مقدمة في تثمين العقارات

على عكس أسهم الشركات ، التي يتم تداولها يوميًا ولها خصائص متطابقة ، فإن العقارات فريدة ولا يمكنها تغيير الموقع ، مما يجعل نظام المزاد المركزي غير واقعي. يعتبر تقييم الممتلكات بمثابة الأساس لمختلف القرارات المالية ، مثل قروض الرهن العقاري ، والتسويات العقارية ، والضرائب ، من بين أمور أخرى. يمكن استخدامه أيضًا لتحديد سعر بيع الممتلكات. يُطلب من المثمنين ، الذين يشار إليهم غالبًا باسم مثمنين العقارات أو مساحي التقييم ، أن يكونوا حاصلين على مستوى معين من التعليم ، وفي معظم البلدان ، رخصة لممارسة المهنة (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

أهمية تثمين العقارات في المعاملات العقارية

يلعب تقييم الممتلكات دورًا مهمًا في المعاملات العقارية ، حيث يوفر تقديرًا موضوعيًا وموثوقًا لقيمة العقار. هذا مهم بشكل خاص بالنظر إلى الطبيعة النادرة للمعاملات العقارية وتفرد كل عقار ، مما يجعل من الصعب تحديد قيمة سوقية موحدة. تعتبر التقييمات الدقيقة للممتلكات ضرورية لأغراض مختلفة ، مثل تأمين قروض الرهن العقاري ، وتسوية العقارات والطلاق ، وتحديد الضرائب ، وتحديد أسعار بيع العقارات (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

علاوة على ذلك ، يأخذ تقييم الممتلكات في الاعتبار عدة عوامل ، بما في ذلك الموقع ، وحالة الممتلكات ، والترقيات أو التحسينات ، والتي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمة العقار. تعد تقارير التقييم ، التي أعدها مثمنون مرخصون ومعتمدون ، بمثابة أساس لهذه التقييمات وغالبًا ما تكون مطلوبة بموجب القانون في العديد من البلدان (ويكيبيديا ، بدون تاريخ). باختصار ، تقييم الممتلكات هو عنصر حاسم في المعاملات العقارية ، مما يضمن أن يكون لدى جميع الأطراف المعنية فهم واضح لقيمة العقار وتسهيل اتخاذ القرارات المستنيرة.

العوامل المؤثرة في تثمين العقارات

يعتبر تقييم الممتلكات جانبًا مهمًا من المعاملات العقارية ، حيث يساعد في تحديد القيمة المناسبة للعقار. هناك عدة عوامل تؤثر على تقييم الممتلكات ، بما في ذلك الموقع ، وحالة العقار ، والترقيات أو التحسينات. الموقع هو المحدد الرئيسي ، حيث تميل العقارات في المناطق الرئيسية ذات البنية التحتية الجيدة والمرافق وإمكانية الوصول إلى قيم أعلى. تلعب حالة العقار أيضًا دورًا مهمًا في تقييمه ، حيث تحقق العقارات التي يتم صيانتها جيدًا أسعارًا أعلى من تلك التي في حالة سيئة. الترقيات والتحسينات ، مثل التجديدات أو الإضافات ، يمكن أن تعزز قيمة الممتلكات من خلال زيادة وظائفها وجاذبيتها.

تعد تقارير التقييم من الأدوات الأساسية في تقييم الممتلكات ، حيث توفر تحليلًا شاملاً لقيمة العقار بناءً على العوامل المذكورة أعلاه. تُستخدم هذه التقارير لأغراض مختلفة ، مثل قروض الرهن العقاري والتسويات العقارية والضرائب. المثمنون ، المعروفون أيضًا باسم مثمنين العقارات أو مساحي التقييم ، هم محترفون يتمتعون بمستويات الترخيص والشهادات اللازمة لإجراء تقييمات الممتلكات. يلتزمون بالنماذج والتنسيقات الموحدة ، مثل تقرير التقييم السكني الموحد للممتلكات السكنية والأشكال السردية للممتلكات التجارية ، مما يضمن الاتساق والدقة في تقييماتهم (ويكيبيديا ، الثانية).

في الختام ، يعتبر تقييم العقارات عملية معقدة تتأثر بعوامل مختلفة ، بما في ذلك الموقع وحالة العقار والترقيات أو التحسينات. توفر تقارير التقييم ، التي أعدها متخصصون مرخصون ومعتمدون ، أساسًا موثوقًا لتحديد قيمة العقار في المعاملات العقارية.

الموقع الجغرافي

يلعب الموقع دورًا مهمًا في تقييم الممتلكات ، حيث يؤثر بشكل مباشر على الرغبة في العقار والطلب عليه. يمكن أن تؤثر عوامل مثل القرب من المرافق وجودة المدارس والبنية التحتية للمواصلات وفرص العمل بشكل كبير على قيمة الممتلكات. على سبيل المثال ، تميل العقارات الواقعة في مناطق حضرية رئيسية مع سهولة الوصول إلى وسائل النقل العام ومراكز التسوق والمرافق الترفيهية إلى الحصول على قيم سوقية أعلى مقارنة بتلك الموجودة في المناطق النائية أو الأقل نموًا (RICS ، 2017).

علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤثر أيضًا سلامة الحي المحيط ونظافته وجاذبيته العامة على قيمة العقار. العقارات في الأحياء التي يتم صيانتها جيدًا ذات معدلات الجريمة المنخفضة مرغوبة بشكل أكبر وتتطلب أسعارًا أعلى. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تؤثر إمكانات التطوير والنمو المستقبلي في المنطقة على تقييم العقارات ، حيث قد يكون المستثمرون على استعداد لدفع علاوة على العقارات في المناطق التي لديها آفاق نمو قوية (IVSC ، 2017).

باختصار ، يعد الموقع محددًا رئيسيًا لتقييم الممتلكات ، حيث إنه يشمل عوامل مختلفة تساهم في الرغبة في الملكية والطلب عليها. يعد فهم تأثير الموقع على تقييم الممتلكات أمرًا ضروريًا لكل من المشترين والبائعين لاتخاذ قرارات مستنيرة في المعاملات العقارية.

حالة الملكية

تلعب حالة العقار دورًا مهمًا في تحديد تقييمه ، حيث إنه يؤثر بشكل مباشر على الرغبة العامة في العقار ووظائفه. من المحتمل أن يكون للممتلكات التي يتم صيانتها جيدًا والتي لا تحتوي على عيوب أو أضرار كبيرة تقييم أعلى مقارنة بالعقار المشابه في حالة سيئة. يمكن لعوامل مثل عمر العقار ، والسلامة الهيكلية ، وجودة مواد البناء ، ووجود أي مخاطر تتعلق بالصحة أو السلامة أن تؤثر على حالة العقار ، وبالتالي على تقييمه.

علاوة على ذلك ، فإن تكلفة الإصلاحات والتجديدات المطلوبة لرفع مستوى العقار إلى معايير السوق يمكن أن تؤثر أيضًا على تقييمه. قد يكون المشترون على استعداد لدفع قسط مقابل عقار في حالة ممتازة ، لأنه يقلل من الحاجة إلى الإصلاح الفوري ونفقات الصيانة. من ناحية أخرى ، قد يجذب العقار في حالة سيئة تقييمًا أقل ، حيث قد يأخذ المشترون المحتملون في الاعتبار تكاليف التحسينات اللازمة. في بعض الحالات ، قد تؤدي الأضرار أو العيوب الجسيمة إلى جعل الممتلكات غير قابلة للبيع ، مما يؤثر بشكل كبير على قيمتها السوقية (RICS ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2018).

ترقيات وتحسينات

تلعب الترقيات والتحسينات دورًا مهمًا في تقييم الممتلكات ، حيث يمكنها تعزيز القيمة الإجمالية للعقار. يمكن أن تتراوح هذه التحسينات من التعديلات الهيكلية ، مثل إضافة غرف أو ملحقات ، إلى ترقيات تجميلية مثل تجديد المطبخ والحمام. عندما يقوم المثمنون بتقييم عقار ما ، فإنهم يأخذون في الاعتبار جودة هذه التحسينات ووظائفها وجاذبيتها فيما يتعلق باتجاهات السوق الحالية والممتلكات المماثلة في المنطقة.

إن تأثير الترقيات والتحسينات على تقييم العقارات ليس دائمًا مباشرًا ، حيث قد تؤدي بعض التحسينات إلى عائد استثمار أعلى من غيرها. على سبيل المثال ، قد تكون الترقيات الموفرة للطاقة والمرافق الحديثة أكثر جاذبية للمشترين المحتملين ، وبالتالي زيادة القيمة السوقية للعقار. ومع ذلك ، قد لا تكون التحسينات الشخصية أو غير التقليدية بشكل مفرط مرغوبة ، مما قد يحد من جاذبية العقار في سوق أوسع. لذلك ، من الضروري لمالكي العقارات أن يفكروا بعناية في العائد المحتمل على الاستثمار عند إجراء الترقيات والتحسينات ، مع مراعاة تفضيلات المشترين المحتملين واتجاهات السوق الحالية (RICS ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2018).

تقارير التقييم واستخداماتها

تقارير التقييم هي وثائق أساسية في تقييم الممتلكات والمعاملات العقارية ، لأنها تقدم رأي خبير حول قيمة الممتلكات. يتم إعداد هذه التقارير من قبل مثمنين معتمدين ومرخصين ، يقومون بتقييم عوامل مختلفة مثل الموقع وحالة العقار والترقيات أو التحسينات لتحديد قيمة العقار. تخدم تقارير التقييم أغراضًا متعددة ، بما في ذلك تشكيل الأساس لقروض الرهن العقاري ، وتسوية العقارات وحالات الطلاق ، وفرض الضرائب. في بعض الحالات ، يتم استخدامها أيضًا لتحديد سعر بيع الممتلكات (RICS ، 2017).

لا يمكن المبالغة في أهمية تقارير التقييم في المعاملات العقارية ، لأنها تضمن أن يكون لدى كل من المشترين والبائعين فهم واضح لقيمة العقار. هذه المعلومات ضرورية لاتخاذ قرارات مستنيرة والتفاوض بشأن الصفقات العادلة. علاوة على ذلك ، تلتزم تقارير التقييم بمعايير وإرشادات التقييم الدولية ، مما يضمن الاتساق والمصداقية في عملية التقييم (IVSC ، 2017).

مستويات ترخيص وشهادة المثمن

تختلف متطلبات الترخيص والشهادة للمثمنين في تقييم العقارات عبر البلدان ، ولكنها تتضمن عمومًا مزيجًا من التعليم والخبرة والفحص. يحتاج المثمنون عادةً إلى إكمال برنامج تعليمي محدد ، والذي يمكن أن يتراوح من التمويل إلى تكنولوجيا البناء ، اعتمادًا على الولاية القضائية. بالإضافة إلى المؤهلات التعليمية الإلزامية ، تطلب معظم الدول من المثمنين الحصول على ترخيص للممارسة. غالبًا ما تتضمن عملية الترخيص ثلاثة مستويات من الشهادات: متدرب التقييم ، المثمن المرخص ، المثمن المعتمد. للتقدم خلال هذه المستويات ، يجب على المثمنين تجميع عدد معين من ساعات الخبرة ، بما لا يقل عن 2000 ساعة في 12 شهرًا للمستوى الثاني و 2500 ساعة في ما لا يقل عن 24 شهرًا للمستوى الثالث [1] [2]. من المهم ملاحظة أن المتطلبات المحددة للترخيص والشهادات قد تختلف بين البلدان والمناطق ، لذلك من الضروري للمثمنين الطموحين أن يتعرفوا على اللوائح في مجال ممارستهم.

المصطلحات: المثمنون ، مثمنو العقارات ، وخبراء التقييم

في مجال تقييم الممتلكات ، غالبًا ما يتم استخدام مصطلحات "المثمنين" و "مثمنين العقارات" و "مساحي التقييم" بالتبادل ، ولكن قد يكون لديهم اختلافات طفيفة اعتمادًا على السياق والموقع الجغرافي. بشكل عام ، يكون جميع المحترفين الثلاثة مسؤولين عن تحديد قيمة الممتلكات بناءً على عوامل مختلفة مثل الموقع والحالة والتحسينات. ومع ذلك ، يتم استخدام "المثمنين" بشكل أكثر شيوعًا في الولايات المتحدة ، في حين أن "مثمنين العقارات" و "مساحي التقييم" أكثر انتشارًا في اللغة الإنجليزية البريطانية ودول الكومنولث الأخرى. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون لـ "مساحو التقييم" نطاق عمل أوسع ، لا يشمل فقط تقييم الممتلكات ولكن أيضًا جوانب أخرى من المسح ، مثل قياس الأراضي وتحديد الحدود. على الرغم من هذه الفروق الطفيفة ، يظل الهدف الأساسي لجميع المهنيين الثلاثة كما هو: تقديم تقييم دقيق وغير متحيز لقيمة العقار لأغراض مختلفة ، بما في ذلك قروض الرهن العقاري والضرائب ومعاملات البيع (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل في تثمين العقارات

يعد مبدأ الاستخدام الأفضل والأعلى في تقييم العقارات مفهومًا أساسيًا يسعى إلى تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وفعالية للعقار ، مع الأخذ في الاعتبار جدواه القانونية والمادية والمالية. يلعب هذا المبدأ دورًا مهمًا في عملية التقييم ، حيث يساعد في تحديد القيمة السوقية للعقار بناءً على الاستخدام الأمثل له. يقوم المثمنون بتحليل عوامل مختلفة ، مثل لوائح تقسيم المناطق ، واستخدامات الأراضي المحيطة ، والخصائص الفيزيائية للممتلكات ، لتحديد الاستخدام الأفضل والأفضل الذي يزيد من قيمته. علاوة على ذلك ، يأخذ هذا المبدأ في الاعتبار إمكانات الملكية للتطوير أو إعادة التطوير في المستقبل ، والتي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمتها. في نهاية المطاف ، يضمن مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل أن تستند تقييمات الممتلكات إلى فهم شامل لإمكانيات العقار ، مما يؤدي إلى تقييمات أكثر دقة وموثوقية لمختلف المعاملات العقارية (RICS ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2020).

نماذج وتنسيقات موحدة للتقييم

النماذج والأشكال الموحدة ضرورية في تقييم الممتلكات لضمان الاتساق والدقة في تقارير التقييم. أحد النماذج الموحدة المستخدمة على نطاق واسع هو تقرير التقييم السكني الموحد (URAR) ، والذي يستخدم عادةً في تقييمات الرهن العقاري للعقارات السكنية المحسنة في الولايات المتحدة. يوفر هذا النموذج نهجًا شاملاً ومنظمًا لتقييم الجوانب المختلفة للممتلكات ، بما في ذلك الموقع والحالة وأي ترقيات أو تحسينات يتم إجراؤها عليها [1].

بالنسبة للممتلكات التجارية ، مثل إنتاج الدخل أو الأراضي الخام ، غالبًا ما يتم الإبلاغ عن التقييمات في شكل سردي. يتم إكمال هذه التقارير من قبل المثمن العام المعتمد وتوفر تحليلًا مفصلاً لقيمة العقار ، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل ظروف السوق ، وأعلى وأفضل استخدام ، وأي قيود قانونية أو قيود تقسيم المناطق [2]. يسمح الشكل السردي بإجراء فحص أكثر تعمقًا للممتلكات وخصائصها الفريدة ، مما يضمن تقييمًا شاملاً ودقيقًا.

تقرير تقييم سكني موحد

تقرير التقييم السكني الموحد (URAR) هو نموذج موحد يستخدم في صناعة العقارات لتقييم العقارات السكنية. إنه بمثابة وثيقة شاملة تحدد العوامل المختلفة التي تم أخذها في الاعتبار عند تحديد القيمة السوقية للعقار ، بما في ذلك الموقع والحالة والترقيات والتحسينات. الغرض الأساسي من URAR هو توفير أساس ثابت وموضوعي لمقرضي الرهن العقاري ومشتري العقارات والبائعين لتقييم قيمة الممتلكات السكنية أثناء المعاملات العقارية. باستخدام تنسيق موحد ، يضمن URAR أن المثمنين يلتزمون بمجموعة موحدة من المبادئ التوجيهية والمعايير ، وبالتالي تعزيز الشفافية والدقة والمصداقية في عملية تقييم الممتلكات. وهذا بدوره يسهل اتخاذ القرارات المستنيرة بين أصحاب المصلحة ويقلل من احتمالية النزاعات الناشئة عن التقييمات غير المتسقة أو الذاتية (ويكيبيديا ، الثانية).

تنسيق سردي للممتلكات التجارية

الشكل السردي هو طريقة شاملة تستخدم لتقييم العقارات التجارية ، وتوفر تحليلاً مفصلاً لقيمة العقار. هذا التنسيق ضروري لأنه يوفر فحصًا شاملاً للعديد من العوامل التي تؤثر على قيمة العقار ، مثل موقعه وحالته وترقياته وتحسيناته. بالإضافة إلى ذلك ، يأخذ الشكل السردي في الاعتبار إمكانات توليد الدخل للممتلكات ، واتجاهات السوق ، وبيانات المبيعات القابلة للمقارنة ، مما يضمن تقييمًا جيدًا.

تكمن أهمية الشكل السردي في قدرته على تقديم تقرير واضح وموجز يمكن فهمه بسهولة من قبل مختلف أصحاب المصلحة ، مثل مالكي العقارات والمستثمرين والمقرضين والسلطات الضريبية. يسمح هذا التنسيق بتمثيل أكثر دقة لقيمة العقار ، وهو أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة في المعاملات العقارية ، وتأمين قروض الرهن العقاري ، وتحديد الضرائب. علاوة على ذلك ، يتم إعداد الشكل السردي عادة من قبل المثمن العام المعتمد ، مما يضمن مستوى عالٍ من الخبرة والمصداقية في عملية التقييم (معهد التقييم ، 2021).

أنواع قيم الممتلكات

هناك أنواع مختلفة من قيم الممتلكات التي تلعب دورًا مهمًا في المعاملات العقارية واتخاذ القرار. القيمة السوقية ، التي غالبًا ما تكون قابلة للتبادل مع القيمة السوقية المفتوحة أو القيمة العادلة ، هي السعر الذي سيتم تداول الأصل به في إطار مزاد تنافسي (IVS ، 2017). تشير القيمة قيد الاستخدام ، أو قيمة الاستخدام ، إلى صافي القيمة الحالية (NPV) للتدفق النقدي الذي يولده الأصل لمالك معين بموجب استخدام محدد ، والذي قد يكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية للعقار (Damodaran ، 2012). قيمة الاستثمار هي القيمة لمستثمر معين وقد تختلف عن القيمة السوقية ، مما يوفر حافزًا للمشترين أو البائعين لدخول السوق (IVS ، 2017). قيمة ضريبة Ad Valorem الضريبية هي القيمة المستخدمة للأغراض الضريبية ، ويتم تحديدها من خلال عملية التقييم الشامل (IAAO ، 2013). تمثل القيمة القابلة للتأمين قيمة الممتلكات العقارية التي تغطيها بوليصة التأمين ، وعادةً ما تستبعد قيمة الموقع. أخيرًا ، تعتبر قيمة التصفية ، التي يتم تحليلها على أنها إما تصفية قسرية أو منظمة ، معيارًا للقيمة مطلوبًا بشكل شائع في إجراءات الإفلاس ، على افتراض أن البائع مجبر على البيع خلال إطار زمني أقصر من المعتاد في السوق (RICS ، 2017).

القيمة السوقية

تشير القيمة السوقية ، في سياق تقييم الممتلكات ، إلى المبلغ المقدر الذي من المحتمل أن يتداول العقار عنده في سوق تنافسي ومفتوح ، في ظل الشروط المطلوبة للبيع العادل. يفترض هذا أن كلا من البائع والمشتري يتصرفان بحكمة ومعرفة ودون إكراه ، وأن العقار تعرض للسوق لفترة زمنية معقولة. غالبًا ما تُعتبر القيمة السوقية مرادفة للقيمة السوقية المفتوحة أو القيمة العادلة ، وهي عنصر حاسم في المعاملات العقارية والضرائب وقرارات الإقراض العقاري. من المهم ملاحظة أن القيمة السوقية قد تختلف عن السعر الفعلي المدفوع للعقار ، حيث قد تؤثر الاعتبارات الخاصة أو العلاقات بين المشتري والبائع على سعر المعاملة. توفر معايير التقييم الدولية (IVS) إرشادات لتحديد القيمة السوقية ، وضمان الاتساق والمصداقية في عمليات تقييم العقارات في جميع أنحاء العالم (مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017).

القيمة في الاستخدام

يشير مفهوم القيمة قيد الاستخدام في تقييم الممتلكات إلى صافي القيمة الحالية (NPV) للتدفق النقدي الذي يولده الأصل لمالك معين بموجب استخدام محدد. تأخذ طريقة التقييم هذه في الاعتبار الفوائد الفريدة والمزايا التي يوفرها العقار لمستخدم معين ، والتي قد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية للعقار. تعتبر القيمة قيد الاستخدام أحد الاعتبارات الأساسية للمستثمرين ومالكي العقارات ، حيث تساعدهم على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العائدات والمخاطر المحتملة المرتبطة بعقار معين. من المهم ملاحظة أن القيمة قيد الاستخدام ذاتية وقد تختلف اختلافًا كبيرًا بين مختلف المستخدمين ، اعتمادًا على تفضيلاتهم واحتياجاتهم وظروفهم الفردية. لذلك ، من الضروري لمثمني العقارات إجراء تقييم دقيق للخصائص الفريدة والاستخدامات المحتملة للعقار لتحديد قيمته في الاستخدام بدقة (مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017).

قيمة الاستثمار

تشير قيمة الاستثمار في تقييم الممتلكات إلى قيمة العقار لمستثمر معين ، مع الأخذ في الاعتبار استثماراته الفردية أو أهدافه التشغيلية. هذه القيمة قد تكون أو لا تكون أعلى من القيمة السوقية للعقار ، لأنها تتأثر بمنظور وأهداف المستثمر الفريدة. يمكن للفرق بين قيمة الاستثمار والقيمة السوقية أن يحفز المشترين أو البائعين على دخول السوق ، لأنهم يرون الفوائد المحتملة من المعاملة بناءً على ظروفهم وأهدافهم الفردية. من المهم ملاحظة أن قيمة الاستثمار تختلف عن الأنواع الأخرى من قيم العقارات ، مثل القيمة السوقية والقيمة في الاستخدام وقيمة التصفية ، لأنها مصممة وفقًا للاحتياجات والتوقعات المحددة لمستثمر معين بدلاً من أن تعكس إجماع السوق الأوسع أو مقاييس التقييم الموحدة الأخرى (مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017).

قيمة ضريبة Ad Valorem

تعتبر قيمة ضريبة Ad Valorem جانبًا مهمًا من جوانب تقييم الممتلكات ، حيث إنها تحدد القيمة المستخدمة لأغراض الضرائب. يتم اشتقاق هذه القيمة من خلال عملية التقييم الشامل ، والتي تتضمن جمع البيانات من مصادر مختلفة وتطبيقها على الممتلكات العقارية لتحديد قيمتها الخاضعة للضريبة. تعد قيمة ضريبة Ad Valorem ضرورية للحكومات المحلية لفرض ضرائب على الممتلكات ، والتي تعد مصدرًا مهمًا للإيرادات لتمويل الخدمات العامة ومشاريع البنية التحتية. من المهم ملاحظة أن قيمة ضريبة Ad Valorem قد تختلف عن القيمة السوقية للعقار ، لأنها تستند إلى منهجية تقييم موحدة بدلاً من المعاملات الفردية أو العوامل الذاتية. وبالتالي ، فإن فهم قيمة ضريبة Ad Valorem أمر حيوي لمالكي العقارات والمستثمرين لضمان دقة الالتزامات الضريبية واتخاذ قرارات مستنيرة بشأن أصولهم العقارية (مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2018).

قيمة التأمين

تشير القيمة القابلة للتأمين في تقييم الممتلكات إلى التكلفة المقدرة لاستبدال أو إعادة بناء الممتلكات في حالة حدوث ضرر أو خسارة ، باستثناء قيمة الأرض التي تقف عليها. هذه القيمة حاسمة لتحديد المبلغ المناسب للتغطية التأمينية المطلوبة لحماية المصالح المالية لمالك العقار. عادةً ما تأخذ القيمة القابلة للتأمين في الاعتبار عوامل مثل مواد البناء وتكاليف العمالة والمصروفات الأخرى المرتبطة بإعادة بناء أو إصلاح العقار إلى حالته قبل الخسارة. من المهم ملاحظة أن القيمة القابلة للتأمين قد تختلف عن القيمة السوقية ، والتي تمثل المبلغ المقدر الذي سيبيعه العقار في سوق تنافسي. بينما تأخذ القيمة السوقية في الاعتبار عوامل مثل الموقع والطلب وتوليد الدخل المحتمل ، تركز القيمة القابلة للتأمين فقط على تكلفة استعادة الهيكل المادي للممتلكات. وبالتالي ، يجب على مالكي العقارات ومقدمي التأمين إجراء تقييم دقيق للقيمة القابلة للتأمين لضمان التغطية الكافية والحماية من المخاطر والخسائر المحتملة.

قيمة التصفية

تشير قيمة التصفية في تقييم الممتلكات إلى المبلغ المقدر الذي سيحققه العقار في سيناريو البيع القسري أو المنظم ، حيث يضطر البائع إلى البيع في غضون إطار زمني أقصر من فترة السوق العادية. غالبًا ما يتم البحث عن هذه القيمة في إجراءات الإفلاس أو المواقف التي يواجه فيها مالك العقار ضائقة مالية ويحتاج إلى التخلص من الأصل بسرعة. عادة ما تختلف قيمة التصفية عن القيمة السوقية ، لأنها تأخذ في الاعتبار إلحاح البيع والتأثير المحتمل على سعر العقار بسبب التعرض المحدود للمشترين المحتملين. من المهم ملاحظة أن قيمة التصفية قد لا تمثل القيمة السوقية الحقيقية للعقار ، لأنها تتأثر بالظروف المحددة المحيطة بالبيع ، مثل الوضع المالي للبائع والقيود الزمنية التي ينطوي عليها (IVS ، 2017).

السعر مقابل القيمة في تثمين العقارات

في تقييم الممتلكات ، من الأهمية بمكان التمييز بين السعر والقيمة ، حيث تمثل هذه المصطلحات جوانب مختلفة من قيمة العقار. يشير السعر إلى المبلغ النقدي المدفوع مقابل عقار في معاملة معينة ، والذي قد يتأثر بعوامل مختلفة مثل علاقة البائع والمشتري أو مهارات التفاوض أو ظروف السوق في وقت البيع. من ناحية أخرى ، تمثل القيمة القيمة الجوهرية للعقار ، والتي يتم تحديدها من خلال تحليل شامل لعوامل مثل الموقع والحالة والترقيات والتحسينات ، من بين أمور أخرى (RICS ، 2017).

الفرق بين السعر والقيمة مهم بشكل خاص في المعاملات العقارية ، حيث أن السعر المدفوع للعقار قد لا يعكس دائمًا قيمته السوقية الحقيقية. على سبيل المثال ، قد يدفع المشتري عن طيب خاطر سعرًا إضافيًا أعلى من القيمة السوقية بسبب تقييمه الشخصي للممتلكات أو علاقة خاصة مع البائع (IVSC ، 2017). في مثل هذه الحالات ، من الضروري لمثمني العقارات إجراء تقييم دقيق لقيمة العقار للتأكد من أنه يتماشى مع ظروف السوق السائدة ويوفر أساسًا موثوقًا لقروض الرهن العقاري والضرائب والأغراض الأخرى (معهد التقييم ، 2018).

اعتبارات خاصة في تثمين العقارات

تشمل الاعتبارات الخاصة في تقييم العقارات العديد من العوامل التي قد تؤثر على نتيجة التقييم النهائي. أحد هذه العوامل هو وجود علاقة خاصة بين المشتري والبائع ، حيث يكون لأحد الطرفين سيطرة أو تأثير كبير على الآخر. في مثل هذه الحالات ، قد لا يمثل السعر المدفوع القيمة السوقية للعقار بدقة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تؤدي المعاملات التي تنطوي على عدة عقارات يتم بيعها أو تداولها بين طرفين إلى تباينات بين السعر المدفوع والقيمة السوقية لكل عقار.

تلعب معايير وإرشادات التقييم الدولية دورًا مهمًا في ضمان الاتساق والدقة في تقييمات العقارات في مختلف البلدان. يساعد الالتزام بهذه المعايير في الحفاظ على المصداقية والموثوقية في عملية التقييم. علاوة على ذلك ، فإن فهم الأنواع المختلفة من قيم الممتلكات ، مثل القيمة السوقية والقيمة قيد الاستخدام وقيمة الاستثمار وقيمة الضريبة القيمية والقيمة القابلة للتأمين وقيمة التصفية ، يعد أمرًا ضروريًا لإجراء تحليل تقييم شامل. يخدم كل نوع من القيم غرضًا محددًا وقد يختلف اعتمادًا على سياق وأهداف التقييم (IVS ، 2017).

في الختام ، تتضمن الاعتبارات الخاصة في تقييم العقارات فهم الظروف الفريدة المحيطة بالمعاملة ، والالتزام بمعايير التقييم الدولية ، والاعتراف بأنواع مختلفة من قيم الممتلكات لضمان عملية تقييم شاملة ودقيقة.

معايير وإرشادات التقييم الدولية

معايير التقييم الدولية (IVS) هي مجموعة من الإرشادات المعترف بها عالميًا والتي توفر إطارًا ثابتًا لمتخصصي تقييم العقارات. تهدف هذه المعايير التي وضعها مجلس معايير التقييم الدولي (IVSC) إلى تعزيز الشفافية وقابلية المقارنة والمهنية في عملية التقييم عبر مختلف الولايات القضائية وأنواع العقارات. تغطي معايير التقييم الدولية جوانب مختلفة من تقييم الممتلكات ، بما في ذلك تعريف المصطلحات الرئيسية ، وتحديد أنواع مختلفة من القيمة (مثل القيمة السوقية ، والقيمة في الاستخدام ، وقيمة الاستثمار) ، والمنهجيات والأساليب المستخدمة في عملية التقييم. . من خلال الالتزام بـ IVS ، يمكن لمثمني العقارات التأكد من أن تقييماتهم موثوقة وموضوعية ومتوافقة مع أفضل الممارسات الدولية. وهذا بدوره يساعد على بناء الثقة بين أصحاب المصلحة ، مثل المستثمرين والمقرضين والمنظمين ، الذين يعتمدون على تقييمات العقارات لأغراض صنع القرار (IVSC، 2020).