تعريف ونظرة عامة على الصك بدلاً من الرهن

تقدم هذه الطريقة العديد من المزايا لكلا الطرفين المعنيين. بالنسبة للمقترض ، فإنه يوفر إعفاءًا فوريًا من معظم أو كل المديونية الشخصية المرتبطة بالقرض المتعثر ، ويقلل من التأثير السلبي على درجة الائتمان الخاصة به مقارنة بحبس الرهن ، ويتجنب الشهرة العامة بإجراءات الرهن. بالنسبة للمقرض ، فإنه يقلل من وقت وتكلفة استعادة الملكية ، ويقلل من مخاطر انتقام المقترض (مثل تخريب الممتلكات) ، ويوفر مزايا إضافية إذا طلب المقترض الإفلاس لاحقًا. ومع ذلك ، إذا كان هناك أي امتيازات مبتدئة على العقار ، فإن السند البديل يصبح خيارًا أقل جاذبية للمُقرض ، حيث قد لا يرغب في تحمل مسؤولية هذه الامتيازات ويفضل إغلاق الرهن لتخليص الملكية (ويكيبيديا ، nd ).

مزايا وعيوب للمقترضين

يوفر سند بدلاً من حبس الرهن العديد من المزايا والعيوب للمقترضين. تتمثل إحدى الميزات المهمة في التحرر الفوري من معظم أو كل المديونية الشخصية المرتبطة بالقرض المتعثر ، مما يوفر الراحة من الضغوط المالية. بالإضافة إلى ذلك ، يتجنب المقترضون السمعة السيئة العامة لإجراءات حبس الرهن وقد يتلقون شروطًا أكثر ملاءمة من حبس الرهن الرسمي. علاوة على ذلك ، فإن الفعل الذي يحل محل الرهن له تأثير أقل ضررًا على درجة الائتمان للمقترض مقارنة بحبس الرهن.

ومع ذلك ، هناك أيضًا عيوب بالنسبة للمقترضين. إذا كانت هناك امتيازات مبتدئة على العقار ، فقد لا يكون سند الملكية خيارًا قابلاً للتطبيق ، حيث قد يفضل المُقرض حبس الرهن لتصفية الملكية. علاوة على ذلك ، قد يفقد المقترض أي حقوق ملكية محتملة في العقار ، حيث يجب أن يكون لاتفاقية التسوية قيمة كاملة مساوية للقيمة السوقية العادلة للممتلكات التي يتم نقلها. أخيرًا ، قد تتطلب الطبيعة الطوعية للفعل بدلاً من حبس الرهن من المقترض الشروع في مفاوضات ، والتي يمكن اعتبارها عيبًا في بعض الحالات (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

مزايا وعيوب للمقرضين

الفعل بدلا من الرهن يقدم مزايا وعيوب للمقرضين. على الجانب الإيجابي ، يستفيد المقرضون من تقليل الوقت والتكلفة المرتبطين بالاستعادة ، حيث أن العملية بشكل عام أسرع وأقل تكلفة من الرهن الرسمي (Elliehausen & Staten ، 2004). بالإضافة إلى ذلك ، يواجه المقرضون مخاطر أقل من انتقام المقترض ، مثل تخريب الممتلكات أو السرقة ، والتي قد تحدث أثناء إجراءات الرهن (هاردينغ ، روزنبلات ، وياو ، 2009).

ومع ذلك ، هناك أيضا عيوب للمقرضين في قبول صك بدلا من الرهن. أحد العوائق المهمة هو احتمال تحمل المسؤولية عن أي امتيازات مبتدئة على الممتلكات ، مما قد يجعل الرهن خيارًا أكثر جاذبية لتصفية العنوان (Ghent & Kudlyak ، 2011). علاوة على ذلك ، قد يتردد المقرضون في المضي في صك بدلاً من ذلك إذا تجاوزت المديونية المستحقة للمقترض القيمة السوقية العادلة الحالية للممتلكات ، حيث قد يتكبدون خسائر في مثل هذه الحالات (Pennington-Cross ، 2006).

متطلبات صك بدلا من الرهن

يستلزم سند بدلاً من الرهن عدة متطلبات يجب الوفاء بها حتى يعتبر ساريًا ونافذًا. أولاً ، يجب تأمين المديونية عن طريق العقارات التي يتم نقلها ، مع ضمان أن العقار المعني مرتبط بشكل مباشر بالقرض المتخلف عن السداد. يجب على كل من المقترض والمقرض الدخول في الصفقة طواعية وبحسن نية ، دون أي إكراه أو ضغط من أي من الطرفين. يجب أن يكون لاتفاقية التسوية اعتبار إجمالي يساوي على الأقل القيمة السوقية العادلة للممتلكات التي يتم نقلها ، مما يساعد في تحديد حل عادل لكلا الطرفين المعنيين (Peppercorn ، 1996).

علاوة على ذلك ، غالبًا ما يطلب المقرضون عرضًا مكتوبًا من المقترض ، ينص صراحةً على أن عرض الدخول في مفاوضات يتم طواعية. يسن هذا العرض المكتوب قاعدة إثبات الإفراج المشروط ، ويحمي المُقرض من الادعاءات المحتملة بسوء النية أو الضغط غير المبرر الذي مورس على المقترض أثناء عملية التسوية (ويتمان وميلنيكل ، 2007). من خلال الالتزام بهذه المتطلبات ، يمكن أن يكون الفعل بدلاً من حبس الرهن بمثابة حل بديل لعملية حبس الرهن ، مما يعود بالفائدة على كل من المقترضين والمقرضين بطرق مختلفة.

التفاوض الطوعي وقاعدة إثبات الإفراج المشروط

يلعب التفاوض الطوعي دورًا حاسمًا في الفعل بدلاً من عملية الرهن ، لأنه يضمن دخول كل من المقترض والمقرض في الصفقة عن طيب خاطر وبحسن نية. هذا الاتفاق المتبادل ضروري حتى يعتبر الفعل الذي يحل محل الرهن ساريًا ونافذًا. من ناحية أخرى ، تعمل قاعدة أدلة الإفراج المشروط كضمانة قانونية للمقرض. من خلال الحصول على عرض مكتوب من المقترض ينص صراحة على نيته الطوعية للدخول في مفاوضات ، يمكن للمقرض حماية نفسه من الادعاءات المحتملة بسوء النية أو الإكراه في المستقبل. يسن هذا العرض المكتوب بشكل فعال قاعدة أدلة الإفراج المشروط ، والتي تمنع استخدام أي بيانات شفهية أو مكتوبة يتم الإدلاء بها قبل أو أثناء عملية التفاوض لتناقض أو تعديل شروط الاتفاقية النهائية. في جوهرها ، يعمل التفاوض الطوعي وقاعدة أدلة الإفراج المشروط معًا للتوصل إلى قرار عادل وملزم قانونًا لكلا الطرفين المتورطين في الفعل بدلاً من حالة الرهن (ويكيبيديا ، الثانية).

التأثير على درجة الائتمان والمكانة المالية

يمكن أن يكون تأثير الفعل بدلاً من حبس الرهن على درجة الائتمان للمقترض والمركز المالي مهمًا ، لكنه يعتبر عمومًا أقل ضررًا من حبس الرهن. قد يؤدي سند بدلاً من الرهن إلى انخفاض بنسبة 85 إلى 160 نقطة في درجة الائتمان للمقترض ، اعتمادًا على وضعه الائتماني الأولي وعوامل أخرى (Fair Isaac Corporation ، 2021). يمكن أن يؤثر هذا الانخفاض في درجة الائتمان على قدرة المقترض على تأمين القروض المستقبلية وبطاقات الائتمان وغيرها من المنتجات المالية. بالإضافة إلى ذلك ، سيبقى الفعل بدلاً من الرهن في تقرير الائتمان للمقترض لمدة سبع سنوات ، مما قد يعيق قدرته على الحصول على شروط ائتمانية مواتية خلال تلك الفترة (Experian ، 2020).

ومع ذلك ، من المهم أن نلاحظ أن تأثير صك بدلاً من الرهن على الوضع المالي للمقترض قد يكون أقل حدة من ذلك من الرهن ، لأنه يسمح للمقترض بتجنب الشهرة العامة والتعقيدات القانونية المحتملة المرتبطة بإجراءات الرهن . علاوة على ذلك ، من خلال التفاوض الطوعي على سند بدلاً من حبس الرهن ، قد يكون المقترضون قادرين على تأمين شروط وأحكام أكثر ملاءمة من المقرضين ، والتي يمكن أن تساعد في التخفيف من الآثار السلبية على وضعهم المالي (Investopedia ، 2021).

سند بدلاً من التعويق https://www.investopedia.com/terms/d/deedinlieu.asp مقابل عملية الرهن

سند بدلاً من حبس الرهن وعملية حبس الرهن هما طريقتان متميزتان لمعالجة قرض الرهن العقاري المتخلف عن السداد. الفعل الذي يحل محل الرهن ينطوي على النقل الطوعي لملكية الممتلكات من المقترض إلى المقرض ، والوفاء بشكل فعال بالقرض وتجنب إجراءات الرهن. يمكن أن يكون هذا الخيار أقل ضررًا لدرجة الائتمان للمقترض وقد يقدم شروطًا أكثر ملاءمة من الرهن الرسمي (فريدمان ، 2010).

من ناحية أخرى ، فإن عملية الرهن هي إجراء قانوني بدأه المُقرض لاستعادة الممتلكات وبيعها لاسترداد مبلغ القرض المستحق. يمكن أن تكون هذه العملية طويلة ومكلفة وتؤثر سلبًا على درجة الائتمان للمقترض بشكل أكبر من صك بدلاً من الرهن (Ghent & Kudlyak، 2011). بالإضافة إلى ذلك ، قد ينطوي الرهن على مزادات علنية وإجراءات قضائية ، في حين أن سند الرهن هو مفاوضات خاصة بين المقترض والمقرض. باختصار ، تكمن الاختلافات الأساسية بين هذين الخيارين في الطبيعة الطوعية للسند بدلاً من الرهن ، والأثر المحتمل على درجة الائتمان للمقترض ، ومستوى المشاركة العامة في العملية.

التعامل مع قضايا الامتيازات الصغيرة والملكية

في سند بدلاً من حالة الرهن ، فإن معالجة قضايا الامتيازات الصغيرة والملكية أمر بالغ الأهمية لضمان معاملة سلسة. تتمثل إحدى طرق حل امتيازات المبتدئين في الحصول على إبراء الذمة أو التفاوض على تعويض مع أصحاب الامتيازات المبتدئين. قد يشمل هذا المقترض أو المقرض تقديم مبلغ تسوية لأصحاب الامتياز الصغار ، والذي يكون عادة أقل من المبلغ الكامل المستحق. في بعض الحالات ، قد يوافق صغار أصحاب الامتياز على التخلي عن امتيازاتهم مقابل جزء من عائدات بيع العقار أو الوعد بالدفع في المستقبل.

يمكن معالجة مشكلات الملكية من خلال إجراء بحث شامل عن الملكية وفحصها ، مما يساعد على تحديد أي عيوب أو أعباء على الممتلكات. في حالة اكتشاف أي مشكلات ، يمكن للأطراف المعنية العمل معًا لحلها ، مثل الحصول على سند مطالبة من المالك السابق أو تصحيح الأخطاء في الوصف القانوني للعقار. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يوفر الحصول على تأمين حق الملكية الحماية ضد المطالبات أو النزاعات المحتملة الناشئة عن عيوب الملكية. باختصار ، تتطلب معالجة قضايا الامتيازات الصغيرة والملكية في سند بدلاً من حالة الرهن مفاوضات استباقية وفحصًا شاملاً وتدابير قانونية مناسبة لضمان نجاح الصفقة.

القيمة السوقية العادلة واعتبارات التسوية

تلعب القيمة السوقية العادلة (FMV) دورًا مهمًا في تحديد اعتبارات التسوية لسند بدلاً من حبس الرهن. FMV هو السعر المقدر الذي يمكن أن تنتقل به الملكية بين البائع والمشتري الراغبين ، وكلاهما يتمتع بمعرفة معقولة بالحقائق ذات الصلة ولا يخضع لأي إكراه للشراء أو البيع. في سياق سند بدلاً من حبس الرهن ، يجب أن يكون لاتفاقية التسوية الاعتبار الكامل الذي يساوي على الأقل FMV للممتلكات التي يتم نقلها. وهذا يضمن حصول المُقرض على عائد عادل على العقار ، في حين يُعفى المقترض من التزامات الديون المستحقة عليه. في بعض الحالات ، لا يجوز للمقرض المضي قدما في صك بدلا من الرهن إذا كانت المديونية المستحقة للمقترض تتجاوز FMV الحالي للممتلكات. ومع ذلك ، في حالات أخرى ، قد يوافق المُقرض على صك بدلاً من الرهن ، مع الاعتراف بأنه من المحتمل أن ينتهي به الأمر مع العقار على أي حال من خلال عملية الرهن الأكثر تكلفة (ويكيبيديا ، بدون تاريخ). من خلال النظر في FMV ، يمكن للطرفين التفاوض على تسوية عادلة ومفيدة للطرفين ، وتقليل الخسائر المحتملة والتعقيدات القانونية.

الجوانب القانونية والتنظيمية

الجوانب القانونية والتنظيمية لسند بدلا من الرهن تنطوي على عدة اعتبارات رئيسية. أولاً ، يجب على كل من المقترض والمقرض الدخول في الصفقة طواعية وبحسن نية ، مع ضمان أن يكون لاتفاقية التسوية قيمة كاملة تساوي أو تزيد عن القيمة السوقية العادلة للممتلكات التي يتم نقلها (Peppercorn ، 2010). بالإضافة إلى ذلك ، يجب تأمين المديونية عن طريق العقارات التي يتم نقلها ، وقد يطلب المُقرض عرضًا كتابيًا من المقترض يفيد بأن عرض الدخول في مفاوضات يتم طواعية (Peppercorn ، 2010). هذا يحمي المُقرض من الادعاءات المحتملة بسوء النية أو الإكراه. علاوة على ذلك ، خلق قانون منع سرقة حقوق الملكية (HETPA) في نيويورك بعض الغموض فيما يتعلق بقابلية تطبيق هذا التشريع على الأفعال بدلاً من الرهن ، حيث لا يوجد استثناء واضح لمثل هذه المعاملات (New York State Assembly، 2006). وبالتالي ، قد تكون بعض البنوك وشركات التأمين على الملكية في نيويورك مترددة في التعامل مع سندات الملكية بدلاً من ذلك بسبب المخاطر المحتملة المرتبطة بحق HETPA في الإلغاء لمدة عامين (New York State Assembly، 2006).

قانون منع سرقة حقوق الملكية وآثاره

قدم قانون منع سرقة حقوق الملكية (HETPA) مستوى من عدم اليقين فيما يتعلق باستخدام السندات بدلاً من الرهن في بعض الولايات القضائية ، مثل نيويورك. أحد الشواغل الأساسية الناشئة عن HETPA هو عدم الوضوح بشأن ما إذا كان القانون ينطبق على الأفعال بدلاً من الرهن ، حيث لا يوجد استبعاد صريح لهذا النوع من التسوية. وقد أدى هذا الغموض إلى التردد بين البنوك وشركات التأمين على الملكية ، الذين يتخوفون من حق الإلغاء المحتمل لمدة عامين المرتبط بـ HETPA. وقد أدت تعقيدات الامتثال للقانون إلى زيادة ردع هذه المؤسسات عن الانخراط في أفعال بدلاً من معاملات الرهن. وبالتالي ، فإن الآثار المترتبة على HETPA على الأفعال بدلاً من حبس الرهن أدت إلى نهج أكثر حذراً من قبل البنوك وشركات التأمين على الملكية ، مما قد يحد من توفر خيار التسوية هذا للمقترضين والمقرضين في المناطق المتأثرة (ويكيبيديا ، الثانية).

بدائل الفعل بدلا من الرهن: تخفيف الخسارة وخيارات أخرى

بالإضافة إلى سند بدلاً من حبس الرهن ، فإن المقترضين الذين يواجهون صعوبات مالية لديهم العديد من الخيارات البديلة للنظر فيها. تخفيف الخسارة هو أحد هذه الأساليب ، والذي يشمل مجموعة من الحلول المصممة لمساعدة المقترضين على تجنب حبس الرهن وتقليل الخسائر لكلا الطرفين. قد تشمل هذه التعديلات على القرض ، حيث يوافق المقرض على تغيير شروط القرض لجعله في متناول الجميع ؛ التحمل الذي يعلق مؤقتًا أو يقلل مدفوعات الرهن العقاري ؛ وخطط السداد ، التي تسمح للمقترضين بتعويض المدفوعات الفائتة بمرور الوقت.

البديل الآخر هو البيع على المكشوف ، حيث يبيع المقترض العقار بأقل من رصيد الرهن العقاري المستحق ، ويوافق المُقرض على قبول العائدات كإيفاء كامل للدين. يمكن أن يكون هذا الخيار أقل ضررا لدرجة الائتمان للمقترض من الرهن ، على الرغم من أنه قد لا يزال له عواقب سلبية. بالإضافة إلى ذلك ، قد يستكشف المقترضون خيارات إعادة التمويل لتأمين سعر فائدة أو مدة قرض أكثر ملاءمة ، مما قد يقلل من مدفوعاتهم الشهرية ويجعل الرهن العقاري أكثر قابلية للإدارة. من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين التواصل مع المقرضين وطلب المشورة المهنية لتحديد مسار العمل الأنسب لظروفهم الخاصة (ميشكين ، 2013 ؛ وايت ، 2010).