تعريف ونظرة عامة على الرهون العقارية المعدلة

الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) هي نوع من قروض الرهن العقاري حيث يختلف معدل الفائدة المطبق على الرصيد المستحق طوال مدة القرض. على عكس الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، والتي لها معدل فائدة ثابت على مدار مدة القرض بالكامل ، فإن ARM لديها معدلات فائدة يتم تعديلها دوريًا بناءً على مؤشر وهامش محدد مسبقًا. هذا يعني أن المدفوعات الشهرية للمقترض قد تزيد أو تنقص حسب ظروف السوق. تحظى ARM بشعبية خاصة في فترات انخفاض أسعار الفائدة ، لأنها غالبًا ما تقدم معدلات فائدة أولية أقل مقارنة بالرهون العقارية ذات السعر الثابت. ومع ذلك ، فإنها تحمل أيضًا مخاطر ارتفاع المدفوعات إذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل. يتضمن هيكل ARM عادةً فترة سعرية ثابتة مبدئية ، تليها فترة معدل قابل للتعديل حيث يكون معدل الفائدة عرضة للتغيير على فترات زمنية محددة (على سبيل المثال ، سنويًا أو نصف سنوي) (Cambridge Business English Dictionary ، nd).

أنواع الرهون العقارية القابلة للتعديل

هناك عدة أنواع من الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) المتاحة للمقترضين ، ولكل منها ميزات وهياكل مميزة. أحد الأنواع الشائعة هو ARM الهجين ، والذي يجمع بين فترة سعر فائدة ثابتة تليها فترة معدل قابلة للتعديل. على سبيل المثال ، لدى 5/1 ARM معدل ثابت للسنوات الخمس الأولى ، وبعد ذلك يتم تعديل السعر سنويًا بناءً على مؤشر وهامش محددين. نوع آخر هو ARM للفائدة فقط ، حيث يدفع المقترضون الفائدة فقط لفترة محددة ، عادة من 3 إلى 10 سنوات ، قبل أن يبدأ القرض في الإطفاء ويتم تضمين المبلغ الأساسي في الدفعات الشهرية.

توفر Option ARMs للمقترضين المرونة للاختيار من بين خيارات دفع متعددة كل شهر ، مثل الحد الأدنى للدفع ، أو دفع الفائدة فقط ، أو دفعة إطفاء كاملة. ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي هذا النوع من ARM إلى إطفاء سلبي إذا كان الحد الأدنى للدفع لا يغطي الفائدة المتراكمة. أخيرًا ، هناك ARM لخيار الدفع ، والذي يسمح للمقترضين بالاختيار من بين خطط الدفع المختلفة ، بما في ذلك خيارات السعر الثابت وخيارات السعر القابل للتعديل ، مما يوفر مرونة أكبر في إدارة المدفوعات الشهرية.

الحدود القصوى لسعر الفائدة والأدوار

تلعب الحدود القصوى والسقوف لأسعار الفائدة دورًا مهمًا في تعديل أسعار الرهون العقارية (ARMs) من خلال توفير قدر من الحماية لكل من المقترضين والمقرضين. يحدد سقف سعر الفائدة حدًا أعلى لمعدل الفائدة الذي يمكن فرضه على ARM ، مما يضمن ألا تتجاوز المدفوعات الشهرية للمقترض مستوى معينًا. وهذا يساعد المقترضين على إدارة التزاماتهم المالية ويقلل من مخاطر التخلف عن السداد. يمكن هيكلة القبعات على شكل حدود قصوى دورية ، مما يحد من تغيير السعر في كل فترة تعديل ، أو الحدود القصوى مدى الحياة ، مما يقيد الحد الأقصى للمعدل على مدى فترة القرض بالكامل (Chen ، 2021).

على العكس من ذلك ، يحدد الحد الأدنى لسعر الفائدة حدًا أدنى لسعر الفائدة في ARM ، مما يحمي هامش ربح المقرض. تضمن الطوابق أنه حتى في بيئة ذات معدل فائدة منخفض ، لا يزال بإمكان المقرضين تغطية تكاليفهم والحفاظ على الربحية. في جوهرها ، تخلق الحدود القصوى والطوابق توازنًا بين حاجة المقترض إلى مدفوعات ميسورة وحاجة المُقرض إلى عائد قابل للاستمرار على الاستثمار. من خلال دمج هذه الآليات ، يمكن للرهون العقارية القابلة للتعديل أن توفر خيار تمويل أكثر مرونة وفعالية من حيث التكلفة لكلا الطرفين المعنيين (Investopedia ، 2021).

مزايا الرهون العقارية القابلة للتعديل

تقدم الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) العديد من المزايا للمقترضين الذين يسعون إلى المرونة وربما معدلات فائدة أولية منخفضة. تتمثل إحدى الفوائد الأساسية في إمكانية انخفاض المدفوعات الأولية مقارنةً بالرهون العقارية ذات السعر الثابت ، حيث غالبًا ما يكون لدى ARM معدل فائدة ابتدائي أقل. قد يكون هذا مفيدًا بشكل خاص للمقترضين الذين يخططون لبيع أو إعادة تمويل ممتلكاتهم في غضون بضع سنوات ، حيث يمكنهم الاستفادة من المعدلات المنخفضة دون التعرض لزيادة محتملة في الأسعار على المدى الطويل (تشين ، 2021).

ميزة أخرى لـ ARM هي احتمال انخفاض أسعار الفائدة بمرور الوقت. إذا انخفضت أسعار الفائدة في السوق ، فقد يشهد المقترضون الذين لديهم ARM انخفاض معدلات الرهن العقاري والمدفوعات الشهرية أيضًا ، مما يوفر لهم مدخرات محتملة (Investopedia ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، تقدم بعض ARM خيارات دفع بفائدة فقط ، مما يسمح للمقترضين بدفع جزء الفائدة فقط من قرضهم لفترة محددة ، مما يمكن أن يساعد في إدارة التدفق النقدي وتوفير المرونة المالية (Bankrate ، 2021).

ومع ذلك ، فمن الضروري النظر في المخاطر والعيوب المحتملة المرتبطة ب ARM ، مثل إمكانية زيادة أسعار الفائدة وتعديلات الدفع ، قبل اختيار هذا النوع من الرهن العقاري.

مساوئ الرهون العقارية القابلة للتعديل

تقدم الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) العديد من العيوب التي يجب على المقترضين المحتملين مراعاتها قبل اختيار هذا النوع من الرهن العقاري. أحد العوائق المهمة هو عدم اليقين المحيط بتقلبات أسعار الفائدة ، والتي يمكن أن تؤدي إلى زيادة المدفوعات الشهرية إذا ارتفعت أسعار السوق (مجلس محافظي نظام الاحتياطي الفيدرالي ، 2011). هذا عدم القدرة على التنبؤ يمكن أن يجعل وضع الميزانية أكثر صعوبة لأصحاب المنازل ، وخاصة أولئك الذين يعانون من قيود مالية صارمة.

عيب آخر من ARM هو احتمال الاستهلاك السلبي ، وهي حالة لا تغطي فيها الدفعة الشهرية الفائدة المتراكمة على القرض ، مما يؤدي إلى زيادة الرصيد الأساسي بمرور الوقت (Consumer Financial Protection Bureau ، 2017). يمكن أن يؤدي هذا إلى أن يكون المقترضون مدينين على رهنهم العقاري أكثر مما يستحقه العقار ، مما يحد من قدرتهم على إعادة تمويل العقار أو بيعه. بالإضافة إلى ذلك ، تأتي بعض ARM مع عقوبات الدفع المسبق ، والتي يمكن أن تمنع المقترضين من إعادة التمويل إلى قرض أكثر ملاءمة أو سداد الرهن العقاري مبكرًا (Federal Trade Commission، 2013).

في الختام ، في حين أن الرهون العقارية المعدلة قد تقدم معدلات فائدة أولية منخفضة ، فإن المخاطر المحتملة والشكوك المرتبطة بالمعدلات المتقلبة ، والاستهلاك السلبي ، وعقوبات الدفع المسبق يجب أن تقاس بعناية مقابل الفوائد.

العوامل التي تؤثر على أسعار الفائدة على الرهن العقاري قابل للتعديل

هناك عوامل مختلفة تؤثر على أسعار الفائدة للرهون العقارية القابلة للتعديل ، والتي يمكن أن تتقلب بمرور الوقت. أحد العوامل الأساسية هو معدل المؤشر ، وهو معدل فائدة معياري يعكس ظروف السوق العامة. عادة ما يستخدم المقرضون مؤشرات معروفة مثل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) أو سعر الفائدة الرئيسي في الولايات المتحدة كأساس لتحديد أسعار ARM (Investopedia ، nd). بالإضافة إلى ذلك ، فإن الهامش ، وهو نسبة مئوية ثابتة مضافة إلى سعر المؤشر ، يؤثر أيضًا على أسعار الفائدة في ARM. يختلف هذا الهامش بين المقرضين ويتم تحديده من خلال عوامل مثل درجة الائتمان للمقترض ، ونسبة القرض إلى القيمة ، ومدة القرض (Consumer Financial Protection Bureau ، 2017).

يمكن للظروف الاقتصادية ، مثل معدلات التضخم والبطالة ، أن تؤثر أيضًا على أسعار الفائدة في أرمينيا. على سبيل المثال ، خلال فترات التضخم المرتفع ، قد ترفع البنوك المركزية أسعار الفائدة المعيارية للحد من الضغوط التضخمية ، والتي يمكن أن تؤدي لاحقًا إلى ارتفاع معدلات ARM (البنك الاحتياطي الفيدرالي في سان فرانسيسكو ، 2011). علاوة على ذلك ، يمكن للتغييرات في السياسة النقدية ، مثل التعديلات على سعر الأموال الفيدرالية من قبل الاحتياطي الفيدرالي ، أن تؤثر أيضًا على معدلات ARM (مجلس محافظي نظام الاحتياطي الفيدرالي ، 2019).

قابل للتعديل معدل الرهن العقاري مقابل الرهن العقاري معدل ثابت

الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) والرهون العقارية ذات السعر الثابت (FRMs) تختلف بشكل أساسي في طريقة تطبيق أسعار الفائدة على مدى فترة القرض. لدى ARM أسعار فائدة تتقلب بمرور الوقت ، وعادة ما تكون مرتبطة بمؤشر مالي مثل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) أو سعر الفائدة الرئيسي في الولايات المتحدة. هذا يعني أن المدفوعات الشهرية للمقترض قد تزيد أو تنقص حسب ظروف السوق (Cambridge Business English Dictionary). على النقيض من ذلك ، فإن آليات الإدارة المالية لديها معدل فائدة ثابت لكامل مدة القرض ، مما يوفر للمقترضين مدفوعات شهرية يمكن التنبؤ بها وحماية من ارتفاع أسعار الفائدة.

الفرق الرئيسي الآخر بين ARMs و FRMs هو سعر الفائدة الأولي. غالبًا ما تتمتع ARM بمعدلات تمهيدية أقل مقارنة بآليات FRM ، مما يجعلها أكثر جاذبية للمقترضين الذين يسعون للحصول على مدفوعات أولية أقل. ومع ذلك ، قد تكون هذه الميزة قصيرة الأجل إذا ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير خلال مدة القرض ، مما يؤدي إلى مدفوعات شهرية أعلى لمقترضين من ARM (ويكيبيديا).

أخيرًا ، قد يكون لدى ARMs و FRMs شروط وأحكام مختلفة ، مثل غرامات الدفع المسبق ، وسقوف الأسعار ، وخيارات التحويل. يجب على المقترضين النظر بعناية في هذه العوامل عند الاختيار بين ARM و FRM للتأكد من اختيارهم لمنتج الرهن العقاري الذي يناسب احتياجاتهم المالية وتحملهم للمخاطر.

كيفية اختيار الرهن العقاري المناسب المعدل

عند اختيار الرهن العقاري القابل للتعديل المناسب (ARM) ، يجب مراعاة عدة عوامل لضمان اتخاذ قرار مناسب وسليم من الناحية المالية. أولاً ، قم بتقييم معدل الفائدة الأولي وتكرار التعديلات ، حيث ستؤثر بشكل مباشر على الدفعات الشهرية. من الأهمية بمكان فهم المؤشر والهامش المستخدم لتحديد سعر الفائدة ، حيث سيؤثران على تكلفة الاقتراض بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك ، ضع في اعتبارك الحدود القصوى والأدنى لأسعار الفائدة ، والتي تحد من مدى تقلبات الأسعار وتوفر درجة من القدرة على التنبؤ.

عامل أساسي آخر هو الوضع المالي للمقترض وتحمله للمخاطر. قد تكون ARM أكثر ملاءمة لأولئك الذين يتحملون مخاطر أعلى أو يتوقعون زيادة في الدخل ، حيث يمكنهم الاستفادة من المعدلات الأولية المنخفضة. على العكس من ذلك ، قد يفضل أولئك الذين لديهم تحمل مخاطر أقل أو دخل ثابت استقرار الرهن العقاري بمعدل ثابت. علاوة على ذلك ، ضع في اعتبارك مدة القرض وإمكانية إعادة التمويل ، حيث يمكن أن تؤثر هذه على التكلفة الإجمالية ومرونة الرهن العقاري. أخيرًا ، من الضروري إجراء بحث ومقارنة مختلف المقرضين وعروضهم ، مما يضمن توافق ARM المختار مع الأهداف المالية للمقترض وملف المخاطر.

إعادة تمويل رهن عقاري قابل للتعديل

تتضمن إعادة تمويل الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) عدة اعتبارات وخطوات. أولاً ، يجب على المقترضين تقييم أهدافهم المالية وتحديد ما إذا كانت إعادة التمويل تتماشى مع أهدافهم ، مثل تقليل المدفوعات الشهرية أو تقصير مدة القرض. بعد ذلك ، من الأهمية بمكان تقييم بيئة سعر الفائدة الحالية ومقارنتها بشروط ARM الحالية. إذا كانت الأسعار الثابتة أقل بكثير من سعر ARM المفهرس بالكامل ، فقد تكون إعادة التمويل مفيدة.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المقترضين مراجعة درجة الائتمان والوضع المالي ، حيث تؤثر هذه العوامل على شروط إعادة التمويل التي يقدمها المقرضون. يمكن أن تؤدي درجة الائتمان القوية والدخل المستقر إلى خيارات إعادة تمويل أكثر ملاءمة. بمجرد تقييم هذه العوامل ، يمكن للمقترضين البحث والمقارنة بين مختلف المقرضين ، مع مراعاة أسعار الفائدة والرسوم وشروط القرض. من الضروري الحصول على عروض أسعار متعددة لضمان أفضل صفقة ممكنة لإعادة التمويل.

عند اختيار المُقرض ، يجب على المقترضين إكمال طلب القرض وتقديم الوثائق اللازمة ، مثل التحقق من الدخل ، وتاريخ الائتمان ، وتقييم الممتلكات. سيقوم المُقرض بعد ذلك بمراجعة الطلب ، وإذا تمت الموافقة عليه ، فتابع عملية إعادة التمويل. خلال هذه العملية ، يجب على المقترضين الحفاظ على اتصال مفتوح مع المُقرض والاستعداد لمواجهة أي مشكلات محتملة قد تنشأ (Cambridge Business English Dictionary، nd؛ Investopedia، 2021).

لوائح الرهن العقاري ذات المعدل القابل للتعديل وحماية المستهلك

تخضع الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) لمختلف اللوائح وتدابير حماية المستهلك لضمان حماية مصالح المقترضين. في الولايات المتحدة ، يفرض قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) للمقرضين الكشف عن المعلومات الأساسية حول ARM ، بما في ذلك أسعار الفائدة وشروط الدفع وأي تعديلات محتملة في الأسعار. بالإضافة إلى ذلك ، يفرض مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) قاعدة القدرة على السداد (ATR) ، والتي تتطلب من المقرضين تقييم قدرة المقترض على سداد القرض قبل الموافقة على طلب ARM.

تعتبر الحدود القصوى والسقوف لأسعار الفائدة من الإجراءات الهامة الأخرى لحماية المقترضين من ARM. تحد الحدود القصوى من المدى الذي يمكن أن ترتفع فيه أسعار الفائدة خلال مدة القرض ، بينما تحدد الحدود الدنيا لمعدل الفائدة الأدنى. تساعد هذه الآليات في الحفاظ على درجة من القدرة على التنبؤ والاستقرار في المدفوعات الشهرية للمقترضين. علاوة على ذلك ، نفذت بعض الولايات القضائية فترات تهدئة ، مما سمح للمقترضين بإعادة النظر في قرارهم وربما إلغاء عقد الرهن العقاري خلال إطار زمني محدد دون تكبد عقوبات.

في الختام ، تم وضع العديد من اللوائح وتدابير حماية المستهلك لضمان الإقراض والاقتراض المسؤولين للرهون العقارية القابلة للتعديل ، وتعزيز الشفافية وتقليل المخاطر المحتملة للمقترضين (Truth in Lending Act، nd؛ Consumer Financial Protection Bureau، nd).

تأثير الظروف الاقتصادية على الرهون العقارية القابلة للتعديل

تلعب الظروف الاقتصادية دورًا مهمًا في التأثير على الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs). خلال فترات النمو الاقتصادي والاستقرار ، تميل أسعار الفائدة إلى الانخفاض ، مما يجعل ARM أكثر جاذبية للمقترضين بسبب معدلاتها المنخفضة الأولية مقارنة بالرهون العقارية ذات السعر الثابت. على العكس من ذلك ، في أوقات عدم اليقين الاقتصادي أو الركود الاقتصادي ، قد ترتفع أسعار الفائدة ، مما يؤدي إلى ارتفاع المدفوعات الشهرية لمن لديهم ARM ، مما قد يتسبب في ضغوط مالية وزيادة معدلات التخلف عن السداد.

التضخم هو عامل رئيسي آخر يؤثر على ARM ، حيث تستجيب البنوك المركزية غالبًا للتضخم المتزايد عن طريق زيادة أسعار الفائدة للحد من الإنفاق المفرط والحفاظ على استقرار الأسعار. وهذا بدوره يؤثر على المؤشرات التي ترتبط بها ARM ، مثل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) أو سعر الفائدة الرئيسي في الولايات المتحدة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للتغييرات في السياسة النقدية ، مثل التيسير الكمي أو التشديد ، أن تؤثر على بيئة سعر الفائدة الإجمالية وبالتالي تؤثر على معدلات ARM. يجب أن يكون المقترضون على دراية بهذه العوامل الاقتصادية عند التفكير في ARM ، حيث يمكن أن تؤثر بشكل كبير على تكلفة الاقتراض بمرور الوقت (Mishkin & Eakins ، 2015 ؛ Investopedia ، 2020).

الاتجاهات والتطورات التاريخية في أسعار الرهون العقارية القابلة للتعديل

تاريخياً ، اكتسبت الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) شعبية في الولايات المتحدة خلال أواخر القرن العشرين ، لا سيما في الثمانينيات ، كرد فعل لارتفاع معدلات الفائدة والتضخم. قدم هذا النوع من الرهن العقاري للمقترضين معدلات فائدة أولية أقل مقارنة بالرهون العقارية ذات السعر الثابت ، مما يجعلها خيارًا جذابًا لمشتري المساكن. على مر السنين ، تطورت ARM ، مع ظهور أنواع وهياكل مختلفة ، مثل ARMs الهجينة ، والتي تجمع بين ميزات كل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت والمعدل القابل للتعديل.

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، لعبت ARM دورًا مهمًا في طفرة الإسكان ، حيث كانت تُستخدم غالبًا في إقراض الرهن العقاري. ومع ذلك ، فإن الانهيار اللاحق لسوق الإسكان والأزمة المالية في 2000-2007 سلط الضوء على المخاطر المرتبطة بهذه الرهون العقارية ، لا سيما عندما كان المقترضون غير قادرين على تلبية المدفوعات المتزايدة بعد فترة الفائدة المنخفضة الأولية. ونتيجة لذلك ، تم إدخال اللوائح وتدابير حماية المستهلك للتخفيف من هذه المخاطر وضمان ممارسات الإقراض المسؤولة. على الرغم من التحديات ، تظل ARM خيارًا قابلاً للتطبيق لبعض المقترضين ، حيث غالبًا ما تتأثر شعبيتها بالظروف الاقتصادية السائدة واتجاهات أسعار الفائدة (Cambridge Business English Dictionary ؛ ويكيبيديا).