمال ، وبالتالي ، يكون لديهم الحافز للحفاظ على سير العمل بسلاسة.
رسوم الضريبة
ضريبة الدمغة على بيع الأسهم 0.5٪. لذلك ، قد يمنحك بيع الأسهم بدلاً من الممتلكات قدرة أفضل على المساومة. في بعض الحالات ، يمكن تقليل SDLT بنسبة 15٪.
ذات مسؤولية محدودة (مخاطر أقل)
يساعدك امتلاك شركة على حماية أصولك / التزاماتك بشكل قانوني ؛ بمعنى آخر ، إنه يحمي أصولك من أي مطالبات من قبل الدائنين أو الأشخاص الآخرين.
معاشات نظام الإدارة الذاتية الصغيرة (SSAS)
يمكن للشركات فتح حسابات SSAS لأغراض الاستثمار. تخضع حسابات SSAS للضريبة بشكل مختلف عن الأنواع الأخرى من الاستثمارات. تحصل على إعفاء ضريبي عندما تدفع في حساب SSAS. يمكن هيكلة مخطط تجاري أو سكني لتلبية متطلبات الاستثمار المحددة من خلال مراعاة متطلبات النفقات الرأسمالية المستقبلية والتدفقات النقدية والعوائد.
سلبيات التأسيس
- يتحمل الملاك مع الشركات المحدودة المزيد من المسؤوليات ، بما في ذلك تقديم الضرائب والحسابات
- يعد الحصول على قرض عقاري للشراء للتأجير لشركة محدودة أمرًا أكثر صعوبة ، على الرغم من زيادة عدد المنتجات في السنوات الأخيرة
- التحول إلى شركة محدودة يكلف نقودًا ، وإذا جنيت أرباحًا من الشركة ، فعليك دفع ضريبة الدخل
- قد تحتاج إلى مشورة متخصصة من وسيط أو محاسب ، والتي قد تكلف أكثر وتستغرق وقتًا أطول
كيف تؤسس شركة عقارية
لإنشاء شركتك المحدودة الخاصة بك باسم شركة من اختيارك ، ستحتاج إلى التأكد من توفر الاسم لدى Companies House والتسجيل في Companies House عبر موقع ويب Government Gateway. ستحتاج أيضًا إلى تقديم معلومات حول المساهمين والمديرين وما يفعله عملك. يحدد هذا أنشطة الشركة ويؤثر على مسؤوليتها تجاه الضرائب.
بمجرد إنشاء شركتك ، ستحتاج إلى إنشاء حساب مصرفي تجاري والتسجيل لدفع ضريبة الشركة. قد يبدو هذا شاقًا ، لكن خبراء الضرائب يقدمون تلميحات لا تقدر بثمن لتبسيط العملية.
عادة ما يدير المحاسب شركة عقارات ، لذلك ستحتاج فقط إلى تقديم عوائد سنوية وكشوف تأكيد. ومع ذلك ، إذا كنت تدير الشركة بنفسك ، فتأكد من معرفة جميع مسؤولياتك وتكاليفك. إذا كنت مالك عقار ولديك عدة عقارات ، فقد تكون شركة العقارات هي الخيار الأفضل.
إذا كنت تدفع لمحاسب لإدارة أعمال الإيجارات الخاصة بك ، فلا يزال يتعين عليك التسجيل في مكتب الضرائب. سيتمكن المحاسب الخاص بك من إخبارك بالضرائب التي يجب عليك دفعها ، مثل ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات وضريبة أرباح رأس المال ، وتقديم المشورة لك بشأن السجلات التي يجب الاحتفاظ بها.
ما هو الرهن العقاري للشراء للتأجير ، وكيف يعمل؟
لدى المؤجر الذي يقوم بالشراء للسماح بالرهن العقاري عدة خيارات. يقدم معظم المقرضين صفقة فائدة فقط أو رهن سداد قياسي أكثر. عادة ما يتطلب الشراء للسماح بالقروض العقارية وديعة أعلى من الرهون العقارية التقليدية ، والفائدة المدفوعة على الرهن العقاري أعلى بشكل عام. قد تكون هناك حاجة إلى ضمان الإيجار ، وعادة ما يتم تأمين الرهن العقاري ضد العقار. المقرضين قد يتقاضون الآن أعلى سعر الفائدة للشراء من أجل تأجير العقارات بدلاً من العقارات التي يشغلها المالك.
عقار الشراء للتأجير هو استثمار يمكن أن يفتح مجموعة من الفرص المالية ويمنحك الحرية في عيش نمط الحياة الذي ترغب في قيادته. يمكن لمعظم المشترين لأول مرة أن يحلموا فقط بامتلاك منازلهم ؛ ومع ذلك ، يمكن أن يكون هذا الحلم حقيقة واقعة بمساعدة الرهن العقاري بالشراء للتأجير. في الوقت نفسه ، يمكن أن يوفر لك الاستثمار في عقار للشراء للتأجير دخلاً منتظمًا يساعدك في الوصول إلى أهدافك التقاعدية بشكل أسرع. تعتبر بعض مؤسسات الإقراض أن الإيجارات التي تقل عن ستة أشهر في السنة هي إيجارات قصيرة الأجل ، ويعتقد البعض أن العقارات المؤجرة قصيرة الأجل هي منزل ثان. تأكد من فهمك لكيفية عمل قرض الشراء للتأجير قبل البدء في تأجير العقار ، حيث قد يحد المقرض من أهليتك.
كيف تختلف عن الرهون العقارية السكنية
الرهن العقاري للشراء للتأجير هو قرض يتم الحصول عليه لشراء عقار للتأجير للمستأجرين. نظرًا لأن رسوم الإيجار تغطي أقساط سداد القرض ، فإن المقرضين أكثر ارتياحًا بشأن السماح للمقترضين بالاقتراض أكثر مما يفعلون مع رهن العقارات السكنية. بالإضافة إلى ذلك ، يحسب المقرضون المبلغ الذي يمكنك اقتراضه بناءً على دخل الإيجار عند مستوى معين - بدلاً من دخلك الحالي. لا يشعر المقرضون بالارتياح حيال المعايير الأخرى ويريدون عادة دليلًا على وديعة مناسبة وأحيانًا وديعة لدخول إيجار شهرية متعددة.
يحدد دخل العميل القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري السكني. بعض مقرضي BTL يأخذون في الاعتبار الدخل الشخصي في حسابات القدرة على تحمل التكاليف ، ولكن العامل الحاسم عادة ما يكون دخل الإيجار. يمكن أن يكون للرهون العقارية للشراء للتأجير أيضًا معدلات فائدة أعلى ومتطلبات إيداع. غالبًا ما كانت المعاملة العادلة للرهون العقارية من قبل مقرضي الرهن العقاري محل جدل كبير في السنوات الأخيرة. يحرص العديد من المقرضين على السماح للمقترضين باقتراض أكبر مبلغ ممكن. ومع ذلك ، لا يزال يتعين على المقترضين توخي الحذر حتى لا يبالغوا في طاقتهم ، لا سيما عندما يقوم بعض المقرضين برفع معدلات BTL الخاصة بهم. أخيرًا وليس آخرًا ، على عكس الرهون العقارية السكنية ، لا يتم تنظيم قروض الشراء للتأجير من قبل هيئة السلوك المالي (FCA).
هل أحتاج إلى قرض عقاري للشراء للتأجير؟
إذا كنت ترغب في شراء عقار مستأجر وتحتاج إلى قرض عقاري ، فستحتاج إلى قرض عقاري للشراء للتأجير. تتطلب قروض الشراء من أجل التأجير عادةً وديعة أعلى من الرهون العقارية السكنية ، وغالبًا ما يقرض المقرضون 75٪ فقط من قيمة العقار بدلاً من 80٪ أو أكثر بشكل عام مطلوبة للعقارات السكنية. وذلك لأن المقرضين يطبقون معايير إقراض مختلفة وأكثر صرامة في كثير من الأحيان على الرهون العقارية للشراء من أجل التأجير مقارنة بالرهون العقارية السكنية.
شراء لتأجير الرهون العقارية السداد
للحفاظ على النفقات العامة منخفضة وتوفير المال على الضرائب ، يختار معظم الملاك قروض الرهن العقاري التي تعتمد على الفائدة فقط للشراء والتأجير. إذا كنت ترغب في التخلص من ديونك كل شهر ، يمكنك اختيار قرض عقاري لسداد رأس المال. ستسدد دفعات شهرية أعلى ، لكنك ستمتلك العقار بعد انتهاء المدة.
القيود التي يحتاج الملاك إلى معرفتها
لا يمكن للمالك العيش في عقار للشراء من أجل التأجير دون إذن من المقرضين ، وحتى لو فعلوا ذلك ، فمن المحتمل أن يعني ذلك التحول إلى نوع منتج مختلف. علاوة على ذلك ، فإن عام 2021 هو أول عام كامل لا يستطيع فيه الملاك خصم مصاريف الرهن العقاري. بدلاً من ذلك ، يحق لهم الحصول على ائتمان ضريبي بنسبة 20٪ على مدفوعات الفائدة.
كم يمكنني الاقتراض؟
يحدد دخل إيجار العقار من الشراء من أجل التأجير مقدار استعداد المقرضين لإقراضه. يجب أن تتوقع عائد إيجار يزيد بنسبة 25٪ على الأقل عن أقساط سداد الرهن العقاري الشهرية. تحدد هذه العوامل المبلغ الذي يمكنك اقتراضه من المقرض. قد تصل هذه التغطية الإضافية إلى 45٪ لضمان قدرتك على شراء عقار للتأجير. إن السماء هي الحد الأقصى إلى حد كبير إذا كان بإمكانك إثبات أن دخل إيجار العقار من الشراء للتأجير يمكن أن يخدم ديون الرهن العقاري. العديد من المقرضين لديهم الحد الأدنى من متطلبات الدخل الشخصي ولن يوافقوا على شراء الرهن العقاري إلا إذا كنت تربح مبلغًا معينًا من مصادر أخرى ، بغض النظر عما إذا كان عقارك الاستثماري ممولًا ذاتيًا أم لا. 25,000 جنيه إسترليني من الأرباح المؤكدة هو رقم نموذجي.
هل يستحق شراء الرهن العقاري كل هذا العناء؟
يمكن أن يكون الاستثمار برهن عقاري للشراء للتأجير مربحًا ، ولكن قد يكون من الصعب إعادة بيع العقار الاستثماري في المستقبل (الميزة الرئيسية للشراء للتأجير العقاري). تحدث إلى سمسار الرهن العقاري حول إيجابيات وسلبيات شراء الرهن العقاري قبل التصرف.
كيف تعمل عقود الشراء للتأجير؟
معظم قروض الشراء للتأجير هي فوائد فقط. ستدفع فقط الفائدة وليس رأس المال لكل شهر من مدة الرهن العقاري. على المدى القصير ، يمكنك تقليل نفقاتك الشهرية إلى الحد الأدنى ، ولكن يجب أن يكون لديك خطة إما لسداد القرض أو إعادة التمويل في نهاية مدتك.
شراء الرهون العقارية للمشترين لأول مرة
يمكن للمشترين لأول مرة الحصول على قرض عقاري للشراء للتأجير - لكن هذا ليس بالأمر السهل. يتوفر عدد أقل من الرهون العقارية للمستثمرين ، لذلك قد تحتاج إلى وديعة أكبر. بالإضافة إلى ذلك ، ستخسر بعض مزايا المشتري لأول مرة. بالنسبة للمشترين لأول مرة ، إذا كنت لا تعيش في عقارك الأول ، فلن يتوفر إعفاء المشتري لأول مرة. سيتم تطبيق "معدل نقل المنزل" بدلاً من ذلك ، وهو نفس السعر الذي سيدفعه المشتري الذي لم يسبق له مثيل مقابل الإقامة للعيش فيه. شراء منزل للعيش فيه لاحقًا مع الاحتفاظ بممتلكاتك التي تم شراؤها من أجل تأجيرها. تحمل التكلفة الإضافية الكاملة للشراء للتأجير / المنزل الثاني. بالإضافة إلى ذلك ، سيقوم المقرضون بتقييم أي ديون مستحقة على الرهن العقاري الخاص بك عند الشراء للتأجير عندما تشتري منزلك الأول لتعيش فيه بنفسك.
كم عدد الرهون العقارية التي يمكنك شراؤها للتأجير؟
يُطلق على الملاك الذين لديهم أربعة عقارات أو أكثر اسم ملاك المحفظة. نتيجة لبنك إنكلترا في أكتوبر 2017 ، وجد هؤلاء المستثمرون صعوبة أكبر في الوصول إلى تمويل إضافي. في الماضي ، كان بإمكان مالكي المحفظة تقديم أرقام الربح / الخسارة الخاصة بهم عند التقدم لاقتراض المزيد من الأموال أو إعادة رهن منزل في محفظتهم. قد يكون من الصعب الحصول على أموال إضافية إذا كانت محفظتك مرهونة بشدة. عند التقدم بطلب للحصول على تمويل ، ستحتاج إلى إظهار تفاصيل الرهن العقاري وتوقعات التدفق النقدي ونماذج الأعمال.
يزيد الحد الأقصى لحجم المحفظة و ICR
يفرض بعض المقرضين قيودًا إضافية على مالكي المحفظة. اعتمادًا على عدد العقارات التي تمتلكها ، فإن بعض المقرضين لديهم أقصى عدد يمكنك الحصول عليه في محفظتك (ما يصل إلى 10 هو الأكثر شيوعًا). في المقابل ، يستخدم البعض الآخر معدلات ICR مختلفة وأسعار فائدة تمثيلية. قد يفرض المقرضون أيضًا قيودًا على الحد الأقصى لنسب القرض إلى القيمة (LTV) عبر محفظة (على سبيل المثال ، 65٪ LTV أو أقل) أو شرط أن يكون لجميع العقارات في المحفظة نفس نسبة رأس المال الداخلي (ICR).
الشراء من أجل السماح بالتغييرات الضريبية - ما الذي تحتاج إلى معرفته؟
أدت التغييرات الضريبية في أبريل 2017 إلى قيام العديد من الملاك بدمج محافظهم. حتى أبريل 2017 ، يمكنك خصم 100 في المائة من فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار ، مما يترك لأصحاب العقارات فاتورة ضريبية مواتية.
في نيسان (أبريل) 2020 ، ألغت الحكومة تدريجياً الإعفاء الضريبي على الرهن العقاري ، واستبدله بائتمان ضريبي بنسبة 20 في المائة. لن يتمكن الملاك الذين يدفعون ضريبة الدخل بعد الآن من خصم التكاليف من فاتورتهم الضريبية وتلقي 20 في المائة فقط من تكاليف فوائد الرهن العقاري.
إعفاء ضريبي الشراء للتأجير لأصحاب العقارات
اعتمادًا على ظروفك ، يمكنك توفير الكثير من المال. يتمثل الإعفاء الضريبي الرئيسي في المطالبة بفائدة الرهن العقاري كمصروفات تجارية إذا كانت محفظتك تدار من خلال شركة محدودة. إذا كنت دافع ضرائب بمعدل أعلى أو إضافي ، فقد تخفض ملكية الشركة المحدودة ضرائبك. قد تكون قادرًا أيضًا على تخفيف الإعفاء من ضريبة الميراث إذا كنت تخطط لتسليم الممتلكات الخاصة بك إلى أحد أفراد الأسرة.
معدلات ضريبة الشركات مقابل معدلات الضرائب الفردية
معدل أصحاب العقارات الذين يمتلكون عقاراتهم هو 20٪ بين 12,571،50,270 جنيه إسترليني و 40،50,271 جنيه إسترليني و 150,000٪ بين 150,000،45 جنيه إسترليني و 12,570،2026 جنيه إسترليني. الدخل الذي يزيد عن 2021 ألف جنيه إسترليني له معدل إضافي بنسبة 19 في المائة. سيظل البدل الشخصي (حتى 2017 جنيهًا إسترلينيًا) وعتبة السعر الأعلى كما هي حتى عام 2023 بعد التغييرات في أبريل 25. معدل ضريبة الشركة الرئيسي هو 250,000 بالمائة وهو منذ عام XNUMX. بحلول أبريل XNUMX ، سيرتفع أعلى معدل ضرائب على الشركات إلى XNUMX٪ (على أرباح تزيد عن XNUMX جنيه إسترليني).
ضريبة أرباح رأس المال على شراء العقارات للتأجير
إذا قام المالك ببيع ممتلكاته ، فسيتعين عليه دفع ضريبة أرباح رأس المال (CGT) أعلى من البدل الحالي البالغ 12,300 جنيه إسترليني. إذا كنت تمتلك عقارك من خلال شركة محدودة ، فلن تضطر إلى دفع ضريبة CGT ، ولكن سيتعين عليك دفع ضريبة الشركة لأنها تعتبر "تحقيق ربح". اعتمادًا على مقدار الربح الذي تتوقعه من البيع ، يكون دفع CGT (والاستفادة من بدل الإعفاء الضريبي) أو ضريبة الشركة أرخص.
كيف تدير مشروعًا ناجحًا للشراء للتأجير
يمكن أن يكون شراء واستئجار العقارات محفوفًا بالمخاطر للغاية. كلما اكتسبت المزيد من المعرفة قبل الاستثمار في العقارات ، زادت احتمالية أن تؤتي ثمارها.
ابحث في السوق
استثمر في العقارات بعيون مفتوحة وكن على دراية بالعيوب والفوائد. تابع حسابات وسائل التواصل الاجتماعي ذات الصلة وأخبار العقارات المتكررة لتبقى على اطلاع دائم بكل ما يتعلق بالاستثمار لتكون أكثر نجاحًا في أعمال الشراء للتأجير الخاصة بك. عندما تظل على رأس عوائد الإيجارات والنمو المحتمل في مجالات مختلفة ، يمكنك تحديد مكان الاستثمار.
ابحث عن الموقع الصحيح
يضع المستأجرون أشياء معينة في الاعتبار عند البحث عن موقع لأنك بحاجة إلى معرفة ما يريدون. استثمر في عقار بالقرب من محطة سكة حديد أو محطة مترو أنفاق أكثر جاذبية لندن المهنيين. هل توجد مدارس ومساحات خضراء ومطاعم قريبة حيث تفكر في الاستثمار؟ هذه كلها جوانب أساسية أخرى يجب أن تأخذها في الاعتبار لأنها جزء من قيمة الممتلكات الخاصة بك. تعتبر مناطق التجديد مواقع رائعة للشراء للتأجير لأنها أرخص من وسط لندن. نمو رأس المال لا يزال يضمن الربح.
استئجار وكيل تأجير جيد
عندما تحدد المكان الذي تنوي فيه إجراء استثمار الشراء للتأجير ، فإن تعيين وكيل إيجار حسن السمعة هو التالي. لا يمكن المبالغة في أهمية هذه الخطوة في نجاح عملية الشراء للتأجير. الملكية هي وظيفة كبيرة مع العديد من المسؤوليات ، بما في ذلك المستأجرين ، وأنظمة الصحة والسلامة ، وقوانين السلامة من الحرائق ، والقائمة تطول. يمكنك أن تريح نفسك وتجعل كل شيء يبدو أقل إرهاقًا من خلال العمل مع وكيل السماح. لضمان تجربة احترافية وخالية من الإجهاد ، تأكد من أن وكيل التأجير الخاص بك مسجل لدى رابطة وكلاء تأجير العقارات.
تأمين المالك
ضع في اعتبارك هذه العوامل عند شراء تأمين المالك. تأكد من أن بوليصة التأمين الخاصة بك تشمل تغطية المسؤولية العامة للمطالبة إذا كانت التركيبات المعيبة أو الإصلاحات غير الكافية تسببت في الضرر. لا يمكن المبالغة في أهمية هذه الخطوة. أنت مسؤول في النهاية عن ممتلكاتك ومستأجريها حتى لو قمت بتعيين وكيل.
كن مستعدا
أخيرًا وليس آخرًا ، يجب أن تكون مستعدًا لأي شيء قد يأتي في طريقك بعد الاستثمار في العقارات. لن يخشى المستأجرين الاتصال بك عند الفجر في حالات الطوارئ مثل المفاتيح المفقودة والمراجل المكسورة. إن إجراء بعض الاتصالات الموثوقة ، مثل العمل اليدوي ، سيجعل حياتك أسهل في هذه الحالة. سيكونون سعداء لإصلاح أي مشاكل في أقرب وقت ممكن. للتأكد من أنك لن تفاجأ أبدًا ، قم بإنشاء صندوق للطوارئ وخصص ما لا يقل عن 10 ٪ من إيجارك شهريًا للإصلاحات اللازمة. تحقق كل ستة أشهر على الأقل من الممتلكات الخاصة بك وإذا كانت هناك مشكلة صغيرة ، فقم بإصلاحها قبل أن تتحول إلى مشكلة أكبر ؛ سيساعد هذا في الحفاظ على ممتلكاتك والمستأجرين سعداء. إذا كنت ترغب في الاحتفاظ بالمستأجرين على المدى الطويل ، فلا يمكنك أن تنسى ممتلكاتك بعد أن استثمرت فيها ووجدت مستأجرك.
