تعريف حقوق الملكية العقارية

نظرًا لأن أصحاب المنازل يقومون بدفع أقساط الرهن العقاري بشكل منتظم ، فإن ملكية منازلهم تزداد لتصل في النهاية إلى 100 ٪ عندما يتم سداد الرهن العقاري بالكامل. تعد ملكية المنازل أحد الأصول المالية الهامة لأصحاب المنازل ، حيث يمكن استخدامها لأغراض مختلفة مثل تأمين عقار جديد أو إعادة رهن أو الحصول على قروض لشراء المنازل وخطوط ائتمان. من الضروري لأصحاب المنازل فهم مفهوم ملكية المنازل وآثارها على قراراتهم المالية ، حيث يمكن أن تؤثر بشكل كبير على ثروتهم الإجمالية واستقرارهم المالي.

العوامل التي تؤثر على حقوق الملكية في المنزل

يمكن أن تؤثر عوامل مختلفة على ملكية المنازل ، بما في ذلك ظروف السوق وموقع الملكية وتحسينات المنزل. تلعب ظروف السوق دورًا مهمًا في تحديد قيمة العقار ، حيث تؤثر التقلبات في سوق العقارات بشكل مباشر على ملكية المنازل. على سبيل المثال ، خلال طفرة سوق الإسكان ، قد ترتفع قيمة العقارات ، مما يؤدي إلى ارتفاع حقوق ملكية المساكن. على العكس من ذلك ، خلال فترة الانكماش الاقتصادي ، قد تنخفض قيمة العقارات ، مما يقلل من ملكية المنازل.

يؤثر موقع العقار أيضًا على قيمته ، وبالتالي على ملكية المنزل. تميل العقارات في الأحياء المرغوبة أو تلك التي لديها إمكانية الوصول إلى المرافق ، مثل المدارس والمتنزهات ووسائل النقل العام ، إلى قيم أعلى. نتيجة لذلك ، قد يواجه أصحاب المنازل في هذه المناطق زيادة في ملكية المنازل بمرور الوقت.

أخيرًا ، يمكن أن تؤثر تحسينات المنزل على حقوق الملكية من خلال زيادة قيمة العقار. ومع ذلك ، لا تسفر جميع التحسينات عن نفس العائد على الاستثمار. قد تؤدي بعض المشاريع ، مثل تجديدات المطابخ والحمامات ، إلى زيادة قيمة العقار بشكل كبير ، بينما قد لا يعوض البعض الآخر تكاليفه. يجب على مالكي المنازل أن يفكروا بعناية في التأثير المحتمل لأي مشاريع لتحسين المنزل على قيمة ممتلكاتهم ومساهمتهم قبل الشروع فيها (فريدمان ، 2020 ؛ إنفستوبيديا ، 2021).

حساب حقوق الملكية

يتضمن حساب حقوق الملكية العقارية تحديد الفرق بين القيمة السوقية الحالية للممتلكات الخاصة بك والرصيد المستحق على الرهن العقاري الخاص بك. للبدء ، يجب عليك أولاً تقييم القيمة السوقية الحالية للممتلكات الخاصة بك ، والتي يمكن إجراؤها من خلال تقييم احترافي أو من خلال مقارنة العقارات المماثلة في منطقتك. بعد ذلك ، تحتاج إلى معرفة الرصيد المستحق على الرهن العقاري الخاص بك ، والذي يمكن الحصول عليه من بيان الرهن العقاري الخاص بك أو عن طريق الاتصال بالمقرض الخاص بك. بمجرد الحصول على كلا الرقمين ، اطرح رصيد الرهن العقاري المستحق من القيمة السوقية الحالية لممتلكاتك. الرقم الناتج يمثل ملكية منزلك. ضع في اعتبارك أن حقوق الملكية العقارية يمكن أن تتقلب بمرور الوقت بسبب التغيرات في قيم العقارات ومدفوعات الرهن العقاري ، لذلك من الضروري إعادة تقييم حقوق الملكية بانتظام للبقاء على اطلاع بشأن وضعك المالي.

حقوق الملكية الرئيسية ومدفوعات الرهن العقاري

ترتبط مدفوعات حقوق الملكية العقارية والرهن العقاري ارتباطًا جوهريًا ، حيث يتأثر الأول بشكل مباشر بالأخير. يشير حقوق ملكية المنزل إلى جزء من العقار يمتلكه مالك المنزل بالكامل ، والذي يتم حسابه عن طريق طرح رصيد الرهن العقاري المستحق من القيمة السوقية الحالية للعقار. مع سداد أقساط الرهن العقاري ، ينخفض ​​الرصيد المستحق ، مما يؤدي إلى زيادة حقوق الملكية العقارية. هذه العلاقة ضرورية لأصحاب المنازل ، حيث يمكن أن توفر الأسهم الأعلى مزايا مالية مثل خيارات أفضل لإعادة تمويل الرهن العقاري والوصول إلى قروض شراء المساكن أو خطوط الائتمان.

تتكون مدفوعات الرهن العقاري عادة من أصل ومكونات الفائدة. يقلل الجزء الرئيسي من رصيد الرهن العقاري القائم ، وبالتالي يزيد من حقوق ملكية المنازل ، بينما يمثل جزء الفائدة تكلفة الاقتراض. بمرور الوقت ، مع انخفاض رصيد الرهن العقاري ، يزداد المكون الرئيسي لدفع الرهن العقاري ، مما يسرع من نمو ملكية المنازل. وبالتالي ، يمكن لأصحاب المنازل الذين يدفعون أقساط رهن عقاري بشكل منتظم أو يختارون فترات أقصر للرهن العقاري بناء رأس المال بسرعة أكبر ، مما يعزز مرونتهم المالية وأمنهم (Feldstein، 2013؛ Ghent & Kudlyak، 2011).

استخدام حقوق الملكية لشراء عقار جديد

يمكن استخدام حقوق الملكية في المنزل ، وهي الفرق بين القيمة السوقية للعقار ورصيد الرهن العقاري المستحق ، كأداة مالية عند شراء عقار جديد. إحدى الطرق الشائعة هي استخدام رأس المال كوديعة للمنزل الجديد. على سبيل المثال ، إذا كان لدى مالك المنزل 100,000،400,000 من حقوق الملكية ويرغب في شراء عقار بقيمة 75،XNUMX ، فيمكنه التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بمعدل XNUMX٪ من القرض إلى القيمة (LTV) ، مما قد يؤدي إلى شروط رهن عقاري أكثر جاذبية وانخفاض شهري المدفوعات.

خيار آخر هو إعادة رهن الممتلكات الحالية ، والإفراج عن جزء من حقوق الملكية لتمويل شراء عقار جديد. يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص للأفراد الذين يتطلعون إلى الاستثمار في عقارات الشراء للتأجير أو مساعدة أفراد الأسرة في الحصول على منازلهم الخاصة. ومع ذلك ، من الضروري النظر في الزيادة المحتملة في مدفوعات الرهن العقاري وأسعار الفائدة عند الاقتراض مقابل حقوق ملكية المساكن. يمكن أن يساعد طلب المشورة المهنية من مستشار مالي أو وسيط رهن عقاري مالكي المنازل على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن الاستفادة من حقوق الملكية لشراء العقارات (Charles Cameron & Associates ، 2020).

إعادة الرهن العقاري مع حقوق الملكية

يمكن استخدام حقوق الملكية العقارية لأغراض إعادة الرهن بطريقتين أساسيتين: تأمين صفقة رهن عقاري أفضل وتحرير الأموال لأغراض مختلفة ، مثل تحسين المنزل أو مساعدة أفراد الأسرة في شراء ممتلكاتهم الخاصة. عند إعادة الرهن العقاري ، يلعب مقدار رأس المال الذي تملكه في الممتلكات الخاصة بك دورًا مهمًا في تحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، والتي بدورها تؤثر على صفقات الرهن العقاري المتاحة لك. عادةً ما ينتج عن الحد الأقصى للقرض المنخفض شروط رهن عقاري أكثر جاذبية ودفعات شهرية أقل ، حيث يرى المقرضون أن الخطر أقل. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدام ملكية منزلك لاقتراض المزيد من الأموال ، مع ضمان القرض بقيمة العقار. على سبيل المثال ، إذا كان لديك 250,000 من الأسهم في 500,000 منزل ، فمن المحتمل أن تحصل على رهن عقاري جديد بقيمة 325,000 (قيمة دائمة 65٪) والوصول إلى 75,000 إضافية لأغراض مختلفة. ومع ذلك ، من الضروري مراعاة أن زيادة الحد الأدنى للقيمة الخاصة بك قد يؤدي إلى ارتفاع معدلات الفائدة والمدفوعات الشهرية (Charles Cameron & Associates، 2020).

قروض الملكية العقارية وحدود الائتمان

قروض ملكية المنازل وخطوط الائتمان هي منتجات مالية تسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في ممتلكاتهم. ملكية المنزل هي الفرق بين القيمة السوقية الحالية للعقار ورصيد الرهن العقاري القائم. توفر قروض حقوق الملكية العقارية مبلغًا مقطوعًا للمقترض ، يتم سداده على مدى فترة محددة بسعر فائدة ثابت. من ناحية أخرى ، تعمل خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) بشكل مشابه لبطاقات الائتمان ، حيث يكون للمقترضين حد ائتماني متجدد ويمكنهم سحب الأموال حسب الحاجة ، مع تغير أسعار الفائدة عادة.

يتم ضمان كل من قروض ملكية المنازل و HELOCs بواسطة ممتلكات المقترض ، مما يعني أن للمقرض مطالبة قانونية على العقار في حالة التخلف عن السداد. يمكن استخدام هذه المنتجات المالية لأغراض مختلفة ، مثل تحسين المنزل أو توحيد الديون أو تمويل النفقات الرئيسية مثل التعليم أو الفواتير الطبية. ومع ذلك ، من الأهمية بمكان بالنسبة لأصحاب المنازل أن يفكروا بعناية في المخاطر والفوائد المرتبطة باستخدام حقوق الملكية الخاصة بهم ، لأن الفشل في سداد المبلغ المقترض قد يؤدي إلى خسارة ممتلكاتهم (Federal Reserve، nd؛ Investopedia، 2021).

زيادة حقوق الملكية العقارية من خلال المدفوعات الإجمالية وتقليص شروط الرهن العقاري

يمكن لمدفوعات المبلغ المقطوع وتقصير شروط الرهن العقاري أن تساهم بشكل كبير في زيادة ملكية المنازل. من خلال سداد مدفوعات مقطوعة مقابل الرصيد الرئيسي للرهن العقاري ، يمكن لأصحاب المنازل تقليل مبلغ القرض المستحق ، وبالتالي زيادة حقوق الملكية في الممتلكات. لا تعمل هذه الإستراتيجية على تسريع عملية بناء حقوق الملكية فحسب ، بل تقلل أيضًا من إجمالي الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري ، حيث يتم احتساب الفائدة على أساس الرصيد الأساسي المستحق (Pettit ، 2021).

وبالمثل ، يمكن أن يؤدي تقصير مدة الرهن العقاري أيضًا إلى زيادة ملكية المساكن. من خلال اختيار فترة أقصر للرهن العقاري ، يلتزم أصحاب المنازل بسداد دفعات شهرية أعلى ، مما يؤدي إلى تخصيص جزء أكبر من كل دفعة نحو الرصيد الأساسي. وبالتالي ، يتم سداد الرهن العقاري بسرعة أكبر ، وتزداد حقوق ملكية مالك المنزل في العقار بمعدل أسرع (Investopedia ، 2020). يمكن أن تكون كلتا الاستراتيجيتين مفيدة بشكل خاص لأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى بناء حقوق ملكية في ممتلكاتهم ، حيث تتيحان قدرًا أكبر من المرونة المالية وإمكانية الوصول إلى صفقات رهن عقاري أو إعادة تمويل أفضل في المستقبل.

تحسينات المنزل وتأثيرها على حقوق الملكية العقارية

يمكن أن تؤثر تحسينات المنزل بشكل كبير على ملكية المنزل من خلال زيادة القيمة السوقية للعقار. ومع ذلك ، فإن مدى هذا التأثير يعتمد على نوع وجودة التحسينات التي تم إجراؤها. على سبيل المثال ، من المرجح أن تؤدي التجديدات التي تعزز وظائف العقار أو كفاءة الطاقة أو المظهر الجمالي إلى تحقيق عائد أعلى على الاستثمار (ROI) وتعزيز حقوق ملكية المنازل. تتضمن الأمثلة على هذه التحسينات إعادة تشكيل المطبخ والحمام ، وإضافة غرفة نوم أو حمام ، وتركيب نوافذ أو أنظمة تدفئة موفرة للطاقة.

من ناحية أخرى ، قد لا تعوض بعض التحسينات على المنازل تكاليفها ، مما يؤدي إلى تأثير ضئيل أو سلبي على حقوق الملكية العقارية. يمكن لعوامل مثل سوق الإسكان المحلي ، والحالة الأولية للعقار ، وقدرة مالك المنزل على الحفاظ على التحسينات أن تؤثر على التأثير العام على حقوق ملكية المنازل. لذلك ، من الأهمية بمكان لأصحاب المنازل أن يفكروا بعناية في عائد الاستثمار المحتمل لأي مشروع لتحسين المنزل قبل الشروع فيه. يمكن أن يساعد التشاور مع المتخصصين في مجال العقارات وإجراء بحث شامل أصحاب المنازل على اتخاذ قرارات مستنيرة تزيد من مكاسبهم من حقوق الملكية (مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان ، 2019).

مخاطر وفوائد استخدام حقوق الملكية العقارية

يمكن أن يوفر استخدام حقوق الملكية العقارية للأغراض المالية العديد من الفوائد ، بما في ذلك إمكانية خفض معدلات الفائدة على القروض وخطوط الائتمان مقارنة بالديون غير المضمونة ، مثل بطاقات الائتمان. وذلك لأن القروض العقارية وخطوط الائتمان مضمونة بالممتلكات ، مما يقلل من مخاطر المقرض. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يوفر استخدام ملكية المنازل الوصول إلى مبالغ أكبر من المال لأغراض مثل تحسين المنزل أو توحيد الديون أو الاستثمار في عقار جديد ، مما قد يؤدي إلى زيادة قيمة العقار والنمو المالي.

ومع ذلك ، هناك أيضًا مخاطر مرتبطة باستخدام حقوق ملكية المنازل. يجب أن يتوخى المقترضون الحذر حتى لا يطيلوا طاقتهم ، لأن الفشل في سداد القرض أو حد الائتمان يمكن أن يؤدي إلى فقدان منزلهم. علاوة على ذلك ، يمكن أن يؤثر التقلب في قيم الممتلكات على مقدار حقوق الملكية المتاحة ، مما قد يؤدي إلى حقوق ملكية سلبية إذا انخفضت قيمة العقار بشكل كبير. علاوة على ذلك ، قد لا يكون استخدام حقوق الملكية في المنزل لتغطية النفقات أو الاستهلاك على المدى القصير قرارًا ماليًا حكيمًا ، حيث يمكن أن يؤدي إلى ديون طويلة الأجل وانخفاض الاستقرار المالي. من الضروري لأصحاب المنازل أن يوازنوا بعناية مخاطر وفوائد استخدام حقوق الملكية وأن يطلبوا المشورة المهنية لاتخاذ قرارات مستنيرة (Charles Cameron & Associates، 2020؛ Spot Blue، nd).

طلب المشورة المهنية بشأن حقوق الملكية العقارية

يعد طلب المشورة المهنية عند اتخاذ القرارات بشأن ملكية المنزل أمرًا بالغ الأهمية نظرًا للطبيعة المعقدة للمنتجات المالية والآثار المحتملة طويلة الأجل لهذه القرارات. يمكن أن تساعد إرشادات الخبراء مالكي المنازل على التنقل في الخيارات المختلفة المتاحة ، مثل إعادة الرهن العقاري ، وقروض ملكية المنازل ، وخطوط الائتمان ، مما يضمن قيامهم بخيارات مستنيرة مصممة وفقًا لأهدافهم وأوضاعهم المالية المحددة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمهنيين تقديم رؤى حول المخاطر والفوائد المحتملة المرتبطة باستخدام ملكية المنازل ، مما يمكّن أصحاب المنازل من تقييم خياراتهم بعناية وتجنب المزالق المحتملة. علاوة على ذلك ، يمكن أن تكون الآثار الضريبية المتعلقة بمعاملات ملكية المنازل معقدة ، ويمكن أن تساعد المشورة المهنية أصحاب المنازل على فهم التزاماتهم الضريبية وتحسينها. باختصار ، يمكن أن يؤدي طلب المشورة المهنية بشأن مسائل ملكية المنازل إلى نتائج مالية أفضل وإدارة المخاطر وراحة البال بشكل عام لأصحاب المنازل (Charles Cameron & Associates، 2020؛ Spot Blue، nd).

حقوق الملكية الرئيسية والآثار الضريبية

يمكن أن تختلف الآثار الضريبية المرتبطة بحقوق الملكية بناءً على كيفية استخدام حقوق الملكية. عندما يستخدم أصحاب المنازل أسهمهم في المنزل لتأمين قرض أو حد ائتمان ، فإن الفائدة المدفوعة على هذه المنتجات المالية قد تكون معفاة من الضرائب في ظل ظروف معينة. في الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، ينص قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 على أن الفوائد المدفوعة على قروض ملكية المساكن وخطوط الائتمان قابلة للخصم فقط إذا تم استخدام الأموال لشراء منزل دافع الضرائب أو بنائه أو تحسينه بشكل كبير والذي يؤمن قرض (دائرة الإيرادات الداخلية ، 2018). وهذا يعني أنه إذا تم استخدام الأموال المقترضة لأغراض أخرى ، مثل توحيد الديون أو المصاريف الشخصية ، فإن الفائدة المدفوعة على القرض أو حد الائتمان ليست معفاة من الضرائب.

بالإضافة إلى ذلك ، عندما يبيع أصحاب المنازل ممتلكاتهم ولديهم قدر كبير من ملكية المنازل ، فقد يخضعون لضريبة أرباح رأس المال على الأرباح المحققة من البيع. ومع ذلك ، هناك إعفاءات متاحة للمساكن الأولية. في الولايات المتحدة ، يمكن لدافعي الضرائب العازبين استبعاد ما يصل إلى 250,000 ألف دولار من مكاسب رأس المال ، في حين يمكن لدافعي الضرائب المتزوجين المشتركين استبعاد ما يصل إلى 500,000 ألف دولار ، بشرط أن يستوفوا معايير معينة (دائرة الإيرادات الداخلية ، الثانية).