مقدمة لقوة البيع

تُمكِّن هذه العملية المُقرض من بيع العقار ، الذي يعد بمثابة ضمان للقرض ، دون الحاجة إلى أمر من المحكمة ، وتختلف قوة البيع باختلاف الولايات القضائية ، حيث يتطلب بعضها تدخلاً قضائيًا ، بينما يسمح البعض الآخر بإجراءات غير قضائية. الهدف الأساسي لسلطة البيع هو حماية مصالح المقرض مع توفير عملية عادلة وشفافة لكل من المقترض والمشترين المحتملين. من الضروري لمالكي العقارات والمستأجرين والمقرضين فهم الإطار القانوني والحقوق والمسؤوليات المرتبطة بقوة البيع للتنقل في العملية بفعالية وتقليل النزاعات المحتملة (Peppet ، 2004 ؛ Nelson & Whitman ، 2014).

الإطار القانوني والاختلافات القضائية

يختلف الإطار القانوني المحيط بسلطة البيع عبر الولايات القضائية ، ويرجع ذلك أساسًا إلى الاختلافات في قوانين ولوائح الملكية. في بعض المناطق ، تخضع سلطة البيع للإجراءات القضائية ، بينما في مناطق أخرى ، يتم استخدام الأساليب غير القضائية. تتضمن السلطة القضائية للبيع تدخلًا وإشرافًا من المحكمة ، مما يضمن حماية حقوق كل من المقترضين والمقرضين طوال العملية. من ناحية أخرى ، تسمح سلطة البيع غير القضائية للمقرضين بالمضي قدمًا في بيع الممتلكات دون تدخل المحكمة ، وعادةً ما يكون ذلك وفقًا للشروط الموضحة في الرهن العقاري أو سند الثقة.

تؤثر الاختلافات القضائية أيضًا على عمليات الإشعار والاسترداد والمزاد المرتبطة بقوة البيع. على سبيل المثال ، قد تختلف فترة الإشعار وحقوق الاسترداد المطلوبة ، مما يؤثر على الجدول الزمني والفرص المتاحة للمقترضين لتسوية ديونهم قبل بيع العقار. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تختلف إجراءات ولوائح المزاد العلني ، مما يؤثر على شفافية البيع والقدرة التنافسية. من الضروري لمالكي العقارات والمقرضين والمستأجرين أن يكونوا على دراية بالإطار القانوني المحدد الذي يحكم سلطة البيع في نطاق سلطتهم القضائية لضمان الامتثال وحماية حقوقهم ومصالحهم (قانون الملكية ، nd ؛ سبل الانتصاف القانونية وتسوية المنازعات ، nd) .

أنواع سلطة البيع: قضائية وغير قضائية

يمكن تصنيف قوة البيع ، وهي آلية قانونية يستخدمها المقرضون لاسترداد الديون المستحقة ، إلى نوعين: قضائي وغير قضائي. تتضمن السلطة القضائية للبيع تدخلًا من المحكمة ، حيث يرفع المُقرض دعوى قضائية ضد المقترض للحصول على أمر من المحكمة يأذن ببيع العقار. هذه العملية تستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة ، لأنها تتطلب إجراءات قانونية والالتزام بالمتطلبات الإجرائية الصارمة (كلية الحقوق كورنيل ، الثانية). من ناحية أخرى ، لا تستلزم سلطة البيع غير القضائية تدخل المحكمة ، لأنها تستند إلى شرط سلطة البيع المتضمن في الرهن العقاري أو سند الثقة. يسمح هذا البند للمقرض ببيع العقار دون إشراف قضائي ، مما يجعل العملية أسرع وأقل تكلفة (Investopedia ، 2020). ومع ذلك ، قد توفر سلطة البيع غير القضائية حماية أقل للمقترضين ، حيث لا توجد مراجعة قضائية لإجراءات المُقرض (المركز الوطني لقانون المستهلك ، 2019). باختصار ، تكمن الاختلافات الأساسية بين السلطة القضائية وغير القضائية للبيع في مستوى مشاركة المحكمة ، ومدة وتكلفة العملية ، ودرجة حماية المقترض.

عملية قوة البيع: الإشعار والفداء والمزاد

تتضمن عملية سلطة البيع ثلاث مراحل رئيسية: الإشعار والاسترداد والمزاد. في البداية ، يصدر المُقرض إشعارًا بالتقصير للمقترض ، لإبلاغه بفشله في الوفاء بالتزامات القرض ونية الشروع في سلطة عملية البيع. تختلف فترة الإشعار هذه عبر الولايات القضائية وتوفر للمقترض فرصة لتصحيح التقصير ، عادةً عن طريق دفع المبلغ المستحق أو التفاوض على شروط جديدة مع المُقرض (Fisher ، 2019).

إذا فشل المقترض في تصحيح التقصير خلال فترة الاسترداد ، ينتقل المُقرض إلى مرحلة المزاد. ثم يتم الإعلان عن العقار وبيعه للجمهور من خلال مزاد الرهن لمن يدفع أعلى سعر. تهدف عملية المزاد إلى استرداد الديون المستحقة وأي تكاليف مرتبطة بها ، مثل الرسوم القانونية ونفقات صيانة الممتلكات (Ghent & Kudlyak ، 2011). بمجرد بيع العقار ، يوزع المُقرض العائدات لسداد الدين ، ويعاد أي فائض إلى المقترض. في الحالات التي لا يغطي فيها البيع بالمزاد الدين المستحق ، يجوز للمقرض طلب حكم نقص ضد المقترض عن الرصيد المتبقي (Harding، Rosenblatt، Yao، 2009).

حقوق ومسؤوليات المقترضين والمقرضين

في قوة عملية البيع ، لكل من المقترضين والمقرضين حقوق ومسؤوليات محددة. يحق للمقترضين تلقي إشعار عن نية المُقرض في بدء سلطة البيع ، مما يتيح لهم فرصة لتصحيح التقصير وإعادة القرض. لديهم أيضًا الحق في استرداد الممتلكات عن طريق سداد الديون المستحقة والتكاليف المرتبطة بها قبل حدوث البيع. بالإضافة إلى ذلك ، قد يقدم المقترضون دفاعات أو اعتراضات على سلطة البيع ، مثل الطعن في صحة الرهن العقاري أو امتثال المقرض للمتطلبات الإجرائية.

من ناحية أخرى ، يتحمل المقرضون مسؤولية اتباع الإطار القانوني والاختلافات القضائية التي تحكم قوة عملية البيع. وهذا يشمل تقديم إشعار مناسب للمقترض ، والالتزام بفترات الانتظار المحددة ، وإجراء البيع بطريقة عادلة وشفافة. يحق للمقرضين أيضًا استرداد الديون المستحقة والتكاليف المرتبطة بها من خلال بيع العقار ، وفي بعض الحالات ، قد يتبعون حكمًا بالنقص إذا كانت عائدات البيع لا تفي بالدين بالكامل. علاوة على ذلك ، يجب على المقرضين احترام حقوق المستأجرين الذين يشغلون العقار ، مع ضمان عدم إنهاء إيجارهم بشكل غير قانوني بسبب قوة عملية البيع (Chen، 2018؛ Ghent & Kudlyak، 2011).

التأثير على أصحاب العقارات والمستأجرين

يمكن أن يكون لقوة عملية البيع آثار كبيرة على كل من مالكي العقارات والمستأجرين. بالنسبة لأصحاب العقارات ، يمكن أن تؤدي قوة البيع إلى خسارة ممتلكاتهم ، حيث يتم بيعها لسداد الديون المستحقة. يمكن أن يؤدي ذلك إلى ضائقة مالية وضيق عاطفي ، فضلاً عن إلحاق الضرر بتصنيفهم الائتماني ، مما يزيد من صعوبة الحصول على قروض أو رهون عقارية في المستقبل (فيشر ، 2016).

من ناحية أخرى ، قد يواجه المستأجرون المقيمون في عقار خاضع لسلطة البيع الإخلاء ، حيث قد يختار المالك الجديد شغل العقار أو تأجيره لمستأجرين جدد (شركة الخدمات القانونية ، 2017). يمكن أن يؤدي هذا إلى عدم استقرار الإسكان والضغوط المالية ، لا سيما بالنسبة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض الذين قد يكافحون للعثور على سكن بديل ميسور التكلفة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يفقد المستأجرون وديعة الضمان أو الإيجار المدفوع مسبقًا إذا فشل مالك العقار في تحويل هذه الأموال إلى المالك الجديد (Consumer Financial Protection Bureau ، 2012). بشكل عام ، يمكن أن يكون لقوة عملية البيع عواقب سلبية كبيرة على كل من مالكي العقارات والمستأجرين ، مما يستلزم فهماً شاملاً للإطار القانوني والعلاجات المتاحة.

الدفاعات والاعتراضات على سلطة البيع

يمكن للمقترضين الذين يواجهون قوة عملية البيع أن يرفعوا دفاعات واعتراضات مختلفة لحماية مصالحهم. يتمثل أحد الدفاعات الشائعة في الطعن في صحة الرهن العقاري أو الدين الأساسي ، مع التأكيد على أن المُقرض يفتقر إلى القدرة على بدء سلطة البيع بسبب التوثيق غير المناسب أو الأخطاء الإجرائية (Chhokar ، 2015). دفاع آخر هو الادعاء بأن المُقرض لم يمتثل للإشعار المطلوب وإجراءات الاسترداد ، وبالتالي ينتهك حقوق الإجراءات القانونية الواجبة للمقترض (المركز الوطني لقانون المستهلك ، 2019). بالإضافة إلى ذلك ، قد يجادل المقترضون بأن المُقرض قد انخرط في ممارسات غير عادلة أو خادعة ، مثل تحريف شروط القرض أو عدم تقديم معلومات دقيقة حول خيارات تخفيف الخسائر المتاحة (Federal Trade Commission، 2018). في بعض الحالات ، قد يؤكد المقترضون أيضًا دفاعات عادلة ، مثل عدم المسؤولية أو الإغلاق ، لمنع المُقرض من فرض سلطة البيع (إعادة بيان الملكية (ثالثًا): الرهون العقارية ، 1997). من خلال رفع هذه الدفاعات والاعتراضات ، قد يكون المقترضون قادرين على تأخير أو منع قوة عملية البيع ، مما قد يسمح لهم بالتفاوض على حلول بديلة مع المُقرض.

بدائل قوة البيع: تعديل القرض ، والبيع على المكشوف ، والسند بدلاً من ذلك

تشمل بدائل قوة عملية البيع تعديل القرض والبيع على المكشوف والسند بدلاً من ذلك. يتضمن تعديل القرض تغيير شروط اتفاقية الرهن العقاري ، مثل تخفيض سعر الفائدة ، أو تمديد مدة القرض ، أو تغيير نوع القرض ، لجعل المدفوعات الشهرية في متناول المقترض (Moye ، 2017). يفيد هذا الخيار كلا الطرفين ، حيث يمكن للمقترض تجنب حبس الرهن ، ويمكن للمقرض تقليل الخسائر المرتبطة بقوة عملية البيع. يحدث البيع على المكشوف عندما يبيع المقترض العقار بأقل من رصيد الرهن العقاري المستحق ، بموافقة المقرض ، لتجنب حبس الرهن (Investopedia ، 2021). يوافق المُقرض عادةً على التنازل عن الدين المتبقي ، لأنه غالبًا ما يكون أكثر فعالية من حيث التكلفة من السعي وراء سلطة البيع. وأخيرًا ، فإن سند الملكية هو نقل طوعي لملكية العقارات من المقترض إلى المُقرض لسداد دين الرهن العقاري وتجنب حبس الرهن (NOLO ، 2021). يمكن أن يكون هذا الخيار مفيدًا لكلا الطرفين ، حيث يمكنه توفير الوقت والموارد مقارنة بقوة عملية البيع.

قوة البيع والإفلاس

إن قوة عملية البيع والإفلاس مترابطتان في سياق قانون الملكية ، حيث إن كلاهما ينطوي على حل الضائقة المالية التي يواجهها المقترض. في سلطة البيع ، يمارس المُقرض حقه في بيع العقار ، والذي يعمل كضمان للقرض ، من أجل استرداد الديون المستحقة. يمكن بدء هذه العملية عندما يتخلف المقترض عن سداد مدفوعات قروضه ، وعادةً ما تتضمن فترة إشعار وفرص استرداد ومزاد لبيع العقار (Harvard Law Review، 2010).

من ناحية أخرى ، الإفلاس هو إجراء قانوني يهدف إلى توفير الإغاثة للأفراد أو الشركات التي تواجه صعوبات مالية لا يمكن التغلب عليها. في هذه العملية ، يتم تصفية أصول المدين ، وتستخدم العائدات لسداد الدائنين (محاكم الولايات المتحدة ، و). عندما يطلب مالك العقار إفلاسه ، يتم فرض إيقاف تلقائي ، مما يوقف مؤقتًا قوة عملية البيع (مدرسة كورنيل للقانون ، nd). ومع ذلك ، يجوز للمقرض أن يطلب من المحكمة رفع الوقف والمضي قدمًا في سلطة البيع إذا كان بإمكانهم إثبات أن مصالحهم ليست محمية بشكل كافٍ (Harvard Law Review، 2010).

في الختام ، تعتبر قوة عملية البيع والإفلاس من الآليات القانونية ذات الصلة التي تعالج التحديات المالية التي يواجهها المقترضون. في حين تركز قوة البيع على استرداد استثمارات المقرض من خلال بيع الممتلكات المضمونة ، فإن الإفلاس يوفر إطارًا أوسع لتخفيف الديون وتصفية الأصول.

سبل الانتصاف القانونية وتسوية المنازعات

تختلف سبل الانتصاف القانونية وخيارات تسوية المنازعات في سياق سلطة البيع اعتمادًا على الولاية القضائية والظروف المحددة للقضية. بشكل عام ، قد يسعى المقترضون إلى الحصول على تعويضات قانونية مثل الأوامر الزجرية لوقف سلطة عملية البيع إذا كان بإمكانهم إثبات أن المُقرض لم يمتثل للإجراءات المطلوبة أو إذا كان هناك نزاع حقيقي حول الدين. بالإضافة إلى ذلك ، قد يرفع المقترضون دفاعات مثل عدم الضمير أو الاحتيال أو التحريف للطعن في صحة الرهن العقاري أو شرط سلطة البيع نفسه.

قد تتضمن خيارات حل النزاعات التفاوض أو الوساطة أو التحكيم كبدائل للتقاضي. يمكن أن تكون هذه الأساليب أكثر فعالية من حيث التكلفة وفعالية من حيث الوقت ، مما يسمح للأطراف بالتوصل إلى حل مقبول للطرفين دون الحاجة إلى إجراءات محكمة مطولة. في بعض الحالات ، قد يُطلب من الأطراف المشاركة في الوساطة الإلزامية أو غيرها من عمليات تسوية المنازعات البديلة قبل المتابعة إلى المحكمة. من الضروري أن يكون المقترضون والمقرضون على دراية بحقوقهم ومسؤولياتهم بموجب القوانين المعمول بها وأن يلتمسوا المشورة القانونية عند التعامل مع سلطة عملية البيع والنزاعات المحتملة (كوهين ، 2017 ؛ سميث ، 2019).

قوة البيع في الملكية الفكرية والملكية الشخصية

تشير سلطة البيع في سياق الملكية الفكرية والممتلكات الشخصية إلى السلطة القانونية الممنوحة للدائن المضمون لبيع الممتلكات الثانوية عندما يتخلف المدين عن الوفاء بالتزاماته. في مجال الملكية الفكرية ، قد يشمل ذلك بيع براءات الاختراع أو العلامات التجارية أو حقوق النشر لاسترداد الديون المستحقة. وبالمثل ، في قضايا الملكية الشخصية ، يمكن ممارسة سلطة البيع على الأصول مثل المركبات أو الأثاث أو العناصر المادية الأخرى. تتضمن العملية عادةً فترة إشعار ، تتاح خلالها للمدين فرصة استرداد الممتلكات عن طريق تسوية الديون ، يليها مزاد يتم فيه بيع العقار لمن يدفع أعلى سعر. من الأهمية بمكان ملاحظة أن الاختلافات القضائية والأطر القانونية المحددة قد تؤثر على تطبيق سلطة البيع في هذه السياقات ، ويجب على الأطراف المعنية استشارة التشريعات ذات الصلة وطلب المشورة المهنية لضمان الامتثال للقانون (باترسون ، 2015 ؛ قانون الملكية ، اختصار الثاني).

الاتجاهات والتطورات في قوة تشريعات البيع

تعكس الاتجاهات والتطورات الحالية في سلطة تشريعات البيع زيادة التركيز على حماية حقوق المقترضين والمستأجرين ، مع ضمان عملية عادلة وفعالة للمقرضين. يتمثل أحد الاتجاهات الملحوظة في الاعتماد المتزايد لآليات الوساطة وتسوية المنازعات ، والتي تهدف إلى تسهيل التواصل بين الأطراف وربما تجنب إجراءات الرهن تمامًا (ماير ، 2018). بالإضافة إلى ذلك ، نفذت بعض الولايات القضائية متطلبات إشعار أكثر صرامة وفترات استرداد ، مما يوفر للمقترضين مزيدًا من الوقت والفرص لحل صعوباتهم المالية قبل فقدان ممتلكاتهم (نيلسون ، 2017). علاوة على ذلك ، هناك اعتراف متزايد بالحاجة إلى حماية المستأجرين في الممتلكات الخاضعة لسلطة البيع ، حيث تسن بعض الولايات القضائية تشريعات تتطلب من المقرضين احترام عقود الإيجار الحالية أو تقديم إشعار كافٍ للمستأجرين قبل الإخلاء (Reichert ، 2016). تسلط هذه التطورات الضوء على الجهود الجارية لتحقيق التوازن بين مصالح المقترضين والمقرضين والمستأجرين في سلطة إجراءات البيع ، مع تعزيز الشفافية والإنصاف في العملية.