التعريف والخلفية التاريخية

تاريخياً ، تطورت الأفعال من مواثيق العصور الوسطى ، حيث حلت عملية التسليم الرمزية محل المراسم القديمة المتمثلة في كسوة السيزين. تشير العبارة التقليدية "موقعة ومختومة وتسليم" إلى ممارسة استخدام الأختام ، والتي تم استبدالها الآن إلى حد كبير بشهادة الشهود في معظم الولايات القضائية. تلعب السندات دورًا حاسمًا في قانون الملكية ، لا سيما في نقل ملكية العقارات ، ويمكن أن تكون إما أحادية الجانب أو ثنائية. وهي تشمل أشكالًا مختلفة ، مثل وسائل النقل ، والعمولات ، والتراخيص ، وبراءات الاختراع ، والدبلومات ، والتوكيلات المنفذة بشروط. تم تشكيل تطوير واستخدام الأفعال من خلال الاختلافات القضائية ووجهات النظر الدولية ، والتكيف مع المشهد القانوني المتطور بمرور الوقت (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

أنواع السندات

هناك عدة أنواع من السندات المستخدمة في نقل ملكية العقارات ، كل منها يقدم مستويات مختلفة من الحماية والضمانات للممنوح له. تشمل الأنواع الأكثر شيوعًا سند الضمان العام ، وسند الضمان الخاص ، وسند الاستقالة. يوفر سند الضمان العام أعلى مستوى من الحماية ، حيث يضمن المانح ملكية واضحة ضد أي مطالبات ، بما في ذلك تلك التي قد تكون نشأت قبل ملكية المانح. في المقابل ، لا يضمن سند الضمان الخاص سوى المطالبات التي حدثت أثناء ملكية المانح ، مما يوفر حماية محدودة للممنوح. من ناحية أخرى ، لا تقدم أفعال Quitclaim أي ضمانات أو ضمانات وتقوم فقط بنقل مصلحة المانح في الممتلكات ، إن وجدت ، إلى المستفيد. تشمل الأنواع الأخرى من السندات صك الاستئمان ، الذي يتضمن وصيًا من طرف ثالث يحتفظ بالعقار كضمان للقرض ، وسند النقل الذي ينقل الملكية دون أي ضمانات. بالإضافة إلى ذلك ، هناك استفتاء على الفعل والتعديل ، وهما أفعال أحادية وثنائية ، على التوالي ، وقد تشمل العهود والشروط المرتبطة بقبول الفعل (Harvard Law Review، 2010؛ Cornell Law School، nd).

المتطلبات القانونية لسند ساري المفعول

تختلف المتطلبات القانونية لسند صحيح عبر الولايات القضائية ، ولكن يجب تلبية العديد من العناصر المشتركة لضمان قابليتها للتنفيذ. أولاً ، يجب أن ينص الفعل صراحةً على أنه صك ، وعادةً ما يستخدم عبارات مثل "هذا الفعل ..." أو "تم تنفيذه كعمل" (Peel & Treitel ، 2011). ثانيًا ، يجب أن ينقل الفعل حقًا أو مصلحة أو ملكية من المانح (الشخص الذي يقوم بنقل الملكية) إلى المستفيد (الشخص الذي يستلم العقار). يجب أن يمتلك كلا الطرفين الأهلية القانونية للانخراط في المعاملة (Law Commission، 2009). ثالثًا ، يجب أن يتم تنفيذ الفعل من قبل المانح في وجود عدد محدد من الشهود ، المعروفين باسم الشهود الآليين (Peel & Treitel ، 2011). في بعض الولايات القضائية ، يجب لصق ختم على الفعل ، على الرغم من أن هذا المطلب أصبح قديمًا في العديد من المجالات. أخيرًا ، يجب تسليم السند إلى الممنوح ، وفي بعض الحالات ، قبوله (Law Commission، 2009). قد يؤدي عدم تلبية هذه المتطلبات إلى جعل الفعل غير صالح وغير قابل للتنفيذ.

تنفيذ وتسليم السندات

تتضمن عملية تنفيذ الأعمال وتسليمها عدة خطوات حاسمة لضمان صحتها وإمكانية إنفاذها. أولاً ، يجب أن يذكر الفعل بوضوح أنه صك ، وعادةً ما يستخدم عبارات مثل "هذا الفعل ..." أو "تم تنفيذه كعمل". يجب أن يشير الفعل أيضًا إلى أنه ينقل حقًا أو مصلحة أو ملكية معينة إلى المستفيد. يجب أن يمتلك كل من المانح والممنوح الأهلية القانونية لمنح وتلقي الفائدة المنقولة ، على التوالي.

يتطلب تنفيذ الفعل توقيع المانح في حضور عدد محدد من الشهود ، المعروفين باسم الشهود الصادقين. في بعض الولايات القضائية ، من الضروري أيضًا لصق الختم ، على الرغم من أن هذه الممارسة أصبحت قديمة في معظم المناطق. تسليم الفعل هو خطوة أساسية أخرى ، حيث يقوم المانح ماديا أو رمزيا بنقل الفعل إلى المستفيد. في بعض الولايات القضائية ، يجب على الحاصل على المنحة قبول الفعل حتى يعتبر ساري المفعول. يشار إلى أي شروط مرتبطة بقبول الفعل بالعهود (Harvard Law Review، 1897؛ Law Teacher، nd).

صك النقل

سند النقل هو صك قانوني ينقل ملكية العقارات من طرف (المانح) إلى طرف آخر (المستفيد). تلعب هذه الوثيقة دورًا مهمًا في عملية بيع وشراء العقارات ، حيث إنها تضمن النقل الصحيح للملكية وتوفر ضمانات متنوعة لحماية الأطراف المعنية. هناك أنواع مختلفة من صكوك النقل ، مثل صكوك الضمان العام ، وسندات الضمان الخاصة ، وسندات quitclaim ، كل منها يقدم مستويات مختلفة من الحماية والضمانات فيما يتعلق بملكية العقار. يجب أن يلتزم تنفيذ وتسليم سند النقل بمتطلبات قانونية محددة ، بما في ذلك حضور الشهود ، وفي بعض الولايات القضائية ، استخدام الختم. بمجرد اكتمال العقد ، يتم تسجيله وتسجيله عادةً لتقديم إشعار عام بالتغيير في الملكية وإنشاء سلسلة واضحة للملكية للمعاملات المستقبلية (Harvard Law Review، 2010؛ Merrill & Smith، 2007).

صكوك الضمان: العامة والخاصة

في مجال قانون الملكية ، يكمن التمييز بين صكوك الضمان العام وسندات الضمان الخاصة في مدى ضمانات المانح فيما يتعلق بالملكية. يوفر سند الضمان العام للممنوح له أوسع حماية ، حيث يضمن المانح حق الملكية ضد جميع المطالبات ، بما في ذلك تلك التي قد تكون نشأت قبل ملكية المانح. هذا يعني أن المانح مسؤول قانونيًا عن الدفاع عن الملكية ضد أي مطالبات أو عيوب ، بغض النظر عن وقت حدوثها (فريدمان ، 2019).

من ناحية أخرى ، يقدم سند الضمان الخاص ضمانًا محدودًا أكثر ، حيث يضمن المانح حق الملكية فقط ضد المطالبات التي نشأت خلال فترة ملكيته. في هذه الحالة ، لا يكون المانح مسؤولاً عن أي عيوب في الملكية أو مطالبات قد تكون موجودة قبل حيازته للممتلكات (Hinkel ، 2017). وبالتالي ، يفترض الحاصل على المنحة مستوى أعلى من المخاطر مع سند ضمان خاص ، حيث قد يكون مسؤولاً عن معالجة أي مشكلات ملكية موجودة مسبقًا.

استطلاع الفعل و Indenture

يعتبر كل من استفتاء الفعل والتعهيد نوعين متميزين من السندات ، يخدم كل منهما غرضًا محددًا في مجال قانون الملكية. استطلاع الفعل هو مستند قانوني ينفذه حزب واحد ، وغالبًا ما يستخدم في المنح والمواعيد البسيطة. وتتميز بميزة متساوية ومستطلعة ، مما يدل على الطبيعة الأحادية للاتفاق. وعلى العكس من ذلك ، فإن العقد هو سند يتم تنفيذه من قبل طرفين أو أكثر ، مع تحديد التزامات كل طرف في أجزاء منفصلة. تاريخياً ، تم فصل هذه الأجزاء بخط منحني أو مسافة بادئة ، يُعرف باسم chirograph ، والذي يرمز إلى الاتفاق المتبادل بين الأطراف المعنية. في حين أن كلا من استطلاع العقد والتعويض هما من الأدوات القانونية المستخدمة لنقل الحقوق أو المصالح أو الملكية ، فإن الاختلاف الرئيسي يكمن في عدد الأطراف المشاركة وطبيعة الاتفاق أحادي الجانب لاستطلاع الفعل والثنائي للتعاقد (قاموس بلاكس لو ، الطبعة العاشرة) ، 10).

العهود والشروط

تعد العهود والشروط مكونات أساسية في سياق الأعمال ، حيث إنها تحدد الالتزامات والقيود المرتبطة بنقل ملكية الممتلكات. العهود هي وعود ملزمة قانونًا يقدمها المانح (الطرف الذي ينقل الملكية) إلى المستفيد (الطرف الذي يتلقى الممتلكات) فيما يتعلق بجوانب معينة من الممتلكات ، مثل استخدامها أو صيانتها أو تطويرها. يمكن أن تكون هذه الوعود إيجابية ، تتطلب من المستفيد القيام بإجراءات معينة ، أو سلبية ، تمنع المستفيد من الانخراط في أنشطة محددة على الممتلكات (فريدمان ، 2019).

من ناحية أخرى ، الشروط هي الشروط التي يجب الوفاء بها حتى يظل الفعل ساريًا ونافذًا. إذا تم خرق شرط ما ، فقد يكون للمانح الحق في استعادة الممتلكات أو التماس سبل الانتصاف القانونية. يمكن تصنيف الشروط على أنها سابقة يجب الوفاء بها قبل حدوث نقل الملكية ، أو لاحقًا ، والتي يجب الوفاء بها بعد إجراء النقل (Harpum، Megarry، & Wade، 2011). باختصار ، تلعب العهود والشروط دورًا حاسمًا في تحديد حقوق ومسؤوليات الأطراف المشاركة في المعاملات العقارية ، مما يضمن التزام نقل الملكية بالشروط المتفق عليها والمتطلبات القانونية.

تسجيل وتسجيل سند

تتضمن عملية تسجيل العقد وتسجيله التقديم الرسمي لسند لدى المكتب الحكومي المناسب ، عادةً مكتب تسجيل الأراضي أو مكتب التسجيل المحلي ، لتقديم إشعار عام بنقل ملكية العقارات. هذه العملية حاسمة في إنشاء سلسلة واضحة للملكية وحماية حقوق المالك الجديد. عند تنفيذ وتسليم الفعل ، يكون المستفيد (المالك الجديد) مسؤولاً عن تسجيل المستند. قد يتم تطبيق رسوم التسجيل ، ويجب أن يفي السند بمتطلبات التنسيق المحددة ، مثل حجم الخط وحجم الورق والهوامش ، ليتم قبوله للتسجيل. بمجرد تسجيل الفعل ، يصبح جزءًا من السجل العام ، والذي يمكن الوصول إليه من قبل الأطراف المعنية للتحقق من الملكية وتحديد أي أعباء أو قيود على الممتلكات. في بعض الولايات القضائية ، قد يؤدي عدم تسجيل سند إلى فقدان الأولوية على المطالبات أو عمليات النقل اللاحقة ، مما يجعل عملية التسجيل والتسجيل ضرورية لحماية حقوق الملكية (Law Commission، 2011؛ ​​Merrill & Smith، 2007).

نقل ملكية العقارات

تتضمن عملية نقل ملكية العقارات عدة خطوات أساسية ، تبدأ بتنفيذ سند. السند هو مستند قانوني ينقل مصلحة أو حق أو ملكية من طرف (المانح) إلى آخر (المستفيد). هناك أنواع مختلفة من السندات ، مثل صكوك الضمان وسندات quitclaim ، والتي تختلف في مدى ضمانات الملكية التي يقدمها المانح. بمجرد إعداد الفعل ، يجب أن يوقعه المانح في حضور عدد محدد من الشهود ، وفي بعض الولايات القضائية ، مُلصق بختم. يجب بعد ذلك تسليم الفعل إلى المستفيد وقبوله ، مع أي شروط مرفقة بالقبول المعروف باسم العهود. بعد تنفيذ وتسليم سند الملكية ، من الضروري تسجيل سند الملكية وتسجيله في مكتب السجل العقاري أو المسجل المناسب لتقديم إشعار عام بالتحويل وحماية حقوق المستفيد. قد تختلف العملية اختلافًا طفيفًا اعتمادًا على الاختلافات القضائية ووجهات النظر الدولية ، لكن هذه الخطوات الأساسية تظل متسقة عبر معظم أنظمة القانون العام (Wikipedia، nd؛ Investopedia، 2020).

صكوك تتعلق بمفاهيم أخرى لقانون الملكية

تلعب الأفعال دورًا مهمًا في قانون الملكية ، لأنها أدوات قانونية تنقل أو تؤكد أو تؤكد مصلحة أو حقًا أو ملكية. ترتبط ارتباطًا وثيقًا بمفاهيم قانون الملكية الأخرى مثل النقل ، وهي عملية نقل الملكية القانونية للممتلكات العقارية من شخص إلى آخر. تتفاعل السندات أيضًا مع مفهوم العقارات في الأرض ، حيث يمكن استخدامها لإنشاء أو نقل أنواع مختلفة من العقارات ، مثل الرسوم البسيطة أو العقارات المؤجرة أو العقارات المؤجرة.

علاوة على ذلك ، ترتبط الأفعال بمبدأ الإغلاق عن طريق الفعل ، مما يمنع الطرف من إنكار حقيقة حقيقة منصوص عليها في الفعل الذي تم تنفيذه. يضمن هذا المبدأ موثوقية ومصداقية السندات في معاملات الملكية. بالإضافة إلى ذلك ، تخضع السندات لمتطلبات التسجيل والتسجيل ، والتي تعمل على تقديم إشعار بملكية الممتلكات والمصالح لأطراف ثالثة. في سياق دولي ، قد تخضع السندات للاختلافات القضائية ، حيث يمكن أن تختلف قوانين الملكية ومتطلبات السند عبر البلدان والأنظمة القانونية (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

بشكل عام ، تعتبر السندات جزءًا لا يتجزأ من قانون الملكية ، لأنها تسهل نقل ملكية العقارات وتتفاعل مع مختلف مفاهيم قانون الملكية الأخرى لضمان حسن سير معاملات الملكية وحماية حقوق الملكية.

الاختلافات القضائية ووجهات النظر الدولية

الاختلافات القضائية ووجهات النظر الدولية بشأن الأفعال في قانون الملكية كبيرة ، حيث تختلف النظم والتقاليد القانونية عبر البلدان. في نطاقات القانون العام ، مثل الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وأستراليا ، تعتبر الأفعال صكوكًا قانونية تنقل أو تؤكد أو تؤكد مصلحة أو حقًا أو ملكية. ترتبط عادةً بنقل الملكية إلى العقارات وتتطلب إجراءات محددة للتحقق من صحتها ، مثل التوقيع والتصديق والتسليم (Harvard Law Review ، 2017).

في المقابل ، تعتمد سلطات القانون المدني ، مثل تلك الموجودة في أوروبا القارية وأمريكا اللاتينية ، على أنظمة التوثيق لنقل الممتلكات. في هذه الأنظمة ، يقوم كاتب العدل ، وهو متخصص قانوني ، بصياغة وتوثيق مستند نقل الملكية ، مما يضمن استيفاء الأطراف لجميع المتطلبات القانونية (البنك الدولي ، 2017). يوفر نظام التوثيق هذا مستوى أعلى من اليقين القانوني والحماية لمعاملات الملكية مقارنة بنظام صك القانون العام.

علاوة على ذلك ، تبنت بعض البلدان أنظمة هجينة تجمع بين عناصر من تقاليد القانون العام والقانون المدني. على سبيل المثال ، يشتمل نظام قانون الملكية في جنوب إفريقيا على عمليات تسجيل التوثيق والسند (South African Law Commission، 2001). تسلط هذه الاختلافات القضائية الضوء على أهمية فهم المتطلبات والإجراءات القانونية المحددة للمعاملات العقارية في كل بلد ، فضلاً عن التحديات والتعقيدات المحتملة التي قد تنشأ في المعاملات عبر الحدود.