مقدمة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن عليها

تم تقديم هذه القروض في عام 1934 لتحفيز سوق الإسكان وزيادة ملكية المنازل من خلال توفير خيارات تمويل ميسورة التكلفة للمقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة والدفعات المقدمة الأصغر. أصبحت القروض المؤمن عليها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية خيارًا شائعًا لمشتري المساكن لأول مرة وذوي الموارد المالية المحدودة ، لأنها توفر معايير أهلية أكثر تساهلاً مقارنة بالقروض التقليدية. قروض إدارة الإسكان الفدرالية لا تقرض المال مباشرة للمقترضين ؛ بدلاً من ذلك ، فإنه يؤمن القروض التي يقدمها المقرضون المعتمدون ، مما يقلل من مخاطرهم ويسمح لهم بتقديم شروط أكثر ملاءمة. لعب هذا النوع من القروض دورًا مهمًا في سوق الإسكان في الولايات المتحدة ، حيث تم تأمين أكثر من 8 ملايين منزل لأسرة واحدة بواسطة قروض إدارة الإسكان الفدرالية اعتبارًا من عام 2020 (HUD ، 2020).

معايير الأهلية للمقترضين

تم تصميم معايير الأهلية للمقترضين من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية للتأكد من أن المتقدمين لديهم القدرة المالية لسداد القرض وتلبية المتطلبات المحددة التي وضعتها إدارة الإسكان الفيدرالية (قروض إدارة الإسكان الفدرالية). أولاً ، يجب أن يكون لدى المقترضين درجة ائتمان لا تقل عن 500 للتأهل للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مع درجة أعلى من 580 مطلوبة لدفع 3.5٪ دفعة أولى. بالإضافة إلى ذلك ، يجب ألا تتجاوز نسبة الدين إلى الدخل (DTI) للمقترض 43٪ من إجمالي الدخل الشهري ، على الرغم من أنه في بعض الحالات ، قد يتم قبول ارتفاع DTI مع عوامل تعويضية.

يعد تاريخ التوظيف المستقر عاملاً حاسمًا آخر ، حيث تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية عادةً تاريخ عمل لمدة عامين مع نفس صاحب العمل أو في نفس مجال العمل. يجب على المقترضين أيضًا استخدام العقار كمسكنهم الأساسي وليس لأغراض الاستثمار. علاوة على ذلك ، يجب استخدام قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتمويل عقار يلبي الحد الأدنى من معايير الملكية لقروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والتي يتم تقييمها من خلال تقييم معتمد من إدارة الإسكان الفدرالية. أخيرًا ، يجب أن يكون المقترضون قادرين على إثبات قدرتهم على سداد الدفعة الأولى المطلوبة وتغطية تكاليف الإغلاق ، إما من خلال المدخرات أو صناديق الهدايا المؤهلة (قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، nd ؛ Investopedia ، 2021).

أنواع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن عليها

القروض المؤمن عليها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي خيار شائع للمقترضين الذين يبحثون عن خيارات تمويل بمعايير أهلية مرنة ومتطلبات منخفضة للدفعة المقدمة. هناك عدة أنواع من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمنة المتاحة لتلبية الاحتياجات المتنوعة للمقترضين. النوع الأكثر شيوعًا هو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ب) ، المصمم لشراء أو إعادة تمويل منازل الأسرة الواحدة. خيار آخر هو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) ، والذي يسمح للمقترضين بتمويل شراء وإعادة تأهيل الممتلكات في وقت واحد. هذا القرض مفيد بشكل خاص لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء الأجزاء العلوية أو العقارات التي تحتاج إلى إصلاحات كبيرة.

بالإضافة إلى ذلك ، تقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM) لكبار السن الذين تبلغ أعمارهم 62 عامًا أو أكثر ، مما يمكنهم من تحويل ملكية منازلهم إلى نقد دون الاضطرار إلى بيع ممتلكاتهم أو سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية. علاوة على ذلك ، يشجع برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية الرهن العقاري الموفر للطاقة (EEM) المقترضين على إجراء تحسينات موفرة للطاقة في منازلهم من خلال السماح لهم بتمويل تكلفة هذه الترقيات جنبًا إلى جنب مع الرهن العقاري. أخيرًا ، تم تصميم قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 245 (أ) ، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري المتدرج (GPM) ، للمقترضين الذين يتوقعون زيادة دخلهم بمرور الوقت ، مع تقديم دفعات شهرية أولية أقل تزداد تدريجياً على مدى فترة القرض (Harvard Joint) مركز دراسات الإسكان ، 2017 ؛ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، بدون تاريخ).

حدود قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية والدفعات المقدمة

تعتبر حدود قروض إدارة الإسكان الفدرالية ومتطلبات الدفعة الأولى من العوامل الأساسية التي يجب على المقترضين أخذها في الاعتبار عند السعي للحصول على قرض مؤمن من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. تختلف حدود القرض اعتمادًا على المقاطعة والدولة التي يقع فيها العقار ، بالإضافة إلى نوع العقار الذي يتم شراؤه. في عام 2021 ، يبلغ حد قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لمنزل أسرة واحدة في مناطق منخفضة التكلفة 356,362 دولارًا أمريكيًا ، بينما يبلغ الحد الأقصى للمناطق عالية التكلفة 822,375 دولارًا أمريكيًا (إدارة الإسكان الفيدرالية ، 2021). تخضع هذه الحدود للتغيير سنويًا بناءً على حد القرض المطابق الوطني ومتوسط ​​أسعار المساكن.

فيما يتعلق بالدفعات المقدمة ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية معروفة بمتطلباتها المنخفضة نسبيًا مقارنة بالقروض التقليدية. يمكن للمقترضين الحاصلين على درجة ائتمانية 580 أو أعلى التأهل للحصول على دفعة أولى منخفضة تصل إلى 3.5٪ من سعر الشراء (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021). ومع ذلك ، إذا كانت الدرجة الائتمانية للمقترض تتراوح بين 500 و 579 ، يلزم دفع دفعة أولى بحد أدنى 10٪. من المهم ملاحظة أن متطلبات الدفعة المقدمة هذه عرضة للتغيير وقد تختلف اعتمادًا على سياسات المُقرض والوضع المالي للمقترض.

أقساط تأمين الرهن العقاري

أقساط تأمين الرهن العقاري (MIP) هي عنصر حاسم في قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن عليها ، وهي مصممة لحماية المقرضين من الخسائر المحتملة في حالة تخلف المقترضين عن سداد أقساط الرهن العقاري. MIP عبارة عن بوليصة تأمين يتعين على المقترضين دفعها ، إما مقدمًا أو كجزء من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، اعتمادًا على شروط وأحكام القرض. يتم احتساب الأقساط بناءً على مبلغ القرض ونسبة القرض إلى القيمة ومدة القرض.

عادةً ما تكون MIP المقدمة مقدماً 1.75٪ من مبلغ القرض الأساسي ، والذي يمكن تمويله في الرهن العقاري أو دفعه نقدًا عند الإغلاق. من ناحية أخرى ، تختلف خطة التأمين الصحي السنوية حسب مدة القرض ، ونسبة القرض إلى القيمة ، وحجم القرض. على سبيل المثال ، القروض التي تبلغ مدتها 15 عامًا أو أقل ونسبة القرض إلى القيمة 90٪ أو أقل يكون لها MIP سنويًا بنسبة 0.45٪ من رصيد القرض المستحق ، في حين أن القروض التي تزيد مدتها عن 15 عامًا و نسبة القرض إلى القيمة التي تزيد عن 95٪ لديها MIP سنوي قدره 0.85٪ من رصيد القرض القائم. من المهم ملاحظة أن برنامج MIP إلزامي لكامل مدة القرض بالنسبة لمعظم المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مما قد يزيد التكلفة الإجمالية للرهن العقاري مقارنة بالقروض التقليدية بدون تأمين على الرهن العقاري (كارنز ، 2017 ؛ إدارة الإسكان الفدرالية ، 2021).

عملية طلب قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية

تبدأ عملية طلب قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع المقترض المحتمل الذي يقترب من المقرض المعتمد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والذي سيساعدهم في تقييم أهليتهم واستعدادهم المالي. سيقوم المُقرض بعد ذلك بتوجيه المقترض من خلال المستندات اللازمة ، والتي تتضمن عادةً إثبات الدخل ، وتاريخ التوظيف ، وتقرير الائتمان ، وتفاصيل الممتلكات التي يتم شراؤها. بمجرد اكتمال الوثائق ، سيقوم المُقرض بتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض وتحديد مبلغ القرض الذي يتأهل للحصول عليه ، بناءً على إرشادات قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

عند الموافقة ، سيقدم المُقرض للمقترض تقديرًا للقرض ، مع تحديد شروط وأحكام الرهن العقاري. يجب على المقترض بعد ذلك الترتيب لإجراء تقييم للعقار من قبل المثمن المعتمد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية للتأكد من أن العقار يلبي الحد الأدنى من متطلبات الملكية لقروض إدارة الإسكان الفدرالية. إذا كان التقييم مرضيًا ، فسيواصل المُقرض عملية الاكتتاب ، والتي تتضمن مراجعة شاملة للوضع المالي للمقترض وتفاصيل الممتلكات. أخيرًا ، إذا نجح الاكتتاب ، سيصدر المُقرض خطاب التزام ، وسينتقل القرض إلى مرحلة الإغلاق ، حيث سيوقع المقترض على مستندات القرض النهائية ويكمل المعاملة.

متطلبات الملكية والتقييمات

تلعب متطلبات الملكية والتقييمات دورًا حاسمًا في عملية القرض المؤمن بقروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مما يضمن أن العقار يلبي معايير محددة وأن مبلغ القرض مناسب. يجب اعتبار العقار آمنًا وسليمًا وآمنًا ، ويلتزم بالحد الأدنى لمعايير الملكية لقسم إدارة الإسكان الفدرالية (MPS). تشمل هذه المعايير جوانب مختلفة ، مثل السلامة الهيكلية والتدفئة الكافية وإمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي المناسبة (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021).

المثمن المعتمد من إدارة الإسكان الفدرالية يجري التقييم ، ويقيم القيمة السوقية للعقار ومقارنتها بالعقارات المماثلة في المنطقة. يقوم المثمن أيضًا بتقييم حالة الممتلكات ، والتأكد من أنها تفي بمعايير MPS وتحديد أي إصلاحات ضرورية. إذا فشل العقار في تلبية هذه المعايير ، فقد يحتاج المقترض إلى معالجة المشكلات قبل الموافقة على القرض. في بعض الحالات ، قد تسمح قروض إدارة الإسكان الفدرالية بعرقلة الضمان ، مما يمكّن المقترض من تمويل الإصلاحات المطلوبة كجزء من القرض (إدارة الإسكان الفيدرالية ، nd).

بشكل عام ، تعمل متطلبات الملكية وعملية التقييم للقروض المؤمنة بقرض إدارة الإسكان الفدرالية على حماية كل من المقترض والمقرض ، مما يضمن أن العقار استثمار سليم وأن مبلغ القرض مبرر.

تكاليف ورسوم الإغلاق

يمكن أن تختلف تكاليف ورسوم الإغلاق المرتبطة بالقروض المؤمن عليها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية تبعًا للمقرض والموقع وشروط القرض المحددة. بشكل عام ، تشمل هذه التكاليف رسوم الإنشاء ورسوم التقييم ورسوم تقرير الائتمان والبحث عن الملكية ورسوم التأمين وأتعاب المحاماة. عادة ما تتراوح رسوم الإنشاء التي يتقاضاها المُقرض لمعالجة طلب القرض من 0.5٪ إلى 1٪ من مبلغ القرض. رسوم التقييم ، التي تغطي تكلفة تقييم قيمة العقار ، تتراوح عادة بين 300 دولار و 500 دولار. رسوم تقرير الائتمان ، المطلوبة لتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض ، يمكن أن تكلف حوالي 30 دولارًا إلى 50 دولارًا.

تحمي رسوم البحث عن الملكية والتأمين المقرض والمقترض من نزاعات الملكية المحتملة ويمكن أن تختلف بشكل كبير بناءً على موقع العقار وقيمته. تعتمد أتعاب المحاماة ، إن وجدت ، على مدى تعقيد المعاملة وأجر المحامي بالساعة. بالإضافة إلى ذلك ، تتطلب القروض المؤمن عليها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية قسط تأمين الرهن العقاري مقدمًا (UFMIP) بنسبة 1.75 ٪ من مبلغ القرض ، والتي يمكن تمويلها في القرض أو دفعها عند الإغلاق. يجب أن يكون المقترضون أيضًا مستعدين لأقساط تأمين الرهن العقاري السنوية (MIP) التي تتراوح من 0.45٪ إلى 1.05٪ من مبلغ القرض ، اعتمادًا على مدة القرض ونسبة القرض إلى القيمة (LTV). من الضروري للمقترضين أن يراجعوا بعناية تقدير القرض المقدم من قبل المُقرض لفهم تكاليف الإغلاق المحددة والرسوم المرتبطة بقرضهم المؤمن عليه من قروض إدارة الإسكان الفدرالية (مكتب حماية المستهلك المالي ، 2021 ؛ إدارة الإسكان الفيدرالية ، الثانية).

خيارات إعادة التمويل مع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية

توفر خيارات إعادة التمويل للقروض المؤمن عليها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية للمقترضين فرصة الحصول على شروط أفضل للقرض وربما تقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. أحد هذه الخيارات هو تبسيط إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والذي يسمح للمقترضين الذين لديهم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحالية بإعادة التمويل دون الحاجة إلى تقييم جديد أو وثائق مستفيضة. يمكن أن تؤدي هذه العملية المبسطة إلى انخفاض معدلات الفائدة وتقليل أقساط التأمين على الرهن العقاري ، مما يؤدي في النهاية إلى انخفاض المدفوعات الشهرية.

خيار آخر لإعادة التمويل هو إعادة تمويل Cash-Out FHA ، والذي يمكّن المقترضين من الاستفادة من حقوق ملكية منازلهم عن طريق إعادة تمويل رهنهم العقاري الحالي مقابل مبلغ قرض أعلى. يمكن أن يكون هذا الخيار مفيدًا لأصحاب المنازل الذين يرغبون في دمج الديون عالية الفائدة ، أو تمويل تحسينات المنزل ، أو تغطية نفقات كبيرة أخرى. ومع ذلك ، فمن الضروري أن نلاحظ أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب إعادة تمويل الصرف النقدي FHA تقييم جديد ووثائق كاملة ، على عكس تبسيط إعادة التمويل.

في الختام ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن عليها تقدم خيارات مختلفة لإعادة التمويل التي تلبي الاحتياجات المتنوعة للمقترضين. يمكن أن تساعد هذه الخيارات أصحاب المنازل على تحقيق شروط أفضل للقرض واستقرار مالي ، مما يساهم في نهاية المطاف في سوق عقارات أكثر قوة (الإدارة الفيدرالية للإسكان ، ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، بدون تاريخ).

مزايا وعيوب قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن عليها

توفر القروض المؤمن عليها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية العديد من المزايا للمقترضين ، بما في ذلك الدفعات المقدمة المنخفضة ، وأسعار الفائدة التنافسية ، ومتطلبات الائتمان الأكثر تساهلاً. على سبيل المثال ، يمكن للمقترضين التأهل للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع دفعة أولى منخفضة تصل إلى 3.5٪ من سعر الشراء ، مما يجعل ملكية المنازل أكثر سهولة للمشترين لأول مرة أو أولئك الذين لديهم مدخرات محدودة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن افتراض قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مما يعني أنه يمكن للمشتري تولي شروط قرض البائع ، ويحتمل أن يستفيد من أسعار الفائدة المنخفضة. علاوة على ذلك ، تقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية خيارات مختلفة لإعادة التمويل ، مما يسمح للمقترضين بتخفيض أسعار الفائدة أو تغيير شروط قروضهم.

ومع ذلك ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن لها أيضا بعض العيوب. أحد العوائق الهامة هو الحاجة إلى أقساط تأمين الرهن العقاري (MIP) ، والتي تزيد من التكلفة الإجمالية للقرض. يجب على المقترضين دفع مبلغ MIP مقدمًا عند الإغلاق و MIP سنويًا طوال مدة القرض ، بغض النظر عن نسبة القرض إلى القيمة. بالإضافة إلى ذلك ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها حدود على المبلغ الذي يمكن اقتراضه ، مما قد يقيد المقترضين في المناطق عالية التكلفة. أخيرًا ، تفرض قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية متطلبات وتقييمات صارمة للممتلكات ، مما قد يحد من أنواع العقارات المؤهلة للتمويل ويزيد من وقت وتكلفة عملية طلب القرض (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021 ؛ Investopedia ، 2021).

دور الإدارة الفيدرالية للإسكان

تلعب الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) دورًا حاسمًا في سوق الإسكان من خلال توفير تأمين الرهن العقاري على القروض التي يقدمها المقرضون المعتمدون من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. تأسست قروض إدارة الإسكان الفدرالية في عام 1934 ، وتهدف إلى تحسين معايير وشروط الإسكان ، وتوفير نظام تمويل سكني ملائم ، وتحقيق الاستقرار في سوق الرهن العقاري. من خلال التأمين على القروض ، تقلل قروض إدارة الإسكان الفدرالية من المخاطر التي يتعرض لها المقرضون ، وبالتالي تشجعهم على تقديم قروض لمجموعة أوسع من المقترضين ، بما في ذلك أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة ودفعات مقدمة أصغر. أدت إمكانية الوصول هذه إلى زيادة معدلات ملكية المنازل ، لا سيما بين مشتري المنازل لأول مرة. علاوة على ذلك ، تحدد إدارة الإسكان الفدرالية المبادئ التوجيهية واللوائح لأنواع العقارات التي يمكن تمويلها ، مما يضمن أن المقترضين يستثمرون في مساكن آمنة وسليمة. بالإضافة إلى دورها في سوق الرهن العقاري الأساسي ، تلعب قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا دورًا في سوق الرهن العقاري الثانوي من خلال مشاركتها مع جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية (Ginnie Mae) ، والتي تضمن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المكونة من قروض مؤمنة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. بشكل عام ، دور قروض إدارة الإسكان الفدرالية في سوق الإسكان هو تعزيز ملكية المنازل بأسعار معقولة ومستدامة ، والمساهمة في استقرار ونمو قطاع الإسكان.

بدائل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ومقارنات

تشمل بدائل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية القروض التقليدية وقروض VA وقروض وزارة الزراعة الأمريكية. تتطلب القروض التقليدية ، التي تقدمها البنوك والمؤسسات المالية الأخرى ، درجة ائتمانية أعلى ودفعة أولى أكبر مقارنة بقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ومع ذلك ، قد يكون لديهم أقساط تأمين أقل على الرهن العقاري ، مما يجعلها أكثر فعالية من حيث التكلفة بالنسبة للمقترضين الذين يتمتعون بائتمان جيد ودفعة أولى كبيرة. تقدم قروض VA ، المتاحة للمحاربين القدامى المؤهلين والعسكريين في الخدمة الفعلية ، أسعار فائدة تنافسية ولا تتطلب دفعة أولى أو تأمينًا على الرهن العقاري ، مما يجعلها خيارًا جذابًا لأولئك المؤهلين. قروض وزارة الزراعة الأمريكية ، المصممة لمشتري المنازل في المناطق الريفية والضواحي ، لا تتطلب أيضًا دفعة أولى وتقدم معدلات فائدة منخفضة ، ولكن لديها قيود على الدخل والممتلكات. باختصار ، يعتمد الاختيار بين قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وبدائلها على درجة الائتمان للمقترض ، وقدرة الدفعة المقدمة ، والأهلية لبرامج قروض محددة (كارنز ، 2017 ؛ إنفستوبيديا ، 2021).