مقدمة ليان

يتم إنشاء الامتيازات الطوعية بالاتفاق المتبادل بين المدين والدائن ، مثل الرهن العقاري أو قرض السيارة. في المقابل ، يتم فرض الامتيازات غير الطوعية بموجب القانون ، غالبًا بسبب الضرائب غير المدفوعة أو الأحكام أو الالتزامات القانونية الأخرى. يتم فرض الامتيازات الضريبية ، على وجه الخصوص ، من قبل الحكومة على الممتلكات عندما يفشل المالك في دفع ضرائبهم. يمكن للمستثمرين شراء شهادات امتياز ضريبي ، والتي تمنحهم الحق في تحصيل الضرائب المستحقة ، إلى جانب الفوائد والغرامات ، من مالك العقار. يوفر هذا الشكل من الاستثمار عوائد محتملة وتنويعًا للمستثمرين ، ولكنه يأتي أيضًا مع مخاطر وتحديات يجب مراعاتها بعناية قبل دخول السوق (Investopedia ، 2021 ؛ Nolo ، 2021).

أنواع الامتيازات: طوعي وغير طوعي

يمكن تصنيف الامتيازات على نطاق واسع إلى نوعين: الامتيازات الطوعية وغير الطوعية. يتم إنشاء الامتيازات الطوعية بموجب اتفاقية تعاقدية بين المدين والدائن ، حيث يمنح المدين عن طيب خاطر للدائن مصلحة ضمان في ممتلكاتهم كضمان لقرض أو التزام آخر. تشمل الأمثلة الشائعة للامتيازات الطوعية الرهون العقارية وقروض السيارات ، حيث يوافق المقترض على طرح ممتلكاته كضمان للقرض (كاربنتر ، 2017).

في المقابل ، تُفرض الامتيازات غير الطوعية على ممتلكات المدين دون موافقته ، وعادةً ما يكون ذلك نتيجة لحكم قانوني أو شرط قانوني. تنشأ هذه الامتيازات عندما يفشل المدين في الوفاء بالتزاماته المالية ، مثل الضرائب غير المدفوعة ، أو الأحكام القضائية ، أو إعالة الطفل غير المدفوعة. يمكن تصنيف الامتيازات غير الطوعية إلى امتيازات قانونية ، يتم إنشاؤها بموجب القانون ، وامتيازات قضائية ، يتم إنشاؤها بموجب أحكام محكمة (Miller & Jentz ، 2011). يعمل كلا النوعين من الامتيازات غير الطوعية على حماية مصالح الدائن من خلال تزويدهم بمطالبة قانونية بممتلكات المدين في حالة عدم السداد.

الامتيازات الضريبية وشهادات الامتياز الضريبي

الامتيازات الضريبية هي مطالبات قانونية تفرضها سلطة حكومية على عقار بسبب ضرائب المالك غير المدفوعة. تضمن هذه الامتيازات أن للحكومة مطالبة بالأولوية على الممتلكات ، والتي يمكن فرضها من خلال بيع الامتياز الضريبي إذا ظلت الضرائب المتأخرة غير مدفوعة. من ناحية أخرى ، تمثل شهادات الامتياز الضريبي فرصة استثمارية للأفراد والمؤسسات. عندما يشتري مستثمر شهادة امتياز ضريبي ، فإنه يدفع الضرائب المستحقة نيابة عن مالك العقار. في المقابل ، يحصل المستثمر على الحق في تحصيل الضرائب المتأخرة ، إلى جانب الفوائد والغرامات ، من مالك العقار. إذا فشل المالك في سداد الدين خلال فترة استرداد محددة ، يجوز للمستثمر الشروع في إجراءات الرهن لاسترداد استثماراتهم. وبالتالي ، توفر شهادات الامتياز الضريبي فرصة استثمارية مربحة محتملة ، وإن كانت مع بعض المخاطر والتحديات المرتبطة بملكية العقارات وتقلبات السوق (Moser، 2017؛ Sisson، 2019).

عملية الاستثمار في شهادات الامتياز الضريبي

تبدأ عملية الاستثمار في شهادات الامتياز الضريبي بتحديد الممتلكات ذات الضرائب المتأخرة ، والتي عادة ما يتم سردها من قبل السلطات الحكومية المحلية. يمكن للمستثمرين بعد ذلك المشاركة في المزادات ، إما شخصيًا أو عبر الإنترنت ، للمزايدة على شهادات الامتياز الضريبي هذه. يدفع المزايدون الفائزون مبلغ الضريبة المستحق للحكومة المحلية ، ويقومون فعليًا بشراء حق الامتياز على العقار. في المقابل ، يلتزم مالك العقار بإعادة السداد للمستثمر ، جنبًا إلى جنب مع الفائدة ، خلال فترة استرداد محددة ، والتي تختلف حسب الولاية القضائية.

خلال فترة الاسترداد ، يمكن لمالك العقار تسوية ديونه الضريبية ، مما يسمح للمستثمر باسترداد استثماره الأولي بالإضافة إلى الفائدة. إذا فشل مالك العقار في الدفع خلال فترة الاسترداد ، يجوز للمستثمر الشروع في إجراءات الرهن للحصول على العقار أو فرض بيعه. من الضروري للمستثمرين إجراء العناية الواجبة الشاملة على الممتلكات وفهم القوانين المحلية التي تحكم استثمارات الامتياز الضريبي لتقليل المخاطر وتعظيم العوائد (Cohen، 2018؛ Fernandez، 2020).

المخاطر والتحديات في استثمار الامتياز الضريبي

الاستثمار في الامتياز الضريبي ، رغم أنه قد يكون مربحًا ، لا يخلو من المخاطر والتحديات. تتمثل إحدى المخاطر المهمة في احتمال تخلف مالك العقار عن الوفاء بالتزاماته الضريبية ، مما قد يؤدي إلى اضطرار المستثمر إلى حبس الرهن العقاري وتحمل التكاليف المرتبطة ببيعه (روس ، 2020). بالإضافة إلى ذلك ، هناك خطر بيع العقار في المزاد قبل أن يتمكن المستثمر من الحصول على شهادة الامتياز الضريبي ، مما يتركه خالي الوفاض (سوليفان ، 2023).

التحدي الآخر هو تقلب قيم الممتلكات ، والذي يمكن أن يؤثر على ربحية استثمارات الامتياز الضريبي. إذا كان العقار يقع في منطقة ذات قيم ممتلكات متدهورة ، فقد يخسر المستثمر المال حتى لو دفع مالك العقار ضرائبه (سوليفان ، 2023). علاوة على ذلك ، تتطلب استثمارات الامتياز الضريبي الصبر ، حيث قد يستغرق الأمر شهورًا أو حتى سنوات حتى يدفع مالك العقار ضرائبه المتأخرة ويجمع المستثمر مدفوعات الفائدة (سوليفان ، 2023).

أخيرًا ، قد يكون التنقل في المشهد القانوني والتنظيمي لاستثمار الامتياز الضريبي معقدًا ، حيث تختلف القوانين والإجراءات حسب الولاية القضائية (روس ، 2020). يجب أن يكون المستثمرون مجتهدين في فهم القواعد واللوائح المحددة التي تحكم استثمارات الامتياز الضريبي في الموقع الذي يختارونه.

توقعات الربح والإطار الزمني لاستثمارات الامتياز الضريبي

يمكن أن تختلف توقعات الأرباح والأطر الزمنية لاستثمارات الامتياز الضريبي بشكل كبير اعتمادًا على عوامل مثل الولاية القضائية وحالة العقار واستراتيجية المستثمر. بشكل عام ، يمكن للمستثمرين توقع عوائد سنوية تتراوح من 5٪ إلى 36٪ ، مع عوائد أعلى ترتبط غالبًا بمخاطر أعلى (Investopedia، nd). ومع ذلك ، من الضروري ملاحظة أن هذه العوائد ليست مضمونة ، ويجب على المستثمرين إجراء العناية الواجبة قبل الاستثمار.

يتم تحديد الإطار الزمني لاستثمارات الامتياز الضريبي بشكل أساسي من خلال فترة الاسترداد ، وهي الوقت المسموح به لمالك العقار لسداد الضرائب المتأخرة وأي فوائد أو غرامات مستحقة. تختلف هذه الفترة حسب الولاية ، وتتراوح عادة من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات (Nolo، nd). يجب أن يكون المستثمرون على استعداد للانتظار حتى فترة الاسترداد قبل تحقيق أي عوائد على استثماراتهم. بالإضافة إلى ذلك ، إذا فشل مالك العقار في استرداد الامتياز الضريبي ، فقد يحتاج المستثمر إلى الشروع في إجراءات الرهن ، والتي يمكن أن تزيد من تمديد الإطار الزمني للاستثمار.

المنصات عبر الإنترنت لاستثمار شهادة الامتياز الضريبي

أحدثت المنصات عبر الإنترنت ثورة في عملية الاستثمار في شهادات الامتياز الضريبي ، مما جعلها أكثر سهولة وملاءمة للمستثمرين. تتضمن بعض الأنظمة الأساسية البارزة Bid4Assets و CivicSource و TaxSaleLists.com. Bid4Assets هو موقع مزادات شهير عبر الإنترنت يقدم شهادات امتياز ضريبي من مختلف المقاطعات في جميع أنحاء الولايات المتحدة. توفر المنصة معلومات مفصلة عن كل عقار ، مما يسمح للمستثمرين باتخاذ قرارات مستنيرة قبل تقديم عروضهم. من ناحية أخرى ، تتخصص CivicSource في مزادات الامتياز الضريبي والصكوك الضريبية للعقارات الموجودة في لويزيانا وميسيسيبي وتينيسي. توفر هذه المنصة واجهة سهلة الاستخدام ومعلومات شاملة عن الممتلكات ، مما يسهل على المستثمرين التنقل والمشاركة في المزادات. TaxSaleLists.com هو مورد آخر ذو قيمة للمستثمرين ، حيث يوفر الوصول إلى قوائم مزادات الضرائب وسندات الضرائب من ولايات متعددة. توفر المنصة أيضًا مواد وموارد تعليمية لمساعدة المستثمرين على فهم عملية استثمار الامتياز الضريبي بشكل أفضل. عملت هذه المنصات عبر الإنترنت على تبسيط عملية الاستثمار في شهادات الامتياز الضريبي بشكل كبير ، مما سمح للمستثمرين بالمشاركة في المزادات من منازلهم أو مكاتبهم.

خيارات الاستثمار البديلة المرتبطة بالضرائب

توفر خيارات الاستثمار البديلة المتعلقة بالضرائب للمستثمرين مجموعة متنوعة من الفرص لتنويع محافظهم الاستثمارية وتحقيق دخل محتمل. أحد هذه الخيارات هو الاستثمار في سند الضرائب ، حيث يقوم المستثمرون بشراء العقارات بضرائب متأخرة في المزادات العامة ، وغالبًا ما يحصلون عليها بجزء ضئيل من قيمتها السوقية. تسمح هذه الإستراتيجية للمستثمرين إما بإعادة بيع العقارات لتحقيق ربح أو تأجيرها للحصول على دخل ثابت.

خيار آخر هو الاستثمار في السندات البلدية ، وهي سندات دين تصدرها الحكومات المحلية لتمويل المشاريع العامة. تعتبر هذه السندات عمومًا استثمارات منخفضة المخاطر وتقدم دخلًا من الفوائد المعفاة من الضرائب ، مما يجعلها جذابة للمستثمرين الذين يبحثون عن عائد ثابت مع مزايا ضريبية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمستثمرين استكشاف حسابات المزايا الضريبية ، مثل حسابات التقاعد الفردية (IRAs) وخطط 401 (k) ، والتي تسمح بنمو الاستثمارات المؤجلة أو المعفاة من الضرائب ، اعتمادًا على نوع الحساب.

أخيرًا ، قد يفكر المستثمرون في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ، وهي شركات تمتلك العقارات المدرة للدخل وتديرها. يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين ، مما يؤدي غالبًا إلى عائدات أرباح جذابة. في حين أن أرباح الأسهم من صناديق الاستثمار العقاري تخضع للضريبة بشكل عام ، إلا أنها يمكن أن توفر مصدرًا ثابتًا للدخل وزيادة محتملة في رأس المال للمستثمرين.

(Investopedia، nd؛ Corporate Finance Institute، nd؛ US Securities and Exchange Commission، nd)

الشروع في الاستثمار في شهادة الامتياز الضريبي

يتطلب البدء في استثمار شهادة الامتياز الضريبي فهماً شاملاً للعملية والمخاطر التي تنطوي عليها. ابدأ بإجراء بحث مكثف حول استثمار الامتياز الضريبي ، بما في ذلك القوانين واللوائح التي تحكم الامتيازات الضريبية في الولاية القضائية التي تخطط للاستثمار فيها. تعرف على عملية المزاد ، حيث يتم بيع شهادات الامتياز الضريبي عادة في المزادات العامة. حضور المزادات المحلية لاكتساب الخبرة المباشرة ومراقبة عملية تقديم العطاءات.

بعد ذلك ، حدد ميزانيتك الاستثمارية واستراتيجيتك ، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر والعوائد المحتملة المرتبطة باستثمار الامتياز الضريبي. يُنصح بتنويع استثماراتك لتقليل المخاطر. استخدم المنصات والموارد عبر الإنترنت لتحديد فرص الاستثمار ذات الامتياز الضريبي وجمع المعلومات عن العقارات المعنية. يمكن أن يوفر التواصل مع المستثمرين ذوي الخبرة والانضمام إلى المجموعات أو التجمعات الاستثمارية رؤى قيمة ودعمًا.

أخيرًا ، تأكد من حصولك على فهم واضح لفترة الاسترداد والحقوق والمسؤوليات المرتبطة بامتلاك شهادة امتياز ضريبي. ضع في اعتبارك أن الصبر أمر بالغ الأهمية ، لأن عوائد استثمارات الامتياز الضريبي قد تستغرق شهورًا أو حتى سنوات حتى تتحقق. قم بتثقيف نفسك باستمرار بشأن الاستثمار في الامتياز الضريبي وابق على اطلاع دائم باتجاهات السوق والتغييرات في اللوائح لتعظيم إمكاناتك الاستثمارية.

مجمعات الاستثمار والاستثمار الجماعي في الامتيازات الضريبية

يشير الاستثمار الجماعي وتجمعات الاستثمار في استثمار الامتياز الضريبي إلى النهج التعاوني الذي يتبعه العديد من المستثمرين لتجميع مواردهم وخبراتهم للاستثمار في شهادات الامتياز الضريبي. تسمح هذه الاستراتيجية للمستثمرين بتنويع محافظهم ، وتخفيف المخاطر ، وربما زيادة العوائد من خلال الاستفادة من المعرفة الجماعية والخبرة للمجموعة. في مثل هذه الترتيبات ، يشكل المستثمرون عادةً كيانًا قانونيًا ، مثل شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) أو شراكة ، لإدارة الأموال المجمعة واتخاذ قرارات الاستثمار.

ثم يتم استخدام الأموال المجمعة لتقديم عطاءات على شهادات الامتياز الضريبي في المزادات أو شرائها من خلال الأسواق الثانوية. يتم بعد ذلك توزيع الأرباح الناتجة عن مدفوعات الفوائد أو عمليات الاستحواذ على الممتلكات الناتجة عن الامتيازات الضريبية بين المستثمرين وفقًا لمساهمات كل منهم. من خلال المشاركة في مجموعات الاستثمار أو الاستثمار الجماعي ، يمكن للمستثمرين الاستفادة من الخبرة المشتركة ، وتقليل التعرض للمخاطر الفردية ، وإمكانية تحقيق عوائد أعلى بسبب زيادة القوة الشرائية للأموال المجمعة. ومع ذلك ، من الضروري أن يقوم المستثمرون بتقييم هيكل الإدارة واستراتيجية الاستثمار والسجل الحافل للمجموعة أو المجمع بعناية قبل الالتزام بأموالهم لضمان التوافق مع أهدافهم الاستثمارية وتحمل المخاطر.

الموارد والمواد التعليمية لمستثمري الامتياز الضريبي

تتوفر مجموعة متنوعة من الموارد والمواد التعليمية للأفراد المهتمين باستثمار الامتياز الضريبي ، والتي تلبي مستويات مختلفة من الخبرة وتفضيلات التعلم. توفر الكتب التي كتبها مستثمرون ذوو خبرة ومتخصصون في هذا المجال رؤى شاملة حول تعقيدات استثمار الامتياز الضريبي ، بينما توفر المنتديات والمدونات عبر الإنترنت منصة لتبادل الخبرات والنصائح والمشورة بين المستثمرين الزملاء. للحصول على تجربة تعليمية أكثر تنظيمًا ، تتوفر العديد من الدورات التدريبية ، سواء عبر الإنترنت أو شخصيًا ، والتي تغطي موضوعات مثل أساسيات استثمار الامتياز الضريبي ، واستراتيجيات النجاح ، والتنقل في الجوانب القانونية للعملية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يوفر حضور أحداث الصناعة والمؤتمرات والندوات فرصًا قيّمة للتواصل والوصول إلى معرفة الخبراء. من الضروري للمستثمرين المحتملين استخدام هذه الموارد لاكتساب فهم شامل لاستثمار الامتياز الضريبي واتخاذ قرارات مستنيرة في رحلتهم الاستثمارية.

توليد الدخل من خلال استثمارات شهادات الامتياز الضريبي

يتضمن توليد الدخل من خلال استثمارات شهادة الامتياز الضريبي شراء شهادات امتياز ضريبي في المزادات أو من خلال الأسواق الثانوية ، والتي تمنح المستثمر الحق في تحصيل ضرائب الممتلكات المتأخرة والعقوبات والفوائد من مالك العقار. عندما يدفع مالك العقار الضرائب المستحقة ، يتلقى المستثمر المبلغ الأساسي المستثمر بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة ، مما يؤدي إلى توليد الدخل. يمكن أن تتراوح أسعار الفائدة على شهادات الامتياز الضريبي من 5٪ إلى 36٪ ، اعتمادًا على الاختصاص القضائي ، مما يجعلها خيارًا استثماريًا جذابًا لمن يبحثون عن عوائد عالية (Moser ، 2017). ومع ذلك ، من الضروري إجراء العناية الواجبة الشاملة على الممتلكات وفهم قوانين الامتياز الضريبي المحلية ، حيث تختلف فترة الاسترداد وأسعار الفائدة عبر الولايات (سوليفان ، 2023). بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المستثمرين تنويع محفظة شهادات الامتياز الضريبي الخاصة بهم للتخفيف من المخاطر المرتبطة بملكية العقارات وتقلبات السوق واحتمال عدم دفع الضرائب (Moser، 2017).