تعريف ونظرة عامة على الرهن العقاري

هذا القرض مضمون من قبل العقار نفسه ، والذي يعمل كضمان ، مما يضمن حماية استثمار المقرض في حالة التخلف عن السداد. عادة ما يتم سداد الرهون العقارية على مدى فترة محددة مسبقًا من خلال أقساط منتظمة ، والتي تشمل مكونات رأس المال والفائدة. يقدم سوق الرهن العقاري أنواعًا مختلفة من القروض ، مثل القروض العقارية ذات السعر الثابت ، والسعر القابل للتعديل ، والرهون المدعومة من الحكومة ، والرهون العقارية الضخمة ، والتي تلبي الاحتياجات المتنوعة والأوضاع المالية للمقترضين. تتضمن عملية طلب الرهن العقاري تقييمًا شاملاً للجدارة الائتمانية للمقترض ، بما في ذلك درجات الائتمان والدخل وتاريخ التوظيف ، لتحديد الأهلية وشروط القرض. من الضروري لمشتري المساكن المحتملين فهم خيارات الرهن العقاري المختلفة المتاحة وتقييم قدراتهم المالية بعناية قبل الالتزام باتفاقية الرهن العقاري (The Economic Times ، nd).

أنواع الرهون العقارية

هناك أنواع مختلفة من الرهون العقارية المتاحة لتلبية الاحتياجات المتنوعة للمقترضين. الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، على سبيل المثال ، تقدم معدل فائدة ثابتًا طوال مدة القرض ، مما يوفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ في الدفعات الشهرية. ويمكن تقسيمها كذلك إلى رهون عقارية ذات معدل ثابت لمدة 30 عامًا و 15 عامًا ، مع وجود أقساط شهرية أقل موزعة على فترة زمنية أطول ، بينما تسمح الثانية بتراكم رأس المال بشكل أسرع وتقليل مدفوعات الفائدة.

الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) لها معدل فائدة مبدئي ثابت لفترة محددة ، وبعد ذلك يتم تعديل السعر بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. يمكن أن يكون هذا النوع من الرهن العقاري مفيدًا للمقترضين الذين يتوقعون زيادة في الدخل أو يخططون للبيع أو إعادة التمويل قبل تعديل السعر. بالإضافة إلى ذلك ، توفر برامج الرهن العقاري المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وقروض شؤون المحاربين القدامى (VA) ، الدعم لمجموعات محددة من المقترضين ، بما في ذلك مشتري المنازل لأول مرة والمحاربين القدامى العسكريين ، على التوالي. من ناحية أخرى ، تلبي الرهون العقارية الضخمة احتياجات المقترضين الذين يسعون للحصول على قروض تتجاوز حدود القروض المطابقة التي وضعتها الشركات التي ترعاها الحكومة ، وعادةً ما تكون للممتلكات مرتفعة السعر.

في الختام ، يعد فهم خيارات الرهن العقاري المختلفة ومدى ملاءمتها للأوضاع المالية الفردية أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للمقترضين لاتخاذ قرارات مستنيرة عند تمويل مشترياتهم العقارية (The Economic Times ، nd ؛ Investopedia ، 2021).

عملية تقديم طلب الرهن العقاري

تبدأ عملية طلب الرهن العقاري من خلال قيام المقترض بالبحث واختيار المقرض المناسب ، مثل البنك أو شركة الرهن العقاري. بمجرد اختيار المُقرض ، يقدم المقترض طلب رهن عقاري ، والذي يتطلب عادةً تقديم معلومات شخصية ومالية ، بما في ذلك تاريخ التوظيف والدخل والأصول والخصوم. يقوم المُقرض بعد ذلك بتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض من خلال مراجعة درجة الائتمان الخاصة به وتاريخه ، وكذلك التحقق من المعلومات المقدمة.

عند إجراء تقييم ناجح ، يصدر المُقرض خطاب موافقة مسبقة يشير إلى مبلغ القرض ومعدل الفائدة الذي يحق للمقترض الحصول عليه. يمكن أن تمنح هذه الموافقة المسبقة المقترض ميزة في سوق الإسكان التنافسي ، حيث قد ينظر البائعون إليهم على أنهم مشترين جادين. بمجرد أن يجد المقترض عقارًا ويتفاوض بشأن اتفاقية شراء مع البائع ، يأمر المُقرض بتقييم العقار لتحديد قيمته السوقية. إذا كان التقييم يدعم سعر الشراء ، يقوم المُقرض بالاكتتاب في القرض ، وتقييم قدرة المقترض على السداد ومدى ملاءمة العقار كضمان. أخيرًا ، إذا تمت الموافقة على القرض ، يجتمع المقترض والبائع عند الإغلاق ، حيث يتم صرف أموال القرض ، ويتم نقل ملكية العقار (Investopedia ، nd ؛ The Balance ، 2021).

معايير الموافقة على الرهن العقاري

يتم تحديد معايير الموافقة على الرهن العقاري من خلال العديد من العوامل التي يقيمها المقرضون لقياس الجدارة الائتمانية والاستقرار المالي للمقترض. أولاً ، تلعب درجات الائتمان دورًا مهمًا في عملية الموافقة ، لأنها تعكس التاريخ الائتماني للمقترض وعادات السداد. تزيد درجة الائتمان الأعلى بشكل عام من احتمالية الموافقة وقد تؤدي إلى شروط قرض أكثر ملاءمة.

عامل حاسم آخر هو نسبة الدين إلى الدخل للمقترض (DTI) ، والتي تقارن التزامات ديونها الشهرية بإجمالي دخلها الشهري. يفضل المقرضون عادةً نسبة DTI أقل من 43٪ لضمان أن يتمكن المقترض من إدارة مدفوعات الرهن العقاري بشكل مريح جنبًا إلى جنب مع ديونه الحالية. بالإضافة إلى ذلك ، يتم النظر في تاريخ العمل واستقراره ، حيث يفضل المقرضون المقترضين ذوي الدخل الثابت وسجل حافل من العمالة المتسقة.

يتم أيضًا أخذ نسبة القرض إلى القيمة (LTV) في الاعتبار ، والتي تمثل النسبة المئوية لقيمة العقار التي يتم تمويلها من خلال الرهن العقاري. تشير نسبة LTV المنخفضة إلى دفعة أولى أكبر ، مما يقلل من مخاطر المقرض في حالة التخلف عن السداد. أخيرًا ، قد يطلب المقرضون دليلًا على وجود أصول أو احتياطيات كافية لتغطية عدة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري ، مما يضمن قدرة المقترض على تحمل النكسات المالية دون التخلف عن سداد القرض (Consumer Financial Protection Bureau، nd؛ Investopedia، 2021).

معدلات الفائدة على الرهن العقاري

تعتبر معدلات الفائدة على الرهن العقاري جانبا حاسما في عملية التمويل العقاري ، لأنها تحدد تكلفة اقتراض الأموال من المقرض لشراء أو إعادة تمويل الممتلكات. تتأثر هذه المعدلات بعوامل مختلفة ، بما في ذلك ظروف الاقتصاد الكلي والسياسة النقدية والجدارة الائتمانية للمقترض.

تلعب ظروف الاقتصاد الكلي ، مثل التضخم والنمو الاقتصادي ، دورًا مهمًا في تحديد أسعار الفائدة على الرهن العقاري. تحدد البنوك المركزية ، مثل الاحتياطي الفيدرالي في الولايات المتحدة ، أسعار فائدة قصيرة الأجل لإدارة التضخم وتحفيز النمو الاقتصادي. تؤثر هذه المعدلات قصيرة الأجل بشكل غير مباشر على الأسعار طويلة الأجل ، بما في ذلك أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، من خلال تأثيرها على التكلفة الإجمالية للاقتراض في الاقتصاد.

عامل آخر يؤثر على أسعار الفائدة على الرهن العقاري هو الجدارة الائتمانية للمقترض. يقوم المقرضون بتقييم المخاطر المرتبطة بالإقراض لمقترض معين من خلال تقييم تاريخ الائتمان والدخل ومستويات الديون. يعتبر المقترضون ذوو الدرجات الائتمانية الأعلى ومصادر الدخل المستقرة أقل خطورة ، وعادة ما يتم تقديم أسعار فائدة أقل.

بالإضافة إلى ذلك ، يؤثر نوع الرهن العقاري ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أيضًا على معدل الفائدة. على سبيل المثال ، قد يكون للرهون العقارية المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ، معدلات فائدة أقل بسبب انخفاض المخاطر على المقرضين. وبالمثل ، يمكن أن تؤدي نسبة الحد الأدنى من القيمة الدائمة ، والتي تشير إلى دفعة أولى أكبر ، إلى معدل فائدة أفضل للمقترض.

في الختام ، يتم تحديد أسعار الفائدة على الرهن العقاري من خلال مجموعة من عوامل الاقتصاد الكلي ، والجدارة الائتمانية للمقترض ، وخصائص محددة للقرض. يمكن أن يساعد فهم هذه العوامل المقترضين على اتخاذ قرارات مستنيرة عند السعي للحصول على تمويل الرهن العقاري (Mishkin ، 2007 ؛ Yellen ، 2015).

شروط سداد الرهن العقاري

تشير شروط سداد الرهن العقاري إلى الشروط التي يتعين على المقترض بموجبها سداد قرض الرهن العقاري. تتضمن هذه الشروط عادةً مدة القرض وسعر الفائدة وتكرار الدفع. يمكن أن تتراوح مدة الرهن العقاري من قصير الأجل (10-15 عامًا) إلى طويل الأجل (20-30 عامًا) ، وأكثرها شيوعًا هو الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا. يمكن أن يكون سعر الفائدة إما ثابتًا ، مما يعني أنه يظل ثابتًا طوال مدة القرض ، أو قابل للتعديل ، حيث يتغير بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. عادة ما يكون تكرار الدفع شهريًا ، ولكن قد يقدم بعض المقرضين خيارات دفع نصف أسبوعية أو حتى أسبوعية.

بالإضافة إلى مدفوعات رأس المال والفائدة ، قد تتضمن شروط سداد الرهن العقاري أيضًا أحكامًا لمدفوعات إضافية ، مثل مدفوعات رأس المال الإضافية أو مدفوعات المبلغ الإجمالي ، والتي يمكن أن تساعد المقترضين على سداد رهنهم العقاري بشكل أسرع وتوفير تكاليف الفائدة. من الضروري للمقترضين فهم شروط سداد الرهن العقاري الخاصة بهم والتأكد من قدرتهم على الوفاء بهذه الالتزامات لتجنب الصعوبات المالية المحتملة أو حتى حبس الرهن. علاوة على ذلك ، يجب على المقترضين مراعاة أهدافهم المالية وتحمل المخاطر عند اختيار أنسب شروط سداد الرهن العقاري لموقفهم (Croucher & Wallace ، 2012).

رسوم الرهن العقاري وتكاليف الإغلاق

تعتبر رسوم الرهن العقاري وتكاليف الإغلاق من المكونات الأساسية لعملية الرهن العقاري ، لأنها تشمل المصاريف المختلفة المتكبدة أثناء إنشاء القرض ونقل الملكية. تشمل هذه التكاليف عادةً رسوم إنشاء القرض ، والتي تغطي المصاريف الإدارية للمقرض وقد تتراوح من 0.5٪ إلى 1٪ من مبلغ القرض. بالإضافة إلى ذلك ، يتم فرض رسوم التقييم لتقييم قيمة العقار ، والتأكد من أن مبلغ القرض مناسب لقيمة العقار.

البحث عن حق الملكية ورسوم التأمين هي أيضًا جزء من تكاليف الإغلاق ، لأنها تحمي كل من المقرض والمقترض من نزاعات الملكية المحتملة. علاوة على ذلك ، يتم دفع رسوم التسجيل إلى الحكومة المحلية لتسجيل نقل الملكية. قد تشمل التكاليف الأخرى رسوم الضمان وأتعاب المحاماة ونقاط الخصم ، وهي رسوم اختيارية تُدفع مقدمًا لتقليل معدل فائدة الرهن العقاري. من الأهمية بمكان أن يكون المقترضون على دراية بهذه الرسوم وتكاليف الإغلاق ، حيث يمكن أن تؤثر بشكل كبير على التكلفة الإجمالية للحصول على قرض عقاري. في بعض الحالات ، قد يتفاوض المقترضون مع المُقرض أو البائع لتغطية جزء أو كل هذه النفقات ، مما قد يقلل العبء المالي المرتبط بعملية الرهن العقاري (Investopedia، nd؛ Consumer Financial Protection Bureau، nd).

خيارات إعادة تمويل الرهن العقاري

تختلف خيارات إعادة تمويل الرهن العقاري اعتمادًا على الوضع المالي للمقترض وأهدافه وظروف السوق الحالية. أحد خيارات إعادة التمويل الشائعة هو إعادة التمويل بسعر الفائدة والمدة ، والذي يسمح للمقترضين بالحصول على قرض جديد بسعر فائدة أقل ، أو بمدة مختلفة ، أو كليهما. يمكن أن يساعد ذلك في تقليل الدفعات الشهرية وتوفير تكاليف الفائدة على مدى عمر القرض. خيار آخر هو إعادة التمويل النقدي ، حيث يمكن للمقترضين الوصول إلى حقوق الملكية في ممتلكاتهم عن طريق إعادة التمويل مقابل مبلغ قرض أعلى وتلقي الفرق نقدًا. يمكن أن يكون هذا مفيدًا لتوحيد الديون أو تمويل تحسينات المنزل أو الاحتياجات المالية الأخرى.

بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون المقترضون الذين لديهم قروض مدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض مساعدة الضحايا ، مؤهلين لتبسيط برامج إعادة التمويل. تعمل هذه البرامج على تبسيط عملية إعادة التمويل عن طريق تقليل متطلبات التوثيق وغالبًا لا تتطلب تقييمًا. أخيرًا ، قد يفكر بعض المقترضين في الحصول على قرض لشراء منزل أو خط ائتمان لشراء منزل (HELOC) كبديل لإعادة التمويل. تسمح هذه الخيارات لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق ملكية منازلهم دون استبدال الرهن العقاري الحالي ، والذي يمكن أن يكون مفيدًا في مواقف معينة (Investopedia ، 2021 ؛ Bankrate ، 2021).

برامج الرهن العقاري المدعومة من الحكومة

تم تصميم برامج الرهن العقاري المدعومة من الحكومة لمساعدة شرائح مختلفة من السكان في الحصول على تمويل عقاري ميسور التكلفة ويمكن الوصول إليه. غالبًا ما توفر هذه البرامج متطلبات أهلية أكثر تساهلاً وخيارات دفع أقل وأسعار فائدة تنافسية. بعض من أبرز برامج الرهن العقاري المدعومة من الحكومة تشمل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA).

قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تلبي احتياجات مشتري المساكن لأول مرة وذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة ، وتقدم دفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 3.5٪ وإرشادات اكتتاب أكثر مرونة. تم تصميم قروض VA خصيصًا للمحاربين القدامى المؤهلين وأعضاء الخدمة الفعلية وأسرهم ، حيث توفر تمويلًا بنسبة 100 ٪ بدون متطلبات دفعة أولى وأسعار فائدة تنافسية. تستهدف قروض وزارة الزراعة الأمريكية مشتري المنازل في المناطق الريفية والضواحي من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ​​، وتقدم تمويلًا بنسبة 100٪ وأقساط تأمين على الرهن العقاري مخفضة. تهدف برامج الرهن العقاري المدعومة من الحكومة إلى تعزيز ملكية المنازل ودعم النمو الاقتصادي من خلال جعلها في متناول مجموعة أكبر من الأفراد لتأمين التمويل العقاري (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021 ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، 2021 ؛ وزارة الولايات المتحدة الزراعة ، 2021).

التقصير في الرهن العقاري والرهن

تبدأ عملية التخلف عن سداد الرهن العقاري وحبس الرهن عندما يفشل المقترض في الوفاء بالتزامات سداد الرهن العقاري. قد يحدث هذا لأسباب مختلفة ، مثل المصاعب المالية أو فقدان الوظيفة أو النفقات غير المتوقعة. عندما يتخلف المقترض عن سداد رهنه العقاري ، يرسل المُقرض عادةً إشعارًا بالتخلف عن السداد ، لإبلاغ المقترض بتأخره في السداد وتوفير فترة سماح لتصحيح الوضع. إذا فشل المقترض في سداد المدفوعات اللازمة خلال الإطار الزمني المحدد ، فيجوز للمقرض الشروع في إجراءات الرهن.

التعويق هو العملية القانونية التي من خلالها المقرض يستعيد الممتلكات لاسترداد الديون المستحقة. تختلف هذه العملية اعتمادًا على الولاية القضائية ونوع الرهن العقاري ، ولكنها تتضمن عمومًا مزادًا عامًا أو بيع العقار. تُستخدم عائدات البيع لسداد رصيد الرهن العقاري المستحق ، مع توزيع أي أموال متبقية على أصحاب الامتياز الآخرين أو إعادتها إلى المقترض. من المهم ملاحظة أن حبس الرهن يمكن أن يكون له عواقب وخيمة على المقترض ، بما في ذلك تأثير سلبي على درجة الائتمان الخاصة به والصعوبات المحتملة في الحصول على الائتمان أو فرص الإسكان في المستقبل (Ellen، 2016؛ Immergluck، 2018).

تأمين الرهن العقاري

التأمين على الرهن العقاري هو منتج مالي مصمم لحماية المقرضين من مخاطر التخلف عن السداد من قبل المقترضين. عادة ما يكون مطلوبًا عندما لا يتمكن المقترض من سداد دفعة أولى لا تقل عن 20٪ من قيمة العقار ، مما يؤدي إلى ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة (LTV). يمكن توفير تأمين الرهن العقاري من قبل الشركات الخاصة (تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI) أو من قبل الوكالات الحكومية (مثل إدارة الإسكان الفيدرالية ، أو FHA).

تتمثل الوظيفة الأساسية لتأمين الرهن العقاري في حماية المُقرض في حالة تخلف المقترض عن سداد قرضه. في مثل هذه الحالة ، تقوم شركة تأمين الرهن العقاري بتعويض المقرض عن رصيد القرض المستحق ، وبالتالي تقليل الخسائر المحتملة للمقرض. عادة ما يتحمل المقترض تكلفة تأمين الرهن العقاري ، إما كقسط مقدم لمرة واحدة أو كقسط شهري مستمر يضاف إلى مدفوعات الرهن العقاري. يعتمد مبلغ قسط التأمين على عوامل مثل نسبة LTV ومبلغ القرض والملف الشخصي الائتماني للمقترض. من المهم ملاحظة أن تأمين الرهن العقاري لا يحمي المقترض ؛ بدلاً من ذلك ، فهو يعمل على تسهيل الوصول إلى تمويل الرهن العقاري لأولئك الذين قد لا يكونون مؤهلين بخلاف ذلك بسبب عدم كفاية الدفعة المقدمة أو ارتفاع المخاطر المتصورة (مركز جامعة هارفارد المشترك لدراسات الإسكان ، 2017).

نصائح الرهن العقاري لمشتري المساكن لأول مرة

يجب على مشتري المساكن لأول مرة النظر في عدة عوامل عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري لضمان عملية سلسة وناجحة. ابدأ بتقييم وضعك المالي ، بما في ذلك درجة الائتمان والدخل والمدخرات ، حيث ستؤثر هذه العوامل على خيارات الرهن العقاري المتاحة لك. من الأهمية بمكان البحث عن أنواع مختلفة من الرهن العقاري ، مثل القروض ذات السعر الثابت والمعدل القابل للتعديل والقروض المدعومة من الحكومة ، لتحديد أيها يناسب احتياجاتك وقدراتك المالية.

يمكن أن يوفر الحصول على موافقة مسبقة من المقرض ميزة تنافسية في سوق الإسكان ، حيث يوضح جديتك واستعدادك المالي للبائعين المحتملين. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تساعدك مقارنة عروض المقرضين المتعددين في تأمين أسعار وشروط الفائدة الأكثر ملاءمة. يجب أن يكون مشترو المنازل لأول مرة على دراية ببرامج المساعدة المحتملة ، مثل المساعدة على الدفعة المقدمة أو الإعفاءات الضريبية ، والتي يمكن أن تخفف العبء المالي لشراء منزل.

أخيرًا ، من الضروري مراعاة تكاليف الإغلاق والتأمين على الرهن العقاري والرسوم الأخرى المرتبطة بالحصول على رهن عقاري ، حيث يمكن أن تؤثر بشكل كبير على التكلفة الإجمالية لامتلاك المنزل. من خلال البحث الشامل والتحضير لعملية طلب الرهن العقاري ، يمكن لمشتري المنازل لأول مرة زيادة فرصهم في الحصول على رهن عقاري مناسب وشراء منزل أحلامهم بنجاح (Consumer Financial Protection Bureau ، 2021 ؛ Investopedia ، 2021).