تعريف ونظرة عامة على الرهون العقارية الجامبو

تم وضع هذه الحدود لتنظيم حجم القروض التي يمكن أن تشتريها فاني ماي وفريدي ماك ، وبالتالي الحفاظ على استقرار سوق الرهن العقاري. في معظم أنحاء الولايات المتحدة ، يبلغ الحد المطابق للقرض 548,250،822,375 دولارًا لمنزل الأسرة الواحدة ، بينما في المناطق عالية التكلفة ، يمكن أن يصل الحد إلى 2021،2017 دولارًا (FHFA ، XNUMX). تم تصميم قروض جمبو لتمويل العقارات الفاخرة والمنازل في أسواق العقارات شديدة التنافس. نظرًا لارتفاع مبالغ القروض ، عادةً ما يكون للرهون العقارية الضخمة متطلبات تأمين أكثر صرامة ، مثل درجات ائتمان أعلى ، ومدفوعات مقدمة أكبر ، ونسب دين إلى دخل أقل. قد يواجه المقترضون الذين يسعون للحصول على رهن عقاري ضخم أيضًا معدلات فائدة أعلى ومتطلبات توثيق إضافية مقارنة بمن يسعون للحصول على قرض مطابق (مكتب حماية المستهلك المالي ، XNUMX).

حدود وحدود قروض الرهن العقاري الجامبو

الرهون العقارية الضخمة ، والمعروفة أيضًا باسم القروض غير المطابقة ، هي قروض عقارية تتجاوز حدود القروض المطابقة التي وضعتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA). في الولايات المتحدة ، يبلغ حد القرض المطابق الحالي 548,250،822,375 دولارًا أمريكيًا لمعظم المناطق ، مع وجود حدود أعلى في بعض المناطق عالية التكلفة مثل ألاسكا وهاواي وجوام وجزر فيرجن الأمريكية ، حيث يبلغ الحد 2021 دولارًا أمريكيًا (FHFA ، XNUMX). تُستخدم قروض الرهن العقاري الجامبو عادةً لتمويل العقارات الفاخرة أو المنازل في أسواق العقارات شديدة التنافس.

من ناحية أخرى ، فإن الرهون العقارية الضخمة هي قروض تتجاوز عتبة الرهن العقاري القياسية. على الرغم من عدم وجود حد محدد للقروض الضخمة الضخمة ، إلا أنها تبدأ عمومًا بمبالغ قروض تزيد عن مليون دولار ويمكن أن تصل إلى 1 مليون دولار أو أكثر ، اعتمادًا على مؤهلات المقرض والمقترض. تم تصميم هذه القروض للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يسعون لشراء أو إعادة تمويل العقارات عالية القيمة. من المهم ملاحظة أن الرهون العقارية الجامبو والسوبر الجامبو غالبًا ما تأتي مع متطلبات اكتتاب أكثر صرامة ، ومعدلات فائدة أعلى ، ومتطلبات دفع أكبر مقارنة بالقروض المطابقة بسبب المخاطر المتزايدة المرتبطة بإقراض مبالغ أكبر (Investopedia ، 50).

الرهون العقارية الضخمة: التعريف ومبالغ القرض

الرهون العقارية الضخمة هي فئة محددة من قروض الرهن العقاري التي تتجاوز الحدود القياسية لقروض الرهن العقاري. في حين أن الرهون العقارية الضخمة هي قروض تتجاوز الحد المطابق للقرض الذي حددته وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) ، عادةً بمبلغ 417,000 دولار ، فإن الرهون العقارية الضخمة هي تلك التي تتجاوز عتبات أعلى. تلبي هذه القروض الأفراد ذوي الملاءة العالية الذين يسعون إلى تمويل العقارات الفاخرة أو العقارات التوسعية. يمكن أن تتراوح مبالغ القروض للرهون العقارية الضخمة من 8,000,000،50,000,000،2018 دولار إلى 2021،XNUMX،XNUMX دولار ، اعتمادًا على المقرض والملف المالي للمقترض. نظرًا لارتفاع المخاطر المرتبطة بهذه القروض ، غالبًا ما يطلب المقرضون معايير اكتتاب أكثر صرامة ، بما في ذلك درجات ائتمان أعلى ، ومدفوعات مقدمة أكبر ، ووثائق دخل كبيرة (Crouse ، XNUMX ؛ Investopedia ، XNUMX).

برامج الرهن العقاري الجامبو للمواطنين الأجانب وغير المقيمين في الولايات المتحدة

تلبي برامج الرهن العقاري الجامبو الرعايا الأجانب والمقيمين من خارج الولايات المتحدة الذين يسعون لشراء عقارات في الولايات المتحدة. تقدم هذه البرامج مبالغ قروض تتجاوز الحد التقليدي البالغ 417,000 دولار ، مع قروض عقارية ضخمة للغاية توفر قروضًا تزيد عن 8,000,000،50،3 دولار وتصل إلى 1 مليون دولار. عادة ، تتوفر هذه الرهون العقارية للمنازل الثانية أو منازل العطلات أو منازل العطلات ، ويتم تقديمها كرهون عقارية قابلة للتعديل (ARM) بشروط 5/1 أو 7/1 أو 10/1 أو 30/30. في بعض الحالات ، قد يتوفر خيار ثابت لمدة 70 عامًا. يتعين على المقترضين سداد دفعة أولى بحد أدنى 6٪ وتمويل ما يصل إلى XNUMX٪ من سعر الشراء. تتمثل إحدى ميزات هذه البرامج في إمكانية التفاوض على امتيازات البائع حتى XNUMX٪ من سعر الشراء مقابل تكاليف إغلاق المقترض الأجنبي. تشمل العقارات المؤهلة المنازل السكنية ذات الأسرة الواحدة والوحدات السكنية المعتمدة ، مع بعض القيود والمتطلبات المطبقة للتطويرات السكنية (Spotblue.com).

قابل للتعديل معدل الرهون العقارية

الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARM) لقروض جامبو وسوبر جامبو هي منتجات رهن عقاري متخصصة مصممة للمقترضين الذين يسعون للحصول على تمويل للممتلكات عالية القيمة. عادة ما يكون لهذه القروض نسبة أعلى من القرض إلى القيمة (LTV) ، مما يسمح للمقترضين بتمويل ما يصل إلى 70 ٪ من سعر شراء العقار. تأتي قروض ARM لرهونات جامبو وسوبر جامبو بفترات سعرية ثابتة مبدئية مختلفة ، مثل 3/1 أو 5/1 أو 7/1 أو 10/1 ، متبوعة بسعر فائدة قابل للتعديل لفترة القرض المتبقية. عادة ما يعتمد السعر القابل للتعديل على مؤشر مرجعي ، مثل سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن (ليبور) ، بالإضافة إلى الهامش الذي يحدده المقرض.

تلبي منتجات الرهن العقاري هذه الرعايا الأجانب والمقيمين غير الأمريكيين الذين يرغبون في شراء منازل ثانية أو منازل لقضاء العطلات أو منازل للعطلات في الولايات المتحدة. يمكن أن تصل مبالغ قروض الرهون العقارية الجامبو إلى 8 ملايين دولار ، في حين يمكن أن تتجاوز قروض الرهن العقاري سوبر جامبو 8 ملايين دولار وتصل إلى 50 مليون دولار. يتعين على المقترضين سداد دفعة أولى بحد أدنى 30٪ ويمكنهم التفاوض على امتيازات البائع حتى 6٪ من سعر الشراء لتغطية تكاليف الإغلاق (Chen، 2021). تتضمن معايير الأهلية لهذه القروض أنواعًا معينة من العقارات ، مثل العقارات السكنية للعائلة الواحدة والوحدات السكنية المعتمدة (Spot Blue ، nd).

الدفعة المقدمة والقرض مقابل القيمة

تختلف متطلبات الدفعة المقدمة والقرض إلى القيمة (LTV) للرهون العقارية الجامبو والسوبر الجامبو تبعًا للمقرض والملف المالي للمقترض. بشكل عام ، يُطلب من المقترضين سداد دفعة أولى بحد أدنى 30٪ للرهون العقارية الضخمة ، مما يؤدي إلى حد أقصى للقيمة الدائمة 70٪ (Fleming ، 2021). هذا يعني أنه يمكن للمقترض تمويل ما يصل إلى 70٪ من سعر شراء العقار ، مع العلم أن الـ 30٪ المتبقية هي دفعة أولى. ومع ذلك ، قد يقدم بعض المقرضين شروطًا أكثر مرونة ، مما يسمح بمدفوعات أولى أقل ونسب أعلى على المدى الطويل ، اعتمادًا على عوامل مثل درجة الائتمان للمقترض ، والدخل ، ونسبة الدين إلى الدخل (Bankrate، 2021).

بالنسبة للقروض العقارية الضخمة ، وهي قروض تتجاوز قيمتها 8 ملايين دولار ، قد تكون الدفعة الأولى ومتطلبات الحد الأقصى للقيمة أكثر صرامة بسبب المخاطر العالية المرتبطة بمبالغ القروض الكبيرة هذه (MortgageLoan.com ، 2021). قد يُطلب من المقترضين سداد دفعة أولى بنسبة 35٪ أو أكثر ، مما يؤدي إلى انخفاض نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري. من الضروري للمقترضين التشاور مع العديد من المقرضين لفهم متطلبات الدفعة المقدمة المحددة ومتطلبات LTV للرهن العقاري الجامبو أو الرهن العقاري الفائق ، حيث يمكن أن تختلف هذه الشروط بشكل كبير بين مؤسسات الإقراض.

امتيازات البائع وتكاليف إغلاق الرهون العقارية الضخمة

تعتبر امتيازات البائع وتكاليف الإغلاق من الجوانب الأساسية التي يجب مراعاتها عند الحصول على رهن عقاري ضخم. تشير امتيازات البائع إلى المساهمات المالية التي قدمها البائع لتغطية تكاليف إغلاق المشتري ، والتي يمكن أن تشمل رسوم إنشاء القرض ورسوم التقييم وتأمين الملكية ، من بين أمور أخرى. في سياق الرهون العقارية الضخمة للمواطنين الأجانب ، يمكن التفاوض على امتياز يصل إلى 6٪ من سعر الشراء مع البائع وإدراجه في سعر الشراء ، مما يوفر إعفاءً ماليًا كبيرًا للمقترض (Spotblue.com).

من ناحية أخرى ، فإن تكاليف الإغلاق هي الرسوم والنفقات المتكبدة أثناء عملية معاملة الرهن العقاري. يمكن أن تختلف هذه التكاليف اعتمادًا على مبلغ القرض وموقع العقار والمقرض ، ولكنها تتراوح عادةً بين 2٪ و 5٪ من مبلغ القرض. بالنسبة للقروض العقارية الضخمة ، قد تكون تكاليف الإغلاق أعلى بسبب مبالغ القروض الكبيرة وزيادة المخاطر المرتبطة بهذه القروض. من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين مراجعة وفهم تكاليف الإغلاق المرتبطة بالرهن العقاري الضخم الخاص بهم بعناية للتأكد من قدرتهم على تغطية هذه النفقات بشكل مناسب وتأمين الممتلكات التي يرغبون فيها (Investopedia ، 2021).

أنواع العقارات المؤهلة ومتطلبات السكن

تشمل أنواع العقارات المؤهلة للرهون العقارية الضخمة بشكل أساسي العقارات السكنية لعائلة واحدة والوحدات السكنية المعتمدة. تلبي هذه القروض الرعايا الأجانب الذين يسعون لشراء منازل ثانية أو منازل لقضاء العطلات أو منازل للعطلات في الولايات المتحدة. عندما يتعلق الأمر بالوحدات السكنية ، يجب استيفاء متطلبات معينة حتى يتأهل العقار للحصول على رهن عقاري ضخم. يجب أن يكون تطوير العمارات حاصلاً على موافقة Fannie Mae أو بيع وإغلاق 70٪ على الأقل من وحداتها ، بما يتوافق مع إرشادات Fannie Mae الأخرى. من الضروري التأهل المسبق لتطوير العمارات قبل الشروع في عملية تقديم طلب الرهن العقاري. تشمل أنواع العقارات غير المؤهلة للرهون العقارية الجامبو الدوبلكس والثلاثي والأربع طوابق. من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين أن يكونوا على دراية بالقيود المفروضة على نوع الملكية ومتطلبات الوحدات السكنية عند التفكير في الرهن العقاري الضخم لضمان عملية تقديم سلسة وناجحة (Spotblue.com).

أسعار الفائدة على الرهن العقاري وشروط القرض

تتراوح أسعار الفائدة على الرهون العقارية الضخمة عادةً من 3.25٪ إلى 5.875٪ ، اعتمادًا على عوامل مختلفة مثل الجدارة الائتمانية للمقترض ، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، ونوع العقار الذي يتم تمويله. يمكن أن تختلف شروط قروض الرهن العقاري الجامبو ، حيث تعتبر الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARM) خيارًا شائعًا للمقترضين. تأتي هذه القروض بفترات سعرية ثابتة مبدئية تبلغ 3 أو 5 أو 7 أو 10 سنوات ، وبعد ذلك يتم تعديل سعر الفائدة سنويًا بناءً على مؤشر وهامش محددين مسبقًا. في بعض الحالات ، قد يكون خيار السعر الثابت لمدة 30 عامًا متاحًا أيضًا للقروض الضخمة.

من المهم ملاحظة أن أسعار الفائدة وشروط القرض هذه عرضة للتغيير بناءً على ظروف السوق وسياسات المقرض. بالإضافة إلى ذلك ، قد يواجه المقترضون الأجانب متطلبات وقيود مختلفة عند التقدم بطلب للحصول على قروض عقارية ضخمة في الولايات المتحدة. على هذا النحو ، من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين المحتملين إجراء بحث شامل ومقارنة برامج القروض المختلفة والمقرضين للعثور على خيار الرهن العقاري الأكثر ملاءمة لاحتياجاتهم الخاصة ووضعهم المالي (Mortgage News Daily، 2021؛ Spot Blue، nd).

عملية ومتطلبات تطبيق الرهن العقاري الجامبو للأجانب

تتضمن عملية تقديم الطلبات للمواطنين الأجانب الذين يسعون للحصول على رهن عقاري ضخم في الولايات المتحدة عدة خطوات ومتطلبات. أولاً ، يجب على المتقدمين تقديم نسخة من اتفاقية الشراء الخاصة بهم وطلب الرهن العقاري المكتمل. يجب عليهم أيضًا تقديم نسخة من جواز سفرهم بتأشيرة أمريكية صالحة ، إذا لزم الأمر (مثل B-1 أو B-2 أو H3 أو I أو J-1 أو J-2 أو R-1). بالإضافة إلى ذلك ، هناك حاجة إلى ثلاثة مراجع ائتمانية شخصية ، والتي قد تشمل بيانات بطاقة الائتمان أو وثائق الرهن العقاري أو اتفاقيات تأجير السيارات أو خطابات المالك أو فواتير الخدمات.

للمتقدمين العاملين لحسابهم الخاص ، مطلوب خطاب من محاسب عام معتمد (CPA) أو خطاب من صاحب العمل. علاوة على ذلك ، يجب على المتقدمين تقديم كشوف الحسابات المصرفية لآخر شهرين ، مع إظهار الأموال الكافية بحد أدنى 30 ٪ دفعة أولى ، وتكاليف الإغلاق ، والاحتياطيات. من الضروري أيضًا فتح حساب جاري مع أحد البنوك الأمريكية ، حيث يجب إعداد الخصم المباشر لمدفوعات الرهن العقاري. من المهم ملاحظة أن عناوين الشركات غالبًا ما لا يُسمح بها في هذه الحالات. يمكن لمقدمي الطلبات طلب المساعدة فيما يتعلق بمرجع الائتمان أو CPA أو نموذج خطابات صاحب العمل من مزود الرهن العقاري الخاص بهم (Spot Blue International Property ، nd).

عملية التأهيل المسبق للرهون العقارية الضخمة

تعتبر عملية التأهيل المسبق للرهون العقارية الضخمة خطوة أساسية للمواطنين الأجانب والمقيمين من خارج الولايات المتحدة الذين يسعون لتأمين تمويل لعقار في الولايات المتحدة. يسمح هذا التقييم الأولي للمقرضين بتقييم الوضع المالي للمقترض ، والجدارة الائتمانية ، والقدرة على سداد القرض. لبدء عملية التأهيل المسبق ، يجب على المقترضين تقديم نسخة من اتفاقية الشراء الخاصة بهم ، وطلب الرهن العقاري المكتمل ، وجواز سفر صالح مع تأشيرة الولايات المتحدة المناسبة ، إذا لزم الأمر (B-1 ، B-2 ، H3 ، I ، J- 1 أو J-2 أو R-1).

بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المتقدمين تقديم ثلاثة مراجع ائتمانية شخصية ، مثل بيانات بطاقة الائتمان أو وثائق الرهن العقاري أو اتفاقيات تأجير السيارات أو خطابات المالك أو فواتير الخدمات. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فمن الضروري وجود خطاب محاسب (CPA) أو خطاب من صاحب العمل. يجب على المقترضين أيضًا تقديم كشوف حسابات بنكية للشهرين الأخيرين ، مع إظهار الأموال الكافية لحد أدنى 30٪ دفعة أولى ، وتكاليف الإغلاق ، والاحتياطيات. أخيرًا ، يُطلب من المتقدمين فتح حساب جاري مع أحد البنوك الأمريكية وإعداد الخصم المباشر لمدفوعات الرهن العقاري. من المهم ملاحظة أنه قد لا يُسمح بملكية الشركات في معظم الحالات ، وأن أنواع العقارات المحددة ، مثل العقارات السكنية للعائلة الواحدة والوحدات السكنية المعتمدة ، مؤهلة للحصول على قروض الرهن العقاري الضخمة (Spotblue.com).

الأسئلة المتداولة والموارد الإضافية الخاصة بالرهون العقارية الضخمة

عند استكشاف الرهون العقارية الضخمة ، تبرز العديد من الأسئلة المتداولة ، مثل الاختلافات بين الرهون العقارية الضخمة والرهون العقارية التقليدية ، ومعايير الأهلية للمقترضين ، وأنواع العقارات المؤهلة للحصول على قروض ضخمة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يستفسر المقترضون المحتملون عن أسعار الفائدة وشروط القرض ومتطلبات الدفعة المقدمة المرتبطة بالرهون العقارية الضخمة. للإجابة على هذه الأسئلة واكتساب فهم شامل للرهون العقارية الضخمة ، من الضروري استشارة الموارد المختلفة ، بما في ذلك المؤسسات المالية ووسطاء الرهن العقاري والمنصات عبر الإنترنت المتخصصة في معلومات الرهن العقاري.

توفر العديد من المصادر ذات السمعة الطيبة رؤى قيمة حول الرهون العقارية الضخمة ، مثل مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) والوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) و Fannie Mae. تقدم هذه المنظمات إرشادات مفصلة وتقارير ومواد تعليمية لمساعدة المقترضين على التغلب على تعقيدات الرهون العقارية الضخمة. علاوة على ذلك ، يمكن للتشاور مع المتخصصين ذوي الخبرة في مجال الرهن العقاري والمستشارين الماليين تقديم إرشادات شخصية مصممة وفقًا للظروف الفردية والأهداف المالية (CFPB ، 2021 ؛ FHFA ، 2021 ؛ Fannie Mae ، 2021).