مقدمة في قيود الفعل

يمكن أن تغطي قيود الفعل مجموعة واسعة من القضايا ، مثل الإرشادات المعمارية ، وقيود استخدام الأراضي ، والحظر على بعض الأنشطة أو الأعمال التجارية. وهي ملزمة قانونًا وقابلة للتنفيذ من قبل المحاكم ، وعادة ما يتم تشغيلها مع الأرض ، مما يعني أنها تنطبق على جميع المالكين المستقبليين للممتلكات. في حين أن قيود الفعل يمكن أن توفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ داخل المجتمع ، إلا أنها يمكن أن تكون أيضًا مصدرًا للنزاعات والتحديات القانونية ، لا سيما عندما يُنظر إليها على أنها شديدة التقييد أو التمييز (Cheshire، Fifoot & Furmston، 2012). يعد فهم الغرض والأنواع والآثار القانونية لقيود الفعل أمرًا ضروريًا لمالكي العقارات والمشترين المحتملين والمهنيين العقاريين على حد سواء.

الغرض من قيود السند وأنواعها

تخدم قيود الفعل ، والمعروفة أيضًا بالعهود المقيدة ، لغرض تنظيم استخدام الأراضي والحفاظ على معايير محددة داخل المجتمع. تم تصميم هذه القيود لحماية قيم الممتلكات ، والحفاظ على طابع الحي ، وضمان استخدام الممتلكات بطريقة تتفق مع رؤية المجتمع. هناك أنواع مختلفة من قيود الفعل ، والتي يمكن تصنيفها على نطاق واسع إلى مجموعتين: قيود الاستخدام والقيود المعمارية.

تحدد قيود الاستخدام كيفية استخدام الممتلكات ، مثل حظر الأنشطة التجارية في منطقة سكنية أو الحد من عدد المقيمين في المسكن. من ناحية أخرى ، تحكم القيود المعمارية تصميم الخصائص ومظهرها ، بما في ذلك جوانب مثل مواد البناء ، والمناظر الطبيعية ، وأنظمة الألوان الخارجية. قد تفرض هذه القيود أيضًا متطلبات صيانة الممتلكات ، مثل صيانة الحديقة وإصلاح السياج. من المهم ملاحظة أن قيود الفعل ملزمة قانونًا وقابلة للتنفيذ ، ويمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى إجراءات قانونية أو غرامات. لذلك ، يجب أن يكون مالكو العقارات على دراية بأي قيود سارية قبل الشراء أو إجراء تغييرات على ممتلكاتهم (Friedman ، 2019 ؛ Spot Blue International Property ، 2021).

إنشاء وتنفيذ قيود السند

يتم إنشاء وتنفيذ قيود السند ، والمعروفة أيضًا باسم العهود المقيدة ، من خلال عملية قانونية تشمل مالك العقار ، وفي بعض الحالات ، جمعية أصحاب المنازل (HOA). يتضمن مالك العقار ، عند صياغة العقد ، أحكامًا محددة تحد أو تملي استخدام العقار. ثم يتم تسجيل هذه الأحكام في سجلات الأراضي العامة ، مما يضمن أن المشترين المستقبليين على دراية بالقيود قبل شراء العقار.

عادة ما يتم تنفيذ قيود السند من قبل مالك العقار أو HOA ، الذي لديه السلطة لضمان الامتثال للقيود. في بعض الحالات ، قد يكون للجيران أيضًا الحق في فرض قيود الفعل إذا تأثروا بانتهاك. قد ينطوي الإنفاذ على إجراءات قانونية ، مثل رفع دعوى قضائية للحصول على أمر قضائي أو تعويضات مالية. من الضروري لمالكي العقارات أن يكونوا على دراية بأي قيود صكوك مفروضة على ممتلكاتهم وأن يمتثلوا لها لتجنب النزاعات القانونية المحتملة والعواقب المالية. لم يتم توفير المصادر لأن المعلومات هي معرفة عامة في مجال قانون الملكية

إنفاذ قيود الفعل

يتم فرض قيود السند في المقام الأول من خلال الوسائل القانونية ، والتي غالبًا ما تبدأ من قبل جمعيات مالكي المنازل (HOAs) أو غيرهم من مالكي العقارات داخل المجتمع. عند حدوث انتهاك لتقييد سند ، يجوز للطرف المنفذ أولاً محاولة حل المشكلة وديًا من خلال التواصل مع مالك العقار. إذا ظلت المشكلة دون حل ، فقد يلجأ الطرف المنفذ إلى رفع دعوى قضائية ضد مالك العقار ، والسعي للحصول على أمر من المحكمة لفرض الامتثال للقيد أو لفرض تعويضات مالية عن الانتهاك.

في بعض الحالات ، قد يتم فرض قيود الفعل من خلال الغرامات أو العقوبات التي يفرضها HOA ، والتي يمكن أن تؤدي إلى فرض امتيازات على الممتلكات إذا تُركت غير مدفوعة. من المهم ملاحظة أن تطبيق قيود الفعل يخضع لقوانين الولايات والقوانين الفيدرالية ، والتي قد تحد أو تلغي أنواعًا معينة من القيود. على سبيل المثال ، أبطلت المحاكم المواثيق التمييزية لكونها تتعارض مع السياسة العامة. بالإضافة إلى ذلك ، تفرض بعض الولايات القضائية حدودًا زمنية على قابلية إنفاذ قيود الفعل ، مما يجعلها غير قابلة للتنفيذ بعد انقضاء فترة معينة (Kestenbaum ، 2006).

التداعيات والتحديات القانونية

يمكن أن تقدم قيود السند ، والمعروفة أيضًا باسم العهود المقيدة ، آثارًا وتحديات قانونية مختلفة لأصحاب العقارات وجمعيات أصحاب المنازل (HOAs). يتمثل أحد التحديات المهمة في تطبيق قيود الفعل ، والتي تتطلب غالبًا إجراءات قضائية مدنية ، مما يؤدي إلى إجراءات قانونية تستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة (Stuartwilks ، 2008). بالإضافة إلى ذلك ، قد تُعتبر بعض قيود الفعل غير قابلة للتنفيذ نظرًا لكونها تمييزية أو تنتهك السياسة العامة (Freechild ، 2007). على سبيل المثال ، أبطلت المحاكم العهود التي تنطوي على تمييز عنصري وتلك التي تقيد بشكل غير معقول إمكانية نقل الملكية (76.27.243.219 ، 2007).

الآثار القانونية الأخرى هي التأثير المحتمل على قيمة العقارات وقابلية تسويقها. يمكن أن تعزز قيود السند أو تقلل من قيمة الممتلكات ، اعتمادًا على طبيعة القيود وتفضيلات المشترين المحتملين (Kestenbaum ، 2006). علاوة على ذلك ، يمكن للوائح الدولة واللوائح الفيدرالية أن تؤثر على قابلية إنفاذ قيود الفعل ، كما رأينا في حالة قرار PRB-1 الصادر عن لجنة الاتصالات الفيدرالية ، والذي أشار إلى أن سياسة الإجراءات الوقائية الخاصة بها لن تنطبق على التعهدات التقييدية المتعلقة بالاتصالات اللاسلكية للهواة (ARRL ، 1985 ).

العهود التمييزية وغير القابلة للتنفيذ

تشير المواثيق التمييزية وغير القابلة للتنفيذ إلى أحكام ضمن قيود الفعل تكون إما غير قانونية أو لا يمكن إنفاذها قانونًا. المواثيق التمييزية هي تلك التي تفرض قيودًا على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو غيرها من الخصائص المحمية ، وتنتهك قوانين مناهضة التمييز. على سبيل المثال ، فإن العهد الذي يحظر على مالكي المنازل بيع ممتلكاتهم لأفراد من جنس معين يعتبر تمييزي وغير قابل للتنفيذ. ألغت المحاكم مثل هذه العهود لأنها تتعارض مع السياسة العامة والمبادئ الأساسية للعدالة والمساواة.

من ناحية أخرى ، قد لا تكون التعهدات غير القابلة للتنفيذ تمييزية بالضرورة ولكنها تعتبر غير صالحة لأسباب قانونية أخرى. يمكن أن تشمل هذه التعهدات التي تفرض قيودًا غير معقولة على قابلية نقل الملكية أو تلك التي تتعارض مع اللوائح المحلية أو الحكومية أو الفيدرالية. على سبيل المثال ، قد يُعتبر العهد الذي يقيد حق مالك المنزل بشكل مفرط في تثبيت الهوائيات لتلقي إشارات الموجات الهوائية العامة غير قابل للتنفيذ ، لأنه يتعارض مع لوائح لجنة الاتصالات الفيدرالية (FCC) (FCC PRB-1 Ruling ، 1985). في مثل هذه الحالات ، قد ترفض المحاكم إنفاذ هذه الأحكام ، مما يجعلها غير فعالة من الناحية العملية.

جمعيات أصحاب المنازل والقيود المفروضة على صكوك الملكية

تلعب جمعيات أصحاب المنازل (HOAs) دورًا حاسمًا في تطبيق وإدارة قيود السندات داخل مجتمعاتهم. عادة ما يتم إنشاء هذه المنظمات الخاصة من قبل مطوري العقارات لضمان الحفاظ على المعايير الجمالية والمعمارية والبيئية للمجتمع ، وبالتالي الحفاظ على قيم الممتلكات وتعزيز بيئة معيشية متناغمة. تعتبر HOA مسؤولة عن تفسير وفرض قيود الفعل ، والتي قد تشمل القواعد المتعلقة بصيانة الممتلكات ، والمبادئ التوجيهية المعمارية ، وقيود استخدام الأراضي. لديهم أيضًا سلطة فرض غرامات أو بدء الإجراءات القانونية أو اتخاذ تدابير أخرى لضمان الامتثال للعهود المعمول بها. بالإضافة إلى ذلك ، قد تشارك HOAs في عملية تعديل أو إزالة قيود الفعل ، وغالبًا ما تتطلب تصويت الأغلبية من أعضاء المجتمع. في بعض الحالات ، قد تؤثر اللوائح الفيدرالية والخاصة بالولاية على قابلية إنفاذ بعض قيود الفعل ، ويجب على HOAs تكييف ممارساتها التنفيذية وفقًا لذلك (Kestenbaum ، 2006 ؛ Ralph ، 2006).

التأثير على قيمة العقارات وتسويقها

يمكن أن يكون لقيود الفعل آثار إيجابية وسلبية على قيمة العقار وقابلية تسويقه. من ناحية ، يمكنهم تعزيز قيمة الممتلكات من خلال الحفاظ على جمالية متسقة ومرغوبة في الحي ، وضمان التزام العقارات بمعايير محددة ، والحفاظ على الجودة الشاملة للمجتمع. هذا يمكن أن يجعل المنطقة أكثر جاذبية للمشترين المحتملين ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب وارتفاع قيمة العقارات (Gyourko & Saiz ، 2004).

من ناحية أخرى ، يمكن أن تؤثر قيود الفعل سلبًا على قابلية التسويق من خلال الحد من مجموعة المشترين المحتملين. قد يُنظر إلى بعض القيود على أنها مقيدة بشكل مفرط أو عفا عليها الزمن ، مما يثني المشترين المحتملين الذين ربما كانوا مهتمين بالعقار. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تكون عملية إزالة أو تعديل قيود السندات مستهلكة للوقت ومكلفة ، مما يؤثر بشكل أكبر على قابلية التسويق (Been، 1991). علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤدي المواثيق التمييزية وغير القابلة للتنفيذ إلى تحديات قانونية ودعاية سلبية ، مما قد يؤثر سلبًا على قيم الملكية وإمكانية التسويق على المدى الطويل (Rothstein ، 2017).

في الختام ، يعتمد تأثير قيود السند على قيمة العقار وقابلية التسويق على القيود المحددة المطبقة وتفضيلات المشترين المحتملين. في حين أن بعض القيود قد تعزز قيم الممتلكات ، فإن البعض الآخر قد يعيق قابلية التسويق ويحد من مجموعة المشترين المهتمين.

إزالة أو تعديل قيود السند

يمكن أن تكون إزالة أو تعديل قيود السندات عملية معقدة ، لأنها غالبًا ما تتضمن أطرافًا متعددة وإجراءات قانونية. إحدى الطرق الشائعة هي الحصول على اتفاق مكتوب من جميع مالكي العقارات المتأثرين ، بالموافقة على إزالة أو تعديل القيد. يجب بعد ذلك تسجيل هذه الاتفاقية لدى مكتب السجل العقاري المناسب لضمان قابليتها للتنفيذ. في بعض الحالات ، قد يكون أمر المحكمة ضروريًا لإزالة أو تعديل قيود الفعل ، لا سيما إذا كان القيد يعتبر تمييزيًا أو غير قابل للتنفيذ بموجب القوانين الحالية. بالإضافة إلى ذلك ، قد تتمتع جمعيات مالكي المنازل (HOAs) بسلطة إزالة أو تعديل قيود السندات ضمن ولايتها القضائية ، رهناً بموافقة أعضائها والالتزام باللوائح الفيدرالية والولائية. من الضروري لمالكي العقارات الذين يسعون إلى إزالة أو تعديل قيود السندات أن يتشاوروا مع المهنيين القانونيين وأن يراجعوا بعناية الشروط والأحكام المحددة للقيود المعنية ، بالإضافة إلى أي قوانين ولوائح معمول بها تحكم إزالتها أو تعديلها (Friedman et al. ، 2017 ؛ الفرنسية ، 2018).

اللوائح الفيدرالية والولائية التي تؤثر على قيود الفعل

تلعب لوائح الولاية واللوائح الفيدرالية دورًا مهمًا في تشكيل مشهد قيود الفعل. على المستوى الفيدرالي ، يحظر قانون الإسكان العادل المواثيق التمييزية على أساس العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الحالة الأسرية أو الأصل القومي. بالإضافة إلى ذلك ، أصدرت لجنة الاتصالات الفيدرالية (FCC) أحكامًا تؤثر على قيود الفعل ، مثل PRB-1 ، والتي تتناول وضع هوائيات راديو الهواة ولا تمنع التعهدات التقييدية.

على مستوى الولاية ، تختلف اللوائح ، لكن العديد من الولايات لديها قوانين تحكم إنشاء وإنفاذ وتعديل قيود السندات. على سبيل المثال ، تتطلب بعض الدول أن يكون لقيود الفعل تاريخ انتهاء ، مما يجعل التعهدات التي تدعي أنها تعمل إلى الأبد باطلة بشكل أساسي. علاوة على ذلك ، قد ترفض محاكم الولاية فرض قيود على الفعل تعتبر غير معقولة أو مخالفة للسياسة العامة. تفرض لوائح الدولة أيضًا دور جمعيات مالكي المنازل في فرض قيود السندات ، بما في ذلك سلطتها في فرض الغرامات والشروع في إجراءات حبس الرهن.

في الختام ، تؤثر اللوائح الحكومية والفيدرالية بشكل كبير على نطاق وإمكانية إنفاذ قيود السندات ، بهدف تعزيز العدالة وحماية حقوق مالكي العقارات والمقيمين (قانون الإسكان العادل ، 1968 ؛ FCC PRB-1 Ruling ، 1985).

وجهات نظر دولية حول قيود الفعل

قيود الفعل ، والمعروفة أيضًا باسم العهود المقيدة ، ليست فريدة من نوعها للولايات المتحدة ويمكن العثور عليها بأشكال مختلفة في جميع أنحاء العالم. في المملكة المتحدة ، على سبيل المثال ، تُستخدم العهود المقيدة بشكل شائع لتنظيم استخدام الأراضي والحفاظ على طابع الحي (Law Commission، 2011). وبالمثل ، في أستراليا ، يتم استخدام العهود المقيدة للتحكم في التنمية وحماية قيم الممتلكات (Land Victoria ، 2014). ومع ذلك ، قد تختلف آليات التنفيذ والآثار القانونية لقيود الفعل بشكل كبير بين البلدان. على سبيل المثال ، في بعض البلدان الأوروبية ، مثل ألمانيا وفرنسا ، يُستخدم مفهوم "العبودية" لفرض قيود على حقوق الملكية ، والتي غالبًا ما تكون محدودة النطاق مقارنة بالمفهوم الأنجلو أمريكي للعهود المقيدة (Van der Merwe ، 2015). بشكل عام ، في حين أن التفاصيل المحددة والأطر القانونية قد تختلف ، فإن استخدام قيود السندات لتنظيم استخدام الأراضي وحماية مصالح الملكية هو ممارسة شائعة في العديد من البلدان حول العالم.

دراسات حالة وأمثلة على قيود الفعل

تم استخدام قيود الفعل ، والمعروفة أيضًا باسم العهود المقيدة ، في سيناريوهات مختلفة لتنظيم استخدام الأراضي والحفاظ على معايير محددة داخل المجتمعات. إحدى دراسات الحالة البارزة هي قرية إقليدس ضد شركة Ambler Realty Co. (1926) ، حيث أيدت المحكمة العليا الأمريكية دستورية مراسيم تقسيم المناطق ، والتي تضمنت قيودًا على الفعل. اعترفت المحكمة بأن مثل هذه القيود ضرورية في الحفاظ على طابع الأحياء السكنية وتعزيز الرفاهية العامة (إقليدس ضد شركة Ambler Realty Co.، 272 US 365، 1926).

يمكن العثور على مثال آخر في المجتمع المخطط له في Levittown ، نيويورك ، والذي تم تطويره في أواخر الأربعينيات. احتوت السندات الأصلية للمنازل في ليفيتاون على مواثيق تقييدية عنصرية ، تمنع الأفراد غير القوقازيين من شراء أو احتلال العقارات. على الرغم من أن المحكمة العليا الأمريكية أعلنت أن العهود المقيدة عنصريًا غير قابلة للتنفيذ في قضية Shelley v. Kraemer (1940) ، لا يزال من الممكن ملاحظة تأثير هذه القيود التمييزية في التركيبة السكانية لبعض المجتمعات اليوم (Shelley v. Kraemer، 1948 US 334، 1).

توضح دراسات الحالة هذه التطبيقات والآثار المتنوعة لقيود الفعل ، وتبرز أهمية فهم عواقبها القانونية والاجتماعية.