التعريف والخلفية التاريخية

وبالتالي ، فإن القانون العام يفرض عهداً حتى في غياب الاعتبار. في قانون العقود بالولايات المتحدة ، يُفترض وجود عهد ضمني لحسن النية. تلعب العهود دورًا مهمًا في قانون الملكية ، لا سيما فيما يتعلق باستخدام الأراضي وملكيتها. تطور مفهوم العهود بمرور الوقت ، مع العهود الحديثة التي تشمل أنواعًا وخصائص مختلفة ، مثل العهود الإيجابية والسلبية ، والعهود الجارية مع الأرض ، والعهود التقييدية ، من بين أمور أخرى. خضعت هذه الأدوات القانونية للخلافات وتحديات الإنفاذ ، مما يعكس الطبيعة المعقدة لقانون الملكية والحاجة إلى توازن بين حقوق الملكية الفردية والمصالح المجتمعية الأوسع (ويكيبيديا ، الثانية ؛ إعادة بيان الملكية (الثالثة) ، 2000).

العهد مقابل العقد

يعتبر كل من العهد والعقد اتفاقيتين ملزمتين قانونًا ، لكنهما يختلفان من حيث طبيعتهما وتطبيقهما. العقد هو اتفاق طوعي بين طرفين أو أكثر ، يحدد الالتزامات والمسؤوليات المتبادلة. وهي قابلة للإنفاذ بموجب القانون وعادة ما تتضمن تبادل المقابل ، مثل السلع أو الخدمات أو المال. من ناحية أخرى ، فإن العهد هو وعد رسمي بالمشاركة في أو الامتناع عن إجراء محدد ، وغالبًا ما يرتبط بقانون الملكية واستخدام الأراضي. تاريخياً ، تميزت العهود عن العقود بوجود الختم الذي يشير إلى مستوى أعلى من الجدية والالتزام. في الولايات المتحدة ، يُفترض وجود ميثاق ضمني لحسن النية في قانون العقود ، مما يزيد من التمييز بين المفهومين. بينما تركز العقود عمومًا على أداء مهام أو التزامات محددة ، تميل العهود إلى فرض قيود طويلة الأجل أو متطلبات على استخدام الأرض ، وغالبًا ما تعمل مع الأرض وملزمة لأصحابها المستقبليين (قاموس بلاكس لو ، 2014 ؛ إعادة الصياغة (ثالثًا) من الملكية ، 2000).

أنواع العهود في قانون الملكية

في قانون الملكية ، تلعب العهود دورًا حاسمًا في تنظيم استخدام وإدارة الأراضي. هناك عدة أنواع من العهود ، بما في ذلك العهود الحقيقية والعهود الإيجابية والعهود السلبية والعهود المقيدة. التعهدات الحقيقية هي شروط مرتبطة بملكية أو استخدام الأرض ، وغالبًا ما تعمل مع الأرض ، مما يعني أنها تنطبق على أصحاب المستقبل أيضًا. تتطلب المواثيق الإيجابية من مالك الأرض القيام بعمل محدد ، مثل الحفاظ على سياج أو دفع رسوم جمعية أصحاب المنازل. من ناحية أخرى ، تقيد المواثيق السلبية مالك الأرض من الانخراط في أنشطة معينة ، مثل بناء مبنى فوق ارتفاع معين أو استخدام العقار لأغراض تجارية. تتشابه العهود المقيدة مع التعهدات السلبية ولكنها قد تتضمن أيضًا بنودًا غير تنافسية في قانون العقود. يمكن إنفاذ هذه العهود من خلال جمعيات أصحاب المنازل ، وقد تنشأ الخلافات بسبب التنفيذ الانتقائي أو الخلافات حول تفسير شروط العهد (ويكيبيديا ، nd ؛ قانون الملكية ، الثانية).

العهود الحقيقية وخصائصها

تتميز المواثيق العقارية في قانون الملكية بصلتها بملكية الأرض أو استخدامها. يمكن أن تكون هذه العهود إما إيجابية ، تتطلب من المتعهد القيام بعمل معين ، أو سلبية ، مما يقيد العهد من الانخراط في أنشطة معينة على الممتلكات. السمة الرئيسية للعهود الحقيقية هي قدرتها على "الجري مع الأرض" ، مما يعني أن الالتزامات أو القيود التي يفرضها العهد تنطبق على جميع المالكين المستقبليين للعقار ، بغض النظر عن التغييرات في الملكية. هذا على عكس التعهدات الشخصية ، التي تنطبق فقط على الأطراف الأصلية المشاركة في الاتفاقية. غالبًا ما يتم تطبيق التعهدات الحقيقية من خلال قيود السندات أو جمعيات أصحاب المنازل ، وقد يصبح إنفاذها متراخيًا بمرور الوقت لأن الوعد الأصلي لم يعد متورطًا في الأرض. من المهم ملاحظة أن العهود الحقيقية تختلف عن حقوق الارتفاق والعبودية العادلة ، على الرغم من أنها تشترك في بعض أوجه التشابه من حيث وظيفتها وآليات إنفاذها (إعادة صياغة (ثالث) الملكية ، 1986 ؛ Torrens title ، دول الكومنولث).

العهود الإيجابية والسلبية

العهود الإيجابية والسلبية هي مكونات أساسية لقانون الملكية ، لا سيما في سياق العهود الحقيقية. تتطلب العهود الإيجابية ، المعروفة أيضًا باسم العهود الإيجابية في إنجلترا وويلز ، من المتعهد القيام بعمل محدد ، مثل الحفاظ على درب مشترك أو دفع رسوم اتحاد مالكي المنازل. من ناحية أخرى ، تفرض المواثيق السلبية قيودًا على استخدام العهد للممتلكات ، وتحظر بعض الإجراءات أو استخدامات الأراضي ، مثل بناء مبنى فوق ارتفاع محدد أو استخدام العقار لأغراض تجارية. يمكن أن تسري هذه العهود مع الأرض ، مما يعني أنها تلزم المالكين المستقبليين للممتلكات ، أو أن تكون شخصية بطبيعتها ، ولا تنطبق إلا على فرد معين. في حين أن العهود الإيجابية لا تنطبق عادةً مع الأرض بموجب القانون الإنجليزي ، فإن الولايات المتحدة تفحص هذه العهود عن كثب ، مع استثناءات ، سمحت لها بالعمل مع الأرض (فريدمان ، 2005) [1].

العهود الجارية مع الأرض

تعد المواثيق التي تعمل مع الأرض جانبًا مهمًا من قانون الملكية ، لأنها تفرض واجبات أو قيودًا على استخدام الأرض ، بغض النظر عن المالك. هذه العهود هي اتفاقيات ملزمة قانونًا "تعمل" مع الأرض ، مما يعني أن أي مالك مستقبلي يجب أن يلتزم أيضًا بالشروط المنصوص عليها في العهد. يمكن أن تكون إما إيجابية ، أو تتطلب إجراءً محددًا ، أو سلبية ، تقيد استخدامات معينة للممتلكات. غالبًا ما يتم إنشاء العهود الجارية مع الأرض من خلال قيود الفعل أو جمعيات أصحاب المنازل ، مما يضمن استخدام الأرض بطريقة تتفق مع القصد الأصلي للمتعهد (الطرف الذي يقطع الوعد) والمتعاهد (الطرف الذي يتلقى الوعد) ( ويكيبيديا ، الثانية). قد يصبح تنفيذ هذه العهود متساهلاً بمرور الوقت ، مما يؤدي إلى خلافات حول التطبيق الانتقائي والانتهاك المحتمل لحقوق الإنسان الاجتماعية والاقتصادية (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

المواثيق والتيسيرات التقييدية

التعهدات المقيدة وحقوق الارتفاق هي أدوات قانونية مستخدمة في قانون الملكية لتنظيم استخدام الأراضي والتمتع بها. ومع ذلك ، فهي تختلف في طبيعتها وتطبيقها. التعهدات التقييدية هي وعود يقدمها مالك الأرض بالامتناع عن بعض الإجراءات أو استخدامات الأراضي التي قد تؤثر سلبًا على الممتلكات المجاورة. تُفرض هذه العهود عادةً من خلال قيود السند أو جمعيات أصحاب المنازل ويمكن أن "تعمل مع الأرض" ، وتُلزم أصحاب المستقبل بالقيود نفسها (إعادة بيان الملكية (ثالثًا) ، 2000) [1].

من ناحية أخرى ، تمنح حقوق الارتفاق مصلحة غير حيازية في أرض شخص آخر ، مما يسمح لصاحب حق الارتفاق باستخدام الأرض بطريقة معينة أو منع مالك الأرض من استخدامها بطريقة معينة. يمكن أن تكون التسهيلات إيجابية ، تمنح الحق في استخدام الأرض ، أو سلبية ، تقيد استخدام مالك الأرض (ندوة ، 1986) [2]. على عكس التعهدات المقيدة ، لا تفرض حقوق الارتفاق التزامات على مالك الأرض ولكنها تمنح حقوقًا لصاحب حقوق الارتفاق.

باختصار ، تفرض العهود المقيدة قيودًا على استخدام الأراضي لحماية الممتلكات المجاورة ، بينما تمنح حقوق الارتفاق حقوقًا أو قيودًا محددة لطرف غير حيازي. تعمل كلتا الأداتين على تنظيم استخدام الأراضي وحماية مصالح الملكية ، لكنهما يختلفان في آليات التطبيق والإنفاذ.

ميثاق ضمني لحسن النية في قانون العقود الأمريكي

العهد الضمني بحسن النية هو مبدأ أساسي في قانون العقود بالولايات المتحدة ، والذي يفترض أن أطراف العقد سيتصرفون بحسن نية تجاه بعضهم البعض. وهذا يعني أنهم لن يقوموا عن قصد بخداع أو تضليل أو تقويض حقوق ومصالح الطرف الآخر ، وبدلاً من ذلك سيتعاونون لتحقيق أهداف العقد. لم يتم النص صراحة على العهد في العقد ولكنه يعتبر جانبًا ملازمًا لكل علاقة تعاقدية. يجوز للمحاكم استخدام العهد الضمني بحسن النية لتفسير شروط العقد الغامضة ، أو سد الثغرات الموجودة في الاتفاقية ، أو حل النزاعات الناشئة عن سلوك الأطراف. ومع ذلك ، قد يختلف نطاق العهد وتطبيقه اعتمادًا على الولاية القضائية والظروف المحددة لكل حالة. من المهم ملاحظة أن العهد الضمني لحسن النية لا يمكن أن يبطل الأحكام التعاقدية الصريحة أو ينشئ التزامات جديدة لم يتفق عليها الطرفان (Eisenberg، 1995؛ Burton، 1980).

البنود غير التنافسية والعهود التقييدية في قانون العقود

البنود غير المتنافسة والعهود التقييدية هي أحكام في قانون العقود تهدف إلى حماية المصالح المشروعة لأحد الأطراف ، عادةً صاحب العمل ، عن طريق الحد من تصرفات طرف آخر ، عادة ما يكون موظفًا أو مقاولًا. تقيد شروط عدم المنافسة قدرة الفرد على العمل لدى أحد المنافسين أو الانخراط في أنشطة تنافسية لفترة محددة بعد إنهاء عمله أو علاقته التعاقدية. من ناحية أخرى ، تفرض العهود المقيدة قيودًا على استخدام المعلومات السرية أو الأسرار التجارية أو الملكية الفكرية التي تم الحصول عليها أثناء سير العلاقة. تم تصميم هذه الأحكام لمنع المنافسة غير العادلة وحماية الأصول القيمة للشركة. ومع ذلك ، فإن قابلية إنفاذ البنود غير التنافسية والعهود التقييدية تختلف عبر الولايات القضائية ، حيث توازن المحاكم غالبًا بين مصالح الأطراف المعنية وتنظر في عوامل مثل معقولية القيود ، والمدة ، والنطاق الجغرافي (إعادة البيان (ثانيًا) من العقود ، 1981 ؛ بليك ، 1960).

الإخلال بالعهد ومصادرة الإيجار

تكمن العلاقة بين خرق العهد ومصادرة عقد الإيجار في العواقب التي قد تنشأ عندما يُنتهك عهد ، أو تعهد رسمي بالمشاركة في عمل محدد أو الامتناع عنه ، في سياق اتفاقية الإيجار. في قانون الملكية ، غالبًا ما ترتبط العهود بملكية أو استخدام الأرض ، ويمكن أن يؤدي انتهاكها إلى مصادرة عقود الإيجار ، لا سيما في العقارات المستأجرة. تحدث المصادرة عادةً في حالات المخالفات الجسيمة ، حيث يعد العهد بدفع الإيجار أحد العهود الأساسية. يمكن أن تنطوي مصادرة منزل خاص على التدخل في حقوق الإنسان الاجتماعية والاقتصادية ، مما يؤدي إلى اتخاذ تدابير إصلاح عقود الإيجار في بعض الولايات القضائية (فريدمان ، 2017). من المهم ملاحظة أن الانتهاك يجب أن يكون كبيرًا بما يكفي لتبرير مصادرة عقد الإيجار ، حيث تسعى المحاكم عمومًا إلى تحقيق التوازن بين مصالح الطرفين المشتركين في اتفاقية الإيجار (Harpum et al. ، 2012).

العهود الحقيقية في قيود السند وجمعيات أصحاب المنازل

تلعب العهود الحقيقية دورًا مهمًا في قيود السندات وجمعيات أصحاب المنازل ، لأنها تفرض شروطًا على استخدام الأراضي وملكيتها. يمكن لهذه الشروط ، المعروفة أيضًا باسم العهود ، والشروط ، والقيود (CCRs) أو قيود الفعل ، إما تقييد استخدام الأرض (العهود السلبية) أو تتطلب إجراءات محددة مستمرة (العهود الإيجابية) (إعادة الصياغة (ثالثًا) للملكية ، 2000). عندما "يسري العهد مع الأرض" (تابع للعهد) ، فإنه يلزم ملاك الأراضي المستقبليين بشروطه ، مما يضمن أن يظل استخدام الأرض متسقًا مع الهدف الأصلي (القانون الإنجليزي ، 1986). غالبًا ما تقوم جمعيات أصحاب المنازل بفرض هذه العهود للحفاظ على المعايير الجمالية والوظيفية للمجتمع ، والحفاظ على قيم الممتلكات وتعزيز العيش المتناغم بين السكان (ندوة ، 1986). ومع ذلك ، قد تنشأ الخلافات بسبب التنفيذ الانتقائي أو التنفيذ المتساهل مع مرور الوقت ولم يعد الوعد الأصلي متورطًا (إعادة بيان الملكية (ثالثًا) ، 2000). وبالتالي ، تعمل العهود الحقيقية كأداة حاسمة في تنظيم استخدام الأراضي والحفاظ على سلامة قيود الفعل وجمعيات أصحاب المنازل.

إنفاذ العهد والخلافات

كان إنفاذ العهد في سياق قيود الفعل وجمعيات أصحاب المنازل موضوعًا للنقاش والجدل. إحدى القضايا الأساسية هي التنفيذ الانتقائي للعهود ، مما قد يؤدي إلى اتهامات بالتمييز والمحسوبية بين أصحاب المنازل (Peppet ، 2004). بالإضافة إلى ذلك ، مع مرور الوقت ولم يعد الوعد الأصلي للعهد متورطًا في الأرض ، قد يصبح التنفيذ متساهلاً ، مما يؤدي إلى نزاعات بين أصحاب المنازل ومعارك قانونية محتملة (الفرنسية ، 2001).

مصدر قلق آخر هو الانتهاك المحتمل لحقوق الملكية الفردية ، حيث قد تحد العهود المقيدة من استخدام ممتلكات الفرد والتمتع بها (ألكسندر ، 2011). علاوة على ذلك ، قد يكون لتطبيق العهود عواقب غير مقصودة على المجتمع ، مثل خنق الابتكار في استخدام الأراضي وتنميتها ، وإدامة الفصل الاجتماعي والاقتصادي (Ellickson ، 1986). في ضوء هذه القضايا ، دعا بعض الباحثين القانونيين إلى إعادة تقييم دور العهود في قانون الملكية واتباع نهج أكثر توازناً لإنفاذها (Lewinsohn-Zamir ، 2013).