تعريف ونظرة عامة على العقارات المستأجرة

تم تحديد شروط الاتفاقية في عقد الإيجار ، والذي يجمع بين عناصر العقد وقانون الملكية. على عكس التملك الحر أو الرسوم البسيطة ، حيث يتم الحصول على ملكية الممتلكات بشكل مباشر والاحتفاظ بها إلى أجل غير مسمى ، فإن العقارات المستأجرة تنطوي على فترة ثابتة من الاحتلال. بالإضافة إلى ذلك ، تختلف العقارات المستأجرة عن الإيجارات ، حيث يتم تأجير العقارات على أساس دوري ، مثل أسبوعيًا أو شهريًا. تختلف المصطلحات وأنواع العقارات المستأجرة عبر البلدان ، ويمكن العثور عليها في السياقات السكنية والتجارية والزراعية. تعتبر العقارات المستأجرة ملكية شخصية ، على الرغم من امتلاك المستأجر لحقوق الملكية العقارية.

تاريخ العقارات المؤجرة

يمكن إرجاع تاريخ العقارات المستأجرة إلى قانون حمورابي ، مع تطور القانون العام للعلاقات بين المالك والمستأجر في إنجلترا خلال العصور الوسطى. شهدت هذه الفترة ظهور العديد من المصطلحات والمبادئ القديمة ذات الصلة بالنظام الاجتماعي الإقطاعي والاقتصاد الزراعي ، حيث كانت الأرض هي الأصل الاقتصادي الأساسي وكانت ملكية الأرض هي المصدر الأساسي للرتبة والمكانة (Lord of the Manor). أصبح الإيجار ضروريًا للتسلسل الهرمي الإقطاعي بعد أن حظر القانون الإنجليزي التعدي الفرعي (إنشاء عقارات إقطاعية جديدة من قبل ملاك الأراضي الإقطاعيين الحاليين) في أواخر القرن الثالث عشر ؛ سوف يمتلك اللورد الأرض ويصبح المستأجرون تابعين. لا يزال من الممكن أن تكون العقارات المستأجرة أراضي ملكية اليوم ، على سبيل المثال ، في إقليم العاصمة الأسترالية ، حيث تكون جميع "ملكية" الأراضي الخاصة هي في الواقع حيازات مستأجرة لأراضي التاج (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

مصطلحات وأنواع العقارات المؤجرة

تختلف المصطلحات وأنواع العقارات المستأجرة عبر البلدان المختلفة ، مما يعكس النظم القانونية المتنوعة وأطر حقوق الملكية المعمول بها. بشكل عام ، يمكن تصنيف العقارات المستأجرة إلى إيجارات محددة المدة ، وإيجارات دورية ، وإيجارات حسب الرغبة ، وإيجارات عند المعاناة. عقود الإيجار محددة المدة ، والمعروفة أيضًا باسم عقود الإيجار لسنوات ، هي اتفاقيات إيجار ذات مدة محددة ، تتراوح عادةً من أشهر إلى سنوات. الإيجارات الدورية ، من ناحية أخرى ، هي اتفاقيات إيجار يتم تجديدها تلقائيًا في نهاية كل فترة ، مثل الأسبوعية أو الشهرية ، ما لم يتم إنهاؤها من قبل أي من الطرفين.

الإيجارات حسب الرغبة هي اتفاقيات إيجار يمكن إنهاؤها من قبل المالك أو المستأجر في أي وقت ، دون مدة محددة أو تجديد دوري. تنشأ الإيجارات عند المعاناة عندما يستمر المستأجر في شغل العقار بعد انتهاء عقد الإيجار ، دون موافقة المالك. من المهم ملاحظة أن الحقوق والالتزامات المحددة المرتبطة بكل نوع من أنواع العقارات المستأجرة قد تختلف اعتمادًا على الولاية القضائية وشروط اتفاقية الإيجار (الحكومة الأسترالية ، 2021 ؛ حكومة المملكة المتحدة ، 2021).

الإيجار مقابل التملك الحر والإيجار

تعتبر الفروق بين عقد الإيجار والتملك المطلق والاستئجار أمرًا بالغ الأهمية في فهم حقوق الملكية وأنظمة حيازة الأراضي. يشير عقد الإيجار إلى حق مؤقت لشغل الأرض أو الممتلكات ، الممنوح من قبل المؤجر أو المالك إلى المستأجر أو المستأجر. يخضع هذا الترتيب لاتفاقية إيجار ، والتي تحدد شروط ومدة عقد الإيجار ، والتي يتم قياسها عادةً بالأشهر أو السنوات (Fisher and Martin ، 2014). في المقابل ، التملك الحر ، المعروف أيضًا باسم الرسوم البسيطة ، هو الملكية الكاملة للأرض أو الممتلكات لفترة غير محددة. يمتلك أصحاب الأحرار حقوقًا حصرية للأرض وأي تحسينات يتم إجراؤها عليها ، دون أي قيود زمنية (Dixon ، 2012).

من ناحية أخرى ، يعد الإيجار مصطلحًا عامًا يشمل أشكالًا مختلفة من شغل الأراضي والممتلكات ، بما في ذلك العقارات المستأجرة. يشير إلى العلاقة بين المالك والمستأجر ، حيث يُمنح المستأجر الحق في استخدام العقار لغرض معين ، مثل الاستخدام السكني أو التجاري ، مقابل الإيجار أو غيره من أشكال المقابل (Harpum و Megarry و Wade ، 2011). في حين أن العقارات المستأجرة هي نوع من الإيجارات ، فليست جميع الإيجارات عبارة عن عقود إيجار ، حيث يمكن أن تشمل أيضًا الإيجارات الدورية والإيجارات حسب الرغبة ، والتي تكون أكثر مرونة وقصيرة الأجل بطبيعتها (Dixon ، 2012).

العقارات المؤجرة في دول مختلفة

تُظهر العقارات المستأجرة تباينًا كبيرًا عبر مختلف البلدان بسبب الأنظمة القانونية المتنوعة وحقوق الملكية والعوامل الثقافية. في أستراليا ، يتم تأجير الأراضي المستأجرة من الولاية ، مع حقوق معدنية محفوظة للتاج ، ويمكن أن تتخذ شكل عقود إيجار لأجل أو عقود إيجار دائمة أو عقود إيجار للتملك الحر (الحكومة الأسترالية ، nd). حوالي 44٪ من أراضي أستراليا مغطاة بعقود إيجار رعوية ، خاصة في المناطق القاحلة وشبه القاحلة (الحكومة الأسترالية ، الثانية). في المقابل ، تمتلك المملكة المتحدة نظامًا متميزًا للتملك الإيجاري ، حيث تتخذ العقارات المؤجرة في إنجلترا وويلز أحد الأشكال الأربعة: الإيجار محدد المدة ، والإيجار الدوري ، والإيجار حسب الرغبة ، والإيجار عند المعاناة (حكومة المملكة المتحدة ، الثانية). ومع ذلك ، فإن اسكتلندا لديها قوانين مختلفة ، تحظر إنشاء عقود إيجار للمساكن التي تدوم أكثر من 20 عامًا أو أي عقد إيجار آخر يتجاوز 175 عامًا منذ عام 1974 (الحكومة الاسكتلندية ، بدون تاريخ). تعكس هذه الاختلافات في العقارات المستأجرة السياقات القانونية والتاريخية والثقافية الفريدة لكل بلد ، وتشكل حقوق والتزامات المستأجرين وأصحاب العقارات.

أستراليا

في أستراليا ، يتميز نظام العقارات المستأجرة بحيازات الأراضي المؤجرة للأفراد أو الشركات من قبل الدولة المعنية ، مع جميع الحقوق المعدنية محفوظة للتاج. تختلف حيازة الإيجار عبر الولايات ، مع ثلاثة أنواع أساسية: إيجار لأجل ، إيجار دائم ، وعقد إيجار التملك الحر. عادةً ما تستمر عقود الإيجار لمدة 150 عامًا ويتم تخصيصها لأغراض محددة ، بينما يتم استخدام عقود الإيجار الدائمة فقط لأغراض محددة وليس لها تاريخ انتهاء محدد مسبقًا. من ناحية أخرى ، تعد عقود إيجار التملك الحر فترات مؤقتة تسمح للمستأجرين بتحويل عقد الإيجار الخاص بهم إلى التملك الحر بعد دفع سعر الشراء على أقساط ، مما يمنح في نهاية المطاف حق التملك الحر بمجرد تسوية جميع التكاليف.

والجدير بالذكر أن جميع الأراضي في إقليم العاصمة الأسترالية (ACT) هي حيازة مستأجرة ، ويتم إصدارها بعقود إيجار لمدة 99 عامًا. تم إلغاء الإيجار على هذه الإيجارات في عام 1970 ، مما يجعل نظام الإيجار في ACT متطابقًا تقريبًا في التشغيل مع نظام التملك الحر الموجود في الولايات القضائية الأسترالية الأخرى. تخضع الإيجارات السكنية في أستراليا للتشريعات المحلية ، والتي تختلف من ولاية إلى أخرى (الحكومة الأسترالية ، 2021 ؛ ويكيبيديا ، 2023).

المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة ، يعد نظام العقارات المستأجرة شكلاً منتشرًا من أشكال ملكية العقارات ، لا سيما في إنجلترا وويلز. بموجب هذا النظام ، يكتسب المستأجر أو المستأجر الحق في شغل واستخدام عقار لفترة محددة ، تتراوح عادة من عدة عقود إلى قرون. يتم إنشاء العقار المستأجر من خلال اتفاقية قانونية تُعرف باسم عقد الإيجار ، والتي تحدد شروط وأحكام الإيجار ، بما في ذلك المدة والإيجار والتزامات كل من المستأجر والمالك (المالك الحر). تختلف العقارات المستأجرة عن عقارات التملك الحر ، حيث يحتفظ مالك العقار بالأرض والممتلكات بشكل كامل لفترة غير محددة.

واجه نظام الإيجار في المملكة المتحدة انتقادات في السنوات الأخيرة بسبب قضايا مثل تصاعد إيجارات الأراضي وارتفاع تكلفة تمديد الإيجار أو منح حق الانتخاب. رداً على ذلك ، أدخلت حكومة المملكة المتحدة إصلاحات لمعالجة هذه المخاوف وتحسين نظام الإيجار لأصحاب المنازل. تتضمن بعض هذه الإصلاحات حظر بيع المنازل المستأجرة الجديدة ، وخفض إيجارات الأرض إلى مبلغ رمزي ، وتبسيط العملية لأصحاب الإيجارات لتمديد عقود الإيجار أو شراء التملك الحر لممتلكاتهم (Gov.uk ، 2021).

العقارات المؤجرة في الإيجارات السكنية

تلعب العقارات المستأجرة دورًا مهمًا في الإيجارات السكنية ، لأنها توفر إطارًا قانونيًا للحق المؤقت في شغل الأرض أو الممتلكات. في هذا الترتيب ، يحتفظ المستأجر أو المستأجر بحقوق الملكية العقارية من خلال اتفاقية إيجار مع المؤجر أو المؤجر. تحدد اتفاقية الإيجار شروط وأحكام الإيجار ، بما في ذلك المدة والإيجار والتزامات كلا الطرفين. يمكن أن تختلف العقارات السكنية المستأجرة من حيث الطول ، وعادة ما تتراوح من الإيجارات قصيرة الأجل إلى عقود الإيجار طويلة الأجل التي تمتد لعدة عقود. في بعض البلدان ، مثل المملكة المتحدة ، أصبحت العقارات المؤجرة شائعة بشكل متزايد في سوق الإسكان ، مع تزايد عدد المنازل والشقق الجديدة التي يتم بيعها على أساس الإيجار. أثار هذا الاتجاه مخاوف بشأن القدرة على تحمل التكاليف وأمن الحيازة للمستأجرين ، مما أدى إلى دعوات للإصلاح وزيادة التنظيم لقطاع عقود الإيجار (الحكومة الأسترالية ، 2019 ؛ حكومة المملكة المتحدة ، 2017). باختصار ، تعمل العقارات المستأجرة كعنصر حاسم في الإيجارات السكنية ، وتشكل حقوق ومسؤوليات المستأجرين وأصحاب العقارات في شغل الأراضي والممتلكات.

العقارات المؤجرة في الإيجارات التجارية

تلعب العقارات المستأجرة دورًا مهمًا في الإيجارات التجارية ، لأنها توفر إطارًا قانونيًا للشركات لاحتلال واستخدام الأراضي أو الممتلكات لفترة محددة. في العقارات التجارية المستأجرة ، يكتسب المستأجر (المستأجر) الحق في استخدام العقار لعملياته التجارية ، بينما يحتفظ المؤجر (المالك) بملكية الأرض أو العقار. يسمح هذا الترتيب للشركات بإثبات وجودها في موقع معين دون العبء المالي لشراء العقار بالكامل.

عادةً ما تتضمن العقارات التجارية المؤجرة فترات إيجار أطول مقارنة بعقود الإيجار السكنية ، والتي تتراوح غالبًا من 5 إلى 99 عامًا ، اعتمادًا على طبيعة العمل والشروط المحددة لاتفاقية الإيجار. قد تتضمن هذه الاتفاقيات أيضًا أحكامًا لمراجعات الإيجار ومسؤوليات الصيانة وخيارات تجديد عقد الإيجار أو إنهائه. ونتيجة لذلك ، توفر العقارات المؤجرة في الإيجارات التجارية المرونة لكل من الملاك والمستأجرين ، مما يمكّن الشركات من التكيف مع ظروف السوق المتغيرة ومالكي العقارات للحفاظ على السيطرة على أصولهم (Dixon، 2012؛ Sayce et al.، 2016).

العقارات المؤجرة في الإيجارات الزراعية والرعوية

تلعب العقارات المستأجرة دورًا مهمًا في الإيجارات الزراعية والرعوية ، لأنها توفر إطارًا قانونيًا لحيازة الأراضي وحقوق الاستخدام. في سياق الزراعة والرعي ، تسمح العقارات المستأجرة للمزارعين والرعاة باحتلال الأراضي واستخدامها لفترة محددة ، تتراوح عادة من عدة سنوات إلى عقود. يمكّنهم هذا الترتيب من الاستثمار في الأرض ، وتطوير البنية التحتية ، وتنفيذ ممارسات الزراعة المستدامة دون العبء المالي للملكية الكاملة للأرض. علاوة على ذلك ، غالبًا ما تتضمن العقارات المستأجرة في عقود الإيجار الزراعية والرعوية شروطًا وأحكامًا محددة تحكم استخدام الأراضي ، وتضمن إدارة الأرض بطريقة مسؤولة ووفقًا للوائح البيئية. في بعض البلدان ، مثل أستراليا ، تغطي الأراضي المستأجرة جزءًا كبيرًا من إجمالي مساحة الأرض ، لا سيما في المناطق القاحلة وشبه القاحلة والسافانا الاستوائية ، حيث تمثل عقود الإيجار الرعوي ما يقرب من 44 ٪ من البر الرئيسي في أستراليا (المكتب الأسترالي للزراعة والموارد الاقتصاد والعلوم ، 2018). بشكل عام ، توفر العقارات المؤجرة في عقود الإيجار الزراعية والرعوية حلاً مرنًا وفعالًا من حيث التكلفة لحيازة الأراضي ، وتعزيز الإدارة المستدامة للأراضي ودعم قابلية القطاع الزراعي على المدى الطويل.

حقوق والتزامات عقد الإيجار

تختلف الحقوق والالتزامات المرتبطة بالعقارات المستأجرة حسب الولاية القضائية والشروط المحددة لاتفاقية الإيجار. بشكل عام ، يحق للمستأجرين شغل واستخدام العقار طوال مدة عقد الإيجار ، وفقًا للشروط المنصوص عليها في عقد الإيجار. قد يشمل ذلك حقوق إجراء تعديلات أو تحسينات ، رهنا بالحصول على الأذونات اللازمة من المالك أو السلطات المختصة. يتحمل المستأجرون أيضًا مسؤولية دفع الإيجار ورسوم الخدمة والرسوم الأخرى على النحو المبين في اتفاقية الإيجار (Peaker ، 2018).

من ناحية أخرى ، يلتزم الملاك بضمان أن العقار مناسب للاستخدام المقصود من المستأجر والحفاظ على السلامة الهيكلية للممتلكات ، بما في ذلك المناطق والمرافق المشتركة. كما يجب أن توفر للمستأجر التمتع السلمي بالممتلكات ، دون تدخل أو إزعاج. في المقابل ، يحق لأصحاب العقارات إنفاذ شروط عقد الإيجار ، بما في ذلك تحصيل الإيجار والرسوم الأخرى ، واتخاذ الإجراءات القانونية إذا انتهك المستأجر شروط الاتفاقية (Peaker ، 2018).

في الختام ، يتم تحديد الحقوق والالتزامات المرتبطة بالعقارات المستأجرة من خلال الشروط المحددة لاتفاقية الإيجار والقوانين المعمول بها في الولاية القضائية التي يقع فيها العقار. يتمتع كل من المستأجرين والمالكين بحقوق والتزامات لضمان الاستخدام السليم وصيانة الممتلكات ، وكذلك الامتثال لشروط عقد الإيجار.

تقييم العقارات المستأجرة وتسويقها

يتم تحديد تقييم وتسويق العقارات المستأجرة من خلال مجموعة من العوامل ، بما في ذلك طول عقد الإيجار والموقع وحالة العقار. يتمثل أحد الجوانب المهمة في تقييم عقود الإيجار في المدة المتبقية من عقد الإيجار ، حيث أن العقارات ذات عقود الإيجار الأطول تكون بشكل عام أكثر قيمة وقابلة للتسويق. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تؤثر رسوم إيجار الأرض والخدمة التي يدفعها المستأجر على قيمة العقار ، حيث من المحتمل أن تقلل الرسوم المرتفعة من جاذبيتها للمشترين المحتملين.

يلعب الموقع دورًا مهمًا في تحديد قابلية تسويق العقارات المستأجرة ، حيث تميل العقارات في المناطق المرغوبة إلى فرض أسعار أعلى وجذب المزيد من الاهتمام. تعتبر حالة العقار أمرًا بالغ الأهمية أيضًا ، حيث أن العقارات التي يتم صيانتها جيدًا هي أكثر جاذبية للمشترين المحتملين. علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤثر الحقوق والالتزامات المرتبطة بعقد الإيجار ، مثل القيود المفروضة على التعديلات أو التأجير من الباطن ، على قابلية تسويق العقار. في بعض الحالات ، قد يسعى المستأجرون إلى تمديد عقد الإيجار أو شراء التملك الحر لتعزيز قيمة العقار وإمكانية تسويقه. عادةً ما يقوم متخصصو التقييم ، مثل المساحين المعتمدين ، بتقييم هذه العوامل لتقديم تقييم دقيق للعقارات المستأجرة (RICS ، 2021).

منازعات العقارات المستأجرة والمسائل القانونية

غالبًا ما تنشأ النزاعات الشائعة والمسائل القانونية المرتبطة بالعقارات المستأجرة من الخلافات بين المستأجر والمالك أو المالك الحر. يمكن أن تشمل هذه النزاعات جوانب مختلفة من اتفاقية الإيجار ، مثل رسوم الخدمة وإيجار الأرض ومسؤوليات الصيانة. على سبيل المثال ، قد يطعن المستأجرون في معقولية رسوم الخدمة التي يفرضها المالك لصيانة المناطق والمرافق العامة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تنشأ نزاعات حول حساب ودفع إيجار الأرض ، وهو عبارة عن دفعة منتظمة يدفعها المستأجر إلى المالك مقابل استخدام الأرض.

مجال الخلاف الآخر في العقارات المؤجرة هو تطبيق شروط وعهود الإيجار ، والتي يمكن أن تشمل قيودًا على التعديلات أو التأجير من الباطن أو استخدام الممتلكات. يمكن أن تؤدي خرق هذه الشروط إلى نزاعات قانونية ومصادرة محتملة لعقد الإيجار. علاوة على ذلك ، فإن منح حق الإيجار ، الذي يتضمن حق المستأجر في تمديد عقد الإيجار أو شراء التملك الحر ، يمكن أن يكون أيضًا مصدرًا للنزاعات ، لا سيما فيما يتعلق بتقييم الممتلكات والأقساط المستحقة الدفع. في بعض الولايات القضائية ، تم إدخال إصلاحات على عقود الإيجار والتغييرات التشريعية لمعالجة هذه المشكلات وتوفير حماية أكبر للمستأجرين (Cowan، D.، 2018؛ Nield، S.، 2016).

إصلاح العقارات المستأجرة والتطورات المستقبلية

تهدف الإصلاحات الأخيرة في نظام العقارات المستأجرة إلى مواجهة التحديات التي يواجهها المستأجرون ، ولا سيما في المملكة المتحدة. أدخلت حكومة المملكة المتحدة تدابير لمعالجة الممارسات غير العادلة ، مثل تصاعد إيجارات الأراضي وبيع المنازل المستأجرة الجديدة. وتشمل هذه الإصلاحات فرض حظر على بيع المنازل المستأجرة الجديدة ، وتقييد الإيجارات الأرضية بقيمة اسمية ، ومنح المستأجرين الحق في الطعن في رسوم الخدمة غير العادلة. بالإضافة إلى ذلك ، تعمل الحكومة على تبسيط عملية شراء التملك الحر أو تمديد عقد الإيجار ، مما يجعله ميسور التكلفة ومتاحًا للمستأجرين.

قد تنطوي التطورات المستقبلية في نظام العقارات المؤجرة على مزيد من التغييرات التشريعية لحماية حقوق المستأجرين وتعزيز الشفافية في سوق العقارات. يمكن أن يشمل ذلك تنفيذ اتفاقية إيجارية موحدة ، وزيادة تنظيم وكلاء الإدارة ، وإنشاء محكمة إسكان مخصصة لحل النزاعات بشكل أكثر كفاءة. علاوة على ذلك ، قد يكون هناك تحول نحو الأشكال البديلة لملكية العقارات ، مثل Commonhold ، والتي تقدم حلاً أكثر إنصافًا واستدامة لأصحاب المنازل. بشكل عام ، تهدف هذه الإصلاحات والتطورات إلى إنشاء نظام إيجاري أكثر عدلاً وشفافية لجميع الأطراف المعنية (Croucher، K.، & Whitehead، C. (2018). The Future of Leasehold، The Collaborative Centre for Housing Evidence.