مقدمة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري

يتم إنشاء MBS عندما يتم بيع الرهون العقارية إلى المؤسسات المالية ، مثل البنوك الاستثمارية أو الوكالات الحكومية ، والتي تقوم بعد ذلك بتجميعها في أوراق مالية يمكن بيعها للمستثمرين الأفراد. تسمح عملية التوريق للبنوك بتحويل مخاطر الائتمان المرتبطة بالرهون العقارية إلى المستثمرين ، وبالتالي تمكينهم من إقراض المزيد من الرهون العقارية لعملائهم مع تقليل القلق بشأن قدرة المقترضين على سداد القروض. يلعب MBS دورًا مهمًا في السوق المالية العالمية ، حيث يوفر السيولة وفرص التنويع للمستثمرين ، مع تسهيل الوصول إلى المساكن بأسعار معقولة لمشتري المنازل. ومع ذلك ، من المهم أن نلاحظ أن MBS كان أيضًا عاملاً رئيسياً مساهماً في الأزمة المالية لعام 2008 بسبب انتشار قروض الرهن العقاري منخفضة الجودة والانهيار اللاحق لسوق الإسكان (Corporate Finance Institute، 2022).

عملية إنشاء MBS

تبدأ عملية إنشاء الضمان المدعوم بالرهن العقاري (MBS) مع إنشاء الرهون العقارية من قبل المؤسسات المالية المرخصة ، مثل البنوك ومقرضي الرهن العقاري. تقدم هذه المؤسسات قروضًا لمشتري المساكن ، الذين يقومون بدورهم بسداد مدفوعات رأس المال والفوائد الدورية وفقًا لاتفاقيات الرهن العقاري الخاصة بهم. لتحرير رأس المال وإدارة المخاطر ، قد تبيع المؤسسات المنشئة هذه الرهون إلى البنوك الاستثمارية أو المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) أو الكيانات المالية الأخرى.

بمجرد بيع الرهون العقارية ، يتم تجميعها معًا بناءً على خصائص متشابهة ، مثل معدلات الفائدة وآجال الاستحقاق. يؤدي تجميع الرهون العقارية هذا إلى إنشاء محفظة متنوعة ، والتي تُستخدم بعد ذلك كضمان لإصدار MBS. يمكن هيكلة MBS كأوراق مالية عابرة ، حيث يتم تحويل مدفوعات رأس المال والفائدة مباشرة إلى المستثمرين ، أو كالتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) ، والتي تتكون من شرائح متعددة مع مستويات مختلفة من المخاطر والعائد.

يتم بعد ذلك بيع MBS الذي تم إنشاؤه حديثًا للمستثمرين في السوق الثانوية ، مما يوفر لهم فرصة للاستثمار في أعمال الرهن العقاري دون شراء أو بيع قروض المنزل مباشرة. تتيح هذه العملية للمؤسسات المالية الناشئة تجديد رأس مالها ومواصلة إقراض مشتري المساكن ، بينما يكتسب المستثمرون التعرض لسوق الرهن العقاري ويحصلون على دخل من مدفوعات الرهن العقاري الأساسية (كروهي ، غالاي ، ومارك ، 2006 ؛ فابوزي ، 2012).

أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن

يمكن تصنيف الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) على نطاق واسع إلى نوعين رئيسيين: MBS التمريري والتزامات الرهن العقاري (CMO). يتم تنظيم MBS التمريري على هيئة صناديق استئمانية ، حيث يتم تمرير مدفوعات رأس المال والفائدة من الرهون العقارية الأساسية إلى المستثمرين. هذه الأوراق المالية لها تاريخ استحقاق محدد ، ولكن متوسط ​​عمرها قد يكون أقصر من تاريخ الاستحقاق المحدد بسبب المدفوعات المسبقة على الرهون العقارية الأساسية.

من ناحية أخرى ، تتكون التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO) من مجموعات متعددة من الأوراق المالية ، والمعروفة أيضًا باسم الشرائح ، والتي لها آجال استحقاق وأولويات مختلفة في تلقي مدفوعات رأس المال والفوائد. يتم تعيين تصنيف ائتماني منفصل لكل شريحة ، حيث تقدم الشرائح الأقل مخاطرة معدلات فائدة أقل وتوفر الشرائح الأكثر خطورة عوائد أعلى. يسمح هذا الهيكل للمستثمرين باختيار الشرائح التي تتوافق مع تحمل المخاطر وأهداف الاستثمار. باختصار ، فإن النوعين الأساسيين من MBS ، وهما MBS المار و CMO ، يلبيان تفضيلات المستثمرين المختلفة وملفات تعريف المخاطر ، مما يوفر مجموعة من الفرص الاستثمارية في سوق الرهن العقاري.

تمريري MBS

الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي نوع من الأوراق المالية المدعومة بالأصول والتي تمثل استثمارًا في مجموعة من قروض الرهن العقاري. يتم إنشاء هذه القروض من قبل المؤسسات المالية ثم بيعها للمستثمرين ، الذين يتلقون مدفوعات رأس المال والفائدة من قبل المقترضين. في نظام MBS المار ، يتم تمرير التدفقات النقدية من الرهون العقارية الأساسية مباشرة إلى المستثمرين ، دون أي هيكلة إضافية أو تعزيز ائتماني. وهذا يعني أن المستثمرين يتحملون المخاطر الكاملة للرهون العقارية الأساسية ، بما في ذلك مخاطر التخلف عن السداد والدفع المسبق. عادةً ما يتم تنظيم MBS التمريري على هيئة صناديق استئمانية ، حيث يحمل المستثمرون شهادات مرور تمثل ملكيتهم النسبية في الصندوق. يخضع الصندوق للضريبة بموجب قواعد ائتمان المانح ، التي تعامل حاملي الشهادات على أنهم الملاك المباشرون لأصول الصندوق ، والتي يتم تقسيمها وفقًا لملكية شهادتهم (Fabozzi ، 2012 ؛ Gorton and Metrick ، ​​2012).

التزام الرهن العقاري

يعد التزام الرهن العقاري (CMO) نوعًا من الضمان المدعوم بالرهن العقاري (MBS) والذي يتكون من مجموعات متعددة من الرهون العقارية ، منظمة في شرائح مميزة تسمى الشرائح. تحتوي هذه الشرائح على مستويات متفاوتة من المخاطر وآجال الاستحقاق والأولويات في استلام أصل الدين ومدفوعات الفائدة. يتم تعيين تصنيف ائتماني منفصل لكل شريحة ، حيث تقدم الشرائح الأقل خطورة معدلات فائدة منخفضة وتوفر الشرائح الأكثر خطورة معدلات فائدة أعلى ، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى. تم تصميم منظمات الإدارة الجماعية لإعادة توزيع التدفقات النقدية الناتجة عن الرهون العقارية الأساسية ، مما يسمح للمستثمرين باختيار الشرائح التي تناسب تحمل المخاطر وأهداف الاستثمار. من خلال تقديم مجموعة متنوعة من خيارات الاستثمار ، تساعد منظمات الإدارة الجماعية على تسهيل تدفق رأس المال إلى سوق الرهن العقاري ، مما يدعم في نهاية المطاف توافر ائتمان الرهن العقاري لمشتري المنازل (فابوزي ، 2012 ؛ جورتون وميتريك ، 2012).

دور المؤسسات المالية في MBS

تلعب المؤسسات المالية دورًا حاسمًا في إنشاء وتشغيل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). في البداية ، تقدم البنوك ومؤسسات الإقراض الأخرى قروضًا عقارية لمشتري المساكن ، والتي يتم تجميعها معًا بناءً على خصائصها ، مثل أسعار الفائدة وآجال الاستحقاق. يتم بيع هذه الرهون العقارية المجمعة لاحقًا إلى البنوك الاستثمارية أو الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) أو الكيانات المالية الأخرى التي تجمعها في MBS. يتم بعد ذلك بيع MBS للمستثمرين ، مما يسمح لهم بالربح من أعمال الرهن العقاري دون شراء أو بيع قروض المنزل مباشرة.

في هذه العملية ، تعمل المؤسسات المالية كوسطاء بين مشتري المساكن ومستثمري MBS. من خلال بيع الرهون العقارية التي تمتلكها ، يمكن للبنوك الاستمرار في إقراض عملائها مع تقليل القلق بشأن قدرة المقترضين على سداد القروض. علاوة على ذلك ، تساهم المؤسسات المالية أيضًا في السوق الثانوية لـ MBS ، حيث يتم تداول هذه الأوراق المالية بين المستثمرين. يساعد نشاط السوق هذا في الحفاظ على السيولة واكتشاف الأسعار لمحمد بن سلمان ، مما يدعم في النهاية نظام تمويل الإسكان الأوسع. باختصار ، تعتبر المؤسسات المالية ضرورية في إنشاء وتوزيع وتشغيل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وتسهيل تدفق رأس المال داخل سوق الرهن العقاري وتعزيز فرص تملك المنازل.

دور الحكومة في محمد بن سلمان

تلعب الحكومة دورًا مهمًا في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من خلال إنشاء الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) والوكالات الفيدرالية. استجابة للكساد الكبير ، تم إنشاء الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) لتوحيد الرهون العقارية ذات السعر الثابت وتسهيل بناء المساكن السكنية وإعادة تأهيلها. في وقت لاحق ، تأسست فاني ماي في عام 1938 لشراء قروض عقارية مؤمنة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ثم انقسمت لاحقًا إلى فاني ماي وجيني ماي لدعم مختلف الرهون العقارية المؤمنة من قبل الحكومة. تم إنشاء Freddie Mac في عام 1970 لأداء وظائف مماثلة مثل Fannie Mae. تشتري كل من فاني ماي وفريدي ماك كميات كبيرة من الرهون العقارية ، وتوريقها إلى MBS ، وتضمن مدفوعات رأس المال والفائدة في الوقت المناسب للمستثمرين ، حتى في حالة تخلف المقترضين عن السداد. ومع ذلك ، فإن الحكومة لا تضمن صراحة فاني ماي وفريدي ماك. في المقابل ، فإن Ginnie Mae ، التي لا تشتري MBS ، مضمونة من قبل الحكومة الفيدرالية ، مما يجعل MBS أقل مخاطرة بين الوكالات الثلاث. بشكل عام ، تهدف مشاركة الحكومة في سوق MBS إلى تعزيز السيولة والاستقرار وإمكانية الوصول إلى تمويل الرهن العقاري لمشتري المساكن والمستثمرين على حد سواء (Federal Housing Finance Agency ، 2021 ؛ Ginnie Mae ، 2021 ؛ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021).

إدارة الإسكان الاتحادية

تلعب إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) دورًا مهمًا في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من خلال توفير تأمين الرهن العقاري على القروض التي يقدمها المقرضون المعتمدون. تهدف إدارة الإسكان الفدرالية ، التي تأسست استجابة للكساد الكبير ، إلى تحفيز سوق الإسكان وتسهيل ملكية المنازل من خلال توحيد الرهون العقارية ذات السعر الثابت. تدخل إدارة الإسكان الفدرالية في سوق MBS في المقام الأول من خلال علاقتها مع الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل Fannie Mae و Freddie Mac. تشتري هذه الشركات الرهون العقارية المؤمنة بقروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وتجمعها مع قروض عقارية أخرى مماثلة ، ثم تصدر MBS للمستثمرين. يضمن تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية سداد أصل الدين والفوائد في الوقت المناسب لمستثمري MBS ، حتى لو تخلف المقترضون الأصليون عن سداد قروضهم. يقلل هذا الضمان من المخاطر المرتبطة بالاستثمار في MBS ، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين وتعزيز السيولة في سوق الرهن العقاري الثانوي. وبالتالي ، فإن دور قروض إدارة الإسكان الفدرالية في سوق MBS يساهم في الاستقرار والنمو العام لنظام تمويل الإسكان في الولايات المتحدة (Mian & Sufi، 2014؛ Frame & White، 2005).

فاني ماي وفريدي ماك

تلعب فاني ماي وفريدي ماك أدوارًا مهمة في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) كمؤسسات ترعاها الحكومة (GSEs). وتتمثل مهمتها الأساسية في توفير السيولة والاستقرار لسوق الرهن العقاري الثانوي عن طريق شراء الرهون العقارية من البنوك والمؤسسات المالية الأخرى ، وبالتالي تمكين هؤلاء المقرضين من إصدار المزيد من القروض لمشتري المساكن. بمجرد الحصول على الرهون العقارية ، تجمع فاني ماي وفريدي ماك معًا بناءً على خصائص متشابهة ، مثل معدلات الفائدة وآجال الاستحقاق ، ثم إصدار MBS ، والتي يتم بيعها للمستثمرين. تضمن هذه الشركات أيضًا سداد أصل الدين والفائدة في الوقت المناسب على MBS التي تصدرها ، مما يضمن حصول المستثمرين على عائداتهم حتى لو تخلف المقترضون الأصليون عن سداد قروضهم. من المهم أن نلاحظ أنه على الرغم من أن فاني ماي وفريدي ماك ترعاهما الحكومة ، إلا أنهما لا تضمنهما الحكومة الفيدرالية بشكل مباشر. ومع ذلك ، أدى دورهم المهم في نظام تمويل الإسكان والدعم الحكومي الضمني إلى تصور أنهم "أكبر من أن يفشلوا" ، وهو ما كان واضحًا خلال الأزمة المالية لعام 2008 عندما وضعت حكومة الولايات المتحدة كلا الكيانين تحت وصاية لمنعهم الانهيار (وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ، 2008 ؛ وزارة الخزانة الأمريكية ، 2008).

جيني ماي

تلعب Ginnie Mae ، أو المؤسسة الحكومية الوطنية للرهن العقاري ، دورًا حاسمًا في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من خلال ضمان سداد أصل الدين والفائدة في الوقت المناسب على MBS الصادرة عن جهات الإقراض الخاصة المعتمدة. على عكس نظيراتها ، فاني ماي وفريدي ماك ، لا تشتري Ginnie Mae الرهون العقارية أو تصدر MBS مباشرة. بدلاً من ذلك ، يوفر ضمانًا حكوميًا لـ MBS مدعومًا بقروض مؤمنة أو مضمونة فيدراليًا ، مثل تلك المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، وبرنامج التنمية الريفية التابع لوزارة الزراعة (RD) .

يقلل هذا الضمان الحكومي من مخاطر الائتمان للمستثمرين ، مما يجعل Ginnie Mae MBS خيارًا استثماريًا جذابًا ، لا سيما للمستثمرين الذين يكرهون المخاطرة. من خلال تقديم هذا الضمان ، تساعد Ginnie Mae في الحفاظ على السيولة في سوق الرهن العقاري الثانوي ، مما يمكّن المقرضين من الاستمرار في تقديم تمويل الرهن العقاري بأسعار معقولة لمشتري المساكن. علاوة على ذلك ، يساهم دور Ginnie Mae في سوق MBS في استقرار نظام تمويل الإسكان في الولايات المتحدة من خلال ضمان توفر تمويل الرهن العقاري المدعوم من الحكومة خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي أو تقلبات السوق (Ginnie Mae، nd؛ Investopedia، 2021).

مستثمرو MBS والمشاركين في السوق

يشمل المستثمرون والمشاركون في السوق في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) مجموعة متنوعة من الكيانات ، بما في ذلك المستثمرين الأفراد والشركات والمستثمرين المؤسسيين مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين والصناديق المشتركة. يسعى هؤلاء المستثمرون إلى الربح من سوق الرهن العقاري دون الانخراط مباشرة في إنشاء قروض الرهن العقاري أو خدمتها أو إدارتها. تلعب البنوك الاستثمارية دورًا مهمًا في سوق MBS من خلال شراء الرهون العقارية من المؤسسات المالية ، وتجميعها معًا ، وإصدار MBS للمستثمرين. تشارك الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل Fannie Mae و Freddie Mac أيضًا في سوق MBS من خلال شراء الرهون العقارية ، وإصدار MBS ، وتقديم ضمانات على سداد أصل الدين والفوائد للمستثمرين في الوقت المناسب. تضمن Ginnie Mae ، وهي شركة مملوكة للحكومة ، MBS مدعومة بقروض مؤمنة اتحاديًا ، مما يساهم بشكل أكبر في استقرار وسيولة السوق. تساعد مشاركة هؤلاء المشاركين المختلفين في السوق في تسهيل تدفق رأس المال داخل سوق الرهن العقاري ، مما يمكّن المؤسسات المالية من تقديم الائتمان لمشتري المنازل ودعم سوق الإسكان بشكل عام (Fabozzi، 2012؛ Gorton and Metrick، 2012).

المخاطر المرتبطة بالأوراق المالية المدعومة برهن

ينطوي الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) على العديد من المخاطر التي يجب على المستثمرين النظر فيها. تتمثل إحدى المخاطر الرئيسية في مخاطر السداد المسبق ، والتي تنشأ عندما يقوم المقترضون بإعادة تمويل أو سداد قروضهم العقارية في وقت أبكر مما هو متوقع ، مما يؤدي إلى انخفاض دخل الفوائد لمستثمري MBS. يتجلى هذا الخطر بشكل خاص خلال فترات انخفاض أسعار الفائدة ، حيث من المرجح أن يعيد أصحاب المنازل تمويل قروضهم العقارية للاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة.

من المخاطر الأخرى الهامة مخاطر الائتمان ، والتي تشير إلى احتمال تخلف المقترضين عن سداد أقساط الرهن العقاري. على الرغم من أن بعض MBS مضمونة من قبل الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل Fannie Mae و Freddie Mac ، أو من قبل الوكالات الحكومية مثل Ginnie Mae ، فإن البعض الآخر ليس كذلك ، مما يترك المستثمرين عرضة للخسائر المحتملة. بالإضافة إلى ذلك ، يواجه مستثمرو MBS مخاطر أسعار الفائدة ، حيث يمكن للتغيرات في أسعار الفائدة في السوق أن تؤثر سلبًا على قيمة استثماراتهم. عندما ترتفع أسعار الفائدة ، تميل القيمة السوقية لمحمد بن سلمان إلى الانخفاض ، مما يؤدي إلى خسائر رأسمالية للمستثمرين.

أخيرًا ، يجب على مستثمري MBS أيضًا النظر في مخاطر السيولة المحتملة ، والتي تشير إلى احتمال عدم تمكنهم من بيع استثماراتهم بسرعة أو بسعر مناسب في السوق الثانوية. يمكن أن تتفاقم هذه المخاطر خلال فترات ضغوط السوق أو تقلباته ، كما كان واضحًا خلال الأزمة المالية لعام 2008 (Gorton، 2008؛ Fabozzi et al.، 2014).

دور محمد بن سلمان في الأزمة المالية لعام 2008

لعبت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) دورًا مهمًا في الأزمة المالية لعام 2008 ، حيث كانت وسيلة أساسية لانتشار الرهون العقارية عالية المخاطر. جمعت المؤسسات المالية هذه القروض عالية المخاطر مع قروض عقارية أخرى وباعتها على أنها MBS للمستثمرين الذين اجتذبتهم العائدات المرتفعة مقارنة بالأوراق المالية الأخرى ذات الدخل الثابت. منحت وكالات التصنيف الائتماني تصنيفات عالية لمحمد بن سلمان ، وغالبًا ما تخفي المخاطر الأساسية المرتبطة بقروض الرهن العقاري. عندما بدأت أسعار المساكن في الانخفاض وتعثر المقترضون في سداد قروضهم العقارية ، تراجعت قيمة محمد بن سلمان ، مما أدى إلى خسائر فادحة للمستثمرين والمؤسسات المالية. أدى رد الفعل المتسلسل هذا في النهاية إلى انهيار العديد من البنوك الكبرى وشركات الاستثمار ، مما ساهم في الانهيار المالي العالمي. كشفت الأزمة عن عيوب في سوق MBS ، بما في ذلك التقييم غير الكافي للمخاطر ، ونقص الشفافية ، والحوافز غير المتوازنة بين المشاركين في السوق ، مما أدى إلى إصلاحات تنظيمية وزيادة التدقيق في سوق MBS في السنوات التي أعقبت الأزمة (Gorton، 2008؛ Reinhart & روجوف ، 2009).

التغييرات والإصلاحات التنظيمية بعد أزمة 2008

في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008 ، تم تنفيذ العديد من التغييرات والإصلاحات التنظيمية لمعالجة المشكلات التي ساهمت في انهيار سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). كان أحد الإصلاحات الهامة هو قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك لعام 2010 ، والذي يهدف إلى تعزيز الشفافية وتقليل المخاطر النظامية وحماية المستهلكين في القطاع المالي. قدم هذا التشريع قاعدة فولكر ، التي فرضت قيودًا على البنوك من الانخراط في تداول الملكية وقيّد استثماراتها في صناديق التحوط وصناديق الأسهم الخاصة ، مما قلل من تعرضها لاستثمارات MBS عالية المخاطر.

ومن الإصلاحات الهامة الأخرى إنشاء مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) ، والذي ركز على حماية المستهلكين من الممارسات غير العادلة أو الخادعة أو المسيئة في سوق الرهن العقاري. طبّق البنك المركزي الفرنسي (CFPB) قواعد إقراض الرهن العقاري الجديدة ، مثل معايير القدرة على السداد والرهن العقاري المؤهل ، لضمان قدرة المقترضين على تحمل قروضهم وتقليل احتمالية التخلف عن السداد.

بالإضافة إلى ذلك ، واجهت وكالات التصنيف الائتماني مزيدًا من التدقيق والتنظيم لمعالجة تضارب المصالح والتصنيفات المتضخمة التي ساهمت في انهيار سوق MBS. اعتمدت لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) قواعد جديدة لتعزيز شفافية ونزاهة التصنيفات الائتمانية ، بما في ذلك مطالبة الوكالات بالإفصاح عن منهجيات التصنيف الخاصة بها والتضارب المحتمل في المصالح (قانون دود-فرانك ، 2010).

باختصار ، كانت التغييرات والإصلاحات التنظيمية بعد عام 2008 تهدف إلى زيادة الشفافية وتقليل المخاطر وحماية المستهلكين في سوق MBS ، ومعالجة العوامل التي ساهمت في الأزمة المالية.

التصنيفات الائتمانية و MBS

تلعب التصنيفات الائتمانية دورًا مهمًا في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من خلال تزويد المستثمرين بتقييم لمخاطر الائتمان المرتبطة بأوراق مالية معينة. تقوم وكالات التصنيف الائتماني ، مثل Standard & Poor's و Moody's و Fitch Ratings ، بتقييم الرهون العقارية الأساسية في تجمع MBS وتعيين تصنيف ائتماني بناءً على عوامل مثل الجدارة الائتمانية للمقترضين ونسب القرض إلى القيمة وتنويع مجمع الرهن العقاري. تعمل هذه التصنيفات كمعيار للمستثمرين لقياس احتمالية سداد أصل الدين ومدفوعات الفائدة في الوقت المناسب ، فضلاً عن احتمال التخلف عن السداد.

تعتبر MBS ذات التصنيف الأعلى أقل خطورة ، وتجذب المزيد من المستثمرين المحافظين ، بينما توفر الأوراق المالية ذات التصنيف المنخفض عوائد أعلى للتعويض عن المخاطر المتزايدة ، مما يجذب المستثمرين الذين يتمتعون بدرجة عالية من تحمل المخاطر. تؤثر التصنيفات الائتمانية أيضًا على تسعير MBS وإمكانية تسويقه ، حيث تحصل الأوراق المالية ذات التصنيف الأعلى عادةً على علاوة في السوق. علاوة على ذلك ، غالبًا ما يكون لدى المستثمرين المؤسسيين ، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين ، إرشادات استثمارية تتطلب منهم الاحتفاظ بنسبة معينة من الأوراق المالية عالية التصنيف في محافظهم. وبالتالي ، لا تؤثر التصنيفات الائتمانية على قرارات المستثمرين فحسب ، بل تساهم أيضًا في الاستقرار الشامل والسيولة في سوق MBS (Fabozzi ، 2012 ؛ Gorton and Metrick ، ​​2012).

مزايا وعيوب الاستثمار في محمد بن سلمان

يوفر الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) العديد من الفوائد ، بما في ذلك التنويع والدخل المنتظم والمخاطر الأقل نسبيًا مقارنة بالأوراق المالية الأخرى ذات الدخل الثابت. يوفر MBS للمستثمرين التعرض لسوق العقارات ، مما يسمح لهم بتنويع محافظهم الاستثمارية. بالإضافة إلى ذلك ، تولد MBS عادةً دخلاً منتظمًا من خلال الفوائد والمدفوعات الرئيسية ، مما يجعلها خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن الدخل. علاوة على ذلك ، تعتبر MBS الصادرة عن المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل Fannie Mae و Freddie Mac و Ginnie Mae ذات مخاطر ائتمانية أقل بسبب الدعم الحكومي الضمني أو الصريح.

ومع ذلك ، هناك أيضًا عيوب مرتبطة بالاستثمار في MBS. أحد المخاوف المهمة هو مخاطر الدفع المسبق ، والتي تنشأ عندما يقوم المقترضون بإعادة تمويل أو سداد قروضهم العقارية في وقت أبكر مما هو متوقع ، مما يؤدي إلى انخفاض دخل الفائدة المتوقع لمستثمري MBS. بالإضافة إلى ذلك ، فإن MBS حساسة للتغيرات في أسعار الفائدة ، والتي يمكن أن تؤدي إلى تقلبات الأسعار وخسائر رأس المال المحتملة للمستثمرين. أخيرًا ، قد يشكل تعقيد هياكل MBS ، ولا سيما التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) ، تحديات للمستثمرين في فهم وتقييم المخاطر التي تنطوي عليها هذه الأوراق المالية (Fabozzi، 2018؛ Tuckman & Serrat، 2012).

التوقعات المستقبلية والاتجاهات في سوق MBS

يبدو أن التوقعات المستقبلية لسوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) تتأثر بعدة عوامل ، بما في ذلك التغييرات التنظيمية والتقدم التكنولوجي وتفضيلات المستثمرين المتطورة. أدت إصلاحات ما بعد أزمة عام 2008 إلى زيادة الشفافية وممارسات إدارة المخاطر ، مما قد يساهم في زيادة استقرار سوق MBS على المدى الطويل (Financial Stability Board، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، من المتوقع أن يؤدي اعتماد التكنولوجيا المالية ، مثل blockchain والذكاء الاصطناعي ، إلى تعزيز كفاءة وأمن معاملات MBS (Deloitte ، 2020).

علاوة على ذلك ، قد يؤدي الاهتمام المتزايد بالاستثمار البيئي والاجتماعي والحوكمة (ESG) إلى تطوير MBS الأخضر والاجتماعي ، مما قد يجذب شريحة جديدة من المستثمرين (S&P Global ، 2021). ومع ذلك ، فإن الرياح المعاكسة المحتملة ، مثل ارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين الاقتصادي ، قد تؤثر على مسار نمو سوق MBS. في الختام ، من المرجح أن يتشكل مستقبل سوق MBS من خلال مجموعة من العوامل التنظيمية والتكنولوجية والعوامل التي تحركها السوق ، مع التركيز على إدارة المخاطر والابتكار والاستدامة.