مقدمة في تعديل القرض

الغرض الأساسي من تعديل القرض هو توفير الإغاثة المالية للمقترضين الذين يواجهون صعوبات في الوفاء بالتزامات الرهن العقاري ، وبالتالي منع حبس الرهن وتحقيق الاستقرار في سوق الإسكان. يمكن أن تتضمن تعديلات القرض تغييرات مثل تخفيض سعر الفائدة ، أو تمديد مدة السداد ، أو انخفاض في الرصيد الأساسي للقرض. في السنوات الأخيرة ، تم تقديم برامج حكومية مثل برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) في الولايات المتحدة وخيارات تعديل القروض الطارئة في كندا لمساعدة أصحاب المنازل المتعثرين وتعزيز الاستقرار المالي في سوق الإسكان (MakingHomeAffordable.gov ؛ ويلسون ، 2022).

الغرض من تعديل القرض وفوائده

الغرض من تعديل القرض هو توفير الإغاثة للمقترضين الذين يواجهون صعوبات مالية عن طريق تغيير شروط عقود الرهن العقاري الخاصة بهم ، مما يجعلهم أكثر قابلية للإدارة للوفاء بالتزامات السداد الخاصة بهم. تفيد هذه العملية كل من المقترض والمقرض ، حيث تساعد في منع حالات التخلف عن السداد وحبس الرهن ، والتي يمكن أن تكون مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً لجميع الأطراف المعنية. يمكن أن تتضمن تعديلات القرض تخفيضًا في سعر الفائدة ، أو تمديد مدة القرض ، أو انخفاض في الرصيد الأساسي المستحق. نتيجة لذلك ، يمكن للمقترضين تجربة مدفوعات شهرية أقل ، ومعدلات فائدة أكثر بأسعار معقولة ، وربما تجنب فقدان منازلهم. بالإضافة إلى ذلك ، يستفيد المقرضون من زيادة احتمالية سداد القروض والحفاظ على استثماراتهم. في بعض الحالات ، توفر البرامج الحكومية ، مثل برنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) في الولايات المتحدة ، حوافز مالية للمقرضين لتقديم تعديلات على القروض ، مما يزيد من تشجيع هذا الحل المفيد للطرفين (جعل المنزل في المتناول ، nd ؛ Hardest Hit Fund ، nd ).

أنواع تعديلات القرض

يمكن تصنيف تعديلات القرض إلى عدة أنواع ، كل منها مصمم لمواجهة التحديات المالية المحددة التي يواجهها المقترضون. أحد الأنواع الشائعة هو تخفيض سعر الفائدة ، مما يقلل من سعر الفائدة على الرهن العقاري لجعل المدفوعات الشهرية في متناول الجميع. يمكن تحقيق ذلك من خلال تعديل السعر بشكل مؤقت أو دائم. نوع آخر هو تمديد الأجل ، والذي يطيل فترة سداد القرض ، وبالتالي تقليل مبلغ السداد الشهري. غالبًا ما يظهر هذا في الحالات التي يتم فيها تمديد الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 40 عامًا.

التحمل الرئيسي هو نوع آخر من تعديل القرض ، حيث يتم وضع جزء من الرصيد الأساسي للقرض جانبًا ولا يتم تضمينه في حساب الدفعات الشهرية. ينتج عن هذا دفعات أقل للمقترض ، ولكن يجب سداد المبلغ المؤجل في نهاية مدة القرض أو عند بيع العقار. أخيرًا ، يتضمن تخفيض رأس المال انخفاضًا مباشرًا في الرصيد الأساسي للقرض ، مما يقلل من إجمالي التزام الدين والدفعات الشهرية. هذا النوع من التعديل أقل شيوعًا ، حيث يتطلب من المُقرض التنازل عن جزء من الدين المستحق (ويلسون ، 2022 ؛ جعل المنزل في المتناول ، بدون تاريخ).

معايير الأهلية لتعديل القرض

تختلف معايير الأهلية للحصول على تعديل القرض اعتمادًا على البرنامج المحدد ومتطلبات المقرض. بشكل عام ، يجب على المقترضين إثبات المصاعب المالية ، مثل انخفاض كبير في الدخل أو زيادة في نفقات المعيشة ، مما أدى إلى صعوبة في سداد أقساط الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون العقار المعني عادةً هو محل الإقامة الرئيسي للمقترض ، ويجب أن يكون الرهن العقاري قد نشأ قبل تاريخ محدد ، مثل 1 يناير 2009 ، لبرنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة (HAMP) في الولايات المتحدة.

قد يطلب المقرضون أيضًا أن تتجاوز مدفوعات الرهن العقاري الحالية للمقترض نسبة معينة من الدخل الإجمالي الشهري ، مما يشير إلى أن السداد لا يمكن تحمله. علاوة على ذلك ، يجب على المقترضين عادة تقديم وثائق لدعم مطالبتهم المتعلقة بالضائقة المالية ، مثل قسائم الدفع ، والإقرارات الضريبية ، وشرح مفصل للمشقة. يمكن أيضًا مراعاة التاريخ الائتماني والنسبة الحالية للقرض إلى القيمة (LTV) للممتلكات عند تحديد الأهلية. من الضروري للمقترضين التشاور مع المُقرض أو مقدم خدمة القرض الخاص بهم لفهم معايير الأهلية الدقيقة لتعديل القرض في وضعهم (MakingHomeAffordable.gov ؛ ويلسون ، 2022).

عملية تعديل القرض والتوثيق

تبدأ عملية تعديل القرض عادةً بالاتصال بالمقترض بالمقرض لمناقشة المصاعب المالية وإمكانية تعديل شروط الرهن العقاري. سيقوم المُقرض بعد ذلك بتقييم الوضع المالي للمقترض ، بما في ذلك الدخل والمصروفات والأصول ، لتحديد ما إذا كان تعديل القرض مناسبًا. تتضمن المستندات المطلوبة لتعديل القرض عمومًا إثبات الدخل (مثل كعب رواتب أو الإقرارات الضريبية) ، وقائمة مفصلة بالنفقات الشهرية ، وبيان عن المصاعب المالية ، وكشوف مصرفية حديثة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يحتاج المقترض إلى تقديم ميزانية مقترحة توضح قدرته على إجراء مدفوعات الرهن العقاري المعدلة. بمجرد أن يراجع المُقرض الوثائق اللازمة ، سيقرر ما إذا كان سيوافق على طلب تعديل القرض ، ومن المحتمل أن يقدم شروطًا جديدة مثل سعر الفائدة المخفض ، أو تمديد فترة القرض ، أو الرصيد الأساسي المخفّض. من الضروري للمقترضين الحفاظ على اتصال مفتوح مع المقرض طوال العملية وتقديم أي وثائق إضافية مطلوبة على الفور.

برامج تعديل القرض الحكومي

تم إنشاء برامج تعديل القروض الحكومية لمساعدة المقترضين المتعثرين في إدارة مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم وتجنب حبس الرهن. أحد البرامج البارزة في الولايات المتحدة هو برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) ، والذي تم تقديمه في أعقاب الركود العقاري لعام 2007 كجزء من مبادرة جعل المنزل ميسور التكلفة (MHA). يهدف برنامج HAMP إلى تزويد المقترضين بسعر فائدة ثابت ، ودفعات قروض أقل ، وشروط ممتدة ، وفي بعض الحالات ، تخفيضات رئيسية (ويلسون ، 2022). برنامج آخر مهم هو Hardest Hit Fund ، والذي يقدم مساعدة مالية لأصحاب المنازل في الولايات التي تأثرت بشدة بالانكماش الاقتصادي. يوفر هذا الصندوق موارد للمساعدة في سداد الرهن العقاري ، وتخفيض رأس المال ، ومساعدة البطالة ، من بين خدمات أخرى (MakingHomeAffordable.gov).

في كندا ، تتوفر خيارات تعديل قرض الطوارئ لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية كبيرة أو حبس الرهن. يمكن أن تمدد هذه الخيارات فترات الإطفاء حتى 40 عامًا ، مما يوفر تمديدًا لمدة 15 عامًا لرهن إطفاء تم إنشاؤه مسبقًا لمدة 25 عامًا (Clever Banker ، 2022).

برنامج تعديل المنزل بأسعار معقولة

كان برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) مكونًا رئيسيًا في مبادرة جعل المنزل في المتناول (MHA) التي أطلقتها حكومة الولايات المتحدة استجابةً للركود العقاري لعام 2007. تهدف HAMP إلى مساعدة أصحاب المنازل المتعثرين من خلال تعديل شروط الرهن العقاري الخاصة بهم ، مما يجعلها ميسورة التكلفة ومستدامة على المدى الطويل. قدم البرنامج تعديلات مختلفة ، بما في ذلك أسعار الفائدة الثابتة ، والدفعات الشهرية المنخفضة ، وشروط القرض الممتدة ، وفي بعض الحالات ، التخفيضات الرئيسية للممتلكات تحت الماء.

تم تحفيز المقرضين على المشاركة في برنامج HAMP من خلال الحوافز المالية المقدمة من الحكومة ، فضلاً عن توقع أن تصبح القروض المعدلة أصولاً عاملة ، تحقق عوائد أعلى من مبيعات الرهن. تم تصميم برنامج HAMP لإفادة كل من المقترضين والمقرضين ، حيث يقدم بديلاً قابلاً للتطبيق لحبس الرهن ويساعد على استقرار سوق الإسكان. ومع ذلك ، من الضروري ملاحظة أنه تم إيقاف برنامج HAMP في ديسمبر 2016 ، ولم يتم قبول أي طلبات جديدة في إطار البرنامج. يجب على مالكي المنازل الذين يسعون للحصول على مساعدة الرهن العقاري استكشاف الخيارات المتاحة الأخرى ، مثل Hardest Hit Fund أو برامج تعديل القروض الخاصة.

الصندوق الأكثر تضررا

The Hardest Hit Fund (HHF) هو مبادرة حكومية تأسست في عام 2010 لتقديم المساعدة المالية لأصحاب المنازل في الولايات الأكثر تضررًا من الانكماش الاقتصادي وأزمة سوق الإسكان. يهدف البرنامج إلى منع حبس الرهن ، وتحقيق الاستقرار في أسواق الإسكان ، ودعم أصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية. يقدم HHF ، الذي تديره وكالات تمويل الإسكان الحكومية ، مجموعة من الحلول ، بما في ذلك المساعدة في سداد الرهن العقاري ، وخفض رأس المال ، ومساعدة أصحاب المنازل العاطلين عن العمل أو الذين يعانون من البطالة الجزئية. اعتبارًا من عام 2021 ، خصص البرنامج أكثر من 9.6 مليار دولار من الأموال إلى 18 ولاية ومقاطعة كولومبيا ، لمساعدة أكثر من 350,000 من مالكي المنازل (وزارة الخزانة الأمريكية ، 2021). بينما نجح صندوق الإسكان الاجتماعي في مساعدة العديد من مالكي المنازل ، فمن الضروري ملاحظة أن معايير الأهلية والمساعدة المتاحة تختلف باختلاف الولاية ، ويجب على مالكي المنازل استشارة وكالة تمويل الإسكان في ولايتهم للحصول على معلومات محددة وإجراءات تقديم الطلبات.