تأسست صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة في عام 1960 ، ومنذ ذلك الحين اكتسبت شعبية في جميع أنحاء العالم بسبب هيكلها ومزاياها الفريدة. تمتلك الصناديق العقارية ، وتدير وتمول محفظة متنوعة من العقارات ، بما في ذلك الأصول التجارية والسكنية والصناعية. يُطلب منهم توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلهم الخاضع للضريبة على المساهمين في شكل توزيعات أرباح ، مما يجعلهم خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن الدخل. يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في أسواق الأوراق المالية ، مما يوفر السيولة والشفافية للمستثمرين. ونتيجة لذلك ، فإنها توفر وسيلة ملائمة ويمكن الوصول إليها للمستثمرين للتعرف على سوق العقارات دون الحاجة إلى الملكية المباشرة للممتلكات (Chan et al. ، 2005).

أنواع صناديق الاستثمار العقارية: حقوق الملكية والرهن العقاري والهجين

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي أدوات استثمارية تسمح للمستثمرين بالتعرض لسوق العقارات من خلال شراء الأسهم في محفظة متنوعة من العقارات. هناك ثلاثة أنواع أساسية من صناديق الاستثمار العقاري: حقوق الملكية والرهن العقاري والهجين. تستثمر صناديق الاستثمار العقارية في العقارات المدرة للدخل وتديرها ، مثل مباني المكاتب ومراكز التسوق والمجمعات السكنية. تحقق هذه الصناديق العقارية إيرادات بشكل أساسي من خلال إيرادات الإيجار من ممتلكاتها. من ناحية أخرى ، تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وتحقق الدخل من الفوائد على هذه القروض. تجمع صناديق الاستثمار العقاري الهجينة بين استراتيجيات الاستثمار لكل من صناديق الاستثمار العقاري والأسهم العقارية ، مما يوفر للمستثمرين تعرضًا متنوعًا لملكية العقارات وإقراض الرهن العقاري. يقدم كل نوع من أنواع صناديق الاستثمار العقارية مزايا ومخاطر مميزة ، مما يجعل من الضروري للمستثمرين النظر بعناية في أهدافهم الاستثمارية وتحمل المخاطر قبل اختيار فئة معينة من صناديق الاستثمار العقاري (Chen، 2021؛ Investopedia، nd).

فوائد الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية

يقدم الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) العديد من الفوائد للمستثمرين. أولاً ، توفر صناديق الاستثمار العقاري تدفقًا ثابتًا للدخل من خلال مدفوعات الأرباح المنتظمة ، حيث يتعين عليها توزيع ما لا يقل عن 90 ٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين سنويًا (ناريت ، بدون تاريخ). هذا يجعلها خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن الدخل. ثانيًا ، تقدم صناديق الاستثمار العقاري تنويعًا في المحفظة ، نظرًا لارتباطها المنخفض بفئات الأصول الأخرى مثل الأسهم والسندات (Chen ، 2021). يمكن أن يساعد ذلك في تقليل مخاطر المحفظة الإجمالية وتعزيز العوائد طويلة الأجل. ثالثًا ، توفر صناديق الاستثمار العقاري إمكانية التعرض لسوق العقارات دون الحاجة إلى الملكية المباشرة للممتلكات ، وبالتالي القضاء على التحديات المرتبطة بإدارة الممتلكات وصيانتها (Investopedia ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، تعتبر صناديق الاستثمار العقاري استثمارات عالية السيولة ، حيث يتم تداولها في البورصات الرئيسية ، مما يسمح للمستثمرين بشراء وبيع الأسهم بسهولة (ناريت ، nd). أخيرًا ، يمكن أن يوفر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية زيادة محتملة في رأس المال ، حيث قد تزداد قيمة العقارات الأساسية بمرور الوقت ، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأسهم (Chen ، 2021).

المخاطر المرتبطة باستثمارات REIT

ينطوي الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) على العديد من المخاطر التي يجب على المستثمرين إدراكها قبل الالتزام برأس مالهم. تتمثل إحدى المخاطر المهمة في تقلبات السوق ، حيث يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في أسواق الأوراق المالية وتخضع لتقلبات أسعار السوق. يمكن أن يؤدي هذا إلى خسائر قصيرة الأجل للمستثمرين ، لا سيما خلال فترات الانكماش الاقتصادي أو عدم اليقين (تشين ، 2021).

المخاطر الأخرى المرتبطة باستثمارات REIT هي مخاطر أسعار الفائدة. مع ارتفاع أسعار الفائدة ، تزداد تكلفة الاقتراض ، مما قد يؤثر سلبًا على ربحية صناديق الاستثمار العقاري وقدرتها على إجراء توزيعات على المستثمرين (ناريت ، و). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى انخفاض في قيمة العقارات ، مما يؤثر بشكل أكبر على أداء صناديق الاستثمار العقارية (تشين ، 2021).

علاوة على ذلك ، تتعرض الصناديق العقارية لمخاطر مختلفة خاصة بالممتلكات ، مثل معدل دوران المستأجرين ، والوظائف الشاغرة ، وقضايا إدارة الممتلكات. يمكن أن تؤثر هذه العوامل بشكل مباشر على الدخل الناتج عن العقارات ، وبالتالي على عوائد المستثمرين (ناريت ، بدون تاريخ). أخيرًا ، يمكن أن تشكل التغييرات في القوانين واللوائح الضريبية أيضًا مخاطر على مستثمري صناديق الاستثمار العقاري ، حيث قد تؤثر على المعاملة الضريبية لتوزيعات صناديق الاستثمار العقارية والجاذبية العامة لاستثمارات صناديق الاستثمار العقارية (تشين ، 2021).

REIT الضرائب والهيكل القانوني

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي أدوات استثمارية فريدة من نوعها مع نظام ضريبي وهيكل قانوني متميز. يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين سنويًا ، مما يسمح لهم بتجنب دفع ضريبة دخل الشركات على الأرباح الموزعة. يفيد هيكل الضرائب المار هذا المستثمرين ، حيث يتم فرض ضرائب عليهم فقط وفقًا لمعدلات ضريبة الدخل الفردي الخاصة بهم على أرباح الأسهم المستلمة من REIT (EY ، 2021).

من الناحية القانونية ، يتم تنظيم صناديق الاستثمار العقاري كشركات أو صناديق استئمانية أو جمعيات ، ويجب أن تلتزم بمتطلبات تنظيمية محددة للحفاظ على وضعها. تتضمن هذه المتطلبات استثمار 75٪ على الأقل من إجمالي أصولهم في العقارات ، واشتقاق ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي دخلهم من الإيجارات أو فوائد الرهن العقاري أو مبيعات العقارات ، وامتلاك 100 مساهم على الأقل (US SEC، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، تخضع صناديق الاستثمار العقاري لمعايير حوكمة الشركات ، مثل وجود مجلس إدارة أو أمناء ، ويجب أن تمتثل لقوانين ولوائح الأوراق المالية في الولايات القضائية التي تعمل فيها (ناريت ، 2021).

مقاييس الأداء وتحليل لصناديق الاستثمار العقاري

يتضمن تقييم أداء صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مقاييس وطرق تحليل مختلفة. أحد المقاييس الرئيسية هو الأموال من العمليات (FFO) ، والذي يعدل صافي الدخل عن طريق استبعاد المكاسب أو الخسائر من مبيعات العقارات وإضافة مصاريف الاستهلاك والإطفاء المتعلقة بالأصول العقارية. يوفر FFO تمثيلًا أكثر دقة للأداء التشغيلي لصندوق REIT وتوليد التدفق النقدي (Hoesli and Oikarinen ، 2012). مقياس آخر مهم هو صافي قيمة الأصول (NAV) ، والذي يقدر القيمة الأساسية للمحفظة العقارية لصناديق الاستثمار العقارية عن طريق طرح التزاماتها من القيمة السوقية لأصولها (Morri and Mazza ، 2016).

بالإضافة إلى هذه المقاييس المالية ، غالبًا ما يقوم المستثمرون بتقييم صناديق الاستثمار العقاري بناءً على عائد توزيعات الأرباح ، والذي يقيس دخل توزيعات الأرباح السنوية بالنسبة لسعر السهم. قد يشير عائد توزيعات الأرباح المرتفع إلى فرصة استثمارية أكثر جاذبية. علاوة على ذلك ، يمكن للمستثمرين تحليل محفظة REIT من خلال فحص عوامل مثل نوع العقار ، والتنوع الجغرافي ، وجودة المستأجر ، ومعدلات الإشغال لقياس المخاطر والعوائد المحتملة المرتبطة بالاستثمار (Lee ، 2010). من خلال النظر في مقاييس الأداء وطرق التحليل ، يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة عند تقييم صناديق الاستثمار العقاري.

نظرة عامة على سوق REIT العالمية

شهد سوق صندوق الاستثمار العقاري العالمي (REIT) نموًا كبيرًا في السنوات الأخيرة ، حيث تجاوز إجمالي القيمة السوقية 1.7 تريليون دولار في عام 2020 (1). يمكن أن يُعزى هذا النمو إلى الطلب المتزايد على تنويع الاستثمار ، وعوائد توزيعات الأرباح الجذابة ، والتوسع في أسواق صناديق الاستثمار العقاري في الاقتصادات الناشئة. يتم تصنيف صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاثة أنواع رئيسية: حقوق الملكية ، والرهن العقاري ، والهجين ، حيث يقدم كل منها فرصًا استثمارية فريدة وملفات تعريف مخاطر. تظل الولايات المتحدة أكبر سوق لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة ، حيث تمثل حوالي 60 ٪ من القيمة السوقية العالمية (2). ومع ذلك ، شهدت مناطق أخرى مثل أوروبا وآسيا والمحيط الهادئ أيضًا نموًا كبيرًا ، مع ظهور دول مثل اليابان وأستراليا والمملكة المتحدة كلاعبين رئيسيين في مشهد REIT. على الرغم من التحديات المستمرة التي يطرحها جائحة COVID-19 ، أظهر سوق REIT العالمي مرونة ، لا سيما في قطاعات مثل الصناعة ومراكز البيانات واللوجستيات ، والتي استفادت من التحول السريع نحو التجارة الإلكترونية والرقمنة (3). للمضي قدمًا ، من المتوقع أن يلعب تكامل العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) دورًا مهمًا في تشكيل مستقبل صناعة REIT.

الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية: الطرق المباشرة وغير المباشرة

يمكن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) من خلال الطرق المباشرة وغير المباشرة. يتضمن الاستثمار المباشر شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا في البورصة ، مما يسمح للمستثمرين بالتعرض لمحفظة متنوعة من الأصول العقارية دون الحاجة إلى إدارة العقارات بأنفسهم. توفر هذه الطريقة للمستثمرين السيولة ، حيث يمكن شراء الأسهم وبيعها في السوق المفتوحة ، وتوفر إمكانية زيادة رأس المال وإيرادات توزيعات الأرباح (Cheng ، 2017).

يمكن تحقيق الاستثمار غير المباشر في صناديق الاستثمار العقاري من خلال قنوات مختلفة ، مثل الصناديق المشتركة والصناديق المتداولة في البورصة (ETFs) وصناديق الاستثمار العقاري الخاصة. تقدم الصناديق المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على صناديق الاستثمار العقارية للمستثمرين محفظة متنوعة من أسهم REIT ، يديرها مديرو صناديق محترفون ، ويمكن تداولها في البورصات مثل أسهم REIT الفردية (Hoesli & Oikarinen ، 2012). من ناحية أخرى ، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة ليست مطروحة للتداول العام وعادة ما تكون متاحة للمستثمرين المعتمدين فقط. قد تقدم هذه الاستثمارات عوائد أعلى ولكنها تأتي مع مخاطر متزايدة وسيولة أقل مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا (Cheng ، 2017).

دور صناديق الاستثمار العقاري في تنويع المحفظة

تلعب صناديق الاستثمار العقاري (REITs) دورًا مهمًا في تنويع المحفظة من خلال تزويد المستثمرين بالتعرض لقطاع العقارات ، والذي أظهر تاريخياً ارتباطًا منخفضًا مع فئات الأصول الأخرى مثل الأسهم والسندات. يمكن أن يساعد هذا الارتباط المنخفض في تقليل مخاطر المحفظة الإجمالية وتعزيز العوائد طويلة الأجل. بالإضافة إلى ذلك ، تقدم صناديق الاستثمار العقاري مزيجًا فريدًا من توليد الدخل وإمكانية زيادة رأس المال ، حيث يتعين عليها توزيع 90 ٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين في شكل أرباح ، مع الاستفادة أيضًا من التقدير المحتمل للأصول العقارية الأساسية. علاوة على ذلك ، يتيح الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية للمستثمرين الوصول إلى مجموعة واسعة من أنواع العقارات والمواقع الجغرافية ، مما يزيد من تعزيز مزايا التنويع. أخيرًا ، تعتبر صناديق الاستثمار العقاري استثمارات عالية السيولة ، حيث يتم تداولها في البورصات الرئيسية ، مما يتيح للمستثمرين تعديل تعرضهم العقاري بسهولة استجابة لظروف السوق المتغيرة (Chan ، Erickson ، and Wang 2003 ؛ Hoesli and Oikarinen 2012).

البيئة والاجتماعية والحوكمة

أصبحت العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ذات أهمية متزايدة في صناعة صندوق الاستثمار العقاري (REIT) ، حيث يطالب المستثمرون وأصحاب المصلحة بمزيد من الشفافية والمساءلة. تؤثر عوامل الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية على الأداء والاستدامة على المدى الطويل لصناديق الاستثمار العقاري ، حيث إنها تتناول القضايا الحرجة مثل كفاءة الطاقة ، وانبعاثات الكربون ، وإدارة المياه ، والحد من النفايات في تطوير الممتلكات وإدارتها. علاوة على ذلك ، تساهم العوامل الاجتماعية ، بما في ذلك رفاهية المستأجر ومشاركة المجتمع وممارسات العمل العادلة ، في السمعة العامة وجاذبية صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين. أخيرًا ، تلعب عوامل الحوكمة ، مثل تنوع مجلس الإدارة ، وتعويضات التنفيذيين ، وحقوق المساهمين ، دورًا حاسمًا في ضمان اتخاذ قرارات أخلاقية ومسؤولة داخل صناديق الاستثمار العقاري. نتيجة لذلك ، من المرجح أن تشهد صناديق الاستثمار العقاري التي تدمج بشكل فعال عوامل الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات في استراتيجياتها وعملياتها أداءً ماليًا محسنًا ، وتقليل التعرض للمخاطر ، وزيادة اهتمام المستثمرين ، مما يساهم في النهاية في النجاح على المدى الطويل ومرونة الصناعة (سوليفان ووستر. ، 2018 ؛ MSCI ، 2020).

اللاعبين الرئيسيين في REIT واتجاهات السوق

تشمل الجهات الفاعلة الرئيسية في سوق صندوق الاستثمار العقاري العالمي (REIT) مجموعة Simon Property و Prologis و Public Storage و Welltower و Equity Residential ، من بين آخرين. لقد أثبتت هذه الشركات وجودًا قويًا في الصناعة ، حيث تدير محافظًا متنوعة من العقارات عبر مختلف القطاعات مثل البيع بالتجزئة ، والصناعية ، والسكنية ، والرعاية الصحية (CBRE ، 2021).

تشير اتجاهات السوق الحالية إلى اهتمام متزايد بصناديق الاستثمار العقارية الصناعية واللوجستية ، مدفوعًا بالتوسع السريع في التجارة الإلكترونية والحاجة إلى إدارة سلسلة التوريد بكفاءة (PwC ، 2021). بالإضافة إلى ذلك ، هناك تركيز متزايد على العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ، مع اهتمام المستثمرين بشكل متزايد بالاستدامة والمسؤولية الاجتماعية في قراراتهم الاستثمارية (GRESB ، 2020). علاوة على ذلك ، أدى جائحة COVID-19 المستمر إلى تسريع اعتماد التكنولوجيا في قطاع العقارات ، مما أدى إلى ظهور صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على PropTech والتي تستثمر في الحلول القائمة على التكنولوجيا لإدارة الممتلكات وتطويرها (Deloitte ، 2021).

التوقعات المستقبلية والتحديات التي تواجه صناعة REIT

تبدو التوقعات المستقبلية لصناعة REIT واعدة ، مع التركيز المتزايد على الاستدامة ودمج العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). مع استمرار التوسع الحضري ، من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات المستدامة والتي تركز على العافية ، مما يوفر فرصًا لصناديق الاستثمار العقاري لتوسيع محافظها وتلبية الاحتياجات المتطورة للمنظمات القائمة على المعرفة. ومع ذلك ، تواجه الصناعة أيضًا العديد من التحديات ، بما في ذلك التأثير المحتمل للانكماش الاقتصادي وتقلبات أسعار الفائدة والتغيرات التنظيمية. بالإضافة إلى ذلك ، قد يؤدي التحول الرقمي المستمر وظهور العمل عن بُعد إلى تغيير الطلب على العقارات التجارية ، مما يتطلب من الصناديق العقارية تكييف استراتيجياتها وعروضها وفقًا لذلك. علاوة على ذلك ، قد تتطلب الأهمية المتزايدة لعوامل الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية مزيدًا من الشفافية ورفع التقارير من صناديق الاستثمار العقاري ، حيث يسعى المستثمرون إلى مواءمة محافظهم الاستثمارية مع قيمهم وأهدافهم طويلة الأجل (CBRE ، 2021 ؛ PwC ، 2020).