تعريف فائض بيع الأرض

عادة ما يتم استخدام هذه الآلية في الحالات التي يتم فيها بيع الأرض أو الممتلكات بسعر مقوم بأقل من قيمتها أو عندما يكون هناك احتمال لتعزيز القيمة بشكل كبير من خلال عمليات محددة ، مثل الحصول على إذن التخطيط. من حيث الجوهر ، يسمح شرط الزائدة للبائع الأصلي بالاستفادة من نسبة مئوية من القيمة المتزايدة الناتجة عن تصرفات المشتري أو التحسينات التي أدخلت على العقار. في حين أنه يرتبط بشكل شائع بمبيعات الأراضي والممتلكات ، يمكن أيضًا تطبيق أحكام الزائدة على أنواع أخرى من المعاملات ، مثل بيع البضائع (Jinks، 2019؛ Wikipedia، nd).

الغرض من البنود الزائدة وتطبيقها

الغرض من البنود الزائدة في المعاملات العقارية هو حماية مصالح البائع من خلال السماح لهم بالحصول على تعويض إضافي إذا تم استيفاء شروط معينة بعد البيع. يتم تطبيق هذه البنود بشكل عام في الحالات التي يتم فيها بيع الأرض أو الممتلكات بسعر مقوم بأقل من قيمتها ، أو عندما يكون هناك احتمال لتحسين القيمة بشكل كبير ، مثل الحصول على إذن التخطيط (Jinks ، 2019). من خلال تضمين شرط الزيادة في العقد ، يمكن للبائع تأمين نسبة مئوية من القيمة المتزايدة الناتجة عن إجراءات المشتري ، مثل التطوير أو إعادة البيع بسعر أعلى.

بالإضافة إلى معاملات الأراضي والممتلكات ، يمكن أيضًا تطبيق أحكام الزائدة في المعاملات غير المتعلقة بالممتلكات ، مثل بيع السلع أو الأصول التي يمكن أن تزيد قيمتها (ويكيبيديا ، 2021). يضمن تطبيق شروط تجاوز الأعمار تعويض البائعين بشكل عادل عن القيمة المستقبلية المحتملة لأصولهم ، بينما يتم تحفيز المشترين لتعظيم قيمة استثماراتهم. هذا يخلق ترتيبًا متوازنًا ومنصفًا لكلا الطرفين المشاركين في المعاملة.

المشغلات الشائعة للمدفوعات الزائدة

تدور المحفزات الشائعة للمدفوعات الزائدة في المعاملات العقارية حول الأحداث التي تزيد من قيمة الأرض أو الممتلكات. أحد أكثر المشغلات انتشارًا هو الحصول على إذن التخطيط ، والذي يمكن أن يعزز بشكل كبير قيمة الأرض بما يتجاوز تكلفة الحصول على الإذن نفسه (Jinks ، 2019). قد تشمل المحفزات الأخرى استكمال تحسينات البنية التحتية ، مثل إنشاء الطرق أو منشآت المرافق ، والتي يمكن أن تجعل الأرض أكثر سهولة وجاذبية للتنمية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن تحقيق معالم محددة في عملية التطوير ، مثل بيع أو تأجير نسبة معينة من المشروع المكتمل ، يمكن أن يكون أيضًا بمثابة محفزات للمدفوعات الزائدة. من الأهمية بمكان للأطراف المشاركة في المعاملات العقارية أن تتفاوض بعناية وصياغة البنود الزائدة لضمان أن المحفزات محددة ومفهومة بوضوح من قبل جميع الأطراف ، مما يقلل من احتمالية النزاعات والتحديات القانونية (ليثبريدج ، 2008).

حساب ودفع المبالغ الزائدة

عادةً ما يتضمن حساب ودفع المبالغ الزائدة في المعاملات العقارية صيغة محددة مسبقًا يتفق عليها الطرفان أثناء عملية التفاوض. غالبًا ما تأخذ هذه الصيغة في الاعتبار عوامل مثل الزيادة في قيمة الأرض الناتجة عن الحصول على إذن التخطيط أو الانتهاء من أعمال التطوير. عادة ما يتم التعبير عن المبلغ الزائد كنسبة مئوية من الارتفاع في القيمة ، مما يضمن استفادة البائع من القيمة المعززة للأرض أو العقار بعد البيع.

يتم دفع المبلغ الزائد بشكل عام من خلال أحداث محددة تم تحديدها في اتفاقية الزيادات ، مثل منح إذن التخطيط أو بيع الممتلكات المطورة. يتم الاتفاق أيضًا على شروط وجدول الدفع من قبل كلا الطرفين وقد تتضمن أحكامًا للفائدة على المدفوعات المتأخرة أو استخدام حسابات الضمان لضمان تحويل الأموال في الوقت المناسب وبشكل آمن. من الأهمية بمكان لكلا الطرفين طلب المشورة القانونية عند صياغة الاتفاقيات الزائدة والتفاوض بشأنها لضمان حماية مصالحهما بشكل مناسب وأن آليات الحساب والدفع واضحة وقابلة للتنفيذ (Jinks، 2019؛ Lethbridge، 2008).

الشروط الزائدة في عقود بيع العقارات والأراضي

تلعب البنود الزائدة دورًا حاسمًا في عقود بيع الممتلكات والأراضي ، لأنها توفر آلية للبائعين للحصول على تعويض إضافي إذا تم استيفاء شروط معينة بعد إتمام البيع. هذه البنود ذات صلة خاصة في الحالات التي يتم فيها بيع الأرض أو الممتلكات بسعر مقوم بأقل من قيمتها أو عندما يكون هناك احتمال لتحسين القيمة بشكل كبير ، مثل الحصول على إذن التخطيط. من خلال دمج شرط الزائدة ، يمكن للبائع تأمين نسبة مئوية من القيمة المتزايدة الناتجة عن إجراءات المشتري ، وبالتالي ضمان توزيع أكثر عدلاً للفوائد الناشئة عن المعاملة.

بالإضافة إلى تطبيقها في مبيعات العقارات والأراضي ، يمكن أيضًا العثور على أحكام الزائدة في المعاملات غير المتعلقة بالممتلكات ، مثل بيع البضائع. يوضح هذا تعدد استخدامات البنود الزائدة في حماية مصالح البائعين عبر أنواع مختلفة من المعاملات. ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي تنفيذ الاتفاقات الزائدة إلى ظهور تحديات ومنازعات قانونية ، مما يستلزم مشاركة المحامين والصياغة الدقيقة لشروط العقد لتقليل المشكلات المحتملة (Lethbridge، 2008؛ Jinks، 2019).

الأحكام الزائدة في المعاملات غير العقارية

الأحكام الزائدة ليست حصرية لمعاملات الممتلكات والأراضي ؛ يمكن أيضًا تطبيقها على العديد من المعاملات غير المتعلقة بالممتلكات. على سبيل المثال ، في بيع سيارة كلاسيكية ، يجوز للبائع الأصلي بيع السيارة بسعر منخفض بنية قيام المشتري بتجديدها وإعادة بيعها. في مثل هذه الحالة ، يجوز للبائع تضمين شرط الزيادة في العقد ، مما يمنحه حق الحصول على نسبة مئوية من الربح المحقق من البيع اللاحق (ويكيبيديا ، 2021). يمكن العثور على مثال آخر في بيع الأعمال التجارية ، حيث قد يتضمن البائع مخصصًا زائدًا لتلقي جزء من الإيرادات أو الأرباح المتزايدة التي يحققها المشتري بعد تنفيذ تحسينات محددة أو تحقيق معالم معينة (Jinks ، 2019). توضح هذه الأمثلة تعدد استخدامات البنود الزائدة ، والتي يمكن تصميمها لتناسب أنواعًا مختلفة من المعاملات وحماية مصالح الأطراف المعنية.

الاعتبارات والتحديات القانونية في الاتفاقات الزائدة

تدور الاعتبارات والتحديات القانونية المرتبطة بالاتفاقات الزائدة في المقام الأول حول صياغة هذه البنود وإنفاذها. التأكد من أن شرط تجاوز السن واضح ، لا لبس فيه ، وقابل للتنفيذ هو أمر بالغ الأهمية لتجنب النزاعات والتقاضي. يتضمن ذلك تحديد مشغلات المدفوعات الزائدة ، وطرق الحساب والدفع ، ومدة الالتزام الزائد (Jinks ، 2019). بالإضافة إلى ذلك ، يجب على الأطراف النظر في واجبات الإفصاح وحسن النية ، بالإضافة إلى التدابير الأمنية للالتزامات الزائدة (ليثبريدج ، 2008).

قد تنشأ التحديات عندما تتم صياغة شرط الزيادات بشكل سيئ أو عندما يفشل الأطراف في الامتثال لالتزاماتهم. في مثل هذه الحالات ، قد تؤدي النزاعات إلى تدخل المحكمة ، كما هو موضح في قضية عام 2008 لشركة Micro Design Group Ltd & Anor v BDW Trading Ltd (EWCA Civ 448). علاوة على ذلك ، قد يتعرض المحامون لمطالبات الإهمال المهني إذا فشلوا في تضمين ضمان كافٍ للالتزامات الزائدة في عقود البيع (ليثبريدج ، 2008). وبالتالي ، من الضروري للأطراف أن تسعى للحصول على مشورة قانونية متخصصة عند صياغة الاتفاقات الزائدة والتفاوض بشأنها للتخفيف من المخاطر والتحديات المحتملة.

السوابق القضائية والسوابق في منازعات بيع الأراضي الزائدة

شهدت السوابق القضائية والسوابق القضائية المتعلقة بنزاعات بيع الأراضي الزائدة تطورًا سريعًا في السنوات الأخيرة. أحد الأمثلة البارزة هو قضية محكمة الاستئناف في إنجلترا وويلز (القسم المدني) لعام 2008 ، Micro Design Group Ltd & Anor v BDW Trading Ltd. من المشتري (EWCA Civ 448 ، 21 أبريل 2008). تسلط هذه الحالة الضوء على التعقيدات المحيطة بالاتفاقات الزائدة وأهمية الشروط التعاقدية الواضحة. وقد عرّضت قضايا أخرى المحامين إلى ادعاءات الإهمال لفشلهم في تضمين ضمان كافٍ للالتزامات الزائدة في عقود البيع ، مما أدى إلى استخدام سبل انتصاف جديدة من قبل المحاكم لتأمين العدالة. علاوة على ذلك ، تم التأكيد على تضمين الأمثلة العملية في الاتفاقيات لضمان فهم شامل للعواقب القانونية للصيغ المصاغة للصياغة ، فضلاً عن أهمية الإشارة الواضحة إلى واجبات الإفصاح وحسن النية (Lethbridge، A.، "Finger on the Trigger "، جريدة العقارات ، 22 مارس 2008).

دور المحامين ومطالبات الإهمال المهني

يلعب المحامون دورًا حاسمًا في صياغة الاتفاقات الزائدة ، وضمان أن تكون الشروط والأحكام واضحة وقابلة للتنفيذ وتحمي مصالح عملائهم. وهم مسؤولون عن صياغة البنود التي تحدد محفزات المدفوعات الزائدة ، وحساب المبالغ الزائدة ودفعها ، وأي تدابير أمنية مطلوبة لحماية الالتزامات الزائدة. يجب على المحامين أيضًا التأكد من أن الاتفاقية تلتزم بالاعتبارات القانونية ذات الصلة وتتوافق مع السوابق القضائية والسوابق القضائية المعمول بها.

ومع ذلك ، قد يتعرض المحامون لمطالبات الإهمال المهني إذا فشلوا في صياغة اتفاقيات تجاوز الأعمار بشكل كافٍ أو توفير ضمان كافٍ للالتزامات الزائدة. على سبيل المثال ، إذا أهمل محامٍ تضمين البنود الأساسية أو أغفل معلومات مهمة ، فقد يُعتبر الاتفاق غير قابل للتنفيذ ، مما يؤدي إلى خسائر مالية لعملائه. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المحامين دعم واجبات الإفصاح وحسن النية في الاتفاقات الزائدة ، وقد يؤدي عدم القيام بذلك أيضًا إلى مطالبات الإهمال. في مثل هذه الحالات ، يجوز للمحاكم استخدام سبل انتصاف جديدة لتأمين العدالة للطرف المتضرر (Lethbridge، A.، "Finger on the Trigger"، Estates Gazette، 22 March 2008).

التدابير الأمنية للالتزامات الزائدة

تعتبر التدابير الأمنية للالتزامات الزائدة في معاملات الملكية ضرورية لضمان حماية مصالح البائع وتسديد المدفوعات الزائدة المتفق عليها. أحد التدابير الأمنية الشائعة هو استخدام رسوم أو رهن عقاري قانوني على الممتلكات ، والذي يمنح البائع مصلحة مضمونة في العقار حتى يتم سداد المبلغ الزائد (جمعية القانون ، 2020). خيار آخر هو استخدام قيد على حق الملكية ، والذي يمنع المشتري من التصرف في الممتلكات دون موافقة البائع أو دون الوفاء بالتزام تجاوز المدة (Jinks ، 2019).

يمكن أيضًا استخدام ترتيبات الضمان ، حيث يتم الاحتفاظ بالدفع الزائد في حساب منفصل من قبل طرف ثالث محايد حتى حدوث الحدث المنشط (ليثبريدج ، 2008). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدام الضمانات الشخصية أو سندات حسن الأداء لتأمين التزام المشتري بدفع المبالغ الزائدة. توفر هذه التدابير للبائع مستوى من التأكيد على أنه سيتم سداد الدفعة الزائدة ، مع توفير المرونة للمشتري في إدارة التزاماته.

واجبات الإفصاح وحسن النية في الاتفاقات الزائدة

تلعب واجبات الإفصاح وحسن النية دورًا حاسمًا في الاتفاقات الزائدة ، مما يضمن أن يتصرف كلا الطرفين بشفافية وعادلة طوال عملية المعاملة. تتطلب واجبات الإفصاح من الأطراف تقديم معلومات دقيقة وكاملة ، لا سيما عندما يتعلق الأمر بالمشغلات وحساب ودفع المبالغ الزائدة. يتيح ذلك للأطراف اتخاذ قرارات مستنيرة وتجنب النزاعات المحتملة الناشئة عن المعلومات المضللة أو التحريف.

من ناحية أخرى ، تُلزم واجبات حسن النية الأطراف بالتصرف بأمانة وعادلة في تعاملاتهم ، والامتناع عن استغلال نقاط ضعف الطرف الآخر أو استغلال الثغرات الموجودة في الاتفاقية. وهذا يشمل التعاون في الوفاء بالالتزامات الزائدة والالتزام بالشروط والأحكام المتفق عليها. قد يؤدي خرق هذه الواجبات إلى عواقب قانونية ، كما رأينا في العديد من تطورات السوابق القضائية في المملكة المتحدة ، حيث استخدمت المحاكم سبل انتصاف جديدة لتأمين العدالة ودعم مبادئ الإفصاح وحسن النية في الاتفاقات الزائدة (ليثبريدج ، 2008).

تأثير بنود تجاوز العمر على العقارات وتطوير الأراضي

يمكن أن يكون تأثير بنود زيادة العمر على العقارات وتطوير الأراضي كبيرًا ، حيث أنها توفر آلية للبائعين للاستفادة من الزيادة المحتملة في قيمة الأرض أو الممتلكات بعد البيع. يمكن أن يحفز هذا البائعين على التخلص من أصولهم بسعر أولي أقل ، مع العلم أنهم قد يتلقون تعويضًا إضافيًا إذا تم استيفاء شروط معينة ، مثل الحصول على إذن التخطيط أو تحقيق قيمة أعلى لإعادة البيع. وبالتالي ، يمكن أن تحفز شروط تجاوز العمر معاملات الأراضي والممتلكات ، وتشجع التنمية والتجديد في السوق.

ومع ذلك ، يمكن أن تؤدي البنود الزائدة أيضًا إلى تعقيدات وتحديات في التفاوض وصياغة العقود ، حيث يجب أن تتفق الأطراف على المحفزات وحساب ودفع المبالغ الزائدة. قد يؤدي ذلك إلى نزاعات ودعاوى قضائية ، كما يتضح من تطور السوابق القضائية في هذا المجال (ليثبريدج ، 2008). علاوة على ذلك ، قد تفرض أحكام الزائدة التزامات إضافية على المشترين ، مثل واجبات الإفصاح وحسن النية ، والتي يمكن أن تؤثر على استراتيجيات صنع القرار وإدارة المخاطر في مشاريع تطوير الممتلكات والأراضي.