مقدمة لبرنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة

كعنصر رئيسي في برنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، تهدف HAMP إلى توفير الإغاثة لأصحاب المنازل المتعثرين من خلال تعديل شروط الرهن العقاري ، وبالتالي جعل مدفوعاتهم الشهرية ميسورة التكلفة. تم إنشاء البرنامج في إطار برنامج إغاثة الأصول المتعثرة (TARP) وعمل جنبًا إلى جنب مع برنامج Hardest Hit Fund (HHF) ، الذي قدم مساعدة موجهة لأصحاب المنازل في الولايات الأكثر تضررًا من الأزمة الاقتصادية. على الرغم من انتهاء صلاحية HAMP رسميًا في ديسمبر 2016 ، إلا أن تأثيره على مالكي المنازل وسوق الإسكان لا يزال جديرًا بالملاحظة ، حيث ساعد العديد من العائلات على تجنب حبس الرهن واستقرار أوضاعهم المالية (مجلس محافظي نظام الاحتياطي الفيدرالي ، 2017 ؛ وزارة الخزانة الأمريكية ، 2016 ).

خلفية: أزمة الرهن العقاري وفقاعة الإسكان

كانت أزمة الرهن العقاري وفقاعة الإسكان أحداثا مترابطة أثرت بشكل كبير على الاقتصاد العالمي في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. تميزت فقاعة الإسكان بالزيادة السريعة في أسعار المساكن ، مدفوعة بانخفاض أسعار الفائدة ، وسهولة الوصول إلى الائتمان ، والاستثمارات المضاربة في سوق العقارات. وقد أدى ذلك إلى زيادة في الإقراض لضعاف الملاءة ، حيث قدمت المؤسسات المالية قروض الرهن العقاري للمقترضين ذوي التاريخ الائتماني السيئ أو القدرة المحدودة على سداد القروض. عندما بلغت أسعار المساكن ذروتها في منتصف عام 2000 وبدأت في الانخفاض ، وجد العديد من مالكي المنازل أنفسهم غير قادرين على إعادة تمويل الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل ، مما أدى إلى زيادة حادة في حالات تأخير سداد الرهن العقاري وحبس الرهن العقاري. تفاقمت الأزمة بسبب الاستخدام الواسع النطاق للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) والتزامات الديون المضمونة (CDOs) ، والتي كانت مرتبطة بهذه القروض عالية المخاطر وفقدت قيمة كبيرة مع انهيار سوق الإسكان. ساهم الاضطراب المالي الناتج في حدوث ركود عالمي ، مع عواقب وخيمة على مالكي المنازل والمؤسسات المالية والاقتصاد الأوسع (Mian & Sufi ، 2006 ؛ Reinhart & Rogoff ، 2014).

جعل المنزل في المتناول

تم تصميم برنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، الذي تم إطلاقه في عام 2009 كجزء من برنامج إغاثة الأصول المتعثرة (TARP) ، لمعالجة أزمة الرهن العقاري وفقاعة الإسكان في الولايات المتحدة. المكون الأساسي لـ MHA هو برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) ، والذي يهدف إلى مساعدة أصحاب المنازل في تعديل شروط الرهن العقاري الخاصة بهم لجعلها في متناول الجميع. تشمل البرامج الأخرى في إطار MHA بديل التخفيض الرئيسي (PRA) ، والذي يستهدف أصحاب المنازل بنسبة قرض إلى قيمة تتجاوز 115٪ ؛ برنامج البطالة المنزلية الميسرة (UP) ، الذي يوفر تحملًا مؤقتًا لأصحاب المنازل العاطلين عن العمل ؛ برنامج تعديل الامتياز الثاني (2MP) ، الذي يوفر آلية لتعديل الامتيازات الثانية ؛ وبرنامج بدائل الرهن المنزلية بأسعار معقولة (HAFA) ، لمساعدة أصحاب المنازل في الانتقال إلى أوضاع معيشية أكثر بأسعار معقولة من خلال البيع على المكشوف أو صكوك بدلاً من حبس الرهن. يعمل برنامج MHA جنبًا إلى جنب مع برنامج Hardest Hit Fund (HHF) ، والذي يوفر مساعدات موجهة لأصحاب المنازل في الولايات الأكثر تضررًا من الأزمة الاقتصادية (جعل المنزل في المتناول ، 2009 ؛ برنامج إغاثة الأصول المتعثرة ، 2008).

بديل التخفيض الرئيسي

يعتبر بديل التخفيض الرئيسي (PRA) مكونًا رئيسيًا لبرنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، وهو مصمم لمساعدة أصحاب المنازل بنسبة القرض إلى القيمة (LTV) التي تتجاوز 115 بالمائة. تهدف PRA إلى توفير الإغاثة لأصحاب المنازل الذين يكافحون مع حقوق الملكية السلبية عن طريق تقليل الرصيد الأساسي المستحق على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. وهذا بدوره يقلل من أقساط الرهن العقاري الشهرية ويساعد أصحاب المنازل على تجنب حبس الرهن. يُطلب من مقدمي خدمات الرهن العقاري المشاركين في برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) تقييم القروض المؤهلة لـ PRA ، والتي تتضمن تقييم صافي القيمة الحالية (NPV) للقرض مع وبدون تخفيض رأس المال. إذا كانت نتيجة NPV موجبة ، يجب على مقدم الخدمة أن يقدم لمالك المنزل تعديل PRA. من المهم ملاحظة أنه ليس كل أصحاب المنازل مؤهلين للحصول على PRA ، حيث يتم تحديد الأهلية من خلال معايير محددة ، بما في ذلك الوضع المالي لمالك المنزل وخصائص قرض الرهن العقاري (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2009 ؛ وزارة الخزانة الأمريكية ، 2012).

برنامج البطالة المنزلية بأسعار معقولة

يعد برنامج البطالة المنزلية (UP) مكونًا حيويًا من برنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، والذي قدمته وزارة الخزانة الأمريكية في عام 2009 كرد فعل لأزمة الرهن العقاري الثانوي. الهدف الأساسي من UP هو توفير الإغاثة المؤقتة لأصحاب المنازل العاطلين عن العمل من خلال تقديم فترة تحمل ، يتم خلالها تخفيض أو تعليق مدفوعات الرهن العقاري. تهدف هذه المساعدة إلى مساعدة أصحاب المنازل على تجنب حبس الرهن والحفاظ على منازلهم أثناء بحثهم عن فرص عمل جديدة. تعمل UP جنبًا إلى جنب مع مبادرات MHA الأخرى ، مثل برنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) ، وبديل التخفيض الرئيسي (PRA) ، وبرنامج تعديل Lien الثاني (2MP) ، لتوفير دعم شامل لأصحاب المنازل المتعثرين في أعقاب أزمة الإسكان (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2009 ؛ وزارة الخزانة الأمريكية ، 2012).

برنامج تعديل الرهن الثاني

يعد برنامج تعديل الامتياز الثاني (2MP) مكونًا حاسمًا في برنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، وهو مصمم لتوفير الإغاثة لأصحاب المنازل الذين يعانون من مدفوعات الرهن العقاري. أنشئت في عام 2009 ، 2MP تستهدف على وجه التحديد أصحاب المنازل مع امتياز ثان على ممتلكاتهم ، مثل قرض شراء منزل أو قرض عقاري ثان. يهدف البرنامج إلى تعديل أو إنهاء الامتيازات الثانية ، وبالتالي تقليل عبء الديون الإجمالي على مالكي المنازل وزيادة احتمالية إجراء تعديلات ناجحة للقرض في إطار برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP). من خلال تقديم آلية لمقدمي الخدمات لتعديل الامتيازات الثانية ، تكمل 2MP جهود HAMP لتوفير حلول الرهن العقاري المستدامة لأصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة مالية. لقد لعب البرنامج دورًا مهمًا في استقرار سوق الإسكان ومنع حبس الرهن ، مما أفاد في نهاية المطاف مالكي المنازل والاقتصاد الأوسع (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2009 ؛ وزارة الخزانة الأمريكية ، 2016).

برنامج بدائل الرهن المنزلية بأسعار معقولة

يهدف برنامج بدائل الرهن العقاري بأسعار معقولة (HAFA) ، الذي تم إنشاؤه في إطار مبادرة جعل المنزل في المتناول (MHA) ، إلى تزويد مالكي المنازل باستراتيجية خروج قابلة للتطبيق من منازلهم مع تجنب حبس الرهن. ويتحقق ذلك من خلال البيع على المكشوف أو صك بدلاً من معاملات الرهن ، والتي تسمح لأصحاب المنازل بالانتقال إلى أوضاع معيشية ميسورة التكلفة. تقدم HAFA حوافز مالية لكل من أصحاب المنازل ومقدمي خدمات الرهن العقاري لتشجيع المشاركة في البرنامج. منذ إنشائها في عام 2009 ، ساعدت HAFA العديد من مالكي المنازل على تجنب النتائج السلبية لحجز الرهن ، مثل تلف درجة الائتمان وعدم القدرة على تأمين السكن في المستقبل. ساهم البرنامج أيضًا في استقرار سوق الإسكان من خلال تقليل عدد العقارات الممنوعة والحفاظ على قيم العقارات في الأحياء المتضررة (وزارة الخزانة الأمريكية ، 2016).

دور HAMP في برنامج إغاثة الأصول المتعثرة

يلعب برنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) دورًا مهمًا في برنامج إغاثة الأصول المتعثرة (TARP) من خلال تقديم المساعدة المالية لأصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن بسبب أزمة الرهن العقاري. تم إطلاق برنامج HAMP في عام 2009 كجزء من برنامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، ويهدف إلى مساعدة أصحاب المنازل المؤهلين على تعديل قروض الرهن العقاري الخاصة بهم ، مما يجعلها ميسورة التكلفة ومستدامة على المدى الطويل. يتم تحقيق ذلك من خلال تخفيض المدفوعات الشهرية ، وتمديد شروط القرض ، وخفض أسعار الفائدة ، من بين تدابير أخرى. تعمل HAMP جنبًا إلى جنب مع برنامج Hardest Hit Fund (HHF) ، والذي يقدم مساعدات موجهة لأصحاب المنازل في الولايات الأكثر تضررًا من الأزمة الاقتصادية. بينما كان من المقرر أن تنتهي صلاحية برامج HAMP وبرامج MHA الأخرى في عام 2016 ، تم تمديد برنامج HHF حتى عام 2020 ، مما يضمن استمرار الدعم لأصحاب المنازل المتعثرين والمساهمة في استقرار سوق الإسكان (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2016 ؛ وزارة الخزانة الأمريكية ، 2016).

الصندوق الأكثر تضررا

تأسس برنامج الصندوق الأكثر تضرراً (HHF) في عام 2010 كاستجابة لأزمة الإسكان ، حيث يوفر مساعدات موجهة لأصحاب المنازل في الولايات الأكثر تضرراً من الانكماش الاقتصادي. تم تصميم البرنامج لاستكمال برنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) وغيرها من مبادرات جعل المنزل في المتناول (MHA) ، والعمل جنبًا إلى جنب لمنع حبس الرهن العقاري وتحقيق الاستقرار في سوق الإسكان. بينما تركز HAMP على تعديل شروط الرهن العقاري لأصحاب المنازل المؤهلين لتقديم مدفوعات شهرية أكثر بأسعار معقولة ، يقدم HHF مجموعة من برامج المساعدة الخاصة بالولاية ، مثل المساعدة في دفع الرهن العقاري ، وخفض رأس المال ، والمساعدة الانتقالية. يعد كل من HAMP و HHF جزءًا من البرنامج الأوسع لإغاثة الأصول المتعثرة (TARP) بموجب قانون الاستقرار الاقتصادي الطارئ لعام 2008 ، والذي يهدف إلى معالجة أزمة الرهن العقاري وعواقبها على الاقتصاد الأمريكي (وزارة الخزانة الأمريكية ، 2021 ؛ الإسكان الفيدرالي وكالة التمويل ، 2021).

معايير الأهلية لـ HAMP

تم تصميم معايير الأهلية لبرنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) لضمان حصول أصحاب المنازل الذين يعانون من مدفوعات الرهن العقاري على المساعدة. للتأهل لبرنامج HAMP ، يجب على المتقدمين تلبية العديد من المتطلبات. أولاً ، يجب أن يكون العقار المعني هو محل الإقامة الرئيسي للمقترض ، ويجب أن يكون الرهن العقاري قد نشأ في أو قبل 1 يناير 2009. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون رصيد الرهن العقاري ضمن حدود القرض المطابقة التي وضعتها وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، والتي تختلف حسب عدد الوحدات في العقار وموقع العقار. يجب على المقترض أيضًا إثبات المصاعب المالية ، مثل انخفاض الدخل أو زيادة النفقات ، مما يجعل من الصعب الوفاء بالتزامات الرهن العقاري الحالية. علاوة على ذلك ، يجب أن تتجاوز مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للمقترض ، بما في ذلك رسوم رأس المال والفوائد والضرائب والتأمين ورسوم اتحاد أصحاب المنازل ، 31٪ من إجمالي الدخل الشهري. أخيرًا ، يجب ألا يكون المقترض قد أدين بجناية تتعلق بالرهن العقاري أو المعاملات العقارية خلال السنوات العشر الماضية (وزارة الخزانة الأمريكية ، 2016).

عملية التقديم والمواعيد النهائية لـ HAMP

تتضمن عملية التقديم لبرنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) اتصال مالكي المنازل بمسؤول الرهن العقاري لطلب تقييم HAMP. يجب عليهم تقديم المستندات المالية اللازمة ، بما في ذلك إثبات الدخل والإقرارات الضريبية وإفادة خطية مشفوعة بيمين توضح سبب الصعوبات المالية التي يواجهونها. يقوم مسؤول خدمات الرهن العقاري بعد ذلك بمراجعة الطلب وتحديد أهلية صاحب المنزل للبرنامج. في حالة الموافقة ، يقدم مقدم الخدمة خطة فترة تجريبية ، تستمر عادةً لمدة ثلاثة أشهر ، يجب خلالها على صاحب المنزل سداد مدفوعات الرهن العقاري المخفضة في الوقت المناسب. عند الانتهاء بنجاح من الفترة التجريبية ، ينهي مقدم الخدمة التعديل ، مما يؤدي إلى تخفيض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية بشكل دائم.

بالنسبة إلى المواعيد النهائية ، تم تحديد HAMP في البداية لتنتهي في 31 ديسمبر 2016 ، مع آخر يوم لتقديم الطلبات هو نفس التاريخ. ومع ذلك ، تم تمديد برنامج Hardest Hit Fund (HHF) ، الذي يعمل جنبًا إلى جنب مع HAMP ومعظم برامج جعل المنزل في المتناول (MHA) ، حتى عام 2020 (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2016).

تأثير HAMP على أصحاب المنازل وسوق الإسكان

كان لبرنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) تأثير كبير على مالكي المنازل وسوق الإسكان منذ إنشائه في عام 2009. من خلال تقديم المساعدة المالية وتعديل شروط الرهن العقاري لأصحاب المنازل المؤهلين ، ساعد HAMP في منع حبس الرهن واستقرار سوق الإسكان. وفقًا لوزارة الخزانة الأمريكية ، اعتبارًا من ديسمبر 2016 ، تلقى أكثر من 1.7 مليون من أصحاب المنازل تعديلات قروض دائمة من خلال HAMP ، مع تخفيض في السداد الشهري بمتوسط ​​40٪ تقريبًا (وزارة الخزانة الأمريكية ، 2017). وقد أدى ذلك إلى توفير ما يقدر بنحو 38.5 مليار دولار من إجمالي مدخرات أصحاب المنازل (Urban Institute ، 2016). علاوة على ذلك ، أثر برنامج HAMP بشكل غير مباشر على سوق الإسكان من خلال وضع معايير صناعية لتعديلات القروض ، والتي تم تبنيها من قبل العديد من المقرضين ومقدمي الخدمات من القطاع الخاص. وقد أدى ذلك إلى تعديل 2.9 مليون قرض إضافي خاص بالملكية خارج HAMP ، مما يساهم بشكل أكبر في استقرار سوق الإسكان (Hope Now ، 2016).