التعريف والنظرة العامة

تحدد مذكرة الرهن العقاري مبلغ الدين وسعر الفائدة وتحمل المقترض المسؤولية الشخصية عن السداد. في الولايات المتحدة ، تلعب سندات الرهن العقاري دورًا مهمًا في السوق المالية ، حيث يمثل الدين المرتبط بالرهن العقاري 23٪ من سوق السندات اعتبارًا من 31 ديسمبر 2006 [^ 8 ^]. في أستراليا ، تعتبر سندات الرهن العقاري سندات دين مضمونة ، مع تقديم أول سندات رهن عقاري مجزأة ، والمعروفة باسم "MNotes" ، في أكتوبر 2019 [^ 3 ^]. تحدد سندات الرهن العقاري نوع الرهن العقاري ، مثل القروض ذات السعر الثابت أو المعدل القابل للتعديل أو القروض بفائدة فقط ، ويمكن تداولها في السوق الثانوية كجزء من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. يشمل المستثمرون في سندات الرهن العقاري الشركات أو الأفراد الذين لديهم رأس مال لشراء هذه السندات ، ويقدمون النقد مقابل تلقي مدفوعات شهرية من المقترض [^ 6 ^].

مذكرة الرهن العقاري في الولايات المتحدة

تلعب سندات الرهن العقاري دورًا مهمًا في أسواق العقارات والأسواق المالية في الولايات المتحدة. بصفتها سندات إذنية مضمونة بقرض رهن عقاري محدد ، فهي بمثابة اتفاقية مكتوبة بين المقترض والمقرض ، تحدد شروط السداد ، بما في ذلك المبلغ الأساسي وسعر الفائدة ومدة القرض. لا تحدد سندات الرهن العقاري فقط نوع الرهن العقاري ، مثل القروض بسعر فائدة ثابت أو معدل قابل للتعديل أو قروض بفائدة فقط ، ولكنها توفر أيضًا دليلًا قانونيًا على التزام الدين ، والذي يمكن أن يكون حاسمًا في إجراءات الرهن.

بالإضافة إلى وظيفتها الأساسية في عملية الإقراض العقاري ، تساهم سندات الرهن العقاري أيضًا في السوق المالية الأوسع كأدوات استثمارية. يمكن تداولها في السوق الثانوية ، إما كملاحظات كاملة أو كجزء من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، مما يوفر للمستثمرين تدفقًا من الدخل بمرور الوقت. مع احتساب الديون المتعلقة بالرهن العقاري لجزء كبير من سوق السندات الأمريكية ، فإن دور سندات الرهن العقاري في الولايات المتحدة يمتد إلى ما وراء المقترضين والمقرضين الأفراد ، مما يؤثر على الاستقرار العام ونمو الاقتصاد. [1] [8]

مذكرة الرهن العقاري في أستراليا

في أستراليا ، تلعب سندات الرهن العقاري دورًا مهمًا في السوق المالية كأوراق الدين المضمونة ، والمعروفة أيضًا باسم سندات الائتمان المضمونة. يتم إصدار هذه السندات فيما يتعلق بمعاملة ائتمانية محددة بالكامل أو أجزاء منها ومدعومة برهون عقارية مسجلة على ضمانات ممتلكات عقارية. يوفر هذا مزايا مميزة للأطراف المضمونة ، مثل عدم قابلية التنفيذ ، والتي لا تمتد إلى الرهون العقارية غير المسجلة. في أكتوبر 2019 ، تم تقديم سندات الرهن العقاري المجزأة ، المسماة "MNotes" ، مما يسمح بفرص استثمارية أكثر تنوعًا. لا يمكن إصدار سندات الرهن العقاري إلا من خلال خطط الاستثمار المُدارة المسجلة و / أو حاملي ترخيص الخدمات المالية الأسترالية ، مما يضمن الامتثال للمعايير التنظيمية. يعكس العائد على سندات الرهن العقاري عدة عوامل ، بما في ذلك الشروط المعروضة والسيولة وجودة الائتمان والترتيب ونوع ضمانات الممتلكات. بشكل عام ، تعمل سندات الرهن العقاري في أستراليا كأداة أساسية للمستثمرين الباحثين عن فرص استثمارية مضمونة ومنظمة في سوق العقارات (ويكيبيديا ، nd ؛ بورصة الأوراق المالية الأسترالية ، 2019).

أنواع الرهون التي تحددها سندات الرهن العقاري

تلعب سندات الرهن العقاري دورًا مهمًا في تحديد نوع الرهن العقاري المطبق على قرض معين. في المقام الأول ، يحدد معدل الفائدة وهيكل الدفع الموضح في مذكرة الرهن نوع الرهن العقاري. على سبيل المثال ، يتميز الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت (FRM) بمعدل فائدة ثابت ومدفوعات ثابتة طوال مدة القرض. الرهن العقاري المتدرج (GPM) يتميز بمعدل فائدة ثابت ولكن مع تعديل المدفوعات. وعلى العكس من ذلك ، فإن الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) له معدل فائدة متغير ومبالغ سداد متقلبة. علاوة على ذلك ، يتم تحديد الرهن العقاري المدفوع من خلال جدول إطفاء يمتد إلى ما بعد تاريخ الاستحقاق ، بينما يتطلب القرض بفائدة فقط مدفوعات الفائدة فقط ، مما يترك المبلغ الأساسي المستحق عند الاستحقاق. أخيرًا ، الرهن العقاري الذي يسمح بالإطفاء السلبي له تردد تعديل الدفع أقصر من تكرار تعديل سعر الفائدة (Investopedia ، nd ؛ ويكيبيديا ، nd).

سندات الرهن العقاري كاستثمارات

تعمل سندات الرهن العقاري كاستثمارات من خلال منح المستثمرين تدفقًا من المدفوعات على مدى فترة محددة ، على غرار السندات. يتم تداول هذه الأوراق النقدية إما في السوق الثانوية ككل أو كجزء من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). تتأثر قيمة سندات الرهن العقاري بعوامل مثل السيولة وجودة الائتمان والترتيب ونوع ضمان الممتلكات. المستثمرون في سندات الرهن العقاري ، والتي تشمل الشركات أو الأفراد الذين لديهم رأس مال لشرائها ، يتلقون مدفوعات شهرية من المقترضين ، وبالتالي يولدون عائدًا على استثماراتهم. ومع ذلك ، فإن الاستثمار في سندات الرهن العقاري ينطوي أيضًا على مخاطر ، مثل مخاطر الائتمان (احتمال تخلف المقترض عن السداد) ومخاطر السداد المسبق (احتمال قيام المقترضين بسداد الديون مبكرًا). للتخفيف من هذه المخاطر ، يقدم الضامنون مثل Fannie Mae و Freddie Mac و Ginnie Mae ضمانات على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مقابل مخاطر التخلف عن السداد على مالك المنزل ، وبالتالي تقليل مخاطر الائتمان المرتبطة بسندات الرهن العقاري [^ 6 ^] [^ 8 ^].

تداول وتسعير سندات الرهن العقاري

يتم تداول سندات الرهن العقاري وتسعيرها في السوق الثانوية ، حيث يقوم المستثمرون بشراء وبيع هذه الأدوات المالية. يتأثر تسعير سندات الرهن العقاري بعوامل مختلفة ، بما في ذلك أسعار الفائدة وجودة الائتمان والسيولة ونوع ضمانات الممتلكات. عند التداول ، يتم عرض أسعار سندات الرهن العقاري كرقم نسبة مئوية ، مثل 95 مقابل 95٪ من القيمة الاسمية للعملة (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

يعتبر السوق الثانوي لسندات الرهن العقاري ضروريًا للحفاظ على السيولة وتوفير منصة لاكتشاف الأسعار. يشارك المستثمرون ، مثل المستثمرين المؤسسيين وصناديق التحوط والأفراد في هذا السوق ، سعياً منهم لتنويع محافظهم الاستثمارية وتحقيق عوائد. يمكن تداول سندات الرهن العقاري بشكل فردي أو كجزء من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، والتي تجمع سندات الرهن العقاري المتعددة معًا ، وبالتالي توزيع المخاطر بين مختلف المقترضين (Investopedia ، 2020).

في الختام ، يتأثر تداول وتسعير سندات الرهن العقاري في السوق بعوامل متعددة وتشمل مشاركين مختلفين. يلعب السوق الثانوي دورًا مهمًا في توفير السيولة واكتشاف الأسعار لهذه الأدوات المالية.

أهمية سندات الرهن العقاري في السوق المالي

تلعب سندات الرهن العقاري دورًا مهمًا في السوق المالية ، لأنها تمثل جزءًا كبيرًا من سوق الديون العالمية. في الولايات المتحدة ، يبلغ الدين المرتبط بالرهن العقاري 6.5 تريليون دولار ، وهو ما يمثل 23٪ من سوق السندات اعتبارًا من 31 ديسمبر 2006 [8]. وبالمثل ، يتجاوز الدين المرتبط بالرهن العقاري في المملكة المتحدة 1 تريليون [7]. تسلط هذه الأرقام الضوء على التأثير الكبير لسندات الرهن العقاري على السوق المالي ككل.

تمتد أهمية سندات الرهن العقاري إلى ما هو أبعد من حجمها الهائل ، حيث إنها تساهم أيضًا في سيولة السوق وتوفر فرصًا استثمارية لمختلف المشاركين في السوق. يمكن تداول سندات الرهن العقاري في السوق الثانوية ، إما كقروض كاملة أو كجزء من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، مما يوفر للمستثمرين تدفقًا من الدخل خلال فترة محددة. علاوة على ذلك ، فإن مشاركة الضامنين مثل فاني ماي ، وفريدي ماك ، وجيني ماي في ضمان الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ضد مخاطر التخلف عن سداد مالك المنزل ، يساعد على تقليل مخاطر الائتمان المرتبطة بسندات الرهن العقاري ، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين [8].

باختصار ، تعتبر سندات الرهن العقاري ضرورية في السوق المالية بسبب مساهمتها الكبيرة في سوق الديون العالمية ، ودورها في توفير فرص الاستثمار ، وتأثيرها على سيولة السوق.

المخاطر المرتبطة بسندات الرهن العقاري

ينطوي الاستثمار في سندات الرهن العقاري على العديد من المخاطر ، مثل تلك المرتبطة بالسندات. تتمثل إحدى المخاطر الرئيسية في مخاطر الائتمان ، والتي تشير إلى احتمال أن يتخلف المقترض عن الوفاء بالتزامات قروضه ، مما يؤدي إلى خسائر محتملة للمستثمر. بالإضافة إلى ذلك ، تنشأ مخاطر الدفع المسبق عندما يكون لدى المقترضين خيار سداد ديونهم مبكرًا ، مما قد يؤثر على العائد المتوقع على الاستثمار لحامل السندات.

تخضع سندات الرهن العقاري أيضًا لمخاطر أسعار الفائدة ، حيث يمكن أن تؤثر التقلبات في أسعار الفائدة في السوق على قيمة هذه الاستثمارات. عندما ترتفع أسعار الفائدة ، قد تنخفض قيمة سندات الرهن العقاري الحالية ذات المعدلات الثابتة المنخفضة ، مما يؤدي إلى خسائر رأسمالية للمستثمرين. علاوة على ذلك ، ينبغي النظر في مخاطر السيولة المرتبطة بسندات الرهن العقاري ، حيث قد لا يكون السوق الثانوي لهذه الاستثمارات دائمًا نشطًا أو يسهل الوصول إليه ، مما يجعل من الصعب على المستثمرين بيع سنداتهم عند الحاجة.

من أجل التخفيف من هذه المخاطر ، يعتمد بعض المستثمرين على ضامنين مثل Fannie Mae و Freddie Mac و Ginnie Mae ، الذين يوفرون ضمانات للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مقابل مخاطر التخلف عن سداد مالك المنزل ، وبالتالي تقليل مخاطر الائتمان المرتبطة بسندات الرهن العقاري (Fannie Mae، 2021 ؛ فريدي ماك ، 2021 ؛ جيني ماي ، 2021).

الضامنين وخفض المخاطر

تلعب الجهات الضامنة مثل Fannie Mae و Freddie Mac و Ginnie Mae دورًا مهمًا في تقليل المخاطر المرتبطة بسندات الرهن العقاري من خلال توفير مستوى من الأمان للمستثمرين. تقوم هذه الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) بشراء قروض الرهن العقاري من المقرضين ، وتجميعها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، وتضمن سداد أصل الدين والفوائد في الوقت المناسب للمستثمرين ، حتى في حالة تعثر المقترض. من خلال القيام بذلك ، يقومون بتحويل مخاطر الائتمان بشكل فعال من المقرضين الأفراد لأنفسهم ، وبالتالي تخفيف الخسائر المحتملة للمستثمرين في سوق الرهن العقاري (Mian & Sufi ، 2014).

علاوة على ذلك ، فإن مشاركة هذه المؤسسات في سوق الرهن العقاري تساعد على توحيد إرشادات الاكتتاب وتعزيز السيولة ، والتي بدورها تعزز نظام تمويل الإسكان أكثر استقرارًا وكفاءة (Frame & White ، 2005). ونتيجة لذلك ، يمكن للمستثمرين أن يكون لديهم ثقة أكبر في جودة الائتمان لسندات الرهن العقاري ، مع العلم أنهم مدعومون بالقوة المالية والدعم الحكومي لهؤلاء الضامنين. تفيد آلية الحد من المخاطر هذه في نهاية المطاف كل من المقترضين والمستثمرين من خلال تسهيل الوصول إلى ائتمان عقاري ميسور التكلفة وتعزيز سوق مالي أكثر مرونة.

المشترين ملاحظة الرهن العقاري والمستثمرين

يتألف مشترو ومستثمرو سندات الرهن العقاري من مجموعة متنوعة من الكيانات ، بما في ذلك المستثمرين المؤسسيين وشركات الأسهم الخاصة وصناديق التحوط والمستثمرين الأفراد. يمتلك هؤلاء المشترون رأس المال المطلوب لشراء سندات الرهن العقاري ، وهي سندات إذنية بضمان العقارات. من خلال الحصول على هذه السندات ، يحصل المستثمرون على الحق في استلام الدفعات الشهرية التي تم دفعها مسبقًا إلى حامل السند الأصلي. توفر استراتيجية الاستثمار هذه تدفقًا ثابتًا للدخل وإمكانية زيادة رأس المال ، اعتمادًا على أداء سوق العقارات الأساسي والجدارة الائتمانية للمقترضين. يمكن أن تتراوح قيمة سندات الرهن العقاري من 10,000 دولار إلى عشرات الملايين من الدولارات ، مما يلبي مجموعة واسعة من شهية الاستثمار وتحمل المخاطر. من المهم ملاحظة أنه لا يمكن إصدار سندات الرهن العقاري إلا من خلال خطط الاستثمار المُدارة المسجلة و / أو حاملي ترخيص الخدمات المالية الأسترالية ، مما يضمن الامتثال للمتطلبات التنظيمية وتدابير حماية المستثمر (ASIC ، 2021).

سندات الرهن العقاري الخاصة

سندات الرهن العقاري الخاصة هي نوع من السندات الإذنية المضمونة بقرض الرهن العقاري ، وعادة ما يتم إصدارها من قبل الأفراد أو الكيانات الخاصة بدلاً من المؤسسات المالية التقليدية. تعمل هذه السندات كاتفاقية ملزمة قانونًا بين المقترض والمقرض ، تحدد شروط القرض ، بما في ذلك المبلغ الأصلي وسعر الفائدة وجدول السداد. في سوق الاستثمار ، يمكن أن تكون سندات الرهن العقاري الخاصة خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن فرص استثمار بديلة ذات عوائد أعلى مقارنة بالسندات أو الأسهم التقليدية.

يمكن للمستثمرين شراء سندات الرهن العقاري الخاصة إما مباشرة من المقرض الأصلي أو من خلال الأسواق الثانوية ، حيث يتم تداول هذه السندات في كثير من الأحيان كجزء من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تتأثر قيمة وعائد سند الرهن العقاري الخاص بعوامل مختلفة ، مثل الجدارة الائتمانية للمقترض وشروط القرض وقيمة العقار الأساسي. كما هو الحال مع أي استثمار ، تحمل سندات الرهن العقاري الخاصة مخاطر كامنة ، بما في ذلك مخاطر الائتمان ، ومخاطر الدفع المسبق ، واحتمال حدوث تقلبات في قيم العقارات. ومع ذلك ، يمكن للمستثمرين التخفيف من هذه المخاطر من خلال العناية الواجبة الشاملة وتنويع محفظتهم الاستثمارية بمزيج من فئات الأصول المختلفة (Investopedia، nd؛ Mortgage Note Buyers، nd).

العوامل التي تؤثر على قيمة الملاحظة والعائد على الرهن العقاري

تؤثر عوامل مختلفة على قيمة وعائد سندات الرهن العقاري ، مما يؤثر على كل من المقترض والمستثمر. أولاً ، تلعب جودة الائتمان للمقترض دورًا مهمًا ، حيث تشير درجة الائتمان الأعلى إلى انخفاض مخاطر التخلف عن السداد ، مما يؤدي إلى قيمة أعلى وعائد أقل لسند الرهن العقاري. ثانيًا ، يمكن أن يؤثر نوع الضمانات العقارية ، مثل العقارات السكنية أو التجارية ، على قيمة سند الرهن العقاري والعائد بسبب الاختلافات في ظروف السوق وملفات تعريف المخاطر.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تؤثر شروط سند الرهن العقاري ، بما في ذلك أسعار الفائدة وجداول الدفع وتواريخ الاستحقاق ، على قيمتها وعائدها. على سبيل المثال ، قد تكون سندات الرهن العقاري ذات معدل الفائدة الثابت أكثر جاذبية للمستثمرين الذين يسعون إلى تحقيق عوائد مستقرة ، في حين أن الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل قد يوفر عوائد محتملة أعلى ولكنه ينطوي على مخاطر أكبر. علاوة على ذلك ، يمكن لظروف السوق ، مثل النمو الاقتصادي والتضخم واتجاهات أسعار الفائدة ، أن تؤثر على إجمالي الطلب على سندات الرهن العقاري وتسعيرها في السوق الثانوية.

أخيرًا ، تعتبر سيولة سندات الرهن العقاري عاملاً حاسمًا آخر ، نظرًا لأن المزيد من سندات الرهن العقاري السائلة تعتبر بشكل عام أكثر قيمة وقد تتطلب عوائد أقل نظرًا لسهولة تداولها وانخفاض تكاليف المعاملات (Harvard Business Review، nd؛ Investopedia، nd).