تعريف وغرض تأمين الرهن العقاري الخاص

يخدم PMI غرضًا حاسمًا في صناعة الرهن العقاري ، حيث أنه يمكّن المقترضين من الحصول على رهن عقاري دون تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪ ، وبالتالي زيادة فرص امتلاك المنازل لمن لديهم مدخرات محدودة. من خلال التخفيف من مخاطر المقرض المرتبطة بالرهون العقارية عالية القيمة (LTV) ، يسهل PMI الوصول إلى الائتمان لمجموعة أوسع من المقترضين ، مع حماية مصالح المقرضين والمستثمرين في نفس الوقت. في جوهرها ، يعمل مؤشر مديري المشتريات كشبكة أمان مالي ، مما يضمن تعويض المقرضين والمستثمرين عن الخسائر المتكبدة في حالة تعثر المقترض ، مع تعزيز إمكانية الوصول بشكل أكبر إلى تمويل الرهن العقاري لأصحاب المنازل المحتملين (Wikipedia، nd؛ Investopedia، 2020).

أنواع تأمين الرهن العقاري: عام مقابل خاص

يخدم تأمين الرهن العقاري العام والخاص نفس الغرض المتمثل في حماية المقرضين من الخسائر الناجمة عن تقصير المقترض ؛ ومع ذلك ، فهي تختلف من حيث الكيانات التي توفر التغطية وأنواع القروض التي تؤمنها. يتم تقديم تأمين الرهن العقاري العام عادةً من قبل الوكالات الحكومية ، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في الولايات المتحدة ، وهو مصمم لدعم برامج قروض محددة مدعومة من الحكومة تهدف إلى تعزيز ملكية المنازل بين المقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ​​أو أولاً- وقت مشتري المساكن. غالبًا ما تتميز هذه البرامج بمتطلبات أقل للدفعة المقدمة ومعايير اكتتاب أكثر تساهلاً مقارنة بالقروض التقليدية.

من ناحية أخرى ، يتم توفير تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) من قبل شركات التأمين الخاصة وهو مطلوب بشكل عام للقروض التقليدية عندما تكون الدفعة الأولى للمقترض أو مركز حقوق الملكية أقل من 20٪ من قيمة العقار. يمكن أن تختلف معدلات مؤشر مديري المشتريات بناءً على عوامل مثل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ودرجة الائتمان ونوع القرض ، ويمكن دفعها بطرق مختلفة ، بما في ذلك الأقساط الشهرية أو كقسط مقدم لمرة واحدة. على عكس تأمين الرهن العقاري العام ، يمكن إلغاء PMI بمجرد وصول مركز حقوق الملكية للمقترض إلى حد معين ، عادةً ما يكون 20٪ أو 22٪ من قيمة العقار (Canner and Passmore، 1994؛ United States Congress، 1998).

تأمين الرهن العقاري الخاص في دول مختلفة

يعمل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) بشكل مختلف عبر مختلف البلدان ، ويلبي الاحتياجات واللوائح المحددة لسوق الإسكان في كل دولة. في أستراليا ، مطلوب تأمين الرهن العقاري للمقرضين (LMI) للقروض العقارية التي تتجاوز 80٪ من سعر شراء العقار ، مما يحمي المقرضين من التخلف عن السداد المحتمل (1). في سنغافورة ، يعد تأمين الرهن العقاري إلزاميًا لمالكي الشقق في مجلس الإسكان والتنمية (HDB) الذين يستخدمون صندوق الادخار المركزي (CPF) للأقساط الشهرية. يمكنهم الاختيار بين التأمين الذي يديره مجلس CPF أو شركات التأمين الخاصة. ومع ذلك ، فإن مالكي المنازل الخاصة في سنغافورة غير ملزمين بالحصول على تأمين الرهن العقاري (2). في الولايات المتحدة ، عادةً ما يكون مؤشر مديري المشتريات مطلوبًا لبرامج الرهن العقاري التقليدية عندما تكون الدفعة الأولى أو مركز حقوق الملكية أقل من 20٪ من قيمة العقار. يمكن أن تتراوح معدلات مؤشر مديري المشتريات من 0.14٪ إلى 2.24٪ من الرصيد الأساسي سنويًا ، اعتمادًا على عوامل مختلفة مثل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) وهيكل معدل الفائدة ودرجة الائتمان (3). تسلط هذه الاختلافات في أداء مؤشر مديري المشتريات عبر البلدان الضوء على الأساليب المتنوعة المتبعة لإدارة وتخفيف المخاطر المرتبطة بالإقراض العقاري.

أستراليا: تأمين الرهن العقاري للمقرضين

التأمين على الرهن العقاري للمقرضين (LMI) في أستراليا هو منتج مالي مصمم لحماية المقرضين من مخاطر التخلف عن سداد القروض العقارية مع ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة (LTV). عادةً ما يكون LMI مطلوبًا للقروض العقارية حيث تكون الدفعة الأولى للمقترض أقل من 20٪ من سعر شراء العقار ، مما ينتج عنه قيمة طويلة الأمد تزيد عن 80٪. تعوض بوليصة التأمين هذه المُقرض في حالة تخلف المقترض عن سداد أقساط الرهن العقاري. عادة ما يتحمل المقترض تكلفة LMI ويمكن دفعها كمبلغ مقطوع لمرة واحدة أو دمجها في أقساط سداد الرهن العقاري الشهرية. من المهم ملاحظة أن LMI تحمي المُقرض ، وليس المقترض ، ولا تغطي الالتزامات المالية للمقترض في حالة التخلف عن السداد. في أستراليا ، يتم توفير LMI من قبل العديد من شركات التأمين الخاصة ويتم تنظيمه من قبل هيئة التنظيم الاحترازية الأسترالية (APRA) لضمان استقرار وسلامة النظام المالي (Reserve Bank of Australia ، 2021 ؛ APRA ، 2021).

سنغافورة: تأمين الرهن العقاري لشقق HDB

في سنغافورة ، يعد تأمين الرهن العقاري مطلبًا إلزاميًا لمالكي شقق مجلس الإسكان والتنمية (HDB) الذين يستخدمون رصيد حساب صندوق الادخار المركزي (CPF) لتمويل أقساط الرهن العقاري الشهرية. تحمي بوليصة التأمين هذه مصالح كل من المقترض والمقرض في حالة حدوث ظروف غير متوقعة ، مثل وفاة المقترض أو العجز الدائم ، مما قد يعيق قدرتهما على سداد القرض. يمتلك مالكو شقق HDB خيار الاختيار بين تأمين الرهن العقاري الذي يديره مجلس CPF ، والمعروف باسم مخطط حماية المنزل (HPS) ، أو السياسات التي تقدمها شركات التأمين الخاصة. من المهم ملاحظة أن تأمين الرهن العقاري ليس إلزاميًا لمالكي العقارات الخاصة في سنغافورة ، على الرغم من أنهم قد لا يزالون يختارونه كإجراء أمان مالي (CPF Board، nd؛ Ministry of National Development، 2018).

الولايات المتحدة: تأمين الرهن العقاري الخاص

يعد تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) في الولايات المتحدة نوعًا من بوليصة التأمين التي تحمي المقرضين من الخسائر المحتملة بسبب تخلف المقترض عن سداد قروض الرهن العقاري بنسبة القرض إلى القيمة (LTV) التي تزيد عن 80٪. وهذا يعني أنه عندما يتعذر على المقترض تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪ ، فإن PMI مطلوب عادةً لبرامج الرهن العقاري التقليدية (غير المدعومة من الحكومة). يمكن أن تختلف معدلات مؤشر مديري المشتريات من 0.14٪ إلى 2.24٪ من الرصيد الأساسي سنويًا ، اعتمادًا على عوامل مثل النسبة المئوية للقرض المؤمن عليه ، والقيمة الدائمة المتبقية ، وهيكل سعر الفائدة ، ودرجة الائتمان [^ 2 ^]. عادةً ما يتم سداد مدفوعات PMI على 12 قسطًا شهريًا كجزء من دفعة الرهن العقاري. يسمح قانون حماية مالكي المنازل في الولايات المتحدة لعام 1998 للمقترضين بطلب إلغاء PMI عندما يتم تخفيض المبلغ المستحق إلى 80٪ LTV [^ 3 ^]. هناك نوعان رئيسيان من مؤشر مديري المشتريات: تأمين الرهن العقاري الخاص للمقترض (BPMI) وتأمين الرهن العقاري الخاص المدفوع للمقرض (LPMI). يسمح BPMI للمقترضين بالحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى بنسبة 20٪ ، بينما يدفع المقرض LPMI ويتم تضمينه في سعر الفائدة على الرهن العقاري [^ 4 ^].

متطلبات تأمين الرهن العقاري الخاص في الولايات المتحدة

في الولايات المتحدة ، يُطلب الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) عادةً لبرامج الرهن العقاري التقليدية عندما تكون الدفعة الأولى أو وضع حقوق الملكية أقل من 20٪ من قيمة العقار. وهذا يعني أنه إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 80٪ ، فمن المحتمل أن يُطلب من المقترض تحمل مؤشر مديري المشتريات. الغرض من PMI هو حماية المقرضين من المخاطر الإضافية المرتبطة بالرهون العقارية طويلة الأجل ، مما يسمح للمقترضين بتأمين رهن عقاري دون تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪. يمكن أن تختلف معدلات مؤشر مديري المشتريات بناءً على عوامل مثل النسبة المئوية للقرض المؤمن عليه ، والقيمة الدائمة المتبقية ، وهيكل سعر الفائدة ، ودرجة الائتمان. من المهم أن نلاحظ أن متطلبات مؤشر مديري المشتريات قد تختلف بالنسبة للعقارات الاستثمارية والمساكن الثانوية ، حيث تتطلب هذه عادةً قيمًا أقل من LTV (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

معدلات PMI وهياكل الدفع

يمكن أن تختلف معدلات تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) في الولايات المتحدة بشكل كبير ، حيث تتراوح من 0.14٪ إلى 2.24٪ من الرصيد الأساسي سنويًا. تتأثر هذه المعدلات بعوامل مثل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، والنسبة المئوية للقرض المؤمن عليه ، وهيكل سعر الفائدة (الثابت أو المتغير) ، ودرجة الائتمان للمقترض. يمكن هيكلة مدفوعات PMI بعدة طرق ، بما في ذلك مدفوعات دفعة واحدة ، أو مدفوعات سنوية ، أو مدفوعات شهرية ، أو مزيجًا من هذه (أقساط مقسمة). الطريقة الأكثر شيوعًا هي دفع مبلغ PMI على 12 قسطًا شهريًا كجزء من دفعة الرهن العقاري. من الضروري ملاحظة أن مدفوعات مؤشر مديري المشتريات من قبل المقترض كانت معفاة من الضرائب في الولايات المتحدة حتى عام 2018 (Investopedia ، 2021).

بالإضافة إلى تأمين الرهن العقاري الخاص للمقترض (BPMI) ، هناك أيضًا تأمين الرهن العقاري الخاص المدفوع للمقرض (LPMI) ، حيث يدفع المقرض مؤشر مديري المشتريات ويدمج التكلفة في سعر الفائدة على الرهن العقاري. في حين أن LPMI قد تؤدي إلى انخفاض إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية مقارنةً بـ BPMI ، إلا أنه لا يمكن إزالتها عندما يصل مركز حقوق الملكية إلى 22٪ دون إعادة تمويل القرض (CFPB ، 2017).

الآثار الضريبية لتأمين الرهن العقاري الخاص

يمكن أن تكون الآثار الضريبية لتأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) كبيرة بالنسبة للمقترضين في مواقف معينة. قبل عام 2018 ، كانت مدفوعات PMI التي يدفعها المقترضون معفاة من الضرائب في الولايات المتحدة ، مما يوفر حافزًا ماليًا لأولئك الذين طُلب منهم تحمل هذا التأمين. ومع ذلك ، تم إلغاء هذا الخصم الضريبي بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 ، والذي أثر منذ ذلك الحين على القدرة على تحمل تكاليف PMI لبعض المقترضين. من المهم ملاحظة أن الخصم الضريبي لمدفوعات مؤشر مديري المشتريات قد يخضع للتغيير في المستقبل ، حيث تتم مراجعة القوانين واللوائح الضريبية وتحديثها بشكل دوري من قبل الحكومة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تختلف الآثار الضريبية لمؤشر مديري المشتريات اعتمادًا على دخل المقترض وحالة التسجيل وعوامل أخرى. على هذا النحو ، من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين التشاور مع خبير ضرائب أو مستشار مالي لفهم الآثار الضريبية المحددة لمؤشر مديري المشتريات في ظروفهم الفردية (Investopedia ، 2021).

دفع المقترض تأمين الرهن العقاري الخاص

يعتبر تأمين الرهن العقاري الخاص للمقترض (BPMI) أحد الأشكال السائدة لتأمين الرهن العقاري في سوق الإقراض ، مما يمكّن المقترضين من الحصول على رهن عقاري دون تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪. يغطي BPMI المقرض للمخاطر المتزايدة المرتبطة بالقروض العقارية المرتفعة إلى القيمة (LTV). بموجب قانون حماية مالكي المنازل في الولايات المتحدة لعام 1998 ، يمكن للمقترضين طلب إلغاء PMI عندما يتم تخفيض المبلغ المستحق إلى 80٪ LTV. ينص القانون على إلغاء تأمين الرهن العقاري الذي يدفعه المقترض عند الوصول إلى تاريخ محدد ، بناءً على جدول الإطفاء الأصلي للقروض ذات السعر الثابت والجدول الزمني الحالي للرهون العقارية القابلة للتعديل. يمكن إلغاء BPMI في وقت مبكر في ظل ظروف معينة ، مثل التقييم الجديد الذي يوضح أن رصيد القرض أقل من 80٪ من قيمة المنزل بسبب التقدير ، ويتطلب ذلك عادةً ما لا يقل عن عامين من المدفوعات في الوقت المحدد. قد تختلف متطلبات القيمة الدائمة لكل مستثمر لإلغاء مؤشر مديري المشتريات بناءً على عمر القرض والإشغال الأصلي أو الحالي للمنزل (فاني ماي وفريدي ماك ، بدون تاريخ).

مزايا وعيوب BPMI

يوفر تأمين الرهن العقاري الخاص للمقترض (BPMI) العديد من المزايا لمشتري المساكن. في المقام الأول ، يمكّن المقترضين من الحصول على قرض عقاري دون تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪ ، حيث يغطي التأمين المُقرض للمخاطر الإضافية المرتبطة بقرض عقاري مرتفع إلى القيمة (LTV). يمكن أن تساعد زيادة إمكانية الوصول إلى تمويل الرهن العقاري المقترضين على دخول سوق الإسكان في وقت أقرب. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن إلغاء BPMI بمجرد وصول حقوق الملكية للمقترض إلى 20٪ ، مما قد يؤدي إلى تقليل تكاليف الرهن العقاري الإجمالية.

ومع ذلك ، فإن BPMI لها أيضًا عيوبها. العيب الأبرز هو المصاريف الإضافية للمقترضين ، حيث أنهم مسؤولون عن دفع أقساط التأمين ، والتي يمكن أن تتراوح من 0.14٪ إلى 2.24٪ من الرصيد الأساسي سنويًا. هذه التكلفة الإضافية يمكن أن تجعل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أكثر تكلفة وقد تطيل الوقت الذي يستغرقه المقترضون لبناء أسهم في منازلهم. علاوة على ذلك ، يتطلب إلغاء BPMI عادةً ما لا يقل عن عامين من المدفوعات في الوقت المحدد وقد يتطلب تقييمًا جديدًا لإثبات أن قيمة المنزل قد تم تقديرها بشكل كافٍ. يمكن أن تكون هذه العملية مستهلكة للوقت ومكلفة للمقترضين ، مما قد يعوض فوائد إلغاء BPMI (Investopedia ، nd ؛ Wikipedia ، nd).

إلغاء PMI وقانون حماية مالكي المنازل في الولايات المتحدة لعام 1998

يوفر قانون حماية مالكي المنازل في الولايات المتحدة لعام 1998 (HPA) إرشادات لإلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) في ظروف معينة. بموجب قانون HPA ، يمكن للمقترضين طلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات عندما تصل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بهم إلى 80٪ من القيمة الأصلية المقدرة أو سعر البيع ، أيهما أقل. يحدث هذا عادة نتيجة للتخفيضات الرئيسية المجدولة أو ارتفاع قيمة الممتلكات. يفرض قانون HPA الإنهاء التلقائي لتأمين الرهن العقاري الذي يدفعه المقترض عندما يكون من المقرر أن يصل القرض إلى 78٪ LTV بناءً على جدول الإطفاء الأصلي للقروض ذات السعر الثابت وجدول الإطفاء الحالي للرهون العقارية القابلة للتعديل. في بعض الحالات ، يمكن للمقترضين طلب إلغاء PMI في وقت سابق إذا أظهر تقييم جديد أن نسبة LTV قد انخفضت إلى أقل من 80 ٪ بسبب ارتفاع قيمة العقار ، بشرط أن يكونوا قد سددوا ما لا يقل عن عامين من المدفوعات في الوقت المحدد. من المهم ملاحظة أن قانون HPA ينطبق بشكل أساسي على المساكن الأولية للأسرة الواحدة ، على الرغم من أن بعض المستثمرين ، مثل Fannie Mae و Freddie Mac ، قد يسمحون لمقدمي خدمات الرهن العقاري باتباع قواعد مماثلة للمساكن الثانوية والعقارات الاستثمارية (Consumer Financial Protection Bureau ، 2013 ).

تأمين الرهن العقاري الخاص من قبل المُقرض

تأمين الرهن العقاري الخاص من قبل المُقرض (LPMI) هو نوع من تأمين الرهن العقاري حيث يقوم المُقرض بدفع قسط التأمين بدلاً من المقترض. هذا على عكس تأمين الرهن العقاري الخاص للمقترض (BPMI) ، حيث يكون المقترض مسؤولاً عن قسط التأمين. عادةً ما يتم دمج LPMI في سعر فائدة الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى معدل أعلى قليلاً للمقترض. الميزة الأساسية لـ LPMI هي أنه غالبًا ما يؤدي إلى انخفاض إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية مقارنةً بـ BPMI ، حيث يتم توزيع تكلفة التأمين على مدى عمر القرض. ومع ذلك ، نظرًا لأن LPMI مدمج في سعر الفائدة ، لا يمكن للمقترضين إلغاؤه عندما يصل مركز حقوق الملكية الخاص بهم إلى 22٪ دون إعادة تمويل الرهن العقاري. من ناحية أخرى ، يمكن إلغاء BPMI بمجرد وصول نسبة القرض إلى القيمة (LTV) إلى 80٪ ، مما قد يؤدي إلى تقليل الدفعة الشهرية للمقترض. باختصار ، يختلف LPMI و BPMI من حيث من يدفع قسط التأمين ، وكيف يتم دفع القسط ، والقدرة على إلغاء التأمين بمجرد الوصول إلى حد معين من حقوق الملكية (Fannie Mae، 2021؛ Freddie Mac، 2021).

مزايا وعيوب LPMI

يوفر تأمين الرهن العقاري الخاص (LPMI) للمقرض مزايا وعيوب معينة للمقترضين. تتمثل إحدى الميزات الرئيسية في أن LPMI تؤدي غالبًا إلى انخفاض إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية مقارنةً بتأمين الرهن العقاري الخاص للمقترض (BPMI) ، حيث يتم تضمين تكلفة التأمين في معدل فائدة الرهن العقاري. هذا يمكن أن يجعل القرض في متناول المقترضين على المدى القصير. بالإضافة إلى ذلك ، يسمح LPMI للمقترضين بالحصول على رهن عقاري دون تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪ ، على غرار BPMI.

ومع ذلك ، هناك أيضًا عيوب ملحوظة لـ LPMI. نظرًا لأن تكلفة التأمين مدمجة في سعر الفائدة ، لا يمكن للمقترضين إلغاء التأمين عندما تصل حقوق الملكية الخاصة بهم إلى 22٪ دون إعادة تمويل رهنهم العقاري. يمكن أن يؤدي هذا إلى ارتفاع التكاليف طويلة الأجل بالنسبة للمقترض ، حيث يستمر في دفع تكاليف التأمين حتى بعد أن يكون قد أنشأ حقوق ملكية كافية في ممتلكاته. علاوة على ذلك ، قد لا تكون LPMI معفاة من الضرائب ، على عكس BPMI ، التي كانت معفاة من الضرائب في الولايات المتحدة حتى عام 2018 (Wikipedia، nd). بشكل عام ، يجب على المقترضين الموازنة بعناية بين إيجابيات وسلبيات LPMI قبل اتخاذ قرار بشأن خيار تأمين الرهن العقاري.

عقود تأمين الرهن العقاري والوثائق الرئيسية

تلعب عقود تأمين الرهن العقاري والوثائق الرئيسية دورًا مهمًا في عملية تأمين الرهن العقاري. يتم إصدار بوليصة رئيسية للبنك أو أي كيان آخر يحمل الرهن العقاري (حامل الوثيقة) ويحدد شروط وأحكام التغطية بموجب شهادات التأمين. توثق هذه الشهادات الخصائص والشروط المحددة لكل قرض فردي ، وتوفر سجلاً شاملاً لكل من المقرض والمقترض. تشتمل السياسة الرئيسية على أحكام مختلفة ، بما في ذلك الاستثناءات (شروط رفض التغطية) ، وشروط الإخطار بالقروض المتعثرة ، وإجراءات تسوية المطالبات. في جوهرها ، تعمل السياسة الرئيسية كاتفاق ملزم بين شركة التأمين وحامل البوليصة ، مما يضمن التزام الطرفين بالشروط والأحكام المنصوص عليها ، وبالتالي حماية مصالح جميع أصحاب المصلحة المشاركين في صفقة الرهن العقاري (Investopedia ، nd).

بدائل تأمين الرهن العقاري الخاص

يمكن أن توفر بدائل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) للمقترضين خيارات لتجنب أو تقليل تكلفة تأمين الرهن العقاري. أحد هذه البدائل هو القرض على الظهر ، المعروف أيضًا باسم قرض 80-10-10 ، حيث يحصل المقترض على رهن عقاري ثانٍ بالتزامن مع الرهن العقاري الأول لتغطية جزء من الدفعة المقدمة. يسمح هذا الترتيب للمقترض بتجنب مؤشر مديري المشتريات عن طريق الحفاظ على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن العقاري الأول أقل من 80٪ (كارنز ، 2018).

خيار آخر هو تأمين الرهن العقاري الذي يدفعه المُقرض (LPMI) ، حيث يغطي المُقرض تكلفة تأمين الرهن العقاري عن طريق فرض سعر فائدة أعلى قليلاً على القرض. في حين أن هذا قد يؤدي إلى دفعات شهرية أقل ، لا يمكن للمقترض إلغاء LPMI عندما يصل مركز حقوق الملكية الخاص به إلى 22٪ ، كما هو الحال مع تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقترض (BPMI) ، وقد يحتاج إلى إعادة التمويل للتخلص من التكلفة الإضافية (مكتب الحماية المالية للمستهلك) ، اختصار الثاني).

أخيرًا ، تقدم بعض برامج القروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) ، خيارات دفع منخفضة دون الحاجة إلى PMI ، على الرغم من أنه قد يكون لديهم أشكال خاصة بهم من تأمين الرهن العقاري أو رسوم التمويل (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، nd ؛ وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، nd ؛ وزارة الزراعة الأمريكية للتنمية الريفية ، nd).

تأثير تأمين الرهن العقاري الخاص على الموافقة على القرض والدفعات الشهرية

يلعب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) دورًا مهمًا في عملية الموافقة على القروض ومدفوعات الرهن العقاري الشهرية. يسمح PMI للمقترضين بالحصول على رهن عقاري دون تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪ ، مما يزيد من احتمالية الموافقة على القرض لأولئك الذين قد لا يملكون الأموال اللازمة مقدمًا. من خلال تغطية المقرض للمخاطر الإضافية المتمثلة في الرهن العقاري المرتفع إلى القيمة (LTV) ، يوفر PMI شبكة أمان للمقرضين ، مما يجعلهم أكثر استعدادًا للموافقة على القروض ذات الدفعات المقدمة المنخفضة (Fannie Mae ، 2021).

ومع ذلك ، يؤثر مؤشر مديري المشتريات أيضًا على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، حيث يتعين على المقترضين دفع أقساط التأمين بالإضافة إلى مدفوعات رأس المال وفوائدهم. يمكن أن تتراوح معدلات مؤشر مديري المشتريات من 0.14٪ إلى 2.24٪ من الرصيد الأساسي سنويًا ، اعتمادًا على عوامل مثل LTV وهيكل معدل الفائدة ودرجة الائتمان (Investopedia ، 2021). يمكن أن تؤدي هذه التكاليف الإضافية إلى دفعات شهرية أعلى للمقترضين ، مما قد يؤثر على قدرتهم على تحمل الرهن العقاري على المدى الطويل. من الضروري للمقترضين النظر في تأثير مؤشر مديري المشتريات على مدفوعاتهم الشهرية والوضع المالي العام قبل الالتزام برهن عقاري بأقل من 20٪ دفعة أولى.

الاتجاهات والتطورات الحديثة في تأمين الرهن العقاري الخاص

تم تشكيل الاتجاهات والتطورات الأخيرة في صناعة التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) من خلال عوامل مختلفة ، بما في ذلك التغييرات التنظيمية ، والتقدم التكنولوجي ، وتطور تفضيلات المقترض. يتمثل أحد الاتجاهات الملحوظة في الاستخدام المتزايد لنماذج التسعير القائمة على المخاطر ، والتي تسمح لشركات التأمين بإجراء تقييم أكثر دقة للمخاطر المرتبطة بالمقترضين الأفراد وتعديل الأقساط وفقًا لذلك (Mortgage Bankers Association، 2019). بالإضافة إلى ذلك ، شهدت الصناعة اهتمامًا متزايدًا بمنتجات تأمين الرهن العقاري البديلة ، مثل تأمين الرهن العقاري المدفوع من قبل المقرضين (LPMI) وتأمين الرهن العقاري أحادي القسط (SPMI) ، والتي توفر للمقترضين مزيدًا من المرونة من حيث هياكل الدفع (Urban Institute، 2018) ).

لعبت التطورات التكنولوجية أيضًا دورًا مهمًا في تشكيل مشهد PMI ، حيث استفادت شركات التأمين بشكل متزايد من تحليلات البيانات والذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي لتحسين عمليات الاكتتاب وتعزيز قدرات إدارة المخاطر (National Mortgage News ، 2019). علاوة على ذلك ، شهدت الصناعة ارتفاعًا في اعتماد المنصات الرقمية والأدوات عبر الإنترنت التي تهدف إلى تبسيط عملية طلب الرهن العقاري والموافقة عليه ، مما يعود بالنفع في النهاية على كل من المقرضين والمقترضين (HousingWire ، 2020).