باعتبارها أكبر فئة أصول على مستوى العالم ، تتجاوز العقارات السندات والأسهم من حيث إجمالي القيمة السوقية. يمكن للمستثمرين في هذا القطاع ، المعروفين باسم رواد الأعمال أو المستثمرين العقاريين ، تطوير أو تحسين أو تجديد العقارات بشكل نشط لتعظيم العوائد. أدى نمو صناديق الاستثمار العقاري في الثمانينيات إلى التوسع في العقارات كفئة أصول دولية ، مما استلزم معرفة متخصصة بالأسواق الخارجية. في بلدان مثل الصين ، تشكل العقارات جزءًا كبيرًا من ثروة الأسرة ، مع ما يقدر بنحو 1980 ٪ مستثمرة في هذا القطاع. تتطلب الطبيعة المتنوعة للاستثمارات العقارية ، بما في ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية ، من المستثمرين استخدام تقنيات مختلفة للتقييم والتقييم وخيارات التمويل واستراتيجيات إدارة المخاطر لضمان تحقيق نتائج ناجحة (ويكيبيديا ، و إنفستوبيديا ، 70).

تاريخ الاستثمار العقاري

يمكن إرجاع تاريخ الاستثمار العقاري إلى الحضارات القديمة ، حيث كانت ملكية الأراضي والمعاملات العقارية من الجوانب الحاسمة للتنمية المجتمعية. ومع ذلك ، خلال الثمانينيات ، بدأت صناديق الاستثمار العقاري تلعب دورًا مهمًا في تطوير العقارات الدولية ، مما أدى إلى ظهور العقارات كفئة أصول عالمية. استلزم هذا التحول معرفة متخصصة بأسواق العقارات في البلدان الأجنبية ، ومع تزايد انتشار الاستثمار العقاري الدولي في أوائل القرن الحادي والعشرين ، تحسن توافر وجودة المعلومات المتعلقة بأسواق العقارات الدولية. أحد الأمثلة البارزة هو الصين ، حيث يتم استثمار ما يقدر بنحو 1980 ٪ من ثروة الأسرة في العقارات ، مما يسلط الضوء على أهمية فئة الأصول هذه في الاقتصاد العالمي. مع استمرار تطور الاستثمار العقاري ، يظل عنصرًا حاسمًا في تكوين الثروة والنمو الاقتصادي في جميع أنحاء العالم (ويكيبيديا ، بدون تاريخ ؛ دليل الملكية العالمي ، 21).

أنواع الاستثمارات العقارية

يمكن تصنيف الاستثمارات العقارية على نطاق واسع إلى ثلاثة أنواع رئيسية: العقارات السكنية والتجارية والصناعية. تشمل العقارات السكنية منازل الأسرة الواحدة ، والمنازل متعددة الأسر ، والوحدات السكنية ، والمنازل ، والتي تهدف في المقام الأول إلى أغراض الإسكان. عادة ما يحقق المستثمرون في هذا القطاع دخلاً من خلال مدفوعات الإيجار أو زيادة رأس المال عند بيع العقار.

من ناحية أخرى ، تشمل العقارات التجارية مباني المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة ومراكز التسوق والفنادق. تولد هذه الاستثمارات دخلاً من خلال مدفوعات الإيجار من الشركات التي تشغل المساحات. تشمل الممتلكات الصناعية المستودعات والمصانع ومراكز التوزيع ، والتي تستخدم لأغراض التصنيع والتخزين والخدمات اللوجستية. يتم الحصول على الدخل في هذا القطاع من تأجير الممتلكات للشركات العاملة في أنشطة الإنتاج أو التوزيع.

يوفر كل نوع من أنواع الاستثمار العقاري فرصًا وتحديات فريدة ، مع مستويات متفاوتة من المخاطر والعائد على الاستثمار. يجب على المستثمرين النظر بعناية في عوامل مثل الموقع وظروف السوق ومتطلبات إدارة الممتلكات عند اختيار استراتيجية الاستثمار الأنسب لأهدافهم المحددة وتحمل المخاطر (Chen، 2021؛ Investopedia، 2021).

العقارات السكنية

تشير الممتلكات السكنية ، في سياق الاستثمارات العقارية ، إلى فئة من الممتلكات مخصصة في المقام الأول لأغراض الإسكان. يشمل هذا النوع من الممتلكات منازل الأسرة الواحدة ، والمنازل متعددة الأسر ، والمنازل السكنية ، والوحدات السكنية ، والمباني السكنية. عادةً ما يحقق المستثمرون في العقارات السكنية دخلاً من خلال دخل الإيجار أو زيادة رأس المال أو كليهما. يتم اشتقاق دخل الإيجار من تأجير العقار للمستأجرين ، بينما يحدث ارتفاع رأس المال عندما تزداد قيمة العقار بمرور الوقت بسبب عوامل السوق أو التحسينات التي تم إجراؤها على العقار. غالبًا ما تُعتبر استثمارات العقارات السكنية أكثر استقرارًا وأقل خطورة مقارنة بالممتلكات التجارية والصناعية ، حيث يميل الطلب على المساكن إلى أن يكون أقل تقلبًا. ومع ذلك ، تخضع استثمارات العقارات السكنية لعوامل مختلفة مثل الموقع والظروف الاقتصادية المحلية والاتجاهات الديموغرافية ، والتي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمة العقار وإمكانية دخل الإيجار (Fisher & Martin، 2014؛ Geltner et al.، 2018).

العقارات التجارية

تشمل الممتلكات التجارية ، كنوع من أنواع الاستثمار العقاري ، مجموعة واسعة من أنواع العقارات التي تستخدم بشكل أساسي لأغراض تجارية. وتشمل هذه المباني المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة ومراكز التسوق والفنادق والممتلكات الصناعية مثل المستودعات ومرافق التصنيع. يمكن للمستثمرين في العقارات التجارية توليد الدخل من خلال مدفوعات الإيجار من المستأجرين ، وزيادة رأس المال ، والمزايا الضريبية المحتملة. غالبًا ما يتأثر أداء استثمارات العقارات التجارية بعوامل مثل الموقع والبنية التحتية والمناخ الاقتصادي العام (كوليرز إنترناشونال ، 2020).

يتطلب الاستثمار في العقارات التجارية عادةً نفقات رأسمالية أولية أعلى مقارنة بالممتلكات السكنية ، وقد يحتاج المستثمرون إلى تأمين التمويل من خلال قروض الرهن العقاري أو خيارات التمويل البديلة. تميل استثمارات العقارات التجارية أيضًا إلى أن يكون لها فترات إيجار أطول ، والتي يمكن أن توفر تدفق دخل ثابتًا للمستثمرين. ومع ذلك ، يمكن أن تكون المخاطر المرتبطة بالاستثمارات العقارية التجارية أعلى بسبب عوامل مثل معدل دوران المستأجرين ، والانكماش الاقتصادي ، والتغيرات في الطلب في السوق (Investopedia ، 2021). للتخفيف من هذه المخاطر ، غالبًا ما يستخدم المستثمرون استراتيجيات مختلفة ، مثل التنويع عبر أنواع العقارات والمواقع الجغرافية ، بالإضافة إلى الاستعانة بخدمات وكلاء العقارات والوسطاء المحترفين للتغلب على تعقيدات سوق العقارات التجارية (RICS ، 2019).

ملكية صناعية

تشير الملكية الصناعية ، في سياق الاستثمارات العقارية ، إلى فئة الأصول العقارية التي تركز بشكل أساسي على العقارات المستخدمة في تصنيع وإنتاج وتخزين وتوزيع السلع. يشمل هذا النوع من العقارات مجموعة واسعة من المرافق ، بما في ذلك المستودعات والمصانع ومراكز التوزيع ومجمعات البحث والتطوير. تقع الممتلكات الصناعية عادةً في مناطق ذات وصول ملائم إلى البنية التحتية للنقل ، مثل الطرق السريعة والسكك الحديدية والموانئ ، لتسهيل حركة البضائع والمواد. يسعى المستثمرون في العقارات الصناعية إلى تحقيق عوائد من خلال دخل الإيجار من المستأجرين ، فضلاً عن الارتفاع المحتمل في قيمة العقار بمرور الوقت. يرتبط أداء العقارات الصناعية ارتباطًا وثيقًا بالصحة العامة للاقتصاد ، حيث أن الطلب على هذه المرافق مدفوع بعوامل مثل الإنفاق الاستهلاكي والتجارة العالمية والتقدم التكنولوجي (كوليرز إنترناشيونال ، 2021 ؛ إنفستوبيديا ، 2021).

استراتيجيات الاستثمار العقاري

تشمل استراتيجيات الاستثمار العقاري مجموعة متنوعة من الأساليب ، كل منها مصمم لتلبية أهداف مالية محددة ومستويات تحمل المخاطر. تتمثل إحدى الإستراتيجيات الشائعة في نهج الشراء والاحتفاظ ، حيث يقوم المستثمرون بشراء العقارات بنية الاحتفاظ بها لفترة طويلة ، والاستفادة من إيرادات الإيجار والارتفاع المحتمل في قيمة العقار بمرور الوقت. هناك إستراتيجية شائعة أخرى وهي الإصلاح والوجه ، والتي تتضمن الحصول على عقارات مقومة بأقل من قيمتها ، وإجراء التحسينات اللازمة ، وإعادة بيعها لتحقيق ربح في إطار زمني قصير نسبيًا.

بالإضافة إلى ذلك ، يختار بعض المستثمرين استراتيجية ائتمان الاستثمار العقاري (REIT) ، والتي تسمح لهم بالاستثمار في محفظة متنوعة من العقارات دون الحاجة إلى الملكية المباشرة أو الإدارة. يوفر هذا النهج التعرض لسوق العقارات مع تخفيف بعض المخاطر المرتبطة بالاستثمارات العقارية الفردية. أخيرًا ، تتضمن استراتيجية التطوير شراء الأراضي أو العقارات بقصد تشييد مبانٍ جديدة أو تجديد الهياكل القائمة بشكل كبير ، مما يؤدي في النهاية إلى تحقيق عوائد من خلال بيع أو تأجير المشاريع المنجزة. تقدم كل من هذه الإستراتيجيات مزايا وتحديات فريدة ، مما يجعل من الضروري للمستثمرين التفكير بعناية في أهدافهم ومواردهم قبل الالتزام بنهج معين (Chen، 2021؛ Investopedia، 2021).

تقنيات التثمين والتثمين

تعتبر تقنيات التقييم والتقدير في الاستثمارات العقارية ضرورية لتحديد قيمة العقارات قبل الشراء. إحدى الطرق الشائعة هي معدل الرسملة (معدل CAP) ، والذي يتضمن قسمة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات على قيمتها السوقية (معهد التقييم ، nd). من الأساليب الأخرى المستخدمة على نطاق واسع نهج مقارنة المبيعات ، حيث يتم تقدير قيمة الممتلكات من خلال مقارنتها بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة (RICS ، 2017). من ناحية أخرى ، يحسب نهج التكلفة قيمة الممتلكات من خلال النظر في تكلفة الأرض وتكلفة بناء مبنى جديد ، مطروحًا منها الاستهلاك (IVSC ، 2017). بالإضافة إلى ذلك ، يقدّر نهج الدخل قيمة العقار بناءً على القيمة الحالية لتدفقاته النقدية المستقبلية ، مثل دخل الإيجار (معهد التقييم ، nd). غالبًا ما يتم استخدام هذه الأساليب من قبل مثمنين محترفين يلتزمون بالمعايير التي وضعتها منظمات مثل معهد التقييم ، والمعهد الملكي للمساحين القانونيين ، ومجلس معايير التقييم الدولي (RICS ، 2017 ؛ IVSC ، 2017).

تمويل الاستثمارات العقارية

يمكن تحقيق تمويل الاستثمارات العقارية من خلال خيارات متنوعة حسب احتياجات المستثمر وقدراته المالية. إحدى الطرق الأكثر شيوعًا هي قروض الرهن العقاري ، حيث توفر مؤسسة مالية الأموال لشراء عقار ، ويتم تأمين القرض بواسطة العقار نفسه (Chen ، 2021). يتيح ذلك للمستثمرين الاستفادة من رؤوس أموالهم وربما زيادة عائدهم على الاستثمار.

توجد أيضًا خيارات تمويل بديلة لأولئك الذين يسعون إلى متطلبات أقل من حقوق الملكية أو شروط أكثر مرونة. يشمل تمويل البائع ، على سبيل المثال ، قيام بائع العقارات بتقديم قرض للمشتري ، والذي يمكن أن يكون مفيدًا لكلا الطرفين في مواقف معينة (Investopedia ، 2020). قد توفر مصادر الأسهم الخاصة ، مثل المستثمرين الملائكة أو شركات رأس المال الاستثماري ، تمويلًا للاستثمارات العقارية ، لا سيما للمشاريع الكبيرة أو تلك التي لديها ملفات تعريف عالية المخاطر (Preqin ، 2020). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدام القروض قصيرة الأجل من المقرضين من القطاع الخاص ، مثل قروض الأموال الصعبة ، للعقارات التي تتطلب إصلاحات أو تجديدات كبيرة ، حيث قد يتردد المقرضون التقليديون في تمويل مثل هذه المشاريع (Forbes ، 2019).

قروض الرهن العقاري

تلعب قروض الرهن العقاري دورًا مهمًا في تمويل الاستثمارات العقارية ، حيث توفر للمستثمرين الأموال اللازمة لامتلاك العقارات. هذه القروض مضمونة بالممتلكات نفسها ، والتي تعمل كضمان للمقرض. في سياق الاستثمارات العقارية ، تتيح قروض الرهن العقاري للمستثمرين الاستفادة من رأس مالهم ، مما يسمح لهم بشراء العقارات باستثمار أولي أصغر في الأسهم. يمكن أن تؤدي هذه الرافعة المالية إلى تضخيم عوائد الاستثمار ، حيث يمكن للمستثمرين الحصول على عقارات أكثر قيمة بتكلفة مقدمة أقل. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن الرافعة المالية تزيد أيضًا من المخاطر المرتبطة بالاستثمار ، حيث يمكن أن تؤدي التقلبات في قيم العقارات إلى ارتفاع نسب القرض إلى القيمة (LTV) والضائقة المالية المحتملة. للتخفيف من هذه المخاطر ، يطلب المقرضون عادةً مساهمة دنيا في رأس المال من المستثمرين ، غالبًا حوالي 20٪ من القيمة المقدرة للعقار (فيشر ، 2016). بالإضافة إلى ذلك ، قد يستكشف المستثمرون خيارات تمويل بديلة ، مثل تمويل البائعين أو مصادر الأسهم الخاصة ، لتلبية احتياجاتهم الخاصة وتحملهم للمخاطر (Geltner et al.، 2018).