تعريف وخصائص التملك الحر

يتناقض هذا مع العقارات المستأجرة ، حيث تعود الملكية إلى مالك الأرض بعد انتهاء فترة الإيجار أو إنهاؤها بشكل قانوني. للتأهل للتملك الحر ، يجب أن تمتلك التركة صفتين: عدم الحركة ، بمعنى أن العقار يجب أن يكون أرضًا أو مصلحة صادرة من الأرض أو ملحقة بها ، وملكية لمدة غير محددة. إذا كان من الممكن تحديد وقت الملكية وتحديده ، فلا يمكن أن يكون ملكية حرة. يمكن الاحتفاظ بممتلكات التملك الحر في شكل رسوم بسيطة ، أو رسوم ذيل ، أو لمدى الحياة ، مع كون الوضع الافتراضي هو التملك الحر الدائم ، الذي يتم منحه إلى المستفيد مدى الحياة ثم على التوالي إلى ورثة المستفيد مدى الحياة (بلاكستون ، 1765 ؛ قانون قانون الملكية لعام 1925).

العقارات في دول القانون العام

تُعد ملكية العقار المطلق طريقة سائدة لملكية العقارات في الولايات القضائية للقانون العام مثل إنجلترا وويلز وأستراليا وكندا وأيرلندا. وهي تشمل الأرض وجميع الهياكل غير المنقولة الملحقة بها ، مما يميزها عن العقارات المستأجرة ، والتي تعود إلى مالك الأرض عند انتهاء عقد الإيجار أو الإنهاء القانوني. للتأهل كملكية حرة ، يجب أن تظهر العقارات عدم الحركة (الأرض أو الفائدة الصادرة من الأرض أو الملحقة بها) ومدة الملكية إلى أجل غير مسمى. إذا كانت فترة الملكية ثابتة وقابلة للتحديد ، فلا يمكن أن تكون ملكية حرة. يمكن الاحتفاظ بممتلكات التملك الحر برسوم بسيطة ، أو ذيل الرسوم ، أو لمدى الحياة ، مع كون المجموعة الفرعية الافتراضية هي التملك الحر الدائم ، الممنوح للممنوح مدى الحياة وعلى التوالي لورثة المستفيد منه مدى الحياة (بلاكستون ، 1765 ؛ قانون الملكية قانون 1925).

في إنجلترا وويلز ، حول قانون الملكية لعام 1925 وضع التملك الحر الافتراضي إلى ملكية قابلة للتحويل إلى "الورثة والمتنازل لهم" للمالك ، مشددًا على حالة الرسوم البسيطة. روّج هذا القانون أيضًا للممتلكات الممنوحة إلى حالة التملك الحر وإنشاء رسوم إيجار العقارات لمدفوعات المنافع المجتمعية (قانون قانون الملكية لعام 1925 ؛ Halsall v Brizell ، 1957 ؛ Re Ellenborough Park ، 1956).

أنواع عقارات التملك الحر: رسوم بسيطة ، ذيل الرسوم ، وعقارات مدى الحياة

يمكن تصنيف عقارات التملك الحر ، وهي شكل سائد من ملكية الأراضي في نطاقات القانون العام ، إلى ثلاثة أنواع أساسية: رسوم بسيطة ، وذيل رسوم ، وملكية مدى الحياة. الرسوم البسيطة ، وهي الشكل الأكثر شيوعًا والمطلق للملكية ، تمنح المالك وورثته الحق في امتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات دون أي قيود. هذا النوع من التركة قابل للتوريث ويمكن نقله أو بيعه بحرية. من ناحية أخرى ، فإن ذيل الرسوم يحد من وراثة الممتلكات للأحفاد المباشرين للمالك الأصلي ، المعروفين أيضًا باسم "ورثة الجسد" أو "ورثة الدم". أصبح هذا النوع من التركة نادرًا بشكل متزايد ، وتم إلغاؤه في بعض الولايات القضائية. أخيرًا ، تمنح التركة مدى الحياة حقوق الملكية للفرد طوال مدة حياته. عند وفاة الفرد ، تعود الملكية إلى طرف محدد سلفًا ، غالبًا المالك الأصلي أو ورثته. تقدم كل من هذه العقارات ذات التملك الحر درجات متفاوتة من حقوق الملكية والقيود ، وتشكل المشهد القانوني لملكية العقارات في الولايات القضائية للقانون العام.

تطور عقارات التملك الحر في إنجلترا وويلز

يمكن إرجاع تطور العقارات الحرة في إنجلترا وويلز إلى فترة العصور الوسطى ، عندما كانت ملكية الأرض تعتمد في المقام الأول على الحيازة الإقطاعية. بمرور الوقت ، تطور مفهوم عقارات التملك الحر ، حيث لعب قانون الملكية لعام 1925 دورًا مهمًا في تشكيل قانون التملك الحر الحديث. قبل هذا القانون ، كانت عقارات التملك الحر متنوعة ويمكن تصنيفها على أنها رسوم بسيطة أو ذيل رسوم أو ملكية مدى الحياة. قام قانون 1925 بتبسيط تصنيف العقارات ذات الملكية الحرة وتعزيزها إلى وضع التملك الحر.

جانب هام آخر من جوانب التملك الحر هو مفهوم الحيازة المعاكسة ، التي خضعت لتغييرات كبيرة منذ قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. وقد أدخل هذا القانون متطلبات أكثر صرامة للحصول على عقارات التملك الحر من خلال الحيازة المعاكسة ، لا سيما في حالات الأراضي المسجلة. علاوة على ذلك ، أثر تطوير الثقة في القانون الإنجليزي وقانون ائتمانات الأراضي وتعيين الأمناء لعام 1996 على الإطار القانوني المحيط بالعقارات ذات الملكية الحرة ، لا سيما في الحالات التي يشارك فيها العديد من المالكين القانونيين. بشكل عام ، تم تشكيل تطور عقارات التملك الحر في إنجلترا وويلز من خلال العديد من الإصلاحات والإجراءات القانونية ، مما يعكس الطبيعة المتغيرة لملكية الأراضي وحقوق الملكية بمرور الوقت (قانون الملكية لعام 1925 ؛ قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 ؛ صناديق الأراضي والتعيينات قانون الأمناء 1996).

تنوع الملكية الحرة قبل قانون الملكية لعام 1925

قبل دخول قانون الملكية لعام 1925 حيز التنفيذ ، كان تنوع عقارات التملك الحر في إنجلترا وويلز معقدًا للغاية. كان الوضع الافتراضي لعمليات نقل الملكية المطلقة هو "الورثة والمتنازل لهم" للمالك ، والذي غالبًا ما يتضمن النقل للتأكيد على الوضع البسيط للرسوم. حددت ملكية الذيل الرسوم نقل الملكية إلى أحفاد أول شخص منحت له التركة ، والمعروفين باسم "ورثة الجسد" أو "ورثة الدم". بالإضافة إلى ذلك ، كانت هناك عقارات للتملك الحر ليست من الميراث ، مثل العقارات مدى الحياة والملكية ، والتي تم ترقيتها إلى التملك الحر بموجب القانون (Halsbury's Laws of England، 2017). علاوة على ذلك ، يمكن أن تخضع عقارات التملك الحر لرسوم الإيجار والمدفوعات عن طريق التعهدات الإيجابية ، والتي يتم حمايتها من خلال تسجيل صك الإيجار مقابل الأرض (Law Commission، 2018). يهدف قانون قانون الملكية لعام 1925 إلى تبسيط وتبسيط الأنواع المتنوعة من عقارات التملك الحر ، مما يسهل على الأفراد فهم المشهد القانوني لملكية العقارات والتنقل فيه.

رسوم الإيجار والعهود الإيجابية في العقارات ذات الملكية الحرة

رسوم الإيجار والعهود الإيجابية هما مفهومان قانونيان متميزان يمكن أن يؤثران على العقارات ذات الملكية الحرة. رسوم الإيجار عبارة عن مدفوعات دورية يدفعها مالك عقار التملك الحر إلى طرف ثالث ، غالبًا ما يكون مالكًا سابقًا أو كيانًا لإدارة الأرض ، لصالح الأرض أو المرافق المجتمعية. يمكن حماية هذه الرسوم من خلال تسجيل صك الإيجار مقابل الأرض وقد تخضع لإجراءات الإنهاء القانونية القائمة على التعويض. ومع ذلك ، يمكن أيضًا أن تكون رسوم الإيجار عرضة لسوء الاستخدام ، المعروف باسم "Fleecehold" (قانون قانون الملكية لعام 1925).

التعهدات الإيجابية ، من ناحية أخرى ، هي التزامات مفروضة على مالك عقار التملك الحر لأداء إجراءات محددة ، مثل الحفاظ على منشأة مشتركة أو المساهمة في النفقات المجتمعية. في ظروف معينة ، كما هو منصوص عليه في قضايا مثل Halsall v Brizell و Re Ellenborough Park ، يمكن تشغيل العهود الإيجابية بأرض التملك الحر ، مما يلزم الملاك المتعاقبين بالوفاء بهذه الالتزامات. ومع ذلك ، بشكل عام ، تعد العهود الإيجابية باطلة فيما يتعلق بالتملك الحر ، وتعتمد قابلية إنفاذها على الحقائق المحددة لكل حالة (قانون ائتمانات الأراضي وتعيين الأمناء لعام 1996).

الحيازة السلبية وعقارات التملك الحر

الحيازة العكسية هي مبدأ قانوني يسمح للفرد باكتساب ملكية عقار التملك الحر عن طريق احتلال الأرض لفترة محددة دون إذن المالك. في إنجلترا وويلز ، قبل قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 ، كانت عقارات التملك الحر أكثر عرضة للاستحواذ عليها من خلال حيازة معاكسة ، حيث كانت العملية مباشرة نسبيًا. ومع ذلك ، أدخل قانون عام 2002 شروطًا أكثر صرامة ، مما جعل من الصعب على واضعي اليد المطالبة بملكية الأراضي المسجلة. لإنشاء مطالبة ، يجب على المالك المعاكس إثبات حيازته المستمرة والحصرية والمفتوحة للأرض لمدة 12 عامًا على الأقل دون موافقة المالك. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على الحائز إخطار المالك المسجل ، الذي تتاح له الفرصة للاعتراض. تظل الحيازة السلبية أكثر قابلية للتطبيق على الأراضي غير المسجلة ، والتي تشكل جزءًا صغيرًا من الأراضي غير الزراعية ذات الملكية الحرة في إنجلترا (قانون تسجيل الأراضي 2002 ؛ لجنة القانون 2018).

الملاك القانونيون كأوصياء للمستفيدين

في سياق العقارات ذات الملكية الحرة ، يلعب الملاك القانونيون بصفتهم أمناء للمستفيدين دورًا حاسمًا في ضمان المعاملة العادلة والالتزام بشروط الثقة. عندما يتورط العديد من المالكين القانونيين ، تعتبر الأرض محتفظ بها في أمانة ، مما يلزم الأطراف بالتصرف بشكل عادل تجاه بعضهم البعض بموجب مبادئ الإنصاف. في حالة عدم وجود أحكام محددة ، مثل سند ائتمان أو حقائق الخلفية ، يُفترض أن المستفيدين هم الأمناء أنفسهم ، أي أولئك الذين وردت أسماؤهم في العنوان المسجل. عند وفاة الوصي أو الأمناء القانونيين أو أولئك المعينين من قبل وصية تحت وصية محلهم. وبالمثل ، إذا انتهى الأمر بشركة ما ، فإن الحق في التصرف كوصي والتسجيل كوصي قانوني يؤول إلى المصفي. أما بالنسبة للأطراف الثالثة المهتمة بالإقراض مقابل أو شراء الأرض ، فإن المشتري حسن النية دون مبدأ الإشعار الفعلي أو البناء يحميهم ، مع مراعاة مبدأ المواجهة المتمثل في تحذير المستثمر (حذار المشتري) الذي يتطلب إجراء فحوصات حكيمة. لا يزال بإمكان المستفيدين في الحيازة الفعلية لبراءات الاختراع التمتع بحقوق ضد المشتري أو مقرض الرهن العقاري بموجب قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. يلتزم الأمناء بشروط الصندوق ، مما يضمن حماية مصالح المستفيدين (قانون ائتمانات الأراضي وتعيين الأمناء 1996).

الثقة في القانون الإنجليزي وقانون ائتمانات الأراضي وتعيين الأمناء لعام 1996

تلعب الصناديق الاستئمانية دورًا مهمًا في القانون الإنجليزي ، لا سيما في سياق ملكية العقارات. أنها توفر إطارًا قانونيًا لفصل الملكية القانونية للأصل ، مثل الأرض ، عن الملكية المنتفعة. يسمح هذا الفصل بإدارة الممتلكات والتحكم فيها من قبل المالك القانوني (الوصي) لصالح طرف آخر (المستفيد). يؤثر قانون صناديق الأراضي وتعيين الأمناء لعام 1996 (TLATA) بشكل كبير على ملكية العقارات ، لأنه يحكم الطريقة التي تعمل بها صناديق الأراضي. استبدلت TLATA النظام السابق للتسويات الصارمة وحولت جميع المستوطنات القائمة إلى ائتمانات على الأرض. كما أدخل القانون أحكامًا جديدة لتعيين الأمناء وإقالتهم ، فضلاً عن توضيح سلطات وواجبات الأمناء فيما يتعلق بالأرض. علاوة على ذلك ، تؤكد TLATA على أهمية مراعاة مصالح المستفيدين عند اتخاذ القرارات بشأن ملكية الثقة. بشكل عام ، فإن دور الصناديق في القانون الإنجليزي وتأثير TLATA على ملكية العقارات يسلط الضوء على التفاعل المعقد بين المصالح القانونية والمنفعة في الأرض ، مما يضمن حماية حقوق الملكية وإدارتها بشكل فعال لصالح جميع الأطراف المعنية.

عقيدة المشتري الحسنة النية وإصدار التحذير في معاملات التملك الحر

تلعب عقيدة المشتري Bona Fide و Caveat Emptor دورًا حاسمًا في معاملات الملكية المطلقة ، مما يضمن حماية كل من المشترين والبائعين. تحمي عقيدة المشتري النوايا الحسنة مصالح المشتري الذي يكتسب الممتلكات بحسن نية دون إشعار فعلي أو ضمني بأي مطالبات قانونية أو عيوب في الملكية. يشجع هذا المبدأ على التحقيق الجاد والعناية الواجبة من قبل المشتري ، لأنه يوفر الحماية فقط لأولئك الذين اتخذوا خطوات معقولة للتحقق من ملكية العقار وملكيته (Pealver ، 2017).

من ناحية أخرى ، تضع Caveat Emptor ، أو "احذر المشتري" ، المسؤولية على عاتق المشتري لفحص العقار وملكيته بدقة قبل إتمام الصفقة. يؤكد هذا المبدأ على أهمية إجراء تحقيق شامل ، بما في ذلك عمليات التفتيش المادي وتقارير المساح وفحص الناقل ، لتحديد أي مشكلات أو عيوب محتملة (ديكسون ، 2014). في جوهرها ، يعمل كلا المبدأين جنبًا إلى جنب لتعزيز الشفافية والإنصاف والعناية الواجبة في معاملات الملكية المطلقة ، مما يؤدي في النهاية إلى حماية مصالح جميع الأطراف المعنية.

تسجيل الأراضي وعقارات التملك الحر

يلعب تسجيل الأراضي دورًا مهمًا في إدارة وحماية العقارات ذات الملكية الحرة. يوفر سجلاً شفافًا ويمكن الوصول إليه لملكية الأراضي ، مما يضمن توثيق وحماية حقوق ومصالح أصحاب الحرية بشكل واضح. في الولايات القضائية للقانون العام ، مثل إنجلترا وويلز ، أثر قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 بشكل كبير على طريقة إدارة عقارات التملك الحر ، لا سيما فيما يتعلق بالحيازة المعاكسة وعقيدة المشتري الحسن. لقد جعل القانون من الصعب على الأفراد الحصول على عقارات التملك الحر من خلال الاستيلاء ، لأنه يتطلب مسابقة رسمية وإخطارًا كتابيًا للمالك القانوني السابق. علاوة على ذلك ، عزز القانون حماية المشترين الصادقين ، الذين يمكنهم الآن الاعتماد على العنوان المسجل كدليل على الملكية ، بشرط أن يكونوا قد قاموا بالعناية الواجبة والفحوصات اللازمة. وقد أدى ذلك إلى زيادة اليقين والأمن في معاملات التملك الحر ، فضلاً عن الحد من النزاعات والدعاوى القضائية المتعلقة بملكية الأراضي. بشكل عام ، أدى تسجيل الأراضي إلى تحسين إدارة وحوكمة العقارات ذات الملكية الحرة ، وتعزيز الشفافية والكفاءة والإنصاف في سوق العقارات.

التحديات والإصلاحات في قانون التملك الحر

تنبع التحديات في القانون الذي يحكم عقارات التملك الحر في المقام الأول من تعقيد وتنوع حقوق الملكية التاريخية ، مما قد يؤدي إلى حدوث ارتباك ونزاعات بين أصحاب المصلحة. يتمثل أحد هذه التحديات في وجود رسوم الإيجار والعهود الإيجابية ، التي يمكن أن تفرض أعباء مالية على مالكي العقارات وتؤدي إلى انتهاكات "عابرة". بالإضافة إلى ذلك ، تم انتقاد مبدأ الحيازة المعاكسة ، الذي يسمح للأفراد بالحصول على حقوق الملكية من خلال الاحتلال طويل الأجل ، بسبب قدرته على تشجيع النزاعات الحدودية.

يمكن أن تشمل الإصلاحات المحتملة في قانون التملك الحر تبسيط حقوق والتزامات الملكية ، فضلاً عن تحديث الإطار القانوني لمعالجة القضايا المعاصرة بشكل أفضل. على سبيل المثال ، يهدف قانون الملكية لعام 1925 إلى توحيد وتبسيط قانون الملكية في إنجلترا وويلز ، ولكن قد يكون من الضروري إجراء المزيد من الإصلاحات لمواجهة التحديات المستمرة. وعلاوة على ذلك ، سعى قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 إلى تحسين شفافية وكفاءة تسجيل الأراضي ، ولكن يمكن تنفيذ تدابير إضافية لتعزيز فعالية النظام. في نهاية المطاف ، يمكن أن يساعد إجراء مراجعة وإصلاح شامل لقانون ملكية العقارات في مواجهة هذه التحديات وتعزيز سوق عقارات أكثر إنصافًا وكفاءة.