مقدمة في تقدير حسن النية

كان الغرض من GFE هو تقديم ملخص واضح وموجز للمقترضين عن الرسوم والتكاليف المقدرة المرتبطة بالحصول على قرض الرهن العقاري ، مما يمكنهم من مقارنة العروض المختلفة من مختلف المقرضين أو الوسطاء. في أغسطس 2015 ، تم استبدال GFE بنموذج تقدير القرض ، والذي يخدم غرضًا مشابهًا ولكنه يتبع إرشادات مختلفة قليلاً وضعها مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) لتقليل ارتباك المستهلك. يجب تقديم نموذج تقدير القرض في غضون ثلاثة أيام عمل من التقدم بطلب للحصول على قرض ويتضمن قائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف المتعلقة بالقرض ، مثل رسوم إنشاء القرض ورسوم التقييم ورسوم الملكية ، من بين أمور أخرى (مكتب حماية المستهلك المالية ، 2015).

التاريخ والانتقال إلى نموذج تقدير القرض

كان تقدير حسن النية (GFE) نموذجًا قياسيًا مطلوبًا بموجب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) ليتم توفيره من قبل مقرضي الرهن العقاري أو الوسطاء في الولايات المتحدة للمستهلكين. تهدف GFE إلى مساعدة المقترضين على مقارنة عروض القروض المختلفة من خلال تقديم قائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف المرتبطة بالقرض. ومع ذلك ، غالبًا ما تم انتقاد GFE بسبب تعقيده وعدم وضوحه ، مما أدى إلى الارتباك بين المستهلكين. استجابة لهذه المخاوف ، قدم مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) إرشادات جديدة في أغسطس 2015 ، لتحل محل GFE بنموذج تقدير القرض. يخدم نموذج تقدير القرض نفس الغرض مثل GFE ولكنه مصمم ليكون أكثر سهولة في الاستخدام وشفافية ، مما يسهل على المقترضين فهم عروض القروض ومقارنتها. كان الانتقال من نموذج GFE إلى نموذج تقدير القرض جزءًا من جهد أوسع من قبل CFPB لتبسيط وتبسيط عملية طلب الرهن العقاري ، بهدف في نهاية المطاف لتعزيز حماية المستهلك وتعزيز اتخاذ القرار المستنير بين المقترضين (CFPB ، 2015).

الغرض من تقدير حسن النية

كان الغرض من تقدير حسن النية (GFE) هو تزويد المستهلكين بنموذج موحد يحدد بوضوح التكاليف المقدرة المرتبطة بالحصول على قرض رهن عقاري. قدم قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) في الولايات المتحدة ، يهدف GFE إلى تعزيز الشفافية وتسهيل المقارنة بين عروض القروض المختلفة من مختلف المقرضين أو الوسطاء. من خلال تقديم قائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف ، مكن GFE المقترضين من اتخاذ قرارات مستنيرة عند اختيار قرض الرهن العقاري. علاوة على ذلك ، سعت GFE إلى حماية المستهلكين من الرسوم غير المتوقعة أو الخفية ، حيث طلبت من المقرضين تقديم التقدير في غضون ثلاثة أيام عمل من تقديم طلب القرض. على الرغم من استبدال GFE منذ ذلك الحين بنموذج تقدير القرض في عام 2015 ، إلا أن هدفه الأساسي المتمثل في تعزيز الشفافية وحماية المستهلك في عملية الإقراض العقاري لا يزال مناسبًا اليوم.

التطبيق والاستثناءات

تتضمن عملية التقديم لنماذج تقدير حسن النية (GFE) وتقدير القرض قيام مقرض أو سمسار الرهن العقاري بتزويد المقترض بقائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف المرتبطة بالقرض في غضون ثلاثة أيام عمل من التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. يسمح هذا النموذج الموحد للمقترضين بمقارنة العروض المختلفة من مختلف المقرضين أو الوسطاء بسهولة. ومع ذلك ، من الضروري ملاحظة أنه تم استبدال GFE بنموذج تقدير القرض منذ أغسطس 2015 ، وفقًا للإرشادات التي وضعها مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) لتقليل ارتباك المستهلك (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

تنطبق بعض الاستثناءات على هذه النماذج ، لا سيما في حالة قروض الأغراض التجارية ، حيث لا ينطبق قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) ، وبالتالي ، لا يتم تقديم تقدير GFE أو قرض في مثل هذه المعاملات (ويكيبيديا ، nd). بالإضافة إلى ذلك ، قد تختلف تكاليف الإغلاق النهائية عن التقديرات المقدمة ، مع قصر الاختلاف على 10٪ من رسوم الطرف الثالث (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

الجدول الزمني ومتطلبات تقديم التقديرات

تم تفويض الجدول الزمني والمتطلبات لتزويد المقترضين بنموذج تقدير القرض ، الذي حل محل تقدير حسن النية في عام 2015 ، من قبل مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) بموجب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA). يُطلب من المقرضين تقديم تقدير للقرض في غضون ثلاثة أيام عمل من استلام طلب القرض من المقترض. تم تصميم هذا النموذج لمساعدة المقترضين في مقارنة عروض القروض المختلفة من مختلف المقرضين أو الوسطاء ، حيث يتضمن قائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف المرتبطة بالقرض. من المهم ملاحظة أن RESPA لا تنطبق على قروض الأغراض التجارية ، وبالتالي ، لا يتم تقديم تقدير للقرض في تلك المعاملات. في حين أن تقدير القرض هو مجرد تقدير ، فقد تختلف تكاليف الإغلاق النهائية ، ولكن يمكن أن يكون الفرق 10٪ فقط من رسوم الطرف الثالث. بمجرد إصدار تقدير القرض ، لا يمكن للمقرض أو الوسيط تغيير الرسوم في صندوق الإنشاء (CFPB ، 2015).

مقارنة العروض من مختلف المقرضين

يمكن للمقترضين مقارنة عروض القروض بشكل فعال من مختلف المقرضين من خلال استخدام نموذج تقدير القرض ، والذي يوفر تفصيلاً موحداً وشاملاً للتكاليف والشروط المرتبطة بكل عرض رهن عقاري. يضمن هذا النموذج ، الذي تم تفويضه من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) ، أن يقدم المقرضون عروضهم بطريقة متسقة ، مما يسمح للمقترضين بمقارنة الجوانب المختلفة بسهولة مثل أسعار الفائدة ، والمدفوعات الشهرية ، وتكاليف الإغلاق. بالإضافة إلى ذلك ، يتضمن نموذج تقدير القرض معلومات عن أي تغييرات مستقبلية محتملة على شروط القرض ، مثل التعديلات على أسعار الفائدة أو غرامات الدفع المسبق. من خلال المراجعة الدقيقة والمقارنة بين نماذج تقدير القرض من العديد من المقرضين ، يمكن للمقترضين اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن عرض الرهن العقاري الذي يناسب احتياجاتهم وتفضيلاتهم المالية. من المهم ملاحظة أنه يجب على المقترضين أن يطلبوا تقديرات للقروض من عدة مقرضين في غضون فترة زمنية قصيرة ، حيث قد تتغير أسعار الفائدة وشروط القرض الأخرى بمرور الوقت (CFPB ، nd).

القيود والاختلافات في تكاليف الإغلاق النهائي

يوفر نموذج تقدير القرض ، الذي حل محل تقدير حسن النية في عام 2015 ، للمقترضين قائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف المرتبطة بقرض الرهن العقاري. ومع ذلك ، هناك قيود واختلافات محتملة في تكاليف الإغلاق النهائية مقارنة بالتقديرات الواردة في النموذج. يتمثل أحد القيود المهمة في أن تكاليف الإغلاق النهائية قد تختلف عن التقديرات الأولية ، حيث يصل الفرق إلى 10٪ من رسوم الطرف الثالث. يمكن أن يحدث هذا الاختلاف بسبب التغيرات في الوضع المالي للمقترض ، أو التقلبات في ظروف السوق ، أو التعديلات في شروط القرض أثناء عملية الاكتتاب. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن تغيير رسوم معينة ، مثل رسوم إنشاء القرض ونقاط الخصم ، بمجرد إصدار تقدير القرض ، مما قد يحد من مرونة المقرض في تعديل تكاليف الإغلاق النهائية. علاوة على ذلك ، لا يغطي تقدير القرض جميع النفقات المحتملة ، مثل تأمين مالك المنزل ، وضرائب الممتلكات ، والرسوم الأخرى التي قد تنشأ أثناء عملية الإغلاق. ونتيجة لذلك ، يجب أن يكون المقترضون مستعدين للتغيرات المحتملة في تكاليف الإغلاق النهائية ويجب أن يراجعوا ويقارنوا بعناية تقديرات القروض من مختلف المقرضين لاتخاذ قرار مستنير.

فئات الرسوم والمصاريف

يوفر نموذج تقدير القرض ، الذي حل محل تقدير حسن النية في عام 2015 ، توزيعًا تفصيليًا للرسوم والتكاليف المرتبطة بقرض الرهن العقاري. تنقسم هذه الرسوم إلى ست فئات أساسية: (1) رسوم القرض ، والتي تشمل رسوم الإنشاء وخصومات القروض ورسوم الاكتتاب. (2) الرسوم الواجب دفعها مقدمًا ، مثل رسوم التقييم ورسوم تقرير الائتمان ورسوم التفتيش الخاصة بالمقرض ؛ (3) الاحتياطيات ، والتي تغطي المدفوعات المسبقة للمصروفات المستقبلية مثل أقساط التأمين ضد المخاطر وأقساط التأمين على الرهن العقاري وضرائب الممتلكات ؛ (4) رسوم الملكية ، بما في ذلك رسوم الإغلاق أو الضمان ورسوم التأمين على الملكية ؛ (5) الرسوم الحكومية ، بما في ذلك رسوم التسجيل وضرائب التحويل ؛ و (6) رسوم إضافية ، والتي قد تختلف تبعا للقرض المحدد والمقرض. من خلال فهم هذه الفئات والرسوم الفردية داخلها ، يمكن للمقترضين مقارنة عروض القروض بشكل فعال من مختلف المقرضين واتخاذ قرارات مستنيرة بشأن قروض الرهن العقاري (ويكيبيديا ، الثانية).

توزيع مفصل للرسوم النموذجية

يشتمل نموذج تقدير القرض لقرض الرهن العقاري على رسوم مختلفة يمكن تصنيفها إلى ستة أقسام أساسية: رسوم القرض والرسوم المدفوعة مقدمًا والاحتياطيات ورسوم الملكية والرسوم الحكومية والرسوم الإضافية. تشمل رسوم القرض رسوم الإنشاء ، وخصومات القرض ، ورسوم التقييم ، ورسوم تقرير الائتمان ، ورسوم التفتيش للمقرض ، ورسوم وسيط الرهن العقاري ، ورسوم الخدمة المتعلقة بالضرائب ، ورسوم المعالجة ، ورسوم الاكتتاب ، ورسوم التحويل البنكي. تشمل الرسوم المدفوعة مقدمًا الفوائد المدفوعة مقدمًا وأقساط التأمين على الرهن العقاري وأقساط التأمين ضد المخاطر ورسوم تمويل VA. تغطي الاحتياطيات المودعة لدى المُقرض المدفوعات المسبقة للتأمين ضد المخاطر ، وتأمين الرهن العقاري ، والضرائب المدرسية ، والضرائب والتقييم ، والتأمين ضد الفيضانات. تتكون رسوم الملكية من رسوم الإغلاق أو الضمان ، وخدمات الملكية ، وتأمين ملكية المُقرض ، وتأمين ملكية المالك ، وأتعاب المحاماة. تشمل الرسوم الحكومية رسوم التسجيل وضرائب التحويل. قد تختلف الرسوم الإضافية وفقًا لمتطلبات القرض والمُقرض (CFPB، 2015؛ HUD، nd).

فهم بيان تسوية العقارات HUD-1

بيان تسوية العقارات HUD-1 هو مستند قياسي يفصل التفاصيل المالية لمعاملة عقارية ، لا سيما تكاليف الإغلاق. مطلوب من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة (HUD) للمعاملات التي تنطوي على قروض الرهن العقاري ذات الصلة الفيدرالية. يوفر بيان HUD-1 تفصيلاً شاملاً للرسوم والتكاليف المرتبطة بالمعاملة ، بما في ذلك رسوم إنشاء القرض ، ورسوم التقييم ، ورسوم الملكية ، والرسوم الحكومية ، من بين أمور أخرى. تعتبر هذه الوثيقة حاسمة لكل من البائع والمشتري ، لأنها تسمح لهما بمراجعة ومقارنة التكاليف الفعلية بتقدير حسن النية الأولي (GFE) أو تقدير القرض المقدم من المُقرض. من خلال فهم بيان HUD-1 ، يمكن للأطراف المشاركة في المعاملة ضمان الشفافية والدقة والامتثال للوائح قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) (مكتب حماية المستهلك المالي ، 2015 ؛ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ،) .

دور وسطاء الرهن العقاري والمقرضين

يلعب سماسرة ومقرضو الرهن العقاري أدوارًا حاسمة في عملية قروض الرهن العقاري ، حيث يسهلون الحصول على قروض الإسكان للمقترضين. يعمل سماسرة الرهن العقاري كوسطاء بين المقترضين والمقرضين ، مما يساعد مشتري المنازل المحتملين على التنقل في سوق الرهن العقاري المعقد. يقومون بتقييم الوضع المالي للمقترض ، والتاريخ الائتماني ، ومتطلبات القرض ، ثم يبحثون عن منتجات قروض مناسبة من جهات إقراض متعددة للعثور على أفضل ما يناسبهم. يمكن للوسطاء توفير الوقت والجهد للمقترضين من خلال تقديم مشورة الخبراء والتفاوض بشأن شروط القرض المواتية نيابة عنهم (Cummings & DiPasquale ، 1999).

من ناحية أخرى ، فإن مقرضي الرهن العقاري هم مؤسسات مالية ، مثل البنوك والاتحادات الائتمانية ، التي توفر الأموال لقروض المنازل. يقومون بتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض ، والاستقرار المالي ، والقدرة على سداد القرض ، ثم تحديد مبلغ القرض ، وسعر الفائدة ، وشروط السداد. يتحمل المقرضون مسؤولية الاكتتاب في القرض ، وضمان الامتثال للمتطلبات التنظيمية ، وإدارة القرض طوال مدته (ليا ، 1996). باختصار ، يعمل سماسرة الرهن العقاري والمقرضون معًا لمساعدة المقترضين في الحصول على قروض سكنية مناسبة ، حيث يعمل الوسطاء كوسطاء ويقدم المقرضون الأموال اللازمة.

حماية المستهلك والجوانب القانونية

تخضع عملية قرض الرهن العقاري لمختلف جوانب حماية المستهلك والجوانب القانونية لضمان الشفافية والعدالة والمساءلة. قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) هو تشريع رئيسي ينظم صناعة الرهن العقاري ، ويطلب من المقرضين والوسطاء تزويد المقترضين بنموذج تقدير القرض في غضون ثلاثة أيام عمل من التقدم بطلب للحصول على قرض. يهدف هذا النموذج ، الذي حل محل تقدير حسن النية في عام 2015 ، إلى تقليل ارتباك المستهلك من خلال توفير قائمة مفصلة بالرسوم والتكاليف المرتبطة بالقرض ، مما يتيح للمقترضين مقارنة العروض المختلفة من مختلف المقرضين.

جانب آخر مهم هو قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) ، الذي يفرض على المقرضين الكشف عن المعلومات الأساسية حول القرض ، مثل معدل النسبة السنوية (APR) ، وإجمالي رسوم التمويل ، وجدول السداد. وهذا يضمن أن يكون لدى المقترضين فهم واضح لشروط وأحكام القرض قبل الالتزام بالرهن العقاري. علاوة على ذلك ، أنشأ قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) لحماية المستهلكين من الممارسات غير العادلة أو الخادعة أو المسيئة في القطاع المالي ، بما في ذلك صناعة الرهن العقاري. يفرض CFPB الامتثال للقوانين المالية الفيدرالية للمستهلكين ويثقف المستهلكين حول حقوقهم ومسؤولياتهم في عملية الرهن العقاري.