تعريف ونظرة عامة على قروض الرهن العقاري

بشكل أساسي ، قرض الرهن العقاري هو اتفاق بين المقترض والمقرض ، حيث يوفر المقرض الأموال لشراء العقار ، ويقوم المقترض بسداد القرض ، إلى جانب الفائدة ، على مدى فترة محددة مسبقًا. يعمل العقار نفسه كضمان ، مما يضمن أن المقرض يمكنه استرداد استثماراته في حالة تخلف المقترض عن سداد أقساط القرض.

توجد أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري ، تلبي الاحتياجات المتنوعة والأوضاع المالية للمقترضين. وتشمل هذه الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، والرهون العقارية المعدلة ، والقروض المدعومة من الحكومة ، والقروض الضخمة ، من بين أمور أخرى. تتضمن عملية طلب قرض الرهن العقاري عادةً تقييمًا شاملاً للجدارة الائتمانية للمقترض ، بما في ذلك درجات الائتمان والدخل وتاريخ التوظيف. يمكن أن تختلف أسعار الفائدة وشروط السداد والرسوم المرتبطة بقروض الرهن العقاري اختلافًا كبيرًا اعتمادًا على نوع القرض والملف المالي للمقترض وظروف السوق. على هذا النحو ، من الضروري للمقترضين المحتملين تقييم خياراتهم بعناية واختيار قرض الرهن العقاري المناسب الذي يتوافق مع أهدافهم وقدراتهم المالية.

أنواع قروض الرهن العقاري

هناك أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري المتاحة لتلبية الاحتياجات المتنوعة للمقترضين. الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، على سبيل المثال ، تقدم معدل فائدة ثابتًا طوال مدة القرض ، مما يوفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ في الدفعات الشهرية. ويمكن تقسيمها كذلك إلى رهون عقارية ذات معدل ثابت لمدة 30 عامًا و 15 عامًا ، مع وجود أقساط شهرية أقل موزعة على فترة زمنية أطول ، بينما تسمح الثانية بتراكم رأس المال بشكل أسرع وتقليل مدفوعات الفائدة.

الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) لها معدل فائدة مبدئي ثابت لفترة محددة ، وبعد ذلك يتم تعديل السعر بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. يمكن أن يكون هذا النوع من الرهن العقاري مفيدًا للمقترضين الذين يتوقعون زيادة في الدخل أو يخططون للبيع أو إعادة التمويل قبل تعديل السعر. توفر قروض الرهن العقاري المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وقروض شؤون المحاربين القدامى (VA) ، مزايا محددة للمقترضين المؤهلين ، بما في ذلك متطلبات الدفعة الأولى ومعايير الائتمان الأكثر تساهلاً. من ناحية أخرى ، تم تصميم الرهون العقارية الضخمة لتمويل العقارات عالية القيمة التي تتجاوز حدود القروض المطابقة التي وضعتها الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل Fannie Mae و Freddie Mac (Investopedia، nd؛ Bankrate، nd).

عملية طلب قرض الرهن العقاري

تبدأ عملية طلب قرض الرهن العقاري مع قيام المقترض بالبحث واختيار المقرض المناسب. بمجرد اختيار المُقرض ، يقدم المقترض طلب رهن عقاري ، والذي يتطلب عادةً تقديم معلومات شخصية ومالية ، بما في ذلك تاريخ التوظيف والدخل والأصول والخصوم. يقوم المُقرض بعد ذلك بتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض من خلال فحص درجة الائتمان الخاصة به ، ونسبة الدين إلى الدخل ، ونسبة القرض إلى القيمة.

عند إجراء تقييم ناجح ، يصدر المُقرض خطاب موافقة مسبقة يوضح مبلغ القرض وسعر الفائدة الذي يتأهل له المقترض. يمكن للمقترض بعد ذلك البحث عن عقار في حدود ميزانيته وتقديم عرض. بمجرد قبول العرض ، يأمر المُقرض بتقييم الممتلكات لتحديد قيمتها السوقية والتأكد من أنها تعمل كضمان كافٍ للقرض. إذا كان التقييم مرضيًا ، يباشر المُقرض في الاكتتاب ، حيث يتحقق من المعلومات المالية للمقترض ويقيم المخاطر الإجمالية للقرض.

أخيرًا ، إذا نجحت عملية الاكتتاب ، يصدر المُقرض خطاب التزام يحدد شروط وأحكام القرض. ينتقل المقترض والمقرض بعد ذلك إلى مرحلة الإغلاق ، حيث يتم توقيع مستندات القرض ، ويتم صرف الأموال لإكمال شراء العقار (Investopedia ، nd ؛ مكتب حماية المستهلك المالي ، nd).

متطلبات الائتمان ومعايير الأهلية

تختلف متطلبات الائتمان ومعايير الأهلية للحصول على قرض الرهن العقاري حسب نوع الرهن العقاري وسياسات المقرض. بشكل عام ، يجب على المقترضين استيفاء الحد الأدنى من متطلبات درجة الائتمان ، والتي يمكن أن تتراوح من 580 للقروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، إلى 620 أو أعلى للقروض التقليدية. يقوم المقرضون أيضًا بتقييم نسبة الدين إلى الدخل للمقترض (DTI) ، والتي تقارن مدفوعات الديون الشهرية بإجمالي الدخل الشهري. يُفضل عادةً استخدام نسبة DTI تبلغ 43٪ أو أقل ، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يقبلون معدلات أعلى مع عوامل تعويضية.

بالإضافة إلى درجة الائتمان ونسبة DTI ، يأخذ المقرضون في الاعتبار تاريخ توظيف المقترض ، واستقرار الدخل ، والقدرة على سداد دفعة أولى. مطلوب دفعة أولى لا تقل عن 3.5٪ لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، بينما قد تتطلب القروض التقليدية دفعة أولى من 5٪ إلى 20٪ أو أكثر. يجب على المقترضين أيضًا إثبات قدرتهم على تغطية تكاليف الإغلاق ولديهم احتياطيات كافية لتغطية مدفوعات الرهن العقاري في حالة الضائقة المالية. قد يطلب المقرضون أيضًا من المقترضين شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ من قيمة العقار. بشكل عام ، يؤدي استيفاء معايير الأهلية هذه إلى زيادة احتمالية الحصول على قرض عقاري بشروط وأسعار فائدة مواتية (Consumer Financial Protection Bureau ، 2021 ؛ Investopedia ، 2021).

معدلات الفائدة على قرض الرهن العقاري

تتأثر أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري بمجموعة متنوعة من العوامل ، على مستوى الاقتصاد الكلي ومستوى الأفراد. تشمل عوامل الاقتصاد الكلي الحالة العامة للاقتصاد ، ومعدلات التضخم ، والسياسات النقدية التي تضعها البنوك المركزية ، مثل الاحتياطي الفيدرالي في الولايات المتحدة. غالبًا ما تقوم هذه المؤسسات بتعديل أسعار الفائدة للسيطرة على التضخم وتحفيز النمو الاقتصادي ، مما يؤثر بدوره على معدلات الرهن العقاري (Mishkin ، 2007).

على المستوى الفردي ، يمكن أن تؤثر عوامل مثل درجات الائتمان ونسب القرض إلى القيمة (LTV) ونوع قرض الرهن العقاري المختار على أسعار الفائدة. يعتبر المقترضون ذوو الدرجات الائتمانية الأعلى عمومًا أقل مخاطرة وقد يكونون مؤهلين للحصول على معدلات فائدة أقل ، في حين أن أولئك الذين حصلوا على درجات أقل قد يواجهون معدلات أعلى (Avery et al. ، 1996). تلعب نسبة LTV ، التي تمثل النسبة المئوية لقيمة العقار التي يتم تمويلها ، دورًا أيضًا ؛ قد يؤدي ارتفاع نسب الحد الأدنى للقرض إلى ارتفاع معدلات الفائدة بسبب زيادة المخاطر على المُقرض (Ambrose & Buttimer، 2000). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يؤثر الاختيار بين الرهون العقارية ذات السعر الثابت والمعدل القابل للتعديل على أسعار الفائدة ، حيث تقدم الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل عادةً معدلات أولية منخفضة قد تتغير بمرور الوقت بناءً على ظروف السوق (Kau et al. ، 1995).

شروط وجداول سداد قرض الرهن العقاري

تختلف شروط وجداول السداد لقروض الرهن العقاري حسب نوع القرض وسعر الفائدة والوضع المالي للمقترض. عادةً ما يتم سداد قروض الرهن العقاري من خلال أقساط شهرية على مدى فترة محددة مسبقًا ، مثل 15 أو 20 أو 30 عامًا. تتكون هذه الأقساط من كل من مدفوعات رأس المال والفائدة ، مع زيادة الجزء الأساسي تدريجيًا وتناقص جزء الفائدة بمرور الوقت. يضمن هيكل الدفع هذا ، المعروف باسم الاستهلاك ، تخفيض رصيد القرض تدريجيًا حتى يتم سداده بالكامل في نهاية المدة.

في بعض الحالات ، قد يختار المقترضون قروض الرهن العقاري بفائدة فقط ، حيث يدفعون فقط جزء الفائدة من القرض لفترة محددة ، عادة ما تكون من 5 إلى 10 سنوات. بعد هذه الفترة ، يعود القرض إلى الجدول الزمني القياسي المطفأ ، ويبدأ المقترض في سداد أصل القرض ودفعات الفائدة. قد يكون هذا الخيار جذابًا لأولئك الذين يتوقعون زيادة دخلهم في المستقبل أو يخططون لبيع العقار قبل انتهاء فترة الفائدة فقط. ومع ذلك ، فمن الضروري النظر في المخاطر المحتملة المرتبطة بالقروض بفائدة فقط ، مثل ارتفاع تكاليف الفائدة الإجمالية وإمكانية حدوث صدمة في السداد عند بدء المدفوعات الرئيسية (Croucher & Wallace ، 2011).

رسوم قرض الرهن العقاري وتكاليف الإغلاق

تتطلب قروض الرهن العقاري رسومًا مختلفة وتكاليف إغلاق يجب أن يكون المقترضون على دراية بها قبل الانتهاء من اتفاقية القرض الخاصة بهم. يمكن أن تشمل هذه التكاليف رسوم الإنشاء ، والتي يفرضها المُقرض لمعالجة طلب القرض وتتراوح عادةً بين 0.5٪ إلى 1٪ من مبلغ القرض. بالإضافة إلى ذلك ، قد يواجه المقترضون رسوم تقييم ، والتي تغطي تكلفة التقييم المهني لقيمة العقار ، وتتراوح عادة من 300 دولار إلى 500 دولار.

تشمل الرسوم الشائعة الأخرى رسوم البحث عن الملكية والتأمين ، والتي تحمي المُقرض والمقترض من أي نزاعات محتملة على الملكية أو امتيازات على الممتلكات. يمكن أن تختلف هذه الرسوم اعتمادًا على موقع وتعقيد سجل ملكية العقار. علاوة على ذلك ، قد يُطلب من المقترضين الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ من قيمة العقار. يمكن أن تتراوح معدلات مؤشر مديري المشتريات من 0.3٪ إلى 1.5٪ من مبلغ القرض سنويًا.

أخيرًا ، هناك رسوم وضرائب تسجيل حكومية مختلفة مرتبطة بقروض الرهن العقاري ، والتي تختلف باختلاف الولاية القضائية. من الضروري للمقترضين مراجعة تقدير قروضهم بعناية ووثائق الإفصاح الختامي لفهم النطاق الكامل للرسوم وتكاليف الإغلاق المرتبطة بقرض الرهن العقاري (Consumer Financial Protection Bureau ، 2021 ؛ Investopedia ، 2021).

برامج قروض الرهن العقاري المدعومة من الحكومة

تم تصميم برامج قروض الرهن العقاري المدعومة من الحكومة لمساعدة شرائح مختلفة من السكان في الحصول على تمويل ميسور التكلفة وميسور لملكية المنازل. تقدم هذه البرامج عادةً متطلبات ائتمانية أكثر تساهلاً وخيارات دفع أقل وأسعار فائدة تنافسية. بعض من أبرز برامج قروض الرهن العقاري المدعومة من الحكومة تشمل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، وقروض التنمية الريفية التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية (USDA).

قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تلبي احتياجات مشتري المساكن لأول مرة وذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة ، وتقدم دفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 3.5٪ وإرشادات اكتتاب أكثر مرونة. تم تصميم قروض VA خصيصًا للمحاربين القدامى المؤهلين وأعضاء الخدمة الفعلية وأسرهم ، مما يوفر تمويلًا بنسبة 100 ٪ بدون متطلبات دفعة أولى وأسعار فائدة تنافسية. تهدف قروض وزارة الزراعة الأمريكية للتنمية الريفية إلى تعزيز ملكية المنازل في المناطق الريفية ، حيث تقدم تمويلًا بنسبة 100 ٪ وأقساط تأمين على الرهن العقاري مخفضة للمقترضين المؤهلين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. تلعب برامج قروض الرهن العقاري المدعومة من الحكومة دورًا حاسمًا في تعزيز ملكية المنازل وتلبية الاحتياجات المتنوعة لمشتري المساكن المحتملين في الولايات المتحدة (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021 ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، 2021 ؛ وزارة الزراعة الأمريكية ، 2021).

خيارات إعادة تمويل قرض الرهن العقاري

توفر إعادة تمويل قرض الرهن العقاري للمقترضين خيارات متنوعة لتناسب احتياجاتهم المالية وأهدافهم بشكل أفضل. أحد الخيارات الشائعة هو إعادة التمويل لرهن عقاري بسعر ثابت ، والذي يوفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ في الدفعات الشهرية من خلال الحفاظ على معدل فائدة ثابت طوال مدة القرض. خيار آخر هو إعادة تمويل الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل (ARM) ، حيث يتم تحديد سعر الفائدة لفترة أولية ثم يتم تعديله بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. قد يكون هذا الخيار مناسبًا للمقترضين الذين يتوقعون ظروفًا مالية محسنة أو يخططون لبيع ممتلكاتهم قبل تعديل السعر.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمقترضين التفكير في إعادة تمويل السحب النقدي ، والذي يسمح لهم بالوصول إلى جزء من حقوق ملكية منازلهم كنقد من خلال إعادة التمويل مقابل مبلغ قرض أعلى من رصيد الرهن العقاري الحالي. يمكن أن يكون هذا الخيار مفيدًا لأولئك الذين يتطلعون إلى دمج الديون عالية الفائدة أو تمويل النفقات الكبيرة ، مثل تحسينات المنزل أو تكاليف التعليم. بدلاً من ذلك ، يركز إعادة التمويل على أساس السعر والمدة على الحصول على سعر فائدة أكثر ملاءمة أو تعديل مدة القرض دون تغيير مبلغ القرض. يعد هذا الخيار مثاليًا للمقترضين الذين يسعون إلى تقليل مدفوعاتهم الشهرية أو تقصير مدة قرضهم لبناء رأس المال بشكل أسرع (McBride ، 2021).

التخلف عن سداد قرض الرهن العقاري وحبسه

في حالة التخلف عن سداد قرض الرهن العقاري ، يفشل المقترض في الوفاء بالتزامات السداد ، مما قد يؤدي إلى حبس الرهن. التعويق هو عملية قانونية بدأها المقرض لاسترداد مبلغ القرض المستحق عن طريق إعادة حيازة وبيع الممتلكات المستخدمة كضمان. تبدأ العملية بإشعار بالتخلف عن السداد ، وإبلاغ المقترض بتأخره وتوفير فترة سماح لتصحيح الموقف. إذا فشل المقترض في سداد المدفوعات اللازمة أو التفاوض على ترتيبات بديلة ، فيجوز للمقرض المضي قدمًا في عملية إغلاق الرهن ، والتي تختلف باختلاف الولاية القضائية ونوع الرهن العقاري (الرهن القضائي أو غير القضائي).

أثناء عملية حبس الرهن ، يُباع العقار عادةً من خلال مزاد علني ، مع استخدام العائدات لسداد رصيد القرض المستحق والفوائد المتراكمة وأي رسوم أو تكاليف مرتبطة بها. إذا كانت عائدات البيع غير كافية لتغطية الدين ، فقد يظل المقترض مسؤولاً عن النقص ، اعتمادًا على القوانين المحلية وشروط اتفاقية الرهن العقاري. يمكن أن يكون لحبس الرهن عواقب وخيمة على المقترض ، بما في ذلك التأثير السلبي على درجة الائتمان الخاصة به ، وفقدان ملكية المنازل ، والتداعيات القانونية المحتملة (Brueggeman & Fisher ، 2015).

برامج مساعدة قرض الرهن العقاري

تم تصميم برامج مساعدة قروض الرهن العقاري لمساعدة المقترضين الذين يواجهون صعوبات مالية في الوفاء بالتزاماتهم المتعلقة بالرهن العقاري. تقدم هذه البرامج أشكالًا مختلفة من الدعم ، مثل تعديلات القروض وخيارات إعادة التمويل وتخفيضات الدفع المؤقتة. أحد البرامج البارزة هو برنامج تعديل أسعار المنازل (HAMP) ، والذي يهدف إلى خفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للمقترضين المؤهلين عن طريق تعديل شروط القرض. خيار آخر هو برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) ، والذي يسمح لمالكي المنازل الذين لديهم القليل من الأسهم أو ليس لديهم حقوق ملكية لإعادة تمويل قروضهم العقارية بأسعار فائدة منخفضة.

بالإضافة إلى ذلك ، تقدم برامج قروض الرهن العقاري المدعومة من الحكومة ، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، المساعدة للمقترضين المؤهلين. تقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية تأمينًا على الرهن العقاري لحماية المقرضين من الخسائر ، وتمكينهم من تقديم قروض بشروط أكثر ملاءمة ، في حين تضمن VA قروضًا للمحاربين القدامى المؤهلين ، وأعضاء الخدمة الفعلية ، والأزواج الباقين على قيد الحياة. علاوة على ذلك ، تقدم بعض الولايات والحكومات المحلية أيضًا برامج المساعدة على الرهن العقاري المصممة لاحتياجات سكانها. قد تشمل هذه البرامج المساعدة على الدفعة المقدمة ، والقروض منخفضة الفائدة ، والمنح لمشتري المنازل لأول مرة أو أولئك الذين يواجهون صعوبات مالية (الإدارة الفيدرالية للإسكان ، nd ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، nd).

نصائح لاختيار القرض العقاري المناسب

يتطلب اختيار قرض الرهن العقاري المناسب دراسة متأنية للعديد من العوامل لضمان توافقه مع أهدافك وظروفك المالية. أولاً ، قم بتقييم وضعك المالي ، بما في ذلك درجة الائتمان والدخل ونسبة الدين إلى الدخل ، حيث تؤثر هذه العوامل على أهليتك لأنواع القروض المختلفة وأسعار الفائدة. ابحث في خيارات الرهن العقاري المختلفة المتاحة ، مثل القروض ذات السعر الثابت والمعدل القابل للتعديل وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض الضخمة ، وقم بتقييم مدى ملاءمتها بناءً على احتياجاتك وتفضيلاتك.

ضع في اعتبارك مدة القرض ، حيث تؤدي المدة الأقصر عادةً إلى دفعات شهرية أعلى ولكن تكاليف فائدة عامة أقل ، بينما تقدم المدة الأطول دفعات شهرية أقل ولكن تكاليف فائدة أعلى. قم بتحليل أسعار الفائدة والرسوم المرتبطة بكل خيار قرض ، بما في ذلك النقاط وتكاليف الإغلاق وأي غرامات دفع مقدمًا. من الأهمية بمكان مقارنة العروض المقدمة من العديد من المقرضين لتحديد الأسعار والشروط الأكثر تنافسية.

أخيرًا ، اطلب المشورة المهنية من سمسار الرهن العقاري أو المستشار المالي لمساعدتك على التنقل في مشهد الرهن العقاري المعقد واتخاذ قرار مستنير. تذكر أن اختيار قرض الرهن العقاري الصحيح هو التزام طويل الأجل ، وأخذ الوقت الكافي لتقييم خياراتك بدقة يمكن أن يوفر عليك آلاف الدولارات على مدى فترة القرض (Croucher & White، 2011؛ ​​Ghent & Kudlyak، 2011).