تعريف نسبة القرض إلى القيمة

في سياق العقارات ، يتم استخدام نسبة LTV بشكل شائع من قبل البنوك وجمعيات البناء لتحديد النسبة المئوية لخط الرهن العقاري الأول بالنسبة إلى إجمالي القيمة المقدرة للممتلكات. يتم احتساب هذه النسبة بقسمة مبلغ القرض على القيمة المقدرة أو سعر شراء العقار ، أيهما أقل. على سبيل المثال ، إذا حصل المقترض على قرض بمبلغ 200,000 دولار أمريكي لشراء عقار بقيمة 250,000 دولار أمريكي ، فإن نسبة الحد الأدنى للقيمة (LTV) ستكون 80٪ (200,000 دولار أمريكي / 250,000 دولار أمريكي). تمثل نسبة 20٪ المتبقية حقوق ملكية المقترض في العقار. تشير نسبة LTV المرتفعة إلى وجود مخاطر أعلى بالنسبة للمقرض ، حيث إنها تعني ضمناً وجود وسادة أقل في الأسهم في حالة التخلف عن السداد أو انخفاض قيمة الممتلكات (Investopedia ، nd).

أهمية نسبة القرض إلى القيمة في العقارات

نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لها أهمية كبيرة في صناعة العقارات لأنها بمثابة أداة تقييم المخاطر الحاسمة للمقرضين عند تقييم طلبات الرهن العقاري. تشير نسبة LTV المرتفعة إلى وجود مخاطر أعلى للمقرض ، لأنها تعني أن للمقترض حصة أقل في الملكية. وبالتالي ، قد يؤدي ذلك إلى إرشادات تأهيل أكثر صرامة لبرامج الرهن العقاري واشتراط قيام المقترضين بشراء تأمين على الرهن العقاري ، مما يحمي المُقرض في حالة التخلف عن السداد (Investopedia ، 2021).

علاوة على ذلك ، تؤثر نسبة LTV على أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري ، مع انخفاض نسب القيمة الدائمة بشكل عام مما يؤدي إلى معدلات فائدة أكثر ملاءمة للمقترضين بسبب انخفاض المخاطر على المقرضين (تقارير الرهن العقاري ، 2020). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تؤثر نسبة LTV على درجات الائتمان ، حيث يمكن أن تعتبر وكالات التصنيف الائتماني المقترضين الذين لديهم معدلات أعلى على المدى الطويل مخاطر أعلى (Experian ، 2019). باختصار ، تلعب نسبة القرض إلى القيمة دورًا مهمًا في صناعة العقارات من خلال تشكيل قرارات الإقراض ومتطلبات تأمين الرهن العقاري وأسعار الفائدة ودرجات الائتمان ، مما يؤثر في النهاية على كل من المقترضين والمقرضين.

حساب نسبة القرض إلى القيمة

يتم احتساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بقسمة مبلغ القرض على القيمة المقدرة للممتلكات التي يتم تمويلها. يتم التعبير عن هذه النسبة كنسبة مئوية وهي عامل حاسم في تحديد المخاطر المرتبطة بقرض الرهن العقاري. لحساب نسبة LTV ، يجب على المرء أولاً الحصول على مبلغ القرض ، وهو المبلغ الأساسي المقترض من المُقرض. بعد ذلك ، يتم تحديد القيمة المقدرة للممتلكات ، عادةً من خلال تقييم احترافي أو معاملة تجارية بين المشتري الراغب والبائع الراغب. بمجرد الحصول على هذين الرقمين ، يمكن حساب نسبة LTV بقسمة مبلغ القرض على القيمة المقدرة وضرب النتيجة في 100 للتعبير عنها كنسبة مئوية. على سبيل المثال ، إذا حصل المقترض على قرض بمبلغ 200,000 دولار أمريكي لشراء عقار بقيمة 250,000 دولار أمريكي ، فإن نسبة الحد الأقصى للقيمة الدائمة ستكون (200,000 دولار أمريكي / 250,000 ألف دولار أمريكي) × 100 = 80٪. تشير نسبة LTV المنخفضة إلى مخاطر أقل للمقرض ، بينما تشير نسبة LTV المرتفعة إلى مخاطر أعلى (Mishkin & Eakins ، 2015).

العوامل المؤثرة في نسبة القرض إلى القيمة

يمكن أن تؤثر عوامل مختلفة على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، والتي تعد عنصرًا حاسمًا في تحديد المخاطر المرتبطة بقرض الرهن العقاري. أحد العوامل الأساسية هو درجة الائتمان للمقترض ، حيث أن درجة الائتمان الأعلى تسمح عمومًا بنسبة أعلى من القيمة الدائمة للمقرض ، مما يشير إلى انخفاض المخاطر بالنسبة للمقرض. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يؤثر نوع العقار الذي يتم تمويله ، مثل المسكن الرئيسي أو المنزل الثاني أو الاستثمار العقاري ، على نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري ، حيث تتمتع العقارات الاستثمارية عادةً بحدود أقل للقيمة الدائمة للتمويل نظرًا لارتفاع مستوى المخاطر فيها.

هناك عامل آخر يؤثر على نسبة LTV وهو برنامج الرهن العقاري نفسه ، حيث إن البرامج المختلفة لها متطلبات متفاوتة للقيمة الدائمة. على سبيل المثال ، قد يكون للقروض التقليدية حدود طويلة الأجل أقل مقارنة بالقروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض مساعدة الضحايا. علاوة على ذلك ، يمكن أن تلعب الحالة الحالية لسوق الإسكان أيضًا دورًا في تحديد نسبة LTV ، حيث يمكن للمقرضين تعديل متطلبات LTV الخاصة بهم بناءً على ظروف السوق ومستويات المخاطر المتصورة. أخيرًا ، يمكن أن تؤثر نسبة الدين إلى الدخل للمقترض (DTI) على نسبة LTV ، حيث قد يؤدي ارتفاع DTI إلى حد أدنى للقيمة الدائمة للتمويل بسبب زيادة مخاطر التخلف عن السداد المرتبطة بارتفاع مستويات الديون (Croucher & Wallace، 2011؛ ​​Ghent & Kudlyak ، 2011).

نسبة القرض إلى القيمة وتأمين الرهن العقاري

تلعب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) دورًا مهمًا في تحديد متطلبات تأمين الرهن العقاري. عادة ما يطلب المقرضون تأمين الرهن العقاري عندما تتجاوز نسبة LTV 80٪ ، لأنها تحمي المُقرض من الخسائر المحتملة في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض. تشير نسبة LTV المرتفعة إلى وجود مخاطر أعلى للمقرض ، لأنها تدل على أن للمقترض حصة أقل في الملكية. وبالتالي ، فإن تأمين الرهن العقاري بمثابة شبكة أمان للمقرض ، مما يسمح له باسترداد جزء من خسائره في حالة التخلف عن السداد.

تتأثر أقساط التأمين على الرهن العقاري بشكل عام بنسبة LTV ، مع ارتفاع نسب LTV مما يؤدي إلى ارتفاع أقساط التأمين. وذلك لأن مخاطر التخلف عن السداد تزداد مع انخفاض حقوق الملكية للمقترض ، مما يجعل القرض أكثر خطورة بالنسبة للمقرض. لذلك ، قد يواجه المقترضون الذين لديهم نسبة عالية من القيمة الدائمة للتمويل العقاري ارتفاعًا في تكاليف تأمين الرهن العقاري ، مما قد يؤثر على إجمالي نفقات الاقتراض. باختصار ، تعد نسبة LTV عاملاً حاسمًا في تحديد الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري والتكاليف المرتبطة به لكل من المقترضين والمقرضين (Investopedia ، nd ؛ تقارير الرهن العقاري ، 2021).

تقييم المخاطر ونسبة القرض إلى القيمة

تعتبر نسبة القرض إلى القيمة (LTV) مكونًا حاسمًا في تقييم المخاطر في إقراض الرهن العقاري. وهو يمثل نسبة مبلغ القرض إلى القيمة المقدرة للممتلكات ، مع ارتفاع نسب القيمة الدائمة التي تشير إلى زيادة المخاطر بالنسبة للمقرضين. ويرجع ذلك إلى أن ارتفاع نسبة الحد الأدنى للقيمة (LTV) يعني ضمناً أن احتياطي رأس المال أصغر للمقترض ، مما يزيد من احتمالية التخلف عن السداد والخسائر المحتملة للمقرض (Mian & Sufi، 2014). وبالتالي ، غالبًا ما يطبق المقرضون إرشادات تأهيل أكثر صرامة لبرامج الرهن العقاري ذات النسب العالية للقرض العقاري ، مثل مطالبة المقترضين بشراء تأمين على الرهن العقاري لحماية المقرض من التخلف عن السداد المحتمل (Ghent & Kudlyak، 2011). علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤثر نسب القيمة الدائمة للقرض على أسعار الفائدة ، حيث ترتبط نسب القيمة الدائمة المنخفضة عمومًا بأسعار فائدة أقل نظرًا لانخفاض المخاطر على المقرضين (Goodman & Zhu، 2018). باختصار ، تعمل نسبة LTV كأداة حيوية لتقييم المخاطر في إقراض الرهن العقاري ، مما يساعد المقرضين على تقييم المخاطر المحتملة للتخلف عن السداد وتحديد شروط وأحكام الإقراض المناسبة.

نسبة القرض إلى القيمة وأسعار الفائدة

تلعب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) دورًا مهمًا في تحديد أسعار الفائدة في الإقراض العقاري. مع زيادة نسبة القيمة الدائمة للقرض ، ترتفع أيضًا المخاطر المتصورة المرتبطة بالقرض ، مما يدفع المقرضين إلى فرض أسعار فائدة أعلى للتخفيف من الخسائر المحتملة في حالة التخلف عن السداد. يُعتبر المقترضون الذين لديهم نسبة أقل من القيمة الدائمة للملكية أقل خطورة ، نظرًا لأن لديهم حصة ملكية أعلى في العقار ، مما يؤدي غالبًا إلى معدلات فائدة أكثر تفضيلًا.

بالمقابل ، تشير نسبة LTV الأعلى إلى دفعة أولى أصغر ومبلغ قرض أكبر ، مما يزيد من احتمالية التخلف عن السداد. للتعويض عن هذه المخاطر المتزايدة ، قد يطلب المقرضون من المقترضين شراء تأمين الرهن العقاري ، مما قد يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض الإجمالية. بالإضافة إلى ذلك ، قد يواجه المقترضون الذين لديهم نسب عالية من القيمة الدائمة للتمويل إرشادات تأهيل أكثر صرامة لبعض برامج الرهن العقاري ، مما يؤثر بشكل أكبر على أسعار الفائدة المعروضة. باختصار ، تعتبر نسبة LTV عاملاً حاسمًا في تحديد أسعار الفائدة في إقراض الرهن العقاري ، لأنها ترتبط ارتباطًا مباشرًا بمستوى المخاطر المرتبطة بالقرض (مايلز ، 2004 ؛ ليا ، 1996).

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة

تعتبر نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) مقياسًا أكثر تحديدًا من نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، لأنها تأخذ في الاعتبار جميع القروض المضمونة بالعقار ، بدلاً من القرض الأساسي فقط. بشكل أساسي ، يمثل CLTV نسبة إجمالي أرصدة القروض المستحقة إلى قيمة العقار. هذا التمييز مهم في السيناريوهات التي يكون فيها للمقترض قروض عقارية متعددة على عقار واحد ، لأنه يوفر فهمًا أكثر شمولاً للمخاطر المالية للمقترض.

لحساب CLTV ، يتم تقسيم الأرصدة الرئيسية الإجمالية لجميع الرهون العقارية على الممتلكات على قيمتها المقدرة أو سعر الشراء ، أيهما أقل. على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة العقار تبلغ 100,000 دولار وكان رهنها الأساسي 50,000 دولار ورهن ثانوي قدره 25,000 دولار ، فإن CLTV ستكون 75٪ ((50,000 دولار + 25,000 دولار) / 100,000 دولار). تسمح هذه المعلومات الإضافية للمقرضين بإجراء تقييم أفضل للمخاطر المرتبطة بالإقراض لمقترض معين ، حيث أنها تأخذ في الاعتبار كامل التزامات الديون المتعلقة بالممتلكات المعنية.

نسبة القرض إلى القيمة والرهون العقارية تحت الماء

ترتبط نسبة القرض إلى القيمة ارتباطًا وثيقًا بالرهون العقارية تحت الماء ، حيث إنها مؤشر رئيسي للمخاطر المالية المرتبطة بالعقار. يحدث الرهن العقاري تحت الماء عندما يتجاوز رصيد القرض المستحق القيمة السوقية الحالية للعقار. ينشأ هذا الموقف عادةً عندما تنخفض قيم الممتلكات ، وتزيد نسبة القيمة الدائمة إلى ما بعد 100٪. في مثل هذه الحالات ، قد يجد المقترضون أنفسهم مدينين برهنهم العقاري أكثر مما تستحقه ممتلكاتهم ، مما يؤدي إلى حقوق ملكية سلبية. يمكن أن يكون لهذا آثار كبيرة على كل من المقترضين والمقرضين ، لأنه يزيد من احتمالية التخلف عن السداد ويجعل إعادة تمويل أو بيع الممتلكات أكثر صعوبة. وبالتالي ، تعتبر نسبة الحد الأقصى للقرض المرتفع عامل خطر للمقرضين ، الذين قد يطلبون تأمينًا على الرهن العقاري أو يفرضون معايير إقراض أكثر صرامة للتخفيف من الخسائر المحتملة. يعد فهم العلاقة بين نسب LTV والرهون العقارية تحت الماء أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للمقترضين والمقرضين على حد سواء ، حيث يمكن أن تساعد في اتخاذ القرارات واستراتيجيات إدارة المخاطر في سوق العقارات (Investopedia، nd؛ The Balance، 2021).

نسبة القرض إلى القيمة ودرجات الائتمان

تلعب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) دورًا مهمًا في تحديد درجات الائتمان ، حيث إنها عامل حاسم في تقييم المخاطر المرتبطة بقرض الرهن العقاري. تشير نسبة LTV المرتفعة إلى وجود مخاطر أعلى للمقرض ، لأنها تعني أن للمقترض حصة أقل في الملكية. وبالتالي ، قد يرى المقرضون أن المقترضين الذين لديهم نسب عالية من القيمة الدائمة للقرض هم أكثر عرضة للتخلف عن سداد قروضهم ، مما قد يؤثر سلبًا على درجاتهم الائتمانية (مون ، 2018).

وعلى العكس من ذلك ، تشير نسبة الحد الأدنى للقيمة الدائمة إلى أن المقترض لديه حصة أكبر في الملكية ، مما يجعل القرض أقل خطورة بالنسبة للمقرض. يمكن أن يؤدي هذا إلى درجة ائتمان أكثر ملاءمة للمقترض ، حيث يعتبر أقل عرضة للتخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون المقترضون الذين لديهم نسب LTV منخفضة مؤهلين للحصول على شروط رهن عقاري ومعدلات فائدة أفضل ، مما يزيد من تحسين جدارة الائتمان (Investopedia ، 2021).

باختصار ، تعد نسبة القرض إلى القيمة عاملاً أساسيًا في تحديد درجات الائتمان ، حيث تساعد المقرضين على تقييم المخاطر المرتبطة بقروض الرهن العقاري. يمكن أن تؤدي نسبة الحد الأدنى للتمويل إلى درجة ائتمان أفضل ، بينما قد تؤثر نسبة القيمة الدائمة الأعلى بشكل سلبي على الجدارة الائتمانية للمقترض.

نسبة القرض إلى القيمة في برامج الرهن العقاري المختلفة

تلعب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) دورًا مهمًا في تحديد الأهلية وشروط برامج الرهن العقاري المختلفة. يمكن أن تختلف متطلبات LTV بشكل كبير عبر برامج الرهن العقاري المختلفة ، اعتمادًا على عوامل مثل الجدارة الائتمانية للمقترض ونوع العقار والغرض من القرض. على سبيل المثال ، تتطلب الرهون العقارية التقليدية عادةً نسبة طويلة الأجل تبلغ 80٪ أو أقل ، في حين أن البرامج المدعومة من الحكومة مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض VA قد تسمح بنسب أعلى على المدى الطويل ، تصل أحيانًا إلى 96.5٪ أو حتى 100٪ في حالات معينة (مكتب الحماية المالية للمستهلك) ، 2017).

علاوة على ذلك ، قد تقدم بعض برامج الرهن العقاري متطلبات LTV أكثر مرونة لفئات محددة من المقترضين ، مثل مشتري المساكن لأول مرة أو أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة. على سبيل المثال ، يسمح برنامج HomeReady الخاص بـ Fannie Mae بنسب LTV تصل إلى 97٪ للمقترضين المؤهلين (Fannie Mae ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون للرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) متطلبات مختلفة للقيمة الدائمة مقارنة بالرهون العقارية ذات السعر الثابت ، حيث يحمل الأول مخاطر أعلى بسبب التقلبات المحتملة في أسعار الفائدة (Investopedia ، 2020).

في الختام ، تختلف نسبة LTV عبر برامج الرهن العقاري المختلفة ، مما يعكس تنوع المخاطر ومعايير الأهلية المرتبطة بكل نوع من أنواع القروض. يجب على المقترضين النظر بعناية في وضعهم المالي والمتطلبات المحددة لبرامج الرهن العقاري المختلفة لتحديد الخيار الأنسب لاحتياجاتهم.

تأثير نسبة القرض إلى القيمة على المقترضين والمقرضين

تؤثر نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بشكل كبير على كل من المقترضين والمقرضين في سوق العقارات. بالنسبة للمقترضين ، قد يؤدي ارتفاع معدل القيمة الدائمة إلى زيادة تكاليف تأمين الرهن العقاري ، حيث يرى المقرضون أن هذه القروض أكثر خطورة بسبب انخفاض مقدار حقوق الملكية التي يحتفظ بها المقترض. يمكن أن يؤدي ذلك إلى دفعات شهرية أعلى وربما أسعار فائدة أعلى ، مما يؤثر في النهاية على قدرة المقترض على سداد القرض واستقراره المالي العام (Munnell et al.، 2018).

من ناحية أخرى ، يواجه المقرضون مخاطر متزايدة عند تقديم قروض ذات نسب عالية من القيمة الدائمة ، حيث أن احتمالية التخلف عن السداد والخسائر المحتملة أكبر. في حالة التخلف عن السداد ، قد لا يتمكن المُقرض من استرداد مبلغ القرض بالكامل من خلال بيع العقار ، مما يؤدي إلى خسائر مالية (Ambrose & Capone ، 1998). وبالتالي ، قد يطبق المقرضون إرشادات تأهيل أكثر صرامة للحصول على قروض طويلة الأجل عالية ، مما يحد من مجموعة المقترضين المؤهلين ويحتمل أن يؤثر على ديناميكيات سوق العقارات بشكل عام (Goodman & Zhu، 2018).