مقدمة لصك الثقة

يعمل هذا الترتيب على حماية مصلحة المُقرض في العقار ، حيث يحتفظ الوصي بالملكية القانونية حتى يفي المقترض (المؤتمن) بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض. في حالة التخلف عن السداد ، يمكن للوصي الشروع في عملية حبس الرهن لاسترداد الديون المستحقة نيابة عن المقرض (المستفيد). تُستخدم صكوك الثقة بشكل شائع في العديد من الولايات الأمريكية كبديل للرهون العقارية التقليدية ، مما يوفر عملية أكثر انسيابية لحبس الرهن ومرونة إضافية لكل من المقترضين والمقرضين (فريدمان ، 2017). يشمل إنشاء وتنفيذ صك الثقة العديد من الأطراف الرئيسية ، بما في ذلك المؤتمن والوصي والمستفيد ، ولكل منها حقوق ومسؤوليات محددة بموجب الاتفاقية (National Paralegal College، nd).

الغرض من صك الثقة ووظيفته

يعمل صك الاستئمان كأداة حاسمة في المعاملات العقارية ، ويعمل بشكل أساسي لتأمين قرض عن طريق نقل الملكية القانونية للممتلكات إلى طرف ثالث محايد ، يُعرف باسم الوصي. يضمن هذا الترتيب أن المقترض (المؤتمن) يفي بالتزاماته تجاه المُقرض (المستفيد) على النحو المبين في اتفاقية القرض. في حالة التخلف عن السداد ، يحتفظ الوصي بسلطة الشروع في إجراءات الرهن ، وبالتالي حماية مصالح المقرض. علاوة على ذلك ، يحدد صك الثقة حقوق ومسؤوليات جميع الأطراف المعنية ، مما يوفر إطارًا واضحًا للمعاملة ويقلل من النزاعات المحتملة. من خلال تبسيط عملية حبس الرهن وتقديم أمان إضافي للمقرضين ، تساهم صكوك الثقة في سوق عقارات أكثر كفاءة واستقرارًا (فريدمان وسميث ، 2016).

الأطراف الرئيسية المشاركة في صك الثقة

في صك الثقة ، هناك ثلاثة أطراف رئيسية معنية: المؤتمن والوصي والمستفيد. المؤتمن ، المعروف أيضًا باسم المقترض ، هو الفرد أو الكيان الذي يحصل على قرض لشراء أو إعادة تمويل الممتلكات. الوصي هو طرف ثالث محايد ، غالبًا ما يكون شركة ملكية أو محامٍ ، يحمل السند القانوني للممتلكات نيابة عن المؤتمن والمستفيد. المستفيد ، المعروف أيضًا باسم المُقرض ، هو الطرف الذي يقدم القرض إلى المؤتمن ويحتفظ بالفائدة المفيدة في العقار كضمان لسداد القرض. في هذا الترتيب ، يقوم المؤتمن بنقل الملكية القانونية للممتلكات إلى الوصي ، الذي يحتفظ به كأمانة لصالح المستفيد حتى يتم سداد القرض بالكامل. عند السداد ، يعيد الوصي الملكية القانونية إلى الوصي ، وينهي فعليًا صك الثقة (Peppercorn ، 2017 ؛ Investopedia ، 2020).

إنشاء وتنفيذ صك الثقة

يتم إنشاء صك الثقة من خلال عملية قانونية تشمل ثلاثة أطراف رئيسية: المؤتمن (المقترض) ، والوصي (طرف ثالث محايد) ، والمستفيد (المُقرض). يبدأ المؤتمن العملية من خلال التوقيع على مستند صك الثقة ، الذي يحدد شروط وأحكام القرض ، بما في ذلك المبلغ الأساسي وسعر الفائدة وجدول السداد. يتم بعد ذلك توثيق هذه الوثيقة وتسجيلها لدى مكتب تسجيل المقاطعة المناسب لإثبات صلاحيتها وأولويتها على الامتيازات الأخرى على الممتلكات.

يتضمن تنفيذ صك الاستئمان نقل الملكية القانونية للممتلكات من المؤتمن إلى الوصي ، الذي يحتفظ به كضمان للقرض. يتمثل دور الوصي في العمل كوسيط بين المؤتمن والمستفيد ، مما يضمن اتباع شروط صك الثقة. إذا تخلف المؤتمن عن سداد القرض ، فإن الوصي لديه السلطة لبدء عملية غير قضائية لحبس الرهن لاسترداد الديون المستحقة نيابة عن المستفيد. على العكس من ذلك ، بمجرد سداد القرض بالكامل ، يقوم الوصي بإعادة الملكية القانونية إلى المؤتمن ، مما يؤدي إلى إنهاء صك الثقة (Peppercorn ، 2018 ؛ Investopedia ، 2020).

أنواع صكوك الثقة

هناك عدة أنواع من صكوك الثقة ، يخدم كل منها غرضًا محددًا في مجال المعاملات العقارية. النوع الأكثر شيوعًا هو صك الثقة القياسي ، والذي يستخدم لتأمين قرض لشراء أو إعادة تمويل العقارات. يشمل هذا النوع من السند ثلاثة أطراف: المؤتمن (المقترض) ، والوصي (طرف ثالث محايد) ، والمستفيد (المُقرض). نوع آخر هو سند البناء ، والذي يستخدم لتأمين قرض لبناء أو تحسين الممتلكات. يتضمن هذا الفعل عادةً جدول سحب ، مما يسمح للمقترض بالوصول إلى الأموال مع تقدم أعمال البناء.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك صكوك ثقة مع التنازل عن الإيجارات ، والتي تمنح المستفيد الحق في تحصيل إيرادات الإيجار من العقار في حالة تقصير المؤتمن. يشيع استخدام هذا النوع من السندات في العقارات الاستثمارية. أخيرًا ، هناك صكوك ثقة ثانوية ، وهي قروض ثانوية مضمونة بنفس العقار مثل القرض الأساسي. يتم ترتيب هذه السندات حسب الأولوية بناءً على تاريخ التسجيل ، مع إعطاء أول سند مسجل الأولوية القصوى في حالة الرهن (كلية الحقوق كورنيل ، nd ؛ Investopedia ، 2020).

حقوق ومسؤوليات المؤتمن والوصي والمستفيد

في سند الثقة ، لكل من الوصي والوصي والمستفيد حقوق ومسؤوليات مميزة. المؤتمن ، عادة ما يكون المقترض ، مسؤولاً عن الوفاء بشروط اتفاقية القرض ، بما في ذلك سداد الدفعات في الوقت المناسب والحفاظ على الممتلكات. لديهم الحق في استخدام وشغل الممتلكات طالما أنهم يلتزمون بشروط القرض (Chen ، 2021).

ويحتفظ الوصي، وهو عادة طرف ثالث محايد، بالملكية القانونية للعقار نيابة عن المستفيد. وتتمثل مسؤوليتهم الأساسية في العمل كوسيط بين المؤتمن والمستفيد، مما يضمن وفاء المؤتمن بالتزاماته. إذا تخلف الوصي عن سداد القرض، فإن الوصي لديه سلطة بدء إجراءات حبس الرهن وبيع العقار لسداد الدين (Investopedia, 2020).

المستفيد ، غالبًا ما يكون مقرضًا أو مؤسسة مالية ، يحتفظ بالفائدة المفيدة في العقار وله الحق في تلقي مدفوعات القرض من المؤتمن. وهم مسؤولون عن توفير أموال القرض والتأكد من تطبيق شروط اتفاقية القرض. في حالة التخلف عن السداد ، يحق للمستفيد توجيه تعليمات إلى الوصي لبدء إجراءات حبس الرهن (تشين ، 2021).

صك الثقة مقابل الرهن العقاري: الاختلافات والتشابه

صك الائتمان والرهن العقاري كلاهما أداتان قانونيتان تستخدمان لتأمين قرض لشراء العقارات. ومع ذلك ، هناك أوجه تشابه واختلافات رئيسية بين الاثنين. يتمثل أحد الاختلافات الأساسية في مشاركة الأطراف: يشمل الرهن العقاري طرفين ، المقترض (المرتهن) والمُقرض (المرتهن) ، بينما يتضمن صك الثقة ثلاثة أطراف ، المقترض (المؤتمن) ، والمقرض (المستفيد) ، و طرف ثالث محايد (وصي). تعمل كلتا الأداتين على توفير الضمان للمقرض في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض ، ولكن تختلف عملية الرهن. في حالة الرهن العقاري ، يجب أن يمر المقرض بعملية حبس الرهن القضائية ، والتي يمكن أن تستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة. في المقابل ، يسمح صك الثقة بعملية غير قضائية لحبس الرهن ، والتي عادة ما تكون أسرع وأقل تكلفة.

وعلى الرغم من هذه الاختلافات، فإن كلا الصكين يشتركان في أوجه التشابه في غرضهما ووظيفتهما. ويستخدم كلاهما لتأمين القروض لشراء العقارات وتزويد المُقرض بوسيلة لاسترداد استثماراته في حالة التخلف عن السداد. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب كلا الصكين من المقترض الوفاء بالتزامات معينة، مثل سداد الدفعات في الوقت المناسب وصيانة الممتلكات (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

عملية الرهن في صك الثقة

تتضمن عملية حجز الرهن في سند ائتمان إجراءً غير قضائي ، وهو عادةً ما يكون أسرع وأقل تكلفة من عملية الرهن القضائي المرتبطة بالرهون العقارية. عندما يتخلف المقترض عن سداد قرضه ، يبدأ الوصي ، الذي يتصرف نيابة عن المستفيد (المُقرض) ، في عملية حبس الرهن. يبدأ ذلك بتسجيل الوصي لإشعار التخلف عن السداد (NOD) في مكتب مسجل المقاطعة ، تليها فترة انتظار مدتها 90 يومًا تقريبًا ، يتاح خلالها للمقترض فرصة إعادة القرض عن طريق سداد الرصيد المستحق والرسوم. إذا فشل المقترض في القيام بذلك ، فسيقوم الوصي بتسجيل إشعار بيع الوصي ، وتحديد تاريخ للمزاد العلني للممتلكات. يصبح أعلى مزايد في المزاد هو المالك الجديد للعقار ، رهنا بتأكيد الوصي. في بعض الولايات ، قد يحصل المقترض على فترة استرداد بعد البيع ، مما يسمح له باستعادة الملكية من خلال دفع سعر المزاد الكامل والتكاليف الإضافية (Federal Deposit Insurance Corporation ، nd ؛ المؤتمر الوطني للهيئات التشريعية للولاية ، 2021).

صك الائتمان والآثار الضريبية

يمكن أن يكون لصك الثقة آثار ضريبية كبيرة على الأطراف المعنية ، لا سيما فيما يتعلق بضريبة الدخل وضريبة الأرباح الرأسمالية. عندما يقوم مالك العقار بتحويل جزء من مصلحته إلى طرف آخر من خلال صك ائتمان ، يجب الإبلاغ عن الدخل الناتج من العقار وفرض ضرائب عليه وفقًا للمصالح المفيدة الخاصة بالأطراف المعنية (HMRC Admin 10 ، 2021). على سبيل المثال ، إذا قام مالك العقار بتحويل 99٪ من الفائدة المستفيدة إلى زوجته ، فسيتم توزيع الدخل وفرض ضرائب عليه وفقًا لذلك ، حيث يكون الزوج مسؤولاً عن الضرائب على 99٪ من الدخل ومالك العقار على النسبة المتبقية 1٪ ( sundhillon123 ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، قد تنشأ آثار ضرائب أرباح رأس المال عند بيع العقار ، حيث سيتم توزيع العائدات على أساس المصالح المفيدة المبينة في صك الثقة. من الضروري أن يكون الأطراف المعنيون على دراية بهذه الآثار الضريبية وأن يحتفظوا بسجلات دقيقة لمصالحهم المفيدة والدخل المتولد من الممتلكات ، حيث قد يُطلب منهم تقديم الوثائق إلى السلطات الضريبية عند الطلب (HMRC Admin 19، 2021) .

إعلان الثقة والمصلحة المفيدة

إعلان الثقة والمعلومات المفيدة https://community.hmrc.gov.uk/forums/customerforums/venuefromproperty/f/declaration-of-trust-sole-owner-property/10563 الباقي يمكن أن يؤثر بشكل كبير على ملكية العقارات والضرائب. عندما يقوم مالك العقار بنقل جزء أو كل مصلحته المفيدة إلى فرد آخر، فإنه يغير توزيع التزامات الدخل والضرائب المرتبطة بالعقار. على سبيل المثال، إذا قام المالك الوحيد بتحويل 99% من الفائدة المفيدة إلى زوجته، فسيتم تقسيم الدخل الناتج عن العقار وفقًا لنسبة 99% إلى 1%، وسيتم دفع الضرائب وفقًا لذلك (HMRC Admin 10, 2021) . من الضروري ملاحظة أن القاعدة الافتراضية 50/50 واختيار النموذج 17 تنطبق فقط على العقارات المملوكة بأسماء مشتركة من قبل أفراد متزوجين يعيشون معًا (HMRC Admin 10, 2021). في الحالات التي لا تكون فيها الممتلكات مملوكة بأسماء مشتركة، لا يلزم تقديم نموذج 17، ويجب الإبلاغ عن الدخل على أساس المصالح المفيدة ذات الصلة. لا يتطلب نقل الفائدة المفيدة تقديم أي مستندات ما لم تطلبها السلطات الضريبية في المستقبل (HMRC Admin 10، 2021).

المتطلبات القانونية والتوثيق لصك الثقة

يتضمن إنشاء وتنفيذ صك الثقة العديد من المتطلبات القانونية والوثائق اللازمة. أولاً ، يجب أن يكون الصك مكتوباً وأن يحتوي على العناصر الأساسية ، مثل أسماء المؤتمن والوصي والمستفيد ووصف العقار ومبلغ القرض. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يتضمن الفعل أحكام وشروط القرض ، وجدول السداد ، وأحكام التخلف عن السداد وحبس الرهن. يجب أن يوقع المؤتمن والوصي على الفعل ، ويجب أن يتم توثيق توقيعاتهما لضمان الأصالة والشرعية.

علاوة على ذلك ، يجب تسجيل صك الثقة في المقاطعة التي يقع فيها العقار لتقديم إشعار عام وتحديد الأولوية بين الامتيازات الأخرى. تتضمن هذه العملية عادةً تقديم السند إلى مكتب مسجل المقاطعة ، جنبًا إلى جنب مع أي رسوم مطلوبة والوثائق المصاحبة. من الأهمية بمكان الامتثال لمتطلبات التسجيل المحددة والإجراءات الخاصة بالولاية القضائية لتجنب المشكلات القانونية المحتملة. في بعض الحالات ، قد تكون الوثائق الإضافية ، مثل تقرير الملكية أو بوليصة تأمين الملكية ، ضرورية لحماية مصالح الأطراف المعنية (Peppercorn and Taff ، 2013).

إنهاء وإخلاء سبيل صك الثقة

يتضمن إنهاء وإفراج صك الاستئمان سلسلة من الخطوات القانونية لضمان أن الدين المضمون مستوفٍ تمامًا وأن العقار لم يعد مرهونًا بسند الثقة. تبدأ العملية عادةً بسداد المقترض أو المؤتمن القرض بالكامل للمقرض أو المستفيد. عند استلام الدفعة الكاملة ، يكون المستفيد ملزمًا بإصدار مستند يسمى "سند التفويض" أو "الإفراج عن صك الثقة" ، والذي يؤكد أن الدين قد تم الوفاء به وأن حق الوصي على العقار قد تم إلغاؤه.

يكون الوصي ، الذي يحمل السند القانوني للممتلكات ، مسؤولاً بعد ذلك عن تسجيل سند التفويض أو إصدار صك الثقة مع مكتب مسجل المقاطعة المناسب ، مما يؤدي إلى إزالة صك الثقة من السجل العام بشكل فعال. تضمن هذه العملية خلو العقار من عبء عقد الثقة ويمكن بيعه أو إعادة تمويله دون أي عوائق. من الأهمية بمكان أن يحتفظ المؤتمن بنسخة من مستند الإصدار المسجل كدليل على إنهاء صك الثقة للرجوع إليه في المستقبل (Peppercorn ، 2021 ؛ Nolo ، nd).