مقدمة في حبس الرهن

قضائية وغير قضائية. ينطوي الرهن القضائي على تدخل المحكمة ، في حين يسمح حبس الرهن غير القضائي للمقرض ببيع العقار دون تدخل المحكمة ، اعتمادًا على قوانين الدولة. تختلف عملية الحجز والجدول الزمني حسب الولاية القضائية والظروف المحددة لكل حالة. أصحاب المنازل الذين يواجهون الرهن لديهم حقوق معينة وقد يكونون مؤهلين للحصول على برامج المساعدة لمنع أو التخفيف من تأثير حبس الرهن. بدائل حبس الرهن ، مثل البيع على المكشوف ، يمكن أن توفر الراحة لأصحاب المنازل والفرص للمشترين. ومع ذلك ، فإن شراء العقارات الممنوعة ينطوي أيضًا على مخاطر وعيوب محتملة. يمكن أن يكون لحبس الرهن تأثير كبير على صحة ائتمان الفرد وصحته المالية ، مما يجعل من الضروري فهم العملية واستكشاف الموارد المتاحة. يلعب وكلاء العقارات دورًا مهمًا في معاملات الرهن ، حيث يوفرون الخبرة والتوجيه لكل من المشترين والبائعين (RealtyTrac ، 2021 ؛ Investopedia ، 2021).

أنواع حبس الرهن: قضائي وغير قضائي

يمكن تصنيف الرهن ، وهي عملية قانونية يحاول من خلالها المُقرض استرداد رصيد القرض من المقترض الذي تخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري ، إلى نوعين أساسيين: قضائي وغير قضائي. ينطوي الرهن القضائي على قيام المقرض برفع دعوى قضائية ضد المقترض ، والسعي للحصول على أمر من المحكمة لبيع العقار لاسترداد الديون المستحقة. يمكن أن تكون هذه العملية طويلة ، وغالبًا ما تستغرق عدة أشهر إلى بضع سنوات ، اعتمادًا على الاختصاص القضائي وتعقيد القضية (Sichelman ، 2010). من ناحية أخرى ، يحدث الرهن غير القضائي دون تدخل المحكمة ، حيث يتبع المقرض مجموعة من الإجراءات المنصوص عليها في عقد الرهن وقانون الدولة. هذا النوع من حبس الرهن يكون بشكل عام أسرع وأقل تكلفة بالنسبة للمقرض ، ولكنه قد يوفر حماية أقل للمقترض (National Consumer Law Centre ، 2012). من الأهمية بمكان لأصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن أن يفهموا القوانين واللوائح المحددة التي تحكم العملية في دولتهم ، بالإضافة إلى حقوقهم وخياراتهم في طلب المساعدة أو الحلول البديلة.

عملية التعويق والجدول الزمني

تختلف عملية الحجز والجدول الزمني حسب نوع الرهن ، سواء أكان قضائيًا أم غير قضائي ، والقوانين واللوائح المحددة للدولة التي يقع فيها العقار. بشكل عام ، تبدأ العملية عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد أقساط الرهن العقاري ، ويبدأ المقرض في اتخاذ إجراءات قانونية لاسترداد الديون المستحقة. في حالة حبس الرهن القضائي ، يرفع المُقرض دعوى قضائية في المحكمة ، ويُمنح مالك المنزل فترة محددة للرد ، عادةً من 20 إلى 30 يومًا. إذا فشل صاحب المنزل في الاستجابة أو لم يتمكن من حل المشكلة ، فستصدر المحكمة حكمًا ، وسيتم جدولة العقار لبيع الرهن (Sichelman ، 2010).

في حالة حبس الرهن غير القضائي ، يتم تنفيذ العملية دون تدخل من المحكمة ، وفقًا للمبادئ التوجيهية الموضحة في عقد الرهن وقانون الدولة. يُصدر المُقرض إشعارًا بالتخلف عن السداد ، ويُمنح صاحب المنزل فترة زمنية لمعالجة التقصير ، عادةً ما بين 30 و 120 يومًا. إذا لم يتم حل التقصير ، فسيقوم المُقرض بإصدار إشعار بيع ، وسيتم بيع العقار بالمزاد لمن يدفع أعلى سعر (RealtyTrac ، 2021). يمكن أن تستغرق عملية الرهن بأكملها في أي مكان من بضعة أشهر إلى أكثر من عام ، اعتمادًا على الحالة والظروف المحددة للقضية.

الجوانب القانونية للحبس

تختلف الجوانب القانونية لحبس الرهن حسب نوع الرهن ، سواء أكان قضائيًا أم غير قضائي. في حالة حبس الرهن القضائي ، يجب على المقرض رفع دعوى قضائية في المحكمة لبدء العملية ، ولصاحب المنزل الحق في الطعن في حبس الرهن وتقديم دفاع. يمكن أن تكون هذه العملية طويلة ، وغالبًا ما تستغرق عدة أشهر إلى أكثر من عام حتى تكتمل (Sichelman ، 2010). في المقابل ، لا تنطوي حالات حبس الرهن غير القضائي على تدخل المحكمة ، وعادة ما تكون العملية أسرع. ومع ذلك ، قد لا يزال يحق لصاحب المنزل الطعن في حبس الرهن من خلال دعوى قضائية منفصلة (National Consumer Law Centre ، 2019). في كلتا الحالتين ، يتمتع أصحاب المنازل بحقوق محددة ، مثل الحق في تلقي إشعار بحبس الرهن ، والحق في إعادة القرض عن طريق سداد الرصيد والرسوم المستحقة ، والحق في استرداد الممتلكات بعد بيع الرهن عن طريق دفع كامل الشراء السعر (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، بدون تاريخ). بالإضافة إلى ذلك ، تختلف قوانين وإجراءات الرهن حسب الولاية ، مما يجعل من الضروري لأصحاب المنازل والمشترين التشاور مع محامي عقارات على دراية للتنقل في المشهد القانوني المعقد لحبس الرهن.

حقوق أصحاب المنازل في التعويق

أصحاب المنازل الذين يواجهون الرهن يمتلكون بعض الحقوق التي تهدف إلى حمايتهم أثناء العملية. أولاً ، لديهم الحق في أن يتم إخطارهم بإجراءات حبس الرهن ، مما يسمح لهم بالتحضير للدعوى وربما الاعتراض عليها. بالإضافة إلى ذلك ، يحق لأصحاب المنازل إعادة الرهن العقاري عن طريق دفع الرصيد المستحق وأي رسوم مرتبطة به قبل أن يتم بيع الرهن. وهذا يمكنهم من استعادة السيطرة على ممتلكاتهم ووقف عملية حبس الرهن. علاوة على ذلك ، يحق لأصحاب المنازل استرداد ممتلكاتهم بعد بيع الرهن عن طريق دفع سعر الشراء الكامل ، بالإضافة إلى أي تكاليف إضافية ، في غضون إطار زمني محدد. أخيرًا ، يحق لأصحاب المنازل طلب المشورة القانونية والطعن في الرهن إذا كانوا يعتقدون أنه غير قانوني أو إذا لم يتبع المقرض الإجراءات المناسبة. من الأهمية بمكان أن يكون أصحاب المنازل على دراية بحقوقهم وممارستها وفقًا لذلك لضمان أفضل نتيجة ممكنة أثناء عملية حبس الرهن (المركز الوطني لقانون المستهلك ، 2019 ؛ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، nd).

برامج منع ومساعدة الرهن

منع الرهن وبرامج المساعدة حاسمة لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية. أحد هذه البرامج هو برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) ، والذي يهدف إلى تقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية إلى مستوى أكثر قابلية للإدارة عن طريق تعديل شروط القرض. خيار آخر هو برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) ، والذي يسمح لأصحاب المنازل الذين لديهم القليل من الأسهم أو ليس لديهم أي ملكية في منازلهم بإعادة تمويل قروضهم العقارية بأسعار فائدة منخفضة. تقدم الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) أيضًا المساعدة من خلال برنامجها لتخفيف الخسائر ، والذي يتضمن تعديلات القروض والمطالبات الجزئية ومبيعات ما قبل الرهن. بالإضافة إلى ذلك ، توفر وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) خيارات تجنب حبس الرهن للمحاربين القدامى المؤهلين ، مثل تعديلات القروض وخطط السداد والتحمل الخاص. علاوة على ذلك ، يقدم برنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) مجموعة متنوعة من الحلول ، بما في ذلك التخفيض الرئيسي ومساعدة البطالة ، لمساعدة أصحاب المنازل على تجنب حبس الرهن. قد يكون لدى حكومات الولايات والحكومات المحلية أيضًا برامج منع حبس الرهن الخاصة بها ، حيث تقدم المساعدة المالية والمشورة والمساعدة القانونية لأصحاب المنازل الذين يكافحون (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021 ؛ وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، 2021 ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، 2021 ).

البيع على المكشوف وبدائل الرهن

توفر المبيعات القصيرة والبدائل الأخرى لحبس الرهن لأصحاب المنازل خيارات لتجنب النتائج السلبية لحبس الرهن. يحدث البيع على المكشوف عندما يبيع صاحب المنزل ممتلكاته بأقل من رصيد الرهن العقاري المستحق ، بموافقة المقرض. يسمح هذا الخيار لصاحب المنزل بتجنب حبس الرهن مع تقليل التأثير على درجة الائتمان الخاصة بهم. تشمل البدائل الأخرى لحجز الرهن تعديلات القرض ، والتي تتضمن إعادة التفاوض على شروط الرهن العقاري لجعله في متناول مالك المنزل ، وصك بدلاً من الرهن ، حيث ينقل مالك المنزل طواعية ملكية العقار إلى المقرض مقابل الإلغاء من دين الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتأهل بعض مالكي المنازل لبرامج المساعدة الحكومية ، مثل برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) أو برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) ، والتي تهدف إلى مساعدة أصحاب المنازل المتعثرين في تجنب حبس الرهن من خلال توفير الإغاثة المالية وشروط القرض الأكثر ملاءمة (Federal وكالة تمويل الإسكان ، 2021 ؛ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021).

شراء العقارات الممنوعة: المخاطر والفرص

يمكن أن يمثل شراء العقارات الممنوعة مخاطر وفرصًا للمشترين المحتملين. تتمثل إحدى الفرص الأساسية في إمكانية الحصول على عقار بسعر أقل بكثير من قيمته السوقية ، حيث إن البنوك والمؤسسات المالية غالبًا ما تكون حريصة على استرداد خسائرها وبيع الممتلكات بسرعة (RealtyTrac ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، فإن شراء عقار ممنوع قد يوفر للمستثمرين فرصة لتجديد وإعادة بيع العقار لتحقيق ربح أو تأجيره للحصول على دخل ثابت.

ومع ذلك ، هناك أيضًا مخاطر متأصلة مرتبطة بشراء العقارات الممنوعة. تتمثل إحدى المخاطر الرئيسية في احتمال وجود تكاليف خفية ، مثل الضرائب أو الامتيازات أو مصاريف الإصلاح غير المدفوعة التي قد يكون المشتري مسؤولاً عنها بعد الشراء (Consumer Financial Protection Bureau ، 2019). علاوة على ذلك ، غالبًا ما تُباع العقارات الممنوعة "كما هي" ، مما يعني أن المشترين قد لا تتاح لهم الفرصة لإجراء فحص شامل قبل الشراء ، مما قد يؤدي إلى مشكلات غير متوقعة ونفقات إضافية. أخيرًا ، يمكن أن تكون عملية حبس الرهن معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً ، وتتطلب فهمًا شاملاً للجوانب القانونية والمزالق المحتملة التي تنطوي عليها مثل هذه المعاملات (الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، 2020).

تأثير الرهن على الائتمان والصحة المالية

يمكن أن يكون لحبس الرهن تأثير كبير على صحة ائتمان الفرد وصحته المالية. يظل الرهن في تقرير الائتمان لمدة سبع سنوات ، وخلال هذه الفترة ، يمكن أن يخفض بدرجة كبيرة درجة الائتمان للفرد (درجة FICO) بما يصل إلى 200 إلى 300 نقطة ، اعتمادًا على الدرجة الأولية (Experian ، 2020). هذا الانخفاض في درجة الائتمان يمكن أن يجعل من الصعب على الفرد الحصول على ائتمان جديد أو قروض آمنة أو حتى استئجار عقار. علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة المرتبطة بانخفاض درجة الائتمان إلى زيادة تكاليف الاقتراض ، مما يزيد من إجهاد الوضع المالي للفرد (الاحتياطي الفيدرالي ، 2020).

بالإضافة إلى التأثير المباشر على الائتمان ، يمكن أن يكون لحبس الرهن عواقب مالية طويلة الأجل. على سبيل المثال ، قد يواجه الأفراد الذين عانوا من حبس الرهن تحديات في تأمين قروض الرهن العقاري المستقبلية ، حيث يطلب المقرضون في كثير من الأحيان فترة انتظار لا تقل عن ثلاث سنوات بعد الرهن قبل النظر في طلب الرهن العقاري الجديد (فاني ماي ، 2020). علاوة على ذلك ، يمكن أن يؤثر الإجهاد العاطفي والنفسي المرتبط بحبس الرهن سلبًا على الرفاهية العامة للفرد ، مما قد يؤدي إلى انخفاض الإنتاجية وإمكانية كسب الدخل (المعاهد الوطنية للصحة ، 2018).

إحصاءات واتجاهات التعويق

كانت معدلات حبس الرهن في انخفاض مستمر في السنوات الأخيرة ، بعد ذروة أزمة الإسكان في عام 2010. وفقًا لحلول بيانات ATTOM ، في عام 2020 ، كان هناك 214,323 عقارًا مع إيداعات الرهن في الولايات المتحدة ، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 57 ٪ عن عام 2019 وانخفاضًا بنسبة 81 ٪ عن الذروة في عام 2010 (ATTOM Data Solutions ، 2021). يمكن أن يعزى هذا الانخفاض إلى عوامل مختلفة ، بما في ذلك سوق الإسكان القوي ، وانخفاض معدلات الرهن العقاري ، وبرامج التدخل الحكومي التي تهدف إلى منع حبس الرهن العقاري.

ومع ذلك ، فقد أدى جائحة كوفيد -19 إلى ظهور تحديات جديدة لسوق الإسكان ، حيث يواجه الملايين من مالكي المنازل صعوبات مالية. قدم قانون CARES ، الذي سُن في مارس 2020 ، إغاثة مؤقتة لأصحاب المنازل برهون عقارية مدعومة اتحاديًا من خلال تقديم خيارات التحمل ووقف حبس الرهن. اعتبارًا من يونيو 2021 ، كان ما يقرب من 1.86 مليون من أصحاب المنازل في خطط الصبر ، مما يمثل 3.5 ٪ من جميع الرهون العقارية (Mortgage Bankers Association ، 2021). مع انتهاء صلاحية تدابير الإغاثة هذه ، يبقى أن نرى كيف سيتطور مشهد حبس الرهن في السنوات القادمة.

دور وكلاء العقارات في معاملات الرهن

يلعب وكلاء العقارات دورًا مهمًا في معاملات الرهن ، حيث يعملون كوسطاء بين الأطراف المعنية. لديهم معرفة ومهارات متخصصة للتغلب على تعقيدات عملية حبس الرهن ، مما يضمن تحقيق كل من المشترين والبائعين لأفضل النتائج الممكنة. يساعد الوكلاء المشترين في تحديد العقارات المناسبة المحجوزة ، وإجراء العناية الواجبة الشاملة ، والتفاوض على الشروط المواتية. كما أنها تساعد البائعين في فهم حقوقهم ، واستكشاف بدائل لحبس الرهن ، وتسهيل البيع على المكشوف عند الضرورة.

علاوة على ذلك ، يمكن لوكلاء العقارات الحاصلين على شهادة موارد الرهن والمبيعات القصيرة (SFR) الوصول إلى شبكة من المهنيين المتخصصين في هذه المعاملات ، مما يمكنهم من تقديم إرشادات ودعم الخبراء. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الوكلاء الحاصلين على تعيين خبير التفاوض المعتمد (CNE) مجهزون جيدًا للتفاوض بشأن أفضل الصفقات لعملائهم. باختصار ، يتمثل دور وكلاء العقارات في معاملات الرهن في توفير الخبرة المتخصصة والتوجيه والدعم لكل من المشترين والبائعين ، مما يضمن عملية سلسة وناجحة لجميع الأطراف المعنية (الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، nd ؛ RNR Realty International ، اختصار الثاني).

دراسات الحالة وقصص النجاح في حل الرهن

تظهر دراسات الحالة وقصص النجاح المتعلقة بقرار الرهن فعالية الاستراتيجيات المختلفة في مساعدة أصحاب المنازل على التغلب على الصعوبات المالية والاحتفاظ بممتلكاتهم. أحد الأمثلة البارزة هو برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) ، الذي قدمته حكومة الولايات المتحدة في عام 2009 لمساعدة أصحاب المنازل المتعثرين في تعديل شروط الرهن العقاري الخاصة بهم. وفقًا لوزارة الخزانة الأمريكية ، ساعد برنامج HAMP أكثر من 1.8 مليون أسرة على تجنب حبس الرهن وتحقيق مدفوعات رهن عقاري ميسورة التكلفة (وزارة الخزانة الأمريكية ، 2017).

قصة نجاح أخرى هي التعاون بين RNR Realty International ووسيط وطني يعمل مع البنوك الوطنية الكبيرة لمساعدة المستثمرين في العثور على فرص تملك المنازل. مكنت هذه الشراكة شركة الوساطة من مساعدة العملاء في التغلب على تعقيدات البيع على المكشوف ومعاملات الرهن ، مما أدى إلى نتائج إيجابية لكل من المشترين والبائعين (RNR Realty International ، nd).

تسلط هذه الأمثلة الضوء على أهمية الاستفادة من المعرفة المتخصصة والموارد والشراكات في مواجهة تحديات حل الرهن وتعزيز ملكية المنازل المستدامة.