تعريف تكاليف الإغلاق

تشمل تكاليف الإغلاق مجموعة واسعة من الخدمات ، بما في ذلك أتعاب المحاماة لإعداد وتسجيل الوثائق الرسمية ، وخدمات الملكية والتأمين ، وتكاليف التسجيل الحكومي والضرائب ، ومسوحات وتقييم الممتلكات ، وعمولات السمسرة العقارية ، ورسوم ونقاط طلب الرهن العقاري ، والممتلكات عمليات التفتيش وضمانات المنزل ، والتأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) والإلغاء. تختلف تكاليف الإغلاق الدقيقة اعتمادًا على المعاملة المحددة والموقع والأطراف المعنية. من الأهمية بمكان أن يكون كل من المشترين والبائعين على دراية بهذه التكاليف ويأخذونها في الاعتبار عند الدخول في صفقة عقارية (Investopedia ، nd ؛ Nolo ، nd).

دور تكاليف الإقفال في المعاملات العقارية

تلعب تكاليف الإغلاق دورًا مهمًا في المعاملات العقارية لأنها تشمل الرسوم والنفقات المختلفة التي يتكبدها كل من المشترين والبائعين أثناء عملية نقل الملكية. تضمن هذه التكاليف معالجة جميع الجوانب القانونية والمالية والإدارية للمعاملة بشكل مناسب ، مما يوفر تجربة سلسة وآمنة لجميع الأطراف المعنية. بالنسبة للمشترين ، قد تشمل تكاليف الإغلاق رسوم طلب الرهن العقاري ، وعمليات التفتيش على الممتلكات ، وضمانات المنزل ، وتأمين الرهن العقاري الخاص ، من بين أمور أخرى. من ناحية أخرى ، يتحمل البائعون عادةً النفقات المتعلقة بعمولات السمسرة العقارية وخدمات الملكية وأتعاب المحاماة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتقاسم الطرفان تكاليف التسجيل الحكومي والضرائب ومسوحات الممتلكات والتقييمات. من خلال فهم وحساب تكاليف الإغلاق هذه ، يمكن للمشترين والبائعين التفاوض بشكل أفضل على شروط معاملاتهم العقارية وتجنب الأعباء المالية غير المتوقعة أثناء عملية الإغلاق (ويكيبيديا ، 2015 ؛ إنفستوبيديا ، 2021).

تكاليف الإغلاق النموذجية للمشترين

في المعاملات العقارية ، عادة ما يواجه المشترون العديد من تكاليف الإغلاق التي تساهم في التكلفة الإجمالية لشراء عقار. إحدى هذه التكاليف هي رسوم طلب الرهن العقاري ، والتي يتم دفعها للمقرض لتغطية معالجة طلب القرض (ويكيبيديا ، الثانية). بالإضافة إلى ذلك ، قد يُطلب من المشترين دفع نقاط ، وهي شكل من أشكال الفوائد المدفوعة مسبقًا ، لتأمين معدل فائدة أقل على رهنهم العقاري (ويكيبيديا ، بدون تاريخ). تعتبر رسوم التقييم من المصاريف الشائعة الأخرى ، حيث يطلب المقرضون في كثير من الأحيان مقيمًا محترفًا مرخصًا للتحقق من أن سعر بيع العقار يتوافق مع قيمته السوقية العادلة (ويكيبيديا ، بدون تاريخ). قد يتم أيضًا تكبد رسوم التفتيش ، حيث قد يفرض المقرضون عمليات التفتيش للتأكد من أن العقار في حالة جيدة ويحتفظ بقيمة ضمان كافية (ويكيبيديا ، الثانية). أخيرًا ، قد يحتاج المشترون إلى الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ من قيمة العقار ، مع استحقاق قسط السنة الأولى غالبًا عند الإغلاق (ويكيبيديا ، nd).

تكاليف الإغلاق النموذجية للبائعين

في المعاملات العقارية ، يتحمل البائعون عادةً العديد من تكاليف الإغلاق. من أهم المصاريف عمولة السمسرة ، والتي تعوض الوسيط العقاري عن خدماته في تسويق العقار ، وإيجاد مشترٍ ، والمساعدة في المفاوضات. عادةً ما يتم احتساب هذه العمولة كنسبة مئوية من سعر البيع ويتم تحديدها في اتفاقية قائمة بين البائع ووسيط الإدراج (فيشر ، 2019).

تكلفة الإغلاق الشائعة الأخرى للبائعين هي تكلفة خدمة العنوان ، والتي تشمل البحث عن الملكية وتأمين الملكية والخدمات الأخرى ذات الصلة. على الرغم من أنه يمكن دفع هذه التكلفة من قبل أي من الطرفين وفقًا للعقد ، إلا أن البائع غالبًا ما يتحمل غالبية النفقات (Wikipedia ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون البائعون مسؤولين عن تكاليف وضرائب التسجيل الحكومية ، مثل طوابع المستندات أو المعاملات ، التي تفرضها جهة حكومية كضريبة انتقائية على المعاملة (ويكيبيديا ، 2021). أخيرًا ، قد يقدم البائعون ضمانات منزلية لمنح المشترين "راحة البال" من خلال تأمين الأنظمة المنزلية الرئيسية ضد الإصلاح أو الاستبدال للسنة الأولى للملكية للمشتري (ويكيبيديا ، 2021).

أتعاب المحامي والمستندات القانونية

أتعاب المحاماة وتكاليف التوثيق القانوني هي مكونات أساسية لإغلاق التكاليف في المعاملات العقارية. يتم دفع هذه الرسوم إما من قبل المشتري أو البائع ، أو في بعض الأحيان من كلا الطرفين ، لإعداد وتسجيل المستندات الرسمية. يضمن إشراك المحامين إعداد المستندات بشكل صحيح ووفقًا للمتطلبات القانونية. عادةً ما يفرض المقرضون المؤسسيون والتجاريون الاستعانة بمحامين لحماية مصالحهم في المعاملة.

تشمل تكاليف التوثيق القانوني جوانب مختلفة ، مثل تكاليف خدمة الملكية للبحث عن حق الملكية ، والتأمين على الملكية ، والخدمات الأخرى ذات الصلة. في بعض الحالات ، قد يقوم المحامي بالبحث عن العنوان ، وقد يتم الجمع بين رسوم كلتا الخدمتين. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تكبد تكاليف التسجيل الحكومية والضرائب لإدخال سجل رسمي لتغيير ملكية العقار. يتم تحميل هذه التكاليف من قبل جهة حكومية ويطلبها القانون. بشكل عام ، تلعب أتعاب المحاماة وتكاليف التوثيق القانوني دورًا حاسمًا في ضمان شرعية ودقة المعاملات العقارية ، مما يوفر الأمان وراحة البال لجميع الأطراف المعنية (ويكيبيديا ، 2015).

خدمات العنوان والتأمين

خدمات الملكية والتأمين هي مكونات أساسية لإغلاق التكاليف في المعاملات العقارية. تتضمن خدمات الملكية إجراء بحث شامل في السجلات العامة للتأكد من أن ملكية العقار خالية من أي امتيازات أو أعباء أو مشكلات أخرى قد تؤثر على نقل الملكية. تساعد هذه العملية في تحديد أي مشاكل محتملة ، مثل الضرائب غير المدفوعة أو النزاعات القانونية ، والتي قد تعيق المعاملة أو تؤدي إلى تعقيدات مستقبلية للمشتري.

تأمين الملكية ، من ناحية أخرى ، هو سياسة تحمي المشتري والمقرض من أي مطالبات أو عيوب غير متوقعة في الملكية قد تنشأ بعد إتمام الصفقة. يوفر هذا التأمين تغطية مالية في حالة وجود أي نزاعات قانونية أو طعون في ملكية العقار ، مما يضمن حماية استثمار المشتري. عادة ، يتحمل المشتري أو البائع تكلفة خدمات الملكية والتأمين ، كما هو منصوص عليه في عقد العقار. هذه النفقات ضرورية لضمان نقل سلس وآمن لملكية العقارات ، وغالبًا ما يطلبها المقرضون المؤسسيون أو التجاريون كشرط للموافقة على قرض الرهن العقاري (Fisher & Martin ، 2014).

تكاليف التسجيل الحكومية والضرائب

تعتبر تكاليف وضرائب التسجيل الحكومية مكونات أساسية للمعاملات العقارية ، لأنها تضمن التوثيق والتسجيل المناسبين لتغييرات ملكية الممتلكات. تكاليف التسجيل هي الرسوم التي تتقاضاها الجهات الحكومية لإدخال سجل رسمي بتغيير ملكية العقار. هذه الرسوم ضرورية للحكومة للاحتفاظ بسجل عام دقيق وحديث لملكية العقارات ، وهو أمر بالغ الأهمية للأغراض القانونية والمالية (Harvard Law Review، 2017).

من ناحية أخرى ، تفرض الجهات الحكومية الضرائب كضريبة انتقائية على المعاملة. تختلف هذه الضرائب ، التي يشار إليها غالبًا باسم طوابع المستندات أو المعاملات ، اعتمادًا على الموقع والولاية القضائية للممتلكات. هم مطلوبون بموجب القانون ويساهمون في الإيرادات التي تجمعها الحكومة لتمويل الخدمات العامة والبنية التحتية (Sirmans & Swicegood ، 2000). عادةً ما يتم دفع تكاليف التسجيل والضرائب من قبل المشتري أو البائع ، كما هو منصوص عليه في عقد العقارات ، وتعتبر جزءًا من تكاليف الإغلاق في صفقة عقارية.

مسوحات وتقييمات الممتلكات

تعد عمليات المسح والتقييم الخاصة بالممتلكات من المكونات الأساسية للمعاملات العقارية ، لأنها توفر معلومات مهمة حول قيمة الممتلكات وحدودها والقضايا المحتملة. مسح الممتلكات هو فحص مفصل لحدود الملكية وحقوق الارتفاق والتعديات ، يتم إجراؤه بواسطة مساح مرخص. يضمن ذلك أن يكون المشتري على دراية بالأبعاد والقيود الدقيقة للممتلكات ، وهو أمر مهم بشكل خاص للمقرضين المؤسسيين والتجاريين (Harvard Law Review ، 2017).

من ناحية أخرى ، يتم إجراء التقييمات من قبل مثمنين محترفين مرخصين لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. تتضمن هذه العملية تقييمًا شاملاً لحالة العقار وموقعه والمبيعات المماثلة في المنطقة. غالبًا ما يطلب المقرضون التقييمات للتأكد من أن سعر بيع العقار يتماشى مع قيمته السوقية ، وبالتالي الحفاظ على قيمة الضمان اللازمة لتأمين قرض الرهن العقاري (معهد التقييم ، 2020).

تساهم كل من المسوحات والتقييمات العقارية في إقفال التكاليف في المعاملات العقارية. في حين أن المسؤولية عن هذه التكاليف يمكن التفاوض عليها بين المشتري والبائع ، فإن المشتري يتحملها عادة. تضمن هذه الرسوم أن جميع الأطراف المشاركة في المعاملة لديها معلومات دقيقة وموثوقة حول الممتلكات ، مما يسهل في النهاية إجراء معاملة سلسة وناجحة (Investopedia ، 2021).

هيئات الوساطة العقارية

تلعب عمولات الوساطة العقارية دورًا مهمًا في إقفال التكاليف ، حيث إنها تمثل الرسوم التي يدفعها البائع للسمسار العقاري مقابل خدماته في تسويق العقار ، وإيجاد مشترٍ ، والمساعدة في المفاوضات. يتم احتساب هذه العمولات عادةً كنسبة مئوية من سعر البيع ويتم تحديدها في اتفاقية قائمة بين البائع ووسيط الإدراج (Investopedia ، nd). قد يعرض الوسيط أيضًا جزءًا من عمولته لوكلاء المشتري كحافز للعثور على مشترين للعقار. كواحدة من أكبر تكاليف الإغلاق ، تعد عمولات السمسرة عاملاً أساسيًا لكل من المشترين والبائعين في الاعتبار عند وضع الميزانية لمعاملة عقارية. من المهم ملاحظة أن دفع هذه العمولات مطلوب إذا تم استخدام خدمات الوساطة العقارية أثناء عملية البيع (ويكيبيديا ، 2015).

رسوم ونقاط طلب الرهن العقاري

رسوم ونقاط طلب الرهن العقاري هي مكونات مهمة لإغلاق التكاليف في المعاملات العقارية. رسوم طلب الرهن العقاري هي الرسوم التي يفرضها المُقرض لتغطية نفقات معالجة طلب القرض. قد يتم دفع هذه الرسوم مباشرة إلى المُقرض من قبل المشتري قبل الإغلاق أو تضمينها كجزء من تكاليف إغلاق المشتري المستحقة الدفع عند الإغلاق (Investopedia، nd). من ناحية أخرى ، النقاط ، المعروفة أيضًا باسم نقاط الخصم ، هي شكل من أشكال الفوائد المدفوعة مسبقًا التي يدفعها المشتري للمقرض ، والتي يمكن للبائع سدادها. النقطة الواحدة تعادل واحد بالمائة من أصل القرض وعادة ما تخفض معدل الفائدة بنسبة 1/8٪ (0.125) (مكتب حماية المستهلك المالي ، 2017). من خلال دفع النقاط ، يمكن للمشترين تأمين سعر فائدة أقل على رهنهم العقاري ، وبالتالي تقليل مدفوعاتهم الشهرية وتكاليف الاقتراض الإجمالية. تساهم رسوم ونقاط طلب الرهن العقاري في إجمالي تكاليف الإغلاق ، والتي يجب أن يأخذها البائعون والمشترين في الاعتبار أثناء المعاملات العقارية.

التفتيش على الممتلكات وضمانات المنزل

تعتبر عمليات التفتيش على الممتلكات وضمانات المنزل من المكونات الأساسية في المعاملات العقارية ، لأنها تساهم في تكاليف الإغلاق الإجمالية. يتم إجراء عمليات فحص الممتلكات ، التي يدفعها المشتري عادةً ، بواسطة مفتشين مرخصين للمنزل أو الآفات أو غيرهم من المفتشين لتقييم حالة العقار والتأكد من احتفاظه بقيمة الضمان اللازمة لتأمين قرض الرهن العقاري (فيشر ، 2016). قد يطلب بعض المقرضين عمليات تفتيش محددة ، مثل عمليات التفتيش على النمل الأبيض ، كشرط أساسي للموافقة على قرض الرهن العقاري. عادة ما يتم دفع رسوم التفتيش في وقت تقديم الخدمة وليس عند الإغلاق (Fisher ، 2016).

من ناحية أخرى ، يمكن دفع ضمانات المنزل من قبل المشتري أو البائع. تغطي هذه الضمانات الأنظمة المنزلية الرئيسية مقابل تكاليف الإصلاح أو الاستبدال للسنة الأولى لملكية المشتري (فيشر ، 2016). قد يقدم البائعون ضمانات المنزل كاستراتيجية تسويقية لمنح المشترين "راحة البال" ، أو يمكن للمشترين اختيار شرائها قبل الإغلاق مباشرة. تساهم عمليات التفتيش على الممتلكات وضمانات المنزل في تكاليف الإغلاق ، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من المعاملات العقارية ويجب أن تؤخذ في الاعتبار في التخطيط المالي العام لكل من المشترين والبائعين.

تأمين الرهن العقاري الخاص

تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) هو نوع من بوليصة التأمين التي تحمي المقرضين من الخسائر المحتملة في حالة تخلف المقترض عن سداد قرض الرهن العقاري. عادة ، يطلب المقرضون من المقترضين الحصول على PMI عندما تكون الدفعة الأولى أقل من 20٪ من سعر شراء العقار. يتم دفع بوليصة التأمين هذه من قبل المشتري ، إما كقسط لمرة واحدة عند الإغلاق أو كقسط شهري يضاف إلى دفعة الرهن العقاري. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، قد يسدد البائع للمشتري تكلفة PMI كجزء من عملية التفاوض (Cordray ، 2017).

يمكن للمقترضين طلب إلغاء PMI بمجرد أن تصل حصتهم في العقار إلى 20٪. يمكن تحقيق ذلك من خلال مزيج من التخفيض الأساسي أو تقدير قيمة المنزل أو مزيج من الاثنين معًا. لإلغاء PMI ، يجب على المقترض تقديم طلب كتابي إلى المُقرض ، والذي سيقيم بعد ذلك القيمة السوقية الحالية للعقار وتاريخ الدفع للمقترض. إذا قرر المُقرض أن حقوق الملكية للمقترض قد وصلت بالفعل إلى حد 20٪ وكان للمقترض تاريخ دفع مُرضٍ ، فسيقوم المُقرض بإلغاء PMI (مكتب حماية المستهلك المالي ، nd).