مقدمة لبرنامج إعادة تمويل المنزل بأسعار معقولة

كان الهدف الأساسي لـ HARP هو مساعدة أصحاب المنازل الذين يعانون من مدفوعات الرهن العقاري بسبب انخفاض قيمة المساكن ، من خلال منحهم فرصة لإعادة تمويل قروضهم العقارية بأسعار فائدة منخفضة. تم تصميم هذا البرنامج خصيصًا لأصحاب المنازل الذين يملكون القليل من حقوق الملكية في منازلهم ، والذين لم يتمكنوا من التأهل لخيارات إعادة التمويل التقليدية. منذ إنشائها ، ساعد برنامج HARP أكثر من 3.4 مليون من أصحاب المنازل على إعادة تمويل قروضهم العقارية ، مما أدى إلى تحقيق وفورات كبيرة في مدفوعاتهم الشهرية وتكاليف القروض الإجمالية (FHFA ، 2018). كان من المقرر مبدئيًا انتهاء صلاحية البرنامج في عام 2017 ، ولكن تم تمديده حتى 31 ديسمبر 2018 ، للتأكد من أن أصحاب المنازل المؤهلين يمكنهم الاستفادة من فوائده (FHFA ، 2017).

معايير الأهلية لـ HARP

تم تصميم برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) لمساعدة أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية تحت الماء على إعادة تمويل قروضهم بشروط أكثر ملاءمة. لكي تكون مؤهلاً لبرنامج HARP ، يجب على المتقدمين استيفاء معايير محددة. أولاً ، يجب أن يكون الرهن العقاري مملوكًا أو مضمونًا من قبل فاني ماي أو فريدي ماك ، وهما مؤسستان ترعاهما الحكومة (GSEs) تلعبان دورًا مهمًا في سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة (وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، 2021). يجب أن يكون القرض قد تم إنشاؤه في أو قبل 31 مايو 2009 ، ويجب أن يكون المقترض ساريًا على مدفوعات الرهن العقاري الخاصة به ، مع عدم وجود مدفوعات متأخرة في الأشهر الستة الماضية ولا يزيد عن دفعة واحدة متأخرة في الاثني عشر شهرًا الماضية (جعل المنزل ميسور التكلفة ، اختصار الثاني).

بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 80٪ ، مما يشير إلى أن مالك المنزل مدينًا برهنه العقاري أكثر من القيمة الحالية لممتلكاته (Consumer Financial Protection Bureau ، 2017). يجب على المقترضين أيضًا إثبات أن لديهم القدرة على سداد مدفوعات الرهن العقاري الجديدة الأقل بعد إعادة التمويل. من المهم ملاحظة أن HARP غير متاح للرهون العقارية على العقارات الاستثمارية أو المنازل الثانية ، ولا يمكن للمقترضين استخدام البرنامج إلا مرة واحدة (Federal Housing Finance Agency ، 2021).

فوائد HARP لأصحاب المنازل

يقدم برنامج إعادة تمويل المنازل الميسرة (HARP) مزايا عديدة لأصحاب المنازل ، لا سيما أولئك الذين لديهم قروض عقارية تحت الماء أو نسب عالية من القرض إلى القيمة (LTV). تتمثل إحدى المزايا الأساسية لـ HARP في القدرة على إعادة التمويل بسعر فائدة منخفض ، مما قد يؤدي إلى مدخرات شهرية كبيرة وتقليل مدفوعات الفائدة الإجمالية على مدى فترة القرض (Federal Housing Finance Agency ، 2018). بالإضافة إلى ذلك ، تسمح HARP لأصحاب المنازل بالانتقال من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) إلى رهن عقاري ثابت السعر أكثر استقرارًا ، مما يوفر أمانًا ماليًا طويل الأجل وإمكانية التنبؤ (Consumer Financial Protection Bureau ، 2017).

ميزة أخرى ملحوظة لـ HARP هي عملية التقديم المبسطة ، والتي تتطلب غالبًا وثائق أقل ومتطلبات أقل للاكتتاب مقارنة بخيارات إعادة التمويل التقليدية (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2016). هذا يمكن أن يجعل عملية إعادة التمويل أسرع وأكثر سهولة بالنسبة لأصحاب المنازل المؤهلين. علاوة على ذلك ، لا تتطلب HARP حدًا أدنى من درجة الائتمان ، مما يتيح لأصحاب المنازل الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال الاستفادة من مزايا البرنامج (Federal Housing Finance Agency ، 2018). بشكل عام ، يوفر HARP فرصة قيمة لأصحاب المنازل لتحسين وضعهم المالي وتأمين شروط رهن عقاري أكثر ملاءمة.

عملية التقديم والوثائق المطلوبة

تتضمن عملية التقديم لبرنامج إعادة التمويل المنزلي (HARP) عدة خطوات. أولاً ، يجب على مالكي المنازل تحديد أهليتهم من خلال التأكد من استيفائهم للمعايير المحددة ، مثل الحصول على رهن عقاري مملوك أو مضمون من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac ، والالتزام بمدفوعات الرهن العقاري ، ونسبة القرض إلى القيمة أكبر من 80٪. بمجرد تأكيد الأهلية ، يجب على مالكي المنازل الاتصال بمسؤول الرهن العقاري الحالي أو المقرض المعتمد من HARP لبدء عملية تقديم الطلب.

عادةً ما تتضمن المستندات المطلوبة لتطبيق HARP إثبات الدخل ، مثل إيصالات الدفع الأخيرة أو الإقرارات الضريبية ، وطلب قرض سكني موحد مكتمل (نموذج 1003) ، ونموذج مساعدة للمقترض موقع (نموذج 710). بالإضافة إلى ذلك ، قد يحتاج أصحاب المنازل إلى تقديم بيانات مصرفية وتقرير ائتماني وتوثيق أي أصول أو خصوم أخرى. من الأهمية بمكان للمتقدمين تقديم معلومات دقيقة وكاملة لضمان عملية إعادة تمويل سلسة وناجحة. نظرًا لأن HARP هو برنامج مدعوم من الحكومة ، فإن الالتزام بالإرشادات والمتطلبات ضروري لكل من مالكي المنازل والمقرضين (وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، 2021 ؛ فاني ماي ، 2021 ؛ فريدي ماك ، 2021).

أنواع قروض HARP وأسعار الفائدة

في إطار برنامج إعادة تمويل المنزل بأسعار معقولة (HARP) ، يمكن لأصحاب المنازل المؤهلين الوصول إلى أنواع مختلفة من القروض وأسعار الفائدة لإعادة تمويل الرهون العقارية. يقدم البرنامج في المقام الأول قروضًا عقارية ذات معدل ثابت ، والتي توفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ في الدفعات الشهرية. تتوفر هذه القروض ذات السعر الثابت بشروط مختلفة ، مثل خيارات 15 عامًا و 20 عامًا و 30 عامًا ، مما يسمح للمقترضين باختيار فترة السداد التي تناسب وضعهم المالي (Federal Housing Finance Agency ، 2021).

بالإضافة إلى ذلك ، تقدم HARP قروضًا عقارية ذات معدل قابل للتعديل (ARMs) لأصحاب المنازل الذين يفضلون سعر فائدة أولي أقل مع إمكانية إجراء تعديلات مستقبلية. عادةً ما يكون لدى ARM معدل فائدة ثابت لفترة أولية ، تليها تعديلات دورية بناءً على ظروف السوق (Consumer Financial Protection Bureau ، 2017). من الضروري للمقترضين أن يفكروا بعناية في المخاطر والفوائد المرتبطة بـ ARM ، حيث قد ترتفع أسعار الفائدة بمرور الوقت ، مما يؤدي إلى مدفوعات شهرية أعلى.

في الختام ، يوفر HARP مجموعة من أنواع القروض وأسعار الفائدة لتلبية الاحتياجات المتنوعة لأصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية. من خلال تقديم خيارات بسعر فائدة ثابت وسعر قابل للتعديل ، يهدف البرنامج إلى مساعدة المقترضين على تحقيق مدفوعات رهن عقاري أكثر بأسعار معقولة ومستدامة.

الجدول الزمني لبرنامج HARP والمعالم الرئيسية

تم تقديم برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) في عام 2009 كرد فعل لأزمة سوق الإسكان في الولايات المتحدة. كان يهدف إلى مساعدة أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية تحت الماء على إعادة تمويل قروضهم بأسعار فائدة منخفضة ، وبالتالي تقليل مدفوعاتهم الشهرية وتحسين استقرارهم المالي. خضع البرنامج لعدة مراجعات لتوسيع مدى انتشاره وفعاليته. في عام 2011 ، تم إطلاق HARP 2.0 ، والذي أزال سقف القرض إلى القيمة (LTV) ، مما سمح لمزيد من مالكي المنازل بالتأهل لإعادة التمويل. بالإضافة إلى ذلك ، قدم HARP 2.0 خيارات إعادة تمويل مبسطة ، مما يجعل عملية التقديم أسهل للمقترضين والمقرضين على حد سواء.

في عام 2013 ، مددت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) الموعد النهائي للبرنامج إلى 31 ديسمبر 2015 ، وبعد ذلك حتى 30 سبتمبر 2017 ، لضمان أن أصحاب المنازل المؤهلين يمكنهم الاستفادة من البرنامج. تم الإعلان عن التمديد النهائي في أغسطس 2017 ، مما دفع الموعد النهائي إلى 31 ديسمبر 2018. وطوال فترة وجودها ، ساعدت HARP أكثر من 3.4 مليون من مالكي المنازل على إعادة تمويل قروضهم العقارية ، وتوفير إغاثة مالية كبيرة والمساهمة في انتعاش سوق الإسكان (Federal Housing Finance) الوكالة ، 2018).

قصص نجاح وتأثير HARP

كان لبرنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) تأثير كبير على حياة العديد من مالكي المنازل منذ إنشائه في عام 2009. إحدى قصص النجاح البارزة هي قصة عائلة في كاليفورنيا كانت تكافح من أجل سداد أقساط الرهن العقاري بسبب ارتفاع معدل الفائدة. من خلال HARP ، تمكنوا من إعادة تمويل رهنهم العقاري ، وخفض معدل الفائدة بنسبة 2٪ ، مما أدى إلى توفير 400 دولار شهريًا (وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، 2017). مثال آخر هو مالك منزل في فلوريدا ، بعد إعادة التمويل من خلال HARP ، شهد انخفاض سعر الفائدة من 6.5٪ إلى 4.5٪ ، مما أدى إلى مدخرات شهرية قدرها 300 دولار (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2013).

كان التأثير الإجمالي لبرنامج HARP كبيرًا ، حيث استفاد أكثر من 3.4 مليون مالك منزل من البرنامج اعتبارًا من ديسمبر 2018 (الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان ، 2019). لم تقدم HARP الإغاثة المالية لأصحاب المنازل فقط عن طريق خفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، ولكنها ساهمت أيضًا في استقرار سوق الإسكان عن طريق تقليل عدد حالات حبس الرهن العقاري. علاوة على ذلك ، كان للبرنامج تأثير إيجابي على الاقتصاد ، حيث من المرجح أن ينفق أصحاب المنازل الذين يدخرون على مدفوعات الرهن العقاري دخلهم المتاح على السلع والخدمات ، وبالتالي تحفيز النمو الاقتصادي (Amromin et al.، 2018).

المفاهيم الخاطئة والأساطير الشائعة حول HARP

هناك العديد من المفاهيم الخاطئة والأساطير المحيطة ببرنامج إعادة تمويل المنازل الميسرة التكلفة (HARP) والتي قد تثني أصحاب المنازل المؤهلين عن الاستفادة من فوائده. إحدى الأساطير الشائعة هي أن HARP مخصص فقط لأصحاب المنازل المتخلفين عن سداد أقساط الرهن العقاري أو الذين يواجهون حبس الرهن. في الواقع ، تم تصميم HARP لأصحاب المنازل الذين يسددون مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم ولكن ليس لديهم سوى القليل من الأسهم في منازلهم ، مما يجعل من الصعب إعادة التمويل من خلال الوسائل التقليدية. هناك اعتقاد خاطئ آخر هو أن HARP هو برنامج لتعديل القروض ، في حين أنه في الواقع برنامج إعادة تمويل يسمح لأصحاب المنازل بالحصول على رهن عقاري جديد وبأسعار معقولة بشروط أفضل.

يعتقد بعض الأشخاص أيضًا أن HARP متاح فقط لفترة محدودة ، وهي ليست دقيقة تمامًا. في حين تم تمديد البرنامج عدة مرات منذ إنشائه في عام 2009 ، فمن المقرر حاليًا أن تنتهي صلاحيته في 31 ديسمبر 2021. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن أصحاب المنازل يجب أن ينتظروا حتى اللحظة الأخيرة للتقديم ، حيث يمكن أن تستغرق عملية التقديم عدة مرات. أشهر لإكمالها. أخيرًا ، هناك اعتقاد خاطئ بأن HARP مخصص فقط للمقترضين الذين لديهم قروض مملوكة أو مضمونة من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac. في حين أنه من الصحيح أن HARP مقصور على هذه القروض ، فإن البرامج الحكومية الأخرى ، مثل قرض إعادة تمويل FHA تبسيط إعادة التمويل و VA قرض إعادة التمويل لخفض سعر الفائدة (IRRRL) ، متاحة للمقترضين الذين لديهم قروض مؤمنة أو مضمونة من قبل وكالات أخرى (إدارة الإسكان الفيدرالية ، 2021 ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، 2021).

بدائل HARP والبرامج الحكومية الأخرى

أصحاب المنازل الذين يبحثون عن بدائل لبرنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) لديهم العديد من الخيارات للنظر فيها. تقدم الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) برنامج إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والذي يسمح للمقترضين الذين لديهم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحالية بإعادة التمويل مع الحد الأدنى من الوثائق ومتطلبات الائتمان. خيار آخر هو قرض إعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة الخاص بشؤون المحاربين القدامى (VA) ، المصمم للمحاربين القدامى المؤهلين والعسكريين في الخدمة الفعلية مع قروض VA الحالية لإعادة التمويل بسعر فائدة أقل مع الحد الأدنى من الأعمال الورقية وبدون متطلبات تقييم.

بالإضافة إلى ذلك ، توفر وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) برنامج إعادة التمويل المبسط لوزارة الزراعة الأمريكية لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض وزارة الزراعة الأمريكية الحالية ، مما يوفر عملية إعادة تمويل مبسطة بدون مراجعة أو تقييم ائتماني. علاوة على ذلك ، يمكن للمقترضين التقليديين استكشاف خيار إعادة تمويل Fannie Mae High Lo-to-Value (HIRO) و Freddie Mac Enhanced Relief Reinance (FMERR) ، والتي تلبي احتياجات مالكي المنازل الذين يتمتعون بنسب عالية من القروض إلى القيمة وحقوق ملكية محدودة في منازلهم .

في الختام ، يمتلك أصحاب المنازل خيارات مختلفة لإعادة التمويل تتجاوز HARP ، اعتمادًا على ظروفهم الخاصة ومعايير أهليتهم. من الضروري البحث عن هذه البدائل ومقارنتها لتحديد حل إعادة التمويل الأنسب للاحتياجات الفردية.

(إدارة الإسكان الفيدرالية ، nd ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، nd ؛ وزارة الزراعة الأمريكية ، nd ؛ فاني ماي ، nd ؛ فريدي ماك ، nd)

الأسئلة المتداولة حول HARP

تتضمن بعض الأسئلة المتداولة حول برنامج إعادة تمويل المنزل بأسعار معقولة (HARP) استفسارات حول معايير الأهلية ، والمزايا لأصحاب المنازل ، وعملية التقديم. غالبًا ما يسأل مالكو المنازل عما إذا كانوا مؤهلين للحصول على HARP بناءً على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ودرجة الائتمان وسجل سداد الرهن العقاري. قد يكون لديهم فضول أيضًا حول الفوائد المحتملة لإعادة التمويل من خلال HARP ، مثل المدفوعات الشهرية المنخفضة ، وانخفاض معدلات الفائدة ، وإمكانية التحول إلى الرهن العقاري بسعر ثابت. عملية التقديم هي مجال آخر من مجالات الاهتمام ، مع الأسئلة المتعلقة بالوثائق المطلوبة واختيار المقرض وتكاليف الإغلاق المحتملة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يستفسر أصحاب المنازل عن أنواع القروض المتاحة من خلال HARP ، بالإضافة إلى الجدول الزمني للبرنامج والمعالم الرئيسية. المفاهيم الخاطئة والأساطير حول HARP هي أيضًا موضوعات شائعة ، حيث يسعى الأفراد إلى توضيح غرض البرنامج وفعاليته. أخيرًا ، قد يسأل مالكو المنازل عن بدائل HARP والبرامج الحكومية الأخرى التي يمكن أن توفر إعانة مالية لحالة الرهن العقاري الخاصة بهم (Federal Housing Administration، 2012؛ Making Home Affordable، nd).

نصائح لإعادة تمويل HARP ناجحة

لضمان نجاح عملية إعادة التمويل من خلال برنامج إعادة تمويل المنازل الميسرة التكلفة (HARP) ، من الضروري اتباع بعض الخطوات الرئيسية. أولاً ، تحقق من أهليتك عن طريق التحقق مما إذا كان رهنك العقاري مملوكًا أم مضمونًا من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac ، وما إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك أعلى من 80٪. بالإضافة إلى ذلك ، تأكد من أن لديك سجل دفع جيد ، مع عدم وجود مدفوعات متأخرة في الأشهر الستة الماضية وليس أكثر من دفعة واحدة متأخرة في آخر 12 شهرًا.

بعد ذلك ، اجمع جميع المستندات اللازمة ، بما في ذلك إثبات الدخل وكشوف الرهن العقاري الأخيرة ونسخة من بوليصة تأمين مالك منزلك. من الضروري أيضًا البحث والمقارنة بين المقرضين المعتمدين من HARP للعثور على أفضل معدلات الفائدة وشروط وضعك المالي. بمجرد اختيارك للمقرض ، أرسل طلبك والمستندات المطلوبة على الفور.

طوال عملية إعادة التمويل ، حافظ على اتصال مفتوح مع المُقرض الخاص بك واستجب على الفور لأي طلبات للحصول على معلومات أو وثائق إضافية. أخيرًا ، ضع في اعتبارك طلب المشورة المهنية من مستشار الإسكان أو المستشار المالي للتأكد من أنك تفهم تمامًا شروط الرهن العقاري الجديد الخاص بك واتخاذ قرارات مستنيرة طوال عملية إعادة التمويل (Federal Housing Finance Agency ، 2021 ؛ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، nd ).

الخلاصة ومستقبل HARP

لقد لعب برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) بلا شك دورًا مهمًا في مساعدة مالكي المنازل في مجال الرهون العقارية تحت الماء منذ إنشائه في عام 2009. واعتبارًا من عام 2018 ، ساعد برنامج HARP أكثر من 3.4 مليون من أصحاب المنازل على إعادة تمويل قروضهم العقارية ، مما أدى إلى انخفاض المدفوعات الشهرية وزيادة الاستقرار المالي. حالات للعديد من العائلات (Federal Housing Finance Agency، 2018). ومع ذلك ، انتهى البرنامج رسميًا في 31 ديسمبر 2018 ، وتم استبداله بخيار إعادة التمويل طويل الأجل لقروض Fannie Mae وإعادة تمويل الإغاثة المحسّنة لقروض Freddie Mac (Fannie Mae، 2019؛ Freddie Mac، 2019).

تهدف هذه البرامج الجديدة إلى مواصلة إرث HARP من خلال توفير فرص إعادة التمويل لأصحاب المنازل بنسب عالية من القرض إلى القيمة. في حين أن مستقبل إعادة تمويل برامج المساعدة لا يزال غير مؤكد ، فمن الواضح أن الحكومة ومؤسسات الإقراض تدرك أهمية تقديم الدعم لأصحاب المنازل المحتاجين. مع استمرار تطور سوق الإسكان ، من الضروري لواضعي السياسات وأصحاب المصلحة في الصناعة مراقبة فعالية هذه البرامج الجديدة وتكييفها حسب الضرورة لضمان استمرارها في تلبية احتياجات أصحاب المنازل والمساهمة في الاستقرار العام لسوق الإسكان .