تمتد هذه المرونة إلى الأهلية للحصول على هذه الرهون العقارية ، والتي يمكن الحصول عليها من قبل الأفراد ، والتجار الفرديين ، والشراكات ، وشركات LLPs ، والشركات المحدودة ، والمتقدمين في الخارج ، بشرط استيفائهم لمتطلبات الإيداع والأمن اللازمة. تقدم القروض العقارية التجارية العديد من الفوائد ، بما في ذلك الفوائد المخصومة من الضرائب وتقدير قيمة الممتلكات المحتملة. ومع ذلك ، فإنها تحمل أيضًا عيوبًا محتملة ، مثل انخفاض نسب القرض إلى القيمة مقارنة بالرهون العقارية السكنية وخطر إعادة ملكية الممتلكات في حالة فشل السداد.

مقدمة في الرهون التجارية

القروض العقارية التجارية ، وهي عنصر محوري في المشهد المالي ، هي قروض الرهن العقاري المضمونة ضد الممتلكات غير السكنية أو الأراضي. تستخدم هذه القروض عادة لاقتناء أو إعادة تمويل المباني التجارية أو العقارات التجارية للشراء للتأجير. إن نطاق العقارات التي يمكن تمويلها من خلال الرهون العقارية التجارية واسع ، ويشمل العقارات التجارية الكاملة ، والممتلكات متعددة الاستخدامات ، وحتى الأراضي.

غالبًا ما تكون عملية الاكتتاب للرهون العقارية التجارية أكثر مرونة من المنتجات المالية الأخرى ، حيث يتخذ المقرضون نهجًا فرديًا لتقييم المخاطر. تسمح هذه المرونة للمقرضين بالنظر في مجموعة واسعة من السيناريوهات ، بدلاً من الاقتصار على مجموعة صارمة من المعايير. وبالتالي ، يمكن الوصول إلى الرهون العقارية التجارية من قبل مجموعة متنوعة من المتقدمين ، بما في ذلك الأفراد والتجار الوحيدون والشراكات وشركات LLP والشركات المحدودة والمتقدمون في الخارج ، بشرط استيفائهم لمتطلبات الإيداع والأمن اللازمة.

تقدم القروض العقارية التجارية العديد من المزايا الرئيسية ، مثل الفوائد المخصومة من الضرائب وإمكانية زيادة قيمة الممتلكات. علاوة على ذلك ، أدى ظهور البنوك المنافسة إلى زيادة المرونة في هذا النوع من الإقراض. ومع ذلك ، تشمل العيوب المحتملة انخفاض نسب القرض إلى القيمة مقارنة بالرهون العقارية السكنية ، وتكاليف الإعداد ، وخطر إعادة ملكية الممتلكات إذا لم يتم الحفاظ على السداد. لذلك ، يعد الفهم الشامل للرهون العقارية التجارية أمرًا ضروريًا للمقترضين المحتملين لاتخاذ قرارات مستنيرة.

تعريف الرهون التجارية والغرض منها

الرهون التجارية ، والمعروفة أيضًا باسم الرهون التجارية ، هي نوع من منتجات القروض المصممة خصيصًا لشراء أو إعادة تمويل العقارات التجارية والأراضي. عادة ما تكون هذه العقارات غير سكنية ويمكن أن تشمل مجموعة واسعة من أنواع العقارات ، بما في ذلك العقارات التجارية الكاملة ، والممتلكات متعددة الاستخدامات ، وحتى الأراضي. السمة المميزة للرهن التجاري هو أنه مضمون مقابل الممتلكات التي يتم استخدامها لشرائها أو إعادة تمويلها ، مما يوفر للمقرض مستوى من الضمان في حالة التخلف عن السداد.

الغرض الأساسي من الرهن التجاري هو تسهيل حيازة أو إعادة تمويل العقارات التجارية. يمكن أن يكون هذا لعدة أسباب ، مثل توسيع العمليات التجارية ، والاستثمار في العقارات التجارية ، أو توحيد الديون التجارية. تقدم القروض العقارية التجارية حلاً للتمويل طويل الأجل ، بشروط تمتد غالبًا إلى 25 عامًا ، وفي بعض الحالات ، حتى 30 عامًا. يمكن أن يوفر خيار التمويل طويل الأجل مدخرات كبيرة مقارنة بخيارات التمويل قصيرة الأجل ، مثل القروض المؤقتة. علاوة على ذلك ، فإن الفائدة المدفوعة على الرهون العقارية التجارية معفاة من الضرائب ، مما يوفر حافزًا ماليًا إضافيًا للشركات والمستثمرين.

في جوهرها ، تعمل الرهون العقارية التجارية كأداة مالية مهمة للشركات والمستثمرين ، وتمكنهم من الاستفادة من رأس مالهم بشكل فعال ويحتمل أن يستفيدوا من الزيادات في قيمة العقارات. إنها توفر حلاً مرنًا وفعالًا من حيث التكلفة لأولئك الذين يتطلعون إلى الاستثمار في العقارات التجارية ، سواء للعمليات التجارية أو كاستراتيجية استثمار.

معايير الأهلية للرهون التجارية

القروض العقارية التجارية ، على عكس السكنية ، لديها نهج أكثر مرونة وفردية لمعايير الأهلية. هذا يرجع في المقام الأول إلى الطبيعة الفريدة للممتلكات التجارية والأغراض المتنوعة التي تخدمها. ومع ذلك ، هناك بعض العوامل المشتركة التي يأخذها المقرضون في الاعتبار عند تقييم أهلية مقدم الطلب للحصول على قرض عقاري تجاري.

أولاً ، يجب أن يكون لدى مقدم الطلب وديعة ، يمكن أن يختلف حجمها حسب المُقرض والمخاطر المرتبطة بالقرض. عادةً ما تكون نسبة القرض إلى القيمة المقدمة للرهون العقارية التجارية أقل من الرهون العقارية السكنية ، وغالبًا ما تصل إلى 80٪. هذا يعني أنه يجب على مقدم الطلب تقديم وديعة أكبر. ثانيًا ، يجب على مقدم الطلب أن يقدم ضمانًا مناسبًا ، عادة في شكل العقار التجاري نفسه. إذا فشل مقدم الطلب في مواكبة عمليات السداد ، يجوز للمقرض استعادة الملكية.

علاوة على ذلك ، يتم أيضًا فحص التاريخ الائتماني لمقدم الطلب والاستقرار المالي. في حين أن بعض المقرضين قد يقبلون المتقدمين الذين لديهم ائتمان سلبي ، إلا أنه يتم بشكل عام على أساس كل حالة على حدة. يعتبر عمر مقدم الطلب عاملاً أيضًا ، حيث يكون الحد الأدنى عادة 18 عامًا ، ولكن غالبًا لا يوجد حد أقصى للسن. أخيرًا ، قد تتضمن معايير الأهلية أيضًا موقع العقار ، حيث يقدم بعض المقرضين قروضًا عقارية تجارية في مناطق أو دول محددة فقط.

الفوائد الرئيسية للرهون العقارية التجارية

تقدم القروض العقارية التجارية مجموعة من المزايا التي تجعلها خيارًا جذابًا للشركات والمستثمرين. إحدى المزايا الأساسية هي الخصم الضريبي للفائدة المدفوعة على القرض. هذا يمكن أن يقلل بشكل كبير من التكلفة الإجمالية للرهن العقاري ، مما يجعله وسيلة فعالة من حيث التكلفة لتمويل شراء أو إعادة تمويل العقارات التجارية.

فائدة رئيسية أخرى للرهون العقارية التجارية هي مرونتها. على عكس العديد من المنتجات المالية الأخرى ، غالبًا ما يتخذ مقرضو الرهن العقاري التجاري وجهة نظر فردية عند تقييم مخاطر الطلبات. هذا يعني أنه يمكنهم التفكير في مجموعة متنوعة من السيناريوهات وتقديم الصفقات بناءً على الصورة الكاملة ، بدلاً من الاعتماد فقط على التسجيل المحوسب. يمكن أن تكون هذه المرونة مفيدة بشكل خاص للشركات ذات الظروف أو الاحتياجات الفريدة.

علاوة على ذلك ، يمكن أن توفر القروض العقارية التجارية فرصة للشركات للاستفادة من الزيادات في قيمة الممتلكات. باستخدام الرهن العقاري التجاري لشراء عقار ، يمكن للشركات أن تحقق عوائد أعلى مما لو كانت ستحققه من الاستثمار في العقارات السكنية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تؤدي طبيعة القروض العقارية التجارية طويلة الأجل إلى تحقيق وفورات مقارنة بخيارات التمويل قصيرة الأجل ، مثل القروض المؤقتة. حتى أن بعض المقرضين يعرضون خيار أخذ إجازات سداد رأس المال في السنوات الأولى من الرهن العقاري ، مما يوفر مزيدًا من المرونة المالية.

المساوئ المحتملة للرهون التجارية

على الرغم من أن الرهون العقارية التجارية تقدم العديد من الفوائد ، إلا أنها تأتي أيضًا مع عيوب محتملة يجب مراعاتها بعناية. أحد العوائق الأساسية هو أنها بشكل عام غير منظمة من قبل هيئة السلوك المالي (FCA). يمكن أن يؤدي هذا النقص في التنظيم إلى تعريض المقترضين لممارسات وشروط إقراض غير عادلة ، مما يجعل من الضروري للمقترضين الفهم الشامل لشروط وأحكام اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بهم.

عيب آخر محتمل هو انخفاض نسبة القرض إلى القيمة (LTV) التي تقدمها الرهون العقارية التجارية مقارنة بالرهون السكنية. وهذا يعني أن المقترضين قد يحتاجون إلى تقديم وديعة أكبر مقدمًا ، مما قد يمثل عبئًا ماليًا كبيرًا. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تكون تكاليف الإعداد المرتبطة بالرهون التجارية كبيرة ، مما يزيد من التكلفة الإجمالية للقرض.

أخيرًا ، يمثل خطر استعادة الممتلكات مصدر قلق كبير. إذا فشل المقترض في مواكبة أقساط سداد الرهن العقاري ، يحق للمقرض إعادة امتلاك العقار لاسترداد أمواله. تؤكد هذه المخاطر أهمية التخطيط المالي الدقيق وتقييم المخاطر قبل الحصول على قرض عقاري تجاري.

الميزات الرئيسية للرهون العقارية التجارية

الرهون العقارية التجارية ، والمعروفة أيضًا باسم الرهون التجارية ، هي نوع من منتجات القروض المضمونة ضد الممتلكات غير السكنية أو التجارية. عادة ما تستخدم هذه الرهون العقارية لشراء أو إعادة تمويل المباني التجارية أو العقارات التجارية للشراء للتأجير. تتمثل إحدى السمات الرئيسية لرهونات العقارات التجارية في مرونتها. على عكس العديد من المنتجات المالية التي تعتمد على نظام التسجيل المحوسب ، غالبًا ما يتخذ مقرضو الرهن العقاري التجاري وجهة نظر فردية عند تقييم مخاطر الطلبات. وهذا يسمح لهم بالنظر في مجموعة متنوعة من السيناريوهات وتقديم الصفقات بناءً على الصورة العامة بدلاً من المعايير المحدودة.

ميزة أخرى مهمة لرهونات العقارات التجارية هي الاختيار بين أسعار الفائدة الثابتة أو المتغيرة. يوفر هذا للمقترضين المرونة لاختيار هيكل السداد الذي يناسب وضعهم المالي على أفضل وجه. يمكن أن تختلف مدة الرهن العقاري أيضًا ، حيث تتراوح الخيارات من 1 إلى 25 عامًا ، وفي بعض الحالات ، تصل إلى 30 عامًا. يمكن أن يؤدي خيار الاقتراض طويل الأجل هذا إلى تحقيق وفورات كبيرة مقارنة بخيارات التمويل قصيرة الأجل مثل القروض المؤقتة. علاوة على ذلك ، يقدم بعض المقرضين خيار أخذ إجازات سداد رأس المال في السنوات الأولى من الرهن العقاري ، مما يوفر مزيدًا من المرونة المالية للمقترض.

تقدم قروض العقارات التجارية أيضًا مجموعة من نسب القرض إلى القيمة (LTV) ، حيث يقدم بعض المقرضين ما يصل إلى 80٪ من قيمة القرض العقاري. وهذا يعني أنه يمكن للمقترضين تأمين نسبة كبيرة من قيمة العقار من خلال الرهن العقاري. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن القيمة الدائمة المعروضة هي أقل بشكل عام من الرهون العقارية السكنية ، وسيحتاج المقترض إلى تقديم وديعة. أخيرًا ، تتوفر الرهون العقارية التجارية لمجموعة واسعة من المتقدمين ، بما في ذلك الأفراد والتجار الوحيدون والشراكات وشركات LLP والشركات المحدودة والمتقدمون في الخارج ، مما يجعلها منتجًا ماليًا متعدد الاستخدامات.

أنواع الرهون التجارية

يمكن تصنيف القروض العقارية التجارية على نطاق واسع إلى نوعين: الرهون العقارية التي يشغلها المالك والرهون العقارية الاستثمارية. عادة ما تستخدم الرهون العقارية التجارية التي يشغلها المالك ، والمعروفة أيضًا باسم الرهون التجارية ، من قبل الشركات لشراء أو إعادة تمويل المباني التي تعمل منها. غالبًا ما يتم تقييم هذه الرهون العقارية بناءً على الحالة المالية والجدارة الائتمانية للشركة ، حيث تعمل الممتلكات كضمان للقرض.

من ناحية أخرى ، يتم استخدام الرهون العقارية الاستثمارية من قبل المستثمرين لشراء أو إعادة تمويل العقارات التجارية التي يتم تأجيرها للشركات. عادة ما تستند معايير الإقراض لهذه الرهون العقارية إلى دخل الإيجار الناتج عن العقار وإمكاناته لنمو رأس المال. في بعض الحالات ، يمكن استخدام مزيج من هذين النوعين ، المعروف باسم الرهن شبه التجاري ، للعقارات التي تحتوي على عناصر سكنية وتجارية ، مثل متجر به شقة فوقه.

من المهم ملاحظة أن شروط وأحكام الرهن العقاري التجاري يمكن أن تختلف اختلافًا كبيرًا بين المقرضين واعتمادًا على الظروف المحددة للمقترض. لذلك ، يجب على المقترضين المحتملين التفكير بعناية في خياراتهم وطلب المشورة المهنية قبل الشروع في طلب الرهن العقاري التجاري.

الرهون التجارية المشغولة من قبل المالك

الرهون العقارية التجارية التي يشغلها المالك هي نوع محدد من الرهن التجاري المصمم للشركات التي تنوي استخدام العقار الذي يمولونه كمكان أساسي لعملياتهم. غالبًا ما يتم البحث عن هذا النوع من الرهن العقاري من قبل الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم التي ترغب في امتلاك المباني التي يمارسون فيها أنشطتهم التجارية ، بدلاً من التأجير. العامل المميز الرئيسي للرهن العقاري التجاري الذي يشغله المالك هو أن المقترض يجب أن يشغل 51٪ على الأقل من العقار لعملياته التجارية الخاصة.

تقدم هذه الرهون العقارية العديد من المزايا لأصحاب الأعمال. أولاً ، أنها توفر وسيلة لبناء حقوق الملكية في الممتلكات ، والتي يمكن أن تكون أحد الأصول القيمة للأعمال على المدى الطويل. ثانيًا ، يمكن أن توفر استقرارًا أكثر من التأجير ، حيث يتحكم صاحب العمل في العقار ولا يخضع لزيادة الإيجار أو تغييرات في شروط الإيجار. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن هذه الرهون العقارية تتطلب غالبًا دفعة مقدمة كبيرة ويتم فحص الحالة المالية للشركة عن كثب أثناء عملية التقديم.

من حيث الأهلية ، ينظر المقرضون عادةً إلى ربحية الشركة وتاريخها الائتماني وقيمة الممتلكات التي يتم شراؤها. يمكن أن تختلف شروط وأحكام الرهون التجارية التي يشغلها المالك على نطاق واسع ، اعتمادًا على المُقرض وخصائص العمل والممتلكات المعنية. لذلك ، من الأهمية بمكان للشركات إجراء بحث شامل عن الخيارات ومقارنتها قبل اتخاذ قرار بشأن منتج الرهن العقاري.

التكاليف المرتبطة بالرهون التجارية

تأتي الرهون العقارية التجارية ، مثل أي منتج مالي ، مصحوبة بمجموعة من التكاليف المرتبطة التي يجب على المقترضين المحتملين مراعاتها. يمكن تصنيف هذه التكاليف على نطاق واسع إلى تكاليف أولية وتكاليف جارية وتكاليف إضافية محتملة. تشمل التكاليف الأولية عادةً رسوم الطلب ، والتي تغطي تكلفة المُقرض لتقييم الطلب ، ورسوم التقييم ، التي تغطي تكلفة التقييم المهني للممتلكات المراد رهنها. يمكن أن تختلف هذه الرسوم بشكل كبير اعتمادًا على المُقرض وخصائص صفقة الرهن العقاري.

تتكون التكاليف الجارية بشكل أساسي من مدفوعات الفائدة على الرهن العقاري. يمكن أن يكون سعر الفائدة ثابتًا أو متغيرًا ، وسيعتمد السعر المعروض على مجموعة متنوعة من العوامل بما في ذلك الجدارة الائتمانية للمقترض ، ونسبة القرض إلى القيمة ، وظروف السوق. بالإضافة إلى مدفوعات الفائدة ، قد يحتاج المقترضون أيضًا إلى الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري إذا كان لديهم نسبة عالية من القرض إلى القيمة.

يمكن أن تنشأ تكاليف إضافية محتملة في ظروف مختلفة. على سبيل المثال ، إذا قرر المقترض سداد الرهن العقاري مبكرًا ، فقد يتم تحصيل رسوم السداد المبكر له. وبالمثل ، إذا فشل المقترض في سداد مدفوعات الرهن العقاري في الوقت المحدد ، فقد يتم تحصيل رسوم السداد المتأخر. علاوة على ذلك ، قد يتم تكبد رسوم قانونية إذا احتاج المقترض إلى طلب المشورة القانونية أثناء عملية الرهن العقاري. من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين المحتملين أن يفهموا تمامًا جميع التكاليف المرتبطة بالرهن العقاري التجاري قبل متابعة الطلب.

كبار مقرضي الرهن العقاري التجاري

إن مشهد الإقراض العقاري التجاري مليء بمجموعة متنوعة من المؤسسات ، تقدم كل منها مزايا وشروطًا فريدة. تستمر البنوك التقليدية ، مثل Barclays و HSBC ، في لعب دور مهم في السوق ، حيث تقدم أسعارًا تنافسية ومجموعة متنوعة من منتجات الرهن العقاري. تتمتع هذه البنوك بسمعة طويلة من حيث الموثوقية ولديها خبرة واسعة في التعامل مع الرهون العقارية التجارية.

ومع ذلك ، أدى ظهور البنوك المنافسة والمقرضين غير المصرفيين إلى تغيير ديناميكيات السوق بشكل كبير. ظهرت مؤسسات مثل Aldermore Bank و Shawbrook Bank و YBS Commercial كمقرضين رائدين في قطاع الرهن العقاري التجاري. غالبًا ما توفر هذه البنوك المنافسة معايير إقراض أكثر مرونة ، مما يجعلها خيارًا جذابًا للشركات ذات الملامح المالية غير التقليدية.

علاوة على ذلك ، شهد سوق الرهن العقاري التجاري أيضًا دخول مقرضين بديلين ، مثل منصات الند للند وشركات الأسهم الخاصة. غالبًا ما تقدم هذه الكيانات حلول تمويل مخصصة مصممة خصيصًا لتلبية الاحتياجات المحددة للمقترض. في حين أن اختيار المقرض يعتمد في النهاية على المتطلبات والظروف المحددة للمقترض ، فإن هذه المؤسسات الرائدة تمثل مجموعة واسعة من الخيارات المتاحة في سوق الرهن العقاري التجاري.

عملية تقديم طلب الرهن العقاري التجاري

عملية تقديم طلبات الرهن العقاري التجاري هو إجراء منهجي يتطلب تخطيطًا وإعدادًا دقيقًا. في البداية ، يجب على مقدم الطلب تقديم خطة عمل مفصلة وتوقعات مالية توضح جدوى العمل وقدرته على سداد القرض. يتضمن ذلك معلومات حول دخل الشركة ومصروفاتها وأصولها وخصومها ، بالإضافة إلى المعلومات المالية الشخصية لمالك (أصحاب) العمل.

بعد ذلك ، يتم تقييم العقارات التجارية المراد رهنها من قبل مساح محترف. يعد تقرير التقييم مكونًا مهمًا للتطبيق لأنه يحدد الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكن اقتراضه. بمجرد استلام تقرير التقييم ، سيقوم المُقرض بتقييم المخاطر المرتبطة بالقرض. يتضمن ذلك تقييم التاريخ الائتماني لمقدم الطلب ، والصحة المالية للشركة ، وقيمة الممتلكات.

أخيرًا ، إذا تمت الموافقة على الطلب ، فسيقوم المُقرض بإصدار عرض رهن عقاري رسمي. لدى مقدم الطلب بعد ذلك فترة محددة لقبول العرض قبل انتهاء صلاحيته. من المهم ملاحظة أن العملية برمتها قد تستغرق عدة أسابيع إلى بضعة أشهر ، اعتمادًا على مدى تعقيد التطبيق وإجراءات المُقرض. لذلك ، يجب على المتقدمين مراعاة هذا الجدول الزمني في تخطيطهم.