تأسست في الولايات المتحدة في عام 1960 ، توسعت منذ ذلك الحين على مستوى العالم ، مع ما لا يقل عن 39 دولة تتبنى هياكل مماثلة (ويكيبيديا ، nd). توفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين الفرصة للاستثمار في محافظ واسعة النطاق ومتنوعة من العقارات المدرة للدخل ، على غرار الاستثمار في فئات الأصول الأخرى من خلال الأوراق المالية السائلة. يمكن تصنيفها إلى نوعين رئيسيين: صناديق الاستثمار العقارية ، التي تمتلك وتدير العقارات المدرة للدخل ، وصناديق الرهن العقاري (mREITs) ، التي توفر التمويل للعقارات عن طريق شراء أو إنشاء الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (ويكيبيديا ، nd). اعتبارًا من يناير 2021 ، كان سوق REIT العالمي يتألف من 490 شركة عقارية مدرجة من 39 دولة ، تمثل القيمة السوقية للأسهم بنحو 1.7 تريليون دولار (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

أنواع صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقارية وصناديق الرهن العقاري

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي أدوات استثمارية متخصصة تسمح للمستثمرين بالتعرض لأصول عقارية مدرة للدخل. هناك نوعان رئيسيان من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقارية وصناديق الرهن العقاري. تستثمر صناديق الاستثمار العقارية بشكل أساسي في العقارات المدرة للدخل وتملكها ، مثل مباني المكاتب ومراكز التسوق والمجمعات السكنية. تولد هذه الصناديق إيرادات من خلال إيرادات الإيجار وزيادة الممتلكات ، وتوزع غالبية دخلها على المساهمين كأرباح. من ناحية أخرى ، تركز صناديق الرهن العقاري على الاستثمار في الديون العقارية وامتلاكها ، مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وقروض الرهن العقاري. تحقق صناديق الاستثمار العقاري المتداولة دخلاً من خلال مدفوعات الفائدة على أدوات الدين هذه ، ومثل صناديق الاستثمار العقارية المتداولة ، فإنها توزع غالبية دخلها على المساهمين كأرباح. يوفر كلا النوعين من صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين الفرصة لتنويع محافظهم الاستثمارية واكتساب الانكشاف على سوق العقارات ، مع الاستفادة من المزايا الضريبية الفريدة المرتبطة بهياكل صناديق الاستثمار العقاري (S&P Dow Jones Indices and MSCI، 2014؛ FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index سلسلة ، 2021).

الوجود العالمي وتطور صناديق الاستثمار العقاري

توسع الوجود العالمي لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) بشكل كبير منذ إنشائها في الولايات المتحدة في عام 1960. اعتبارًا من عام 2021 ، أنشأت 39 دولة على الأقل صناديق الاستثمار العقاري ، مما يدل على اعتمادها على نطاق واسع كأداة استثمارية للعقارات المدرة للدخل الأصول (ويكيبيديا ، 2021). شهد تطور صناديق الاستثمار العقاري تحولًا من شركات الرهن العقاري في الستينيات إلى مجموعة أكثر تنوعًا من أنواع العقارات ، بما في ذلك مباني المكاتب والمستودعات والمستشفيات ومراكز التسوق والفنادق. توفر سلسلة مؤشر FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index ، التي تم إنشاؤها في عام 1960 ، مؤشرًا شاملاً لسوق REIT وسوق العقارات العالمية المدرجة ، بما في ذلك 2001 شركة عقارية مدرجة في البورصة من 490 دولة بقيمة سوقية للأسهم تبلغ حوالي 39 تريليون دولار أمريكي. كانون الثاني (يناير) 1.7 (فوتسي راسل ، 2021). يمكن أن يُعزى هذا النمو والتنوع في صناديق الاستثمار العقاري إلى التغييرات في التشريعات ، مثل قانون الإصلاح الضريبي لعام 2021 و 1976 في الولايات المتحدة ، والذي سمح بإنشاء صناديق الاستثمار العقاري كشركات وقدم قواعد جديدة لمنع الحماية الضريبية (ويكيبيديا ، 1986) .

REIT الضرائب: نظرة عامة ومبادئ

تخضع صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لإطار ضريبي فريد يوفر العديد من المزايا مقارنة بالشركات التقليدية. المبدأ الأساسي الكامن وراء ضرائب REIT هو مرور الدخل للمستثمرين ، والذي يسمح لصناديق الاستثمار العقارية بتجنب دفع ضرائب الشركات على أرباحها. للتأهل لهذه المعاملة الضريبية ، يجب أن تلتزم صناديق الاستثمار العقارية بمتطلبات محددة ، مثل توزيع 90٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين كأرباح. وبالتالي ، يتم تحويل العبء الضريبي من REIT إلى مستثمريه ، الذين يخضعون بعد ذلك للضريبة على أرباح الأسهم المستلمة بمعدلات ضرائبهم الفردية.

تختلف مبادئ ضرائب REIT باختلاف البلدان ، ولكن بعض السمات المشتركة تشمل الإعفاء من ضريبة الشركات وضريبة الأرباح الرأسمالية ، بشرط أن يستوفي REIT معايير معينة. في الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، خضعت صناديق الاستثمار العقاري لمعاملة ضريبية تفضيلية منذ إنشائها في عام 1960 ، بعد سن القانون العام 86-779. يهدف هذا التشريع إلى تزويد المستثمرين بفرص للاستثمار في محافظ عقارية متنوعة وواسعة النطاق من خلال الأوراق المالية السائلة. اعتبارًا من عام 2021 ، أنشأت 39 دولة على الأقل صناديق الاستثمار العقاري ، ولكل منها مجموعة القواعد واللوائح الضريبية الخاصة بها (ويكيبيديا ، الثانية).

مزايا ضريبة الشركات وضريبة أرباح رأس المال لصناديق الاستثمار العقاري

تقدم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مزايا كبيرة من حيث ضريبة الشركات وضريبة الأرباح الرأسمالية. تتمثل إحدى الفوائد الأساسية في أن صناديق الاستثمار العقارية تُعفى عمومًا من ضريبة الشركات على دخلها من الإيجارات ومكاسب رأس المال المستمدة من استثماراتها العقارية ، بشرط أن تلتزم بمتطلبات تنظيمية معينة (EPRA ، 2021). يسمح هذا الهيكل الفعال من الناحية الضريبية لصناديق الاستثمار العقاري بالاحتفاظ بجزء أكبر من أرباحها ، والتي يمكن إعادة استثمارها في الأعمال التجارية أو توزيعها على المساهمين كأرباح.

علاوة على ذلك ، تنص متطلبات توزيع الأرباح لصناديق الاستثمار العقاري على توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين سنويًا (ناريت ، 2021). ينتج عن هذا نظام ضرائب تمريري ، حيث يتم تحويل العبء الضريبي من REIT إلى مستثمريه. وبالتالي ، يتم فرض ضرائب على المستثمرين الأفراد والمؤسسات على أرباح الأسهم المستلمة بمعدلات الضرائب الخاصة بهم ، لتجنب الازدواج الضريبي. لا تفيد هذه المعاملة الضريبية المستثمرين فحسب ، بل تعزز أيضًا الجاذبية الشاملة لصناديق الاستثمار العقاري كأداة استثمارية ، مما يعزز تدفقات رأس المال إلى قطاع العقارات.

ضرائب REIT في الولايات المتحدة: التاريخ والتشريع الرئيسي

يعود تاريخ ضرائب REIT في الولايات المتحدة إلى عام 1960 عندما وقع الرئيس دوايت دي أيزنهاور القانون العام 86-779 ، المعروف أيضًا باسم تمديد ضريبة السيجار ، مما أدى إلى إنشاء صناديق الاستثمار العقاري كوسيلة للمستثمرين للوصول إلى الدخل - إنتاج محافظ عقارية من خلال أوراق مالية سائلة. على مر السنين ، أثرت العديد من التشريعات الرئيسية على ضرائب REIT. سمح قانون الإصلاح الضريبي لعام 1976 بتأسيس صناديق الاستثمار العقاري كشركات بالإضافة إلى الصناديق التجارية ، مما أدى إلى توسيع هياكلها التنظيمية. أدخل قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 قواعد جديدة لمنع دافعي الضرائب من استخدام الشراكات لإيواء أرباح من مصادر أخرى ، مما أثر لاحقًا على صناديق الاستثمار العقاري. في عام 1992 ، تم تقديم هيكل UPREIT من قبل شركة REIT Taubman Centers Inc. ، مما سمح للشراكات الحالية وصناديق الاستثمار العقاري بتشكيل شراكة تشغيلية جديدة ، مع REIT كشريك عام ومالك الأغلبية لوحدات الشراكة التشغيلية. قدم هذا الهيكل مزايا ضريبية وعملية تحويل مبسطة لأصحاب العقارات والمستثمرين (ويكيبيديا ، 2021 ؛ إنفستوبيديا ، 2021).

ضرائب REIT الدولية: مقارنة بين القواعد عبر البلدان

تختلف القواعد الضريبية لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) بشكل كبير عبر مختلف البلدان ، مما يعكس البيئات التنظيمية المتنوعة وأهداف السياسة. في الولايات المتحدة ، تخضع صناديق الاستثمار العقاري للوائح ضريبية محددة بموجب قانون الإيرادات الداخلية ، والذي يسمح لهم بتجنب ضريبة دخل الشركات إذا قاموا بتوزيع 90٪ على الأقل من دخلهم الخاضع للضريبة للمساهمين كأرباح (ناريت ، ناريت). في المقابل ، تفرض المملكة المتحدة ضريبة شركات بنسبة 20٪ على صناديق الاستثمار العقاري ، لكنها تعفيها من ضريبة أرباح رأس المال على الاستثمارات العقارية المؤهلة (HM Revenue & Customs ، 2020).

تبنت دول أخرى ، مثل كندا وأستراليا ، هياكل ضريبية مماثلة للولايات المتحدة ، مع صناديق الاستثمار العقاري المطلوبة لتوزيع نسبة عالية من دخلها على المستثمرين من أجل التأهل للحصول على مزايا ضريبية (PwC ، 2019). في بعض الولايات القضائية ، مثل سنغافورة وهونغ كونغ ، تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بمعاملة ضريبية تفضيلية ، بما في ذلك معدلات ضريبية مخفضة على أنواع معينة من الدخل والإعفاءات من الضريبة المقتطعة على أرباح الأسهم المدفوعة للمستثمرين غير المقيمين (Inland Revenue Authority of Singapore، 2020؛ Hong Kong دائرة الإيرادات الداخلية ، 2020). بشكل عام ، تعتبر قواعد الضرائب الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية معقدة ومتنوعة ، مما يعكس السياقات الاقتصادية والقانونية والسياساتية الفريدة التي تعمل فيها.

متطلبات توزيع الأرباح والآثار الضريبية

تنص متطلبات توزيع الأرباح لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) على توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين سنويًا. وهذا يضمن تدفق دخل ثابتًا للمستثمرين ويسمح لصناديق الاستثمار العقاري بتجنب دفع ضرائب الشركات على الأرباح الموزعة. ومع ذلك ، فإن الآثار الضريبية للمستثمرين تختلف تبعًا لحالة الضرائب الفردية والاختصاص القضائي. بشكل عام ، يتم فرض ضرائب على المستثمرين الأفراد على أرباح الأسهم العقارية بمعدل ضريبة الدخل العادي ، على عكس المعدلات المنخفضة المطبقة على أرباح الأسهم المؤهلة من الشركات الأخرى. قد يخضع المستثمرون المؤسسيون ، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين ، لمعاملة ضريبية مختلفة اعتمادًا على حالة الإعفاء الضريبي أو المؤجلة الضريبية الخاصة بهم. بالإضافة إلى ذلك ، قد يخضع المستثمرون غير المقيمين لضرائب الاستقطاع على توزيعات أرباح صناديق الاستثمار العقارية ، مع اختلاف الأسعار والإعفاءات عبر البلدان. من الأهمية بمكان للمستثمرين فهم الآثار الضريبية للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري والتشاور مع المتخصصين في الضرائب لتحسين استراتيجياتهم الاستثمارية (إرنست ويونغ ، 2021 ؛ برايس ووترهاوس كوبرز ، 2020).

الضرائب على مستثمري صناديق الاستثمار العقارية: الأفراد والمؤسسات

تختلف الآثار الضريبية للمستثمرين الأفراد والمؤسسات في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) اعتمادًا على الولاية القضائية والوضع الضريبي للمستثمر. بشكل عام ، يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري توزيع جزء كبير من دخلها الخاضع للضريبة ، غالبًا 90 ٪ أو أكثر ، على المساهمين في شكل أرباح. يتم بعد ذلك فرض ضرائب على أرباح الأسهم هذه وفقًا لمعدل الضريبة المطبق على المستثمر الفردي أو المؤسسي. بالنسبة للمستثمرين الأفراد ، قد يؤدي ذلك إلى فرض ضرائب على معدل ضريبة الدخل الهامشي ، بينما قد يخضع المستثمرون المؤسسيون لمعدلات ضريبة الشركات أو قواعد ضريبية محددة تنطبق على نوع مؤسستهم (على سبيل المثال ، صناديق التقاعد وشركات التأمين).

في بعض الولايات القضائية ، مثل الولايات المتحدة ، قد تكون أرباح الأسهم المؤهلة المستلمة من صناديق الاستثمار العقاري مؤهلة للحصول على معاملة ضريبية تفضيلية ، مثل معدلات الضرائب المنخفضة أو الإعفاءات ، اعتمادًا على الوضع الضريبي للمستثمر وفترة الاحتفاظ. بالإضافة إلى ذلك ، نفذت بعض البلدان معاهدات أو اتفاقيات ضريبية لتقليل أو إلغاء الازدواج الضريبي على أرباح الأسهم العقارية المتداولة للمستثمرين الأجانب. من الضروري للمستثمرين الأفراد والمؤسسات التشاور مع المتخصصين في مجال الضرائب لفهم الآثار الضريبية المحددة للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية بناءً على ظروفهم الفريدة وقوانين الضرائب المعمول بها في ولايتهم القضائية (تشنغ ، 2017 ؛ ناريت ، nd).

UPREITs: الهيكل والمزايا الضريبية وعملية التحويل

تعد صناديق الاستثمار العقاري للشراكة المظلية (UPREITs) هيكلًا فريدًا يسمح لأصحاب العقارات بالمساهمة بأصولهم العقارية في شراكة تشغيلية مقابل وحدات الشراكة. يعمل REIT عادة كشريك عام ومالك الأغلبية لوحدات الشراكة العاملة. يوفر هذا الهيكل العديد من المزايا الضريبية ، بما في ذلك تأجيل ضريبة أرباح رأس المال على العقارات المساهمة ، حيث يتم التعامل مع المعاملة على أنها تبادل معفى من الضرائب. بالإضافة إلى ذلك ، تتيح UPREITs لأصحاب العقارات تنويع ممتلكاتهم والتمتع بتدفق دخل ثابت من خلال توزيع الأرباح.

تتضمن عملية التحويل إلى UPREIT قيام مالك العقار بنقل أصوله العقارية إلى شراكة التشغيل ، والتي بدورها تقوم بتأجير أو إدارة الممتلكات. في المقابل ، يتلقى مالك العقار وحدات شراكة يمكن تحويلها إلى أسهم REIT أو نقدًا في تاريخ لاحق. يخضع هذا التحويل للآثار الضريبية ، حيث يتم تأجيل ضريبة أرباح رأس المال حتى يتم استبدال وحدات الشراكة بأسهم REIT أو نقدًا. بشكل عام ، تقدم UPREIT بنية ضريبية فعالة لأصحاب العقارات الذين يتطلعون إلى تنويع استثماراتهم والاستفادة من مزايا صناديق الاستثمار العقاري (منتدى كلية الحقوق بجامعة هارفارد حول حوكمة الشركات ، 2020 ؛ Investopedia ، 2021).

انتقادات وخلافات تحيط بقواعد ضريبة ريت

يجادل النقاد بأن القواعد الضريبية لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) تساهم في العديد من القضايا ، بما في ذلك مخاوف المضاربة على الإسكان والقدرة على تحمل التكاليف. تستفيد صناديق الاستثمار العقاري من ضريبة الشركات المخفضة وضريبة الأرباح الرأسمالية ، والتي يعتقد البعض أنها تحفز الاستثمارات المضاربة في العقارات المدرة للدخل ، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات وتقليل القدرة على تحمل تكاليف الإسكان لعامة السكان [^ 3 ^]. بالإضافة إلى ذلك ، يجادل النقاد بأن المعاملة الضريبية التفضيلية لصناديق الاستثمار العقاري قد لا تؤدي بالضرورة إلى زيادة التمويل لمشاريع البناء الجديدة ، مما يؤدي إلى تفاقم نقص المساكن [^ 3 ^].

هناك جدل آخر يحيط بقواعد ضريبة REIT وهو احتمال تجنب المستثمرين للضرائب. يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري توزيع جزء كبير من دخلها على المساهمين ، الذين قد يخضعون لمعدلات ضريبية مختلفة وفقًا لاختصاصهم القضائي ونوع المستثمر (فردًا أو مؤسسيًا) [^ 10 ^]. يمكن أن يؤدي هذا التفاعل المعقد للقواعد الضريبية عبر البلدان إلى خلق فرص للمراجحة الضريبية ، حيث يستغل المستثمرون الاختلافات في المعاملة الضريبية لتقليل التزاماتهم الضريبية الإجمالية [^ 21 ^]. ونتيجة لذلك ، يجادل البعض بأن القواعد الضريبية الحالية لصناديق الاستثمار العقاري قد تحتاج إلى الإصلاح لمعالجة هذه المخاوف وضمان توزيع أكثر إنصافًا للأعباء الضريبية بين المستثمرين والمجتمع الأوسع.

الاتجاهات المستقبلية والتغيرات المحتملة في ضرائب REIT

من المحتمل أن تتأثر الاتجاهات المستقبلية والتغييرات المحتملة في ضرائب صناديق الاستثمار العقارية بعوامل مختلفة ، بما في ذلك الظروف الاقتصادية العالمية والتطورات التنظيمية وتفضيلات المستثمرين المتطورة. يتمثل أحد الاتجاهات المحتملة في تنسيق قواعد ضرائب REIT عبر البلدان ، حيث يسعى المستثمرون الدوليون بشكل متزايد إلى التعرض للأصول العقارية في ولايات قضائية مختلفة. وقد يؤدي ذلك إلى اعتماد المزيد من المعالجات الضريبية الموحدة لصناديق الاستثمار العقاري ، مما يقلل من التعقيد وتكاليف الامتثال لكل من المستثمرين والمصدرين.

تغيير محتمل آخر هو إعادة تقييم المزايا الضريبية التي تتمتع بها صناديق الاستثمار العقاري حاليًا ، حيث تتصارع الحكومات في جميع أنحاء العالم مع الضغوط المالية وتسعى إلى توسيع قواعدها الضريبية. قد يؤدي ذلك إلى إجراء تعديلات على المعاملة الضريبية التفضيلية لصناديق الاستثمار العقاري ، مثل التغييرات في متطلبات توزيع الأرباح أو إدخال ضرائب جديدة على أنواع معينة من الدخل العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يؤدي التركيز المتزايد على العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) في اتخاذ قرارات الاستثمار إلى دمج الحوافز أو العقوبات الضريبية المتعلقة بالحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية لصناديق الاستثمار العقاري ، مما يزيد من تشكيل المشهد الضريبي لهذه الكيانات.

في الختام ، فإن مستقبل ضرائب REIT يخضع لتأثيرات خارجية مختلفة ولا يزال غير مؤكد. يجب على المستثمرين وأصحاب المصلحة في الصناعة مراقبة التطورات في هذا المجال عن كثب لتكييف استراتيجياتهم وفقًا لذلك (Cheng، 2018؛ PwC، 2020).