مقدمة في ملكية العقارات الخاصة
تختلف إستراتيجية الاستثمار هذه عن عقارات الأسهم العامة ، والتي تتضمن الاستثمار في الأوراق المالية المتداولة علنًا لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) وغيرها من الشركات العاملة في مجال العقارات. يمكن إجراء استثمارات PERE من خلال أدوات الاستثمار المختلفة ، مثل الحسابات المُدارة بشكل فردي ، والصناديق المختلطة ، والشركات العقارية القابضة. يشمل المستثمرون في PERE المستثمرين الأفراد المعتمدين وغير المعتمدين ، بالإضافة إلى المستثمرين المؤسسيين مثل صناديق التقاعد ، والهبات ، والمؤسسات ، والمكاتب العائلية ، وصناديق الثروة السيادية. يتميز سوق عقارات الأسهم الخاصة بطبيعته غير السائلة ، حيث يتم الاحتفاظ بالاستثمارات عادة لفترات أطول ولا يمكن تداولها بسهولة في البورصات العامة. يتطلب نهج الاستثمار هذا فهماً عميقاً لسوق العقارات ، فضلاً عن الخبرة في إدارة المخاطر والامتثال التنظيمي (Anson، 2011؛ Geltner et al.، 2014).
مراجع حسابات
- أنسون ، إم جي (2011). CAIA المستوى الثاني: الموضوعات الأساسية المتقدمة في الاستثمارات البديلة. جون وايلي وأولاده.
- جيلتنر ، دي ، ميلر ، إن جي ، كلايتون ، جيه ، وإيشهولتز ، ب. (2014). تحليل العقارات التجارية والاستثمارات. تعلم OnCourse.
نظرة عامة على أسواق رأس المال العقاري
تشمل أسواق رأس المال العقاري مجموعة واسعة من خيارات الاستثمار ، بما في ذلك الأسهم الخاصة والدين الخاص والأسهم العامة والدين العام. تسهل هذه الأسواق تدفق رأس المال لاقتناء الأصول العقارية وتطويرها وإدارتها. تشمل الاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة الملكية المباشرة أو غير المباشرة للعقارات من خلال أدوات الاستثمار المختلفة ، مثل الحسابات المُدارة بشكل فردي ، والصناديق المختلطة ، والشركات العقارية القابضة. يشمل المستثمرون في هذه الأسواق المستثمرين الأفراد المعتمدين وغير المعتمدين ، فضلاً عن المستثمرين المؤسسيين مثل صناديق التقاعد والأوقاف وشركات التأمين. تتضمن أسواق الأسهم والدين العامة تداول الأوراق المالية ، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وغيرها من الشركات العاملة في مجال العقارات ، والتي توفر للمستثمرين التعرض للأصول العقارية دون ملكية مباشرة. تلعب أسواق رأس المال العقاري دورًا مهمًا في الاقتصاد العالمي من خلال توفير السيولة والتنويع وفرص إدارة المخاطر للمستثمرين ، مع دعم نمو وتطوير قطاع العقارات (Preqin ، 2020 ؛ NCREIF ، 2021).
الملكية المباشرة مقابل الملكية غير المباشرة للعقار
تمثل الملكية المباشرة وغير المباشرة للعقار نهجين متميزين للاستثمار العقاري. تتضمن الملكية المباشرة اقتناء وتمويل وحيازة سند ملكية فردية أو محفظة عقارات. تسمح هذه الطريقة للمستثمرين بممارسة سيطرة أكبر على استثماراتهم ، حيث أنهم مسؤولون بشكل مباشر عن إدارة الممتلكات واتخاذ القرار. عادةً ما تجذب الملكية المباشرة المستثمرين ذوي رأس المال والخبرة الكبيرة في إدارة العقارات (Preqin ، 2018).
من ناحية أخرى ، تشير الملكية غير المباشرة إلى الاستثمار في الحصص المورقة أو غيرها من الفوائد المقسمة أو غير المقسمة في عقار أو محفظة من العقارات من خلال أدوات أو ترتيبات استثمار الصناديق المجمعة ، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ، أو الصناديق المختلطة ، أو العقارات. الشركات القابضة (NCREIF ، 2017). تسمح الملكية غير المباشرة للمستثمرين بتنويع محافظهم والوصول إلى مجموعة واسعة من العقارات دون الحاجة إلى إدارة مباشرة. هذا النهج أكثر ملاءمة للمستثمرين ذوي رأس المال أو الخبرة المحدودة في مجال العقارات ، وكذلك المستثمرين المؤسسيين الذين يسعون للتعرض لأسواق العقارات (Preqin ، 2018).
باختصار ، تكمن الفروق الأساسية بين الملكية المباشرة وغير المباشرة للممتلكات العقارية في مستوى السيطرة ومسؤولية الإدارة ورأس المال الاستثماري المطلوب. توفر الملكية المباشرة تحكمًا ومسؤولية أكبر ، بينما توفر الملكية غير المباشرة التنويع وإمكانية الوصول إلى نطاق أوسع من المستثمرين.
مراجع حسابات
- NCREIF. (2017). NCREIF مؤشر الملكية. استردادها من https://www.ncreif.org/
- بريكين. (2018). تقرير العقارات العالمية Preqin. استردادها من https://www.preqin.com/insights/research/reports/preqin-global-real-estate-report-2018
أنواع أدوات الملكية الخاصة للاستثمار العقاري
توجد أنواع مختلفة من أدوات الاستثمار العقاري في الأسهم الخاصة لتلبية الاحتياجات المتنوعة للمستثمرين. أحد الأنواع الشائعة هو الحساب المُدار بشكل فردي ، والذي يسمح للمستثمرين بالسيطرة المباشرة على استثماراتهم وتصميم محافظهم وفقًا لتفضيلاتهم (Brueggeman & Fisher ، 2015). الخيار الشائع الآخر هو الصندوق المختلط ، حيث يقوم العديد من المستثمرين بتجميع رؤوس أموالهم للاستثمار في محفظة متنوعة من العقارات ، والتي تديرها شركة استثمار محترفة (Geltner et al. ، 2014). كما تنتشر الشركات والشركات العقارية القابضة ، لأنها تمكن المستثمرين من امتلاك وإدارة العقارات من خلال كيان قانوني منفصل ، مما يوفر حماية المسؤولية والمزايا الضريبية (Blackstone ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، تقدم الشركات العاملة في مجال العقارات المدارة بشكل نشط للمستثمرين التعرض لسوق العقارات من خلال ملكية وتشغيل العقارات المدرة للدخل (NCREIF ، 2021). توفر هذه الأدوات الاستثمارية المتنوعة للمستثمرين مجموعة من الخيارات التي تتناسب مع تحملهم للمخاطر وأهدافهم الاستثمارية والمستوى المطلوب من المشاركة في إدارة أصولهم العقارية.
مراجع حسابات
- حجر أسود. (2021). العقارات. استردادها من https://www.blackstone.com/our-businesses/real-estate/
- Brueggeman، WB، & Fisher، JD (2015). التمويل العقاري والاستثمارات. نيويورك: McGraw-Hill Education.
- جيلتنر ، دي ، ميلر ، إن جي ، كلايتون ، جيه ، وإيشهولتز ، ب. (2014). تحليل العقارات التجارية والاستثمارات. ميسون ، أوهايو: South-Western Cengage Learning.
- NCREIF. (2021). NCREIF مؤشر الملكية. استردادها من https://www.ncreif.org/
اللاعبون الرئيسيون في عقارات الملكية الخاصة
تضم صناعة العقارات في الأسهم الخاصة مجموعة متنوعة من اللاعبين الرئيسيين ، يساهم كل منهم في الأداء العام للقطاع ونموه. يلعب المستثمرون المؤسسيون ، مثل صناديق التقاعد والأوقاف والمؤسسات والمكاتب العائلية وصناديق الثروة السيادية وشركات التأمين ، دورًا مهمًا في توفير رأس المال للاستثمارات العقارية. غالبًا ما تستثمر هذه الكيانات بشكل مباشر في العقارات أو من خلال ترتيبات الاستثمار أو المركبات أو المنتجات المصممة لتلبية احتياجاتهم الخاصة (Preqin ، 2020).
بالإضافة إلى ذلك ، تساهم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة والمدرجة (REITs) ، وصناديق الاستثمار العقاري الخاصة غير المدرجة ، وأشكال أخرى من شركات تشغيل العقارات العامة أو الخاصة في ديناميكية الصناعة. تدير هذه المنظمات وتستثمر في الأصول العقارية ، وتدر عائدات لمستثمريها (ناريت ، 2021). علاوة على ذلك ، يشارك المستثمرون الأفراد ، المعتمدون وغير المعتمدون ، في سوق عقارات الأسهم الخاصة من خلال الاستثمارات المباشرة أو الشراكات غير المورقة ، مما يضيف إلى رأس مال الصناعة (SEC، 2020).
في الختام ، تشمل الجهات الفاعلة الرئيسية في صناعة العقارات ذات الملكية الخاصة المستثمرين المؤسسيين ، والشركات العاملة في مجال العقارات ، والمستثمرين الأفراد ، وجميعهم يساهمون في نمو القطاع وتطوره.
مراجع حسابات
- بريكين. (2020). تقرير العقارات العالمية Preqin. استردادها من https://www.preqin.com/insights/research
- ناريت. (2021). ما هو REIT؟ استردادها من https://www.reit.com/what-reit
المستثمرون الأفراد المعتمدون وغير المعتمدين
في سياق الاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة ، يختلف المستثمرون الأفراد المعتمدون وغير المعتمدين في المقام الأول من حيث المؤهلات المالية وفرص الاستثمار. المستثمرون المعتمدون هم أولئك الذين يستوفون الحد الأدنى من الدخل ومتطلبات صافي الثروة التي وضعتها هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC) ، بينما لا يستوفي المستثمرون غير المعتمدين هذه المتطلبات. هذا التمييز مهم لأنه يحدد أنواع فرص الاستثمار المتاحة لكل مجموعة.
يمكن للمستثمرين المعتمدين الوصول إلى مجموعة واسعة من خيارات الاستثمار ، بما في ذلك عروض الأوراق المالية الخاصة غير السائلة وغير المتداولة في العقارات ، والتي عادة ما تكون مناسبة فقط للمستثمرين الذين يمكنهم تلبية متطلبات الملاءمة لهذه العروض. من ناحية أخرى ، يقتصر المستثمرون غير المعتمدين على الاستثمارات المباشرة في العقارات ، سواء بشكل فردي أو من خلال الشراكات غير المورقة ، وأسواق العقارات العامة ، مثل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا (REITs) وغيرها من أشكال الاستثمار العام. الشركات العاملة في مجال العقارات المتداولة. تقتصر الإيداعات الخاصة للأوراق المالية العقارية ، المعفاة من التسجيل لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات ، بشكل عام على المستثمرين المعتمدين بسبب ارتفاع المخاطر وعدم السيولة المرتبطة بهذه الاستثمارات (Investopedia، nd؛ Wikipedia، nd).
المستثمرون المؤسسيون في عقارات الملكية الخاصة
يلعب المستثمرون المؤسسيون دورًا مهمًا في عقارات الملكية الخاصة ، ويساهمون برأس مال وموارد كبيرة في السوق. هؤلاء المستثمرين ، الذين يشملون صناديق التقاعد ، والأوقاف ، والمؤسسات ، والمكاتب العائلية ، وصناديق الثروة السيادية ، وشركات التأمين ، عادة ما يكون لديهم قواعد أصول كبيرة وآفاق استثمار طويلة الأجل. فهم إما يستثمرون مباشرة في العقارات من خلال موظفي الاستثمار المحترفين داخل الشركة أو من خلال ترتيبات الاستثمار أو المركبات أو عروض المنتجات المصممة خصيصًا لتلبية احتياجاتهم (Preqin ، 2020). غالبًا ما يتم تنظيم هذه الترتيبات وتنظيمها وإدارتها بواسطة شركات إدارة استثمار عقاري محترفة تابعة لجهات خارجية مقابل رسوم (NCREIF ، 2019). تساعد مشاركة المستثمرين المؤسسيين في عقارات الأسهم الخاصة على تنويع محافظهم ، وتوليد تدفقات دخل ثابتة ، والتحوط ضد التضخم ، مع توفير رأس المال لتطوير واستحواذ العقارات ، مما يساهم في نهاية المطاف في نمو واستقرار سوق العقارات ( البنك الدولي ، 2018).
مراجع حسابات
- بريكين. (2020). تقرير العقارات العالمية Preqin. استردادها من https://www.preqin.com/insights/research
- NCREIF. (2019). NCREIF مؤشر الملكية. استردادها من https://www.ncreif.org/
- بنك عالمي. (2018). تقرير التنمية المالية العالمية 2018/2019: تنظيم البنوك ومراقبتها عقد بعد الأزمة المالية العالمية. استردادها من https://www.worldbank.org/en/publication/gfdr
استراتيجيات الاستثمار وإدارة المخاطر
تختلف استراتيجيات الاستثمار في عقارات الأسهم الخاصة وفقًا لملف تعريف المخاطر والعائد وأفق الاستثمار للمستثمرين. تركز الاستراتيجيات الأساسية على العقارات المستقرة المدرة للدخل مع رافعة مالية منخفضة ، وتقدم مخاطر أقل وعائدات معتدلة. تتضمن إستراتيجيات القيمة المضافة عقارات مع إمكانية زيادة رأس المال من خلال التحسينات أو إعادة التهيئة أو التأجير ، وتستهدف عوائد أعلى مع مخاطر معتدلة. تستهدف الاستراتيجيات الانتهازية الأصول المتعثرة أو ضعيفة الأداء ، أو مشاريع التنمية ، أو الأسواق المتخصصة ، بهدف تحقيق أعلى عوائد مع أعلى مخاطر.
تتضمن إدارة المخاطر في عقارات الأسهم الخاصة نهجًا شاملاً لتحديد وتقييم وتخفيف المخاطر المحتملة. ويشمل ذلك التنويع عبر أنواع العقارات والمناطق الجغرافية وهياكل الاستثمار لتقليل مخاطر التركيز. تعتبر العناية الواجبة أمرًا بالغ الأهمية في تقييم جودة الأصول والجهات الراعية وظروف السوق. تعد مراقبة مستويات الرافعة المالية وإدارتها ، فضلاً عن أسعار الفائدة ومخاطر العملة ، ضرورية للحفاظ على الاستقرار المالي. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المستثمرين النظر في العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) لضمان الاستثمارات المستدامة والمسؤولة. يساعد قياس الأداء المنتظم وقياس الأداء وفقًا لمعايير الصناعة في تقييم فعالية استراتيجيات الاستثمار وممارسات إدارة المخاطر (Brueggeman & Fisher ، 2015 ؛ Geltner et al. ، 2016).
مراجع حسابات
- Brueggeman، WB، & Fisher، JD (2015). التمويل العقاري والاستثمارات. ماكجرو هيل التعليم.
- جيلتنر ، دي ، ميلر ، إن ، كلايتون ، جيه ، وإيشهولتز ، ب. (2016). تحليل العقارات التجارية والاستثمارات. تعلم OnCourse.
دور صناديق الاستثمار العقاري
تلعب صناديق الاستثمار العقاري (REITs) دورًا مهمًا في عقارات الملكية الخاصة من خلال تزويد المستثمرين بوسائل سائلة يسهل الوصول إليها للاستثمار في سوق العقارات. صناديق الاستثمار العقاري هي شركات مطروحة للتداول العام تمتلك الأصول العقارية المدرة للدخل أو تشغلها أو تمولها. أنها تسمح لكل من المستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين بالتعرض للاستثمارات العقارية دون امتلاك أو إدارة العقارات بأنفسهم. من خلال تجميع رأس المال من العديد من المستثمرين ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري امتلاك وإدارة محافظ عقارية واسعة النطاق ، وبالتالي تنويع المخاطر وتحقيق عوائد أعلى.
علاوة على ذلك ، يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين في شكل توزيعات أرباح ، مما يجعلها خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن الدخل. بالإضافة إلى توفير السيولة والتنويع ، توفر صناديق الاستثمار العقاري أيضًا مستوى من الشفافية والرقابة التنظيمية ، حيث تخضع لمتطلبات الإبلاغ الصارمة وتنظمها السلطات المالية مثل هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC) في الولايات المتحدة (معهد CFA) ، 2021). بشكل عام ، تعمل صناديق الاستثمار العقاري كعنصر أساسي في المشهد العقاري للأسهم الخاصة ، حيث تقدم للمستثمرين وسيلة مريحة ومنظمة للوصول إلى سوق العقارات.
البيئة التنظيمية والامتثال
البيئة التنظيمية للاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة معقدة وتتنوع عبر الولايات القضائية. بشكل عام ، تخضع هذه الاستثمارات للوائح التي تحكم الأوراق المالية والمؤسسات المالية والمعاملات العقارية. تتضمن متطلبات الامتثال عادةً التسجيل لدى السلطات ذات الصلة ، والالتزام بمعايير الإفصاح والإبلاغ ، وضمان الإدارة السليمة للأموال والأصول. في الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، يجب أن تمتثل الصناديق العقارية للأسهم الخاصة لقانون الأوراق المالية لعام 1933 ، وقانون شركة الاستثمار لعام 1940 ، وقانون مستشاري الاستثمار لعام 1940 ، من بين لوائح أخرى. بالإضافة إلى ذلك ، قدم قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك مزيدًا من متطلبات الامتثال لمديري الصناديق الخاصة ، بما في ذلك التسجيل لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) والالتزام بالتزامات الإبلاغ وحفظ السجلات المحددة. في الاتحاد الأوروبي ، ينظم توجيه مديري صناديق الاستثمار البديلة (AIFMD) الصناديق العقارية للأسهم الخاصة ويفرض متطلبات تتعلق بالتفويض والشفافية وإدارة المخاطر. من الأهمية بمكان للمستثمرين ومديري الصناديق فهم الإطار التنظيمي والامتثال له في ولاياتهم القضائية للتخفيف من المخاطر القانونية والمالية المرتبطة بالاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة (Preqin ، 2018 ؛ SEC ، 2020 ؛ المفوضية الأوروبية ، 2011).
قياس الأداء والمقارنة المعيارية
يعتبر قياس الأداء والمقارنة المعيارية في الاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة أمرًا ضروريًا لتقييم نجاح استراتيجيات الاستثمار ومقارنة أداء الأدوات الاستثمارية المختلفة. إحدى الطرق الشائعة لقياس الأداء هي معدل العائد الداخلي (IRR) ، الذي يحسب المعدل السنوي للعائد على الاستثمار ، مع مراعاة توقيت وحجم التدفقات النقدية. المقياس الآخر المستخدم على نطاق واسع هو مضاعف الأسهم ، والذي يقيس إجمالي النقد المعادة إلى المستثمرين بالنسبة إلى استثماراتهم الأولية.
من ناحية أخرى ، تتضمن المقارنة المعيارية مقارنة أداء استثمار أو محفظة معينة بمؤشر أو مجموعة نظراء ذات صلة. في سياق عقارات الأسهم الخاصة ، يعد مؤشر ملكية المجلس الوطني لمؤسسي الاستثمار العقاري (NCREIF) (NPI) معيارًا معترفًا به على نطاق واسع يتتبع أداء مجموعة كبيرة من العقارات التجارية ذات المستوى المؤسسي في الولايات المتحدة. بالإضافة إلى ذلك ، يوفر مؤشر العقارات السنوي العالمي MSCI منظورًا أوسع لأداء العقارات العالمي. من خلال مقارنة أداء الاستثمار العقاري في الأسهم الخاصة مقابل هذه المعايير ، يمكن للمستثمرين تقييم النجاح النسبي لاستراتيجياتهم الاستثمارية واتخاذ قرارات مستنيرة بشأن الاستثمارات المستقبلية.
الاتجاهات والتوقعات المستقبلية في عقارات الملكية الخاصة
شهد سوق عقارات الأسهم الخاصة تحولات كبيرة في السنوات الأخيرة ، مدفوعة بعوامل مثل التطورات التكنولوجية والتغيرات الديموغرافية وتفضيلات المستثمرين المتطورة. يتمثل أحد الاتجاهات الملحوظة في الاهتمام المتزايد بقطاعات العقارات البديلة ، مثل مراكز البيانات ، ومساكن كبار السن ، وأماكن إقامة الطلاب ، والتي توفر مزايا التنويع والعوائد الجذابة المعدلة حسب المخاطر (CBRE ، 2020). بالإضافة إلى ذلك ، يعمل صعود شركة proptech على تحويل الصناعة من خلال تعزيز الكفاءة التشغيلية ، وتمكين اتخاذ القرارات القائمة على البيانات ، وخلق فرص استثمارية جديدة (PwC ، 2019).
ظهرت الاستدامة أيضًا كمحور رئيسي للمستثمرين ، مع زيادة التركيز على العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) في قرارات الاستثمار (GRESB ، 2020). بالنظر إلى المستقبل ، من المتوقع أن يستمر سوق العقارات الخاصة بالملكية الخاصة في التطور استجابة للاتجاهات الاقتصادية العالمية والتغيرات التنظيمية ومتطلبات المستثمرين. قد يشمل ذلك تركيزًا أكبر على الأصول المرنة والقابلة للتكيف ، فضلاً عن زيادة الرغبة في الاستثمارات عبر الحدود للاستفادة من فرص الأسواق الناشئة (JLL ، 2021).
- JLL (2021). المنظور العقاري العالمي: المستثمر والشركات. [متصل]
