ينشأ هذا الموقف عندما يتخلف مالك العقار عن سداد مدفوعات الرهن العقاري ، مما يؤدي بالمقرض إلى الشروع في عملية إغلاق الرهن لاسترداد مبلغ القرض المستحق. المقرضون ، بما في ذلك البنوك التقليدية ، والوكالات الحكومية مثل فريدي ماك وفاني ماي ، والمقرضين غير التقليديين ، قد يحتفظون بممتلكات تربوية حقيقية في محافظهم. الهدف الأساسي لهذه المؤسسات هو إقراض المال بدلاً من إدارة الممتلكات ؛ ومن ثم ، فهم حريصون على بيع عقارات تربيعية حقيقية بأسرع وقت ممكن. على الرغم من أن خصائص REO يمكن أن تشكل مخاطر للمشترين المحتملين ، إلا أنها توفر أيضًا فرصًا لتحقيق عوائد كبيرة على الاستثمار ، لا سيما من حيث قيمة ما بعد الإصلاح. من الأهمية بمكان للمستثمرين ومشتري المساكن أن يقوموا بتقييم المخاطر والمكافآت المرتبطة بممتلكات تكتل توضيحي (REO) بعناية قبل اتخاذ قرار الشراء (Investopedia، nd؛ Arrived، 2023).

عملية التعويق وخصائص تكتنف العناصر

تبدأ عملية حبس الرهن عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد أقساط الرهن العقاري ، وعادةً ما يكون ذلك بعد تخلف 3-6 أشهر من المدفوعات. يرسل المُقرض خطاب طلب ، يمنح المقترض فترة محددة ، عادةً 30 يومًا ، لجلب مدفوعاته الحالية أو مواجهة الرهن. التعويق هو عملية قانونية يستولي فيها المُقرض على الممتلكات ويطرد أصحاب المنازل. يمكن أن تستمر هذه العملية من بضعة أشهر إلى أكثر من عام ، اعتمادًا على قوانين الولاية التي يقع فيها العقار.

ثم يتم طرح العقار للبيع بحبس الرهن ، عادة في مزاد علني. إذا فشل بيع العقار في المزاد ، يقوم المُقرض بالحيازة ويسرده على أنه عقار مملوك (REO). خصائص REO هي تلك التي لم يتم بيعها في مزاد الرهن وهي الآن مملوكة للمقرض أو البنك. تعتبر هذه العقارات عالية الخطورة بالنسبة للمشترين ، لكنها توفر إمكانية الحصول على مكافآت كبيرة في قيمة ما بعد الإصلاح. تهدف البنوك والمقرضون إلى بيع ممتلكات REO لأنها تعمل في مجال إقراض الأموال ، وليس امتلاك العقارات (Fannie Mae، 2021؛ HomePath، nd).

أنواع المقرضين ومستثمري الرهن العقاري مع خصائص REO

تمتلك أنواع مختلفة من المقرضين ومستثمري الرهن العقاري ممتلكات تربوية في محافظهم ، بما في ذلك البنوك التقليدية ، والمقرضين غير التقليديين ، والوكالات الحكومية. البنوك التقليدية ، مثل البنوك التجارية ومؤسسات الادخار ، تستحوذ على ممتلكات REO عندما يتخلف المقترضون عن سداد قروض الرهن العقاري الخاصة بهم وتفشل العقارات في البيع في مزادات الرهن. المقرضون غير التقليديين ، مثل شركات الأسهم الخاصة وصناديق التحوط ، قد يحتفظون أيضًا بممتلكات تربوية حقيقية كجزء من استراتيجياتهم الاستثمارية. تستحوذ الوكالات الحكومية ، مثل الجمعية الفيدرالية للرهن العقاري (Fannie Mae) والمؤسسة الفيدرالية للرهن العقاري (Freddie Mac) ، على عقارات REO عندما يشترون قروضًا متخلفة عن السداد من المقرضين ويفشلون بعد ذلك في بيع العقارات في مزادات الرهن. تهدف هذه الوكالات إلى تحقيق الاستقرار في سوق الإسكان وتعزيز امتلاك المنازل بأسعار معقولة من خلال إدارة وبيع ممتلكاتهم العقارية (فاني ماي ، 2021 ؛ فريدي ماك ، 2021). بشكل عام ، يعكس النطاق المتنوع من المقرضين ومستثمري الرهن العقاري الذين يمتلكون ممتلكات تراجعية عقارية الطبيعة المعقدة لسوق العقارات وأصحاب المصلحة المختلفين المشاركين في إدارة الأصول المتعثرة والتخلص منها.

فشل مزادات الرهن وقوائم REO

ترتبط مزادات الرهن الفاشلة والإدراج اللاحق للممتلكات على أنها مملوكة للعقارات (REO) ارتباطًا جوهريًا. عندما يخضع العقار لحجز الرهن بسبب عدم قدرة صاحب المنزل على سداد أقساط الرهن العقاري ، يتم طرحه للمزاد في محاولة لاسترداد الديون المستحقة. ومع ذلك ، إذا فشل العقار في البيع في المزاد مقابل سعر يغطي رصيد الرهن العقاري المستحق والتكاليف المرتبطة به ، فإن المُقرض أو البنك يستحوذ على العقار ، ويُدرجه على أنه تداعيات تداعيات أو ممتلكات مملوكة للبنك (Investopedia ، nd).

تنشأ هذه العلاقة لأن المقرضين والبنوك هم في المقام الأول في مجال إقراض الأموال ، وليس امتلاك أو إدارة الممتلكات. نتيجة لذلك ، فهم حريصون على بيع هذه العقارات في أسرع وقت ممكن لتقليل خسائرهم وتقليل عبء إدارة الممتلكات (Spot Blue ، nd). وبالتالي ، فإن مزاد الرهن الفاشل بمثابة حافز لانتقال العقار إلى قائمة REO ، مما قد يوفر للمشترين المحتملين فرصًا للمشتريات المخفضة وآفاق الاستثمار (RealtyTrac ، 2021).

كيف تدير البنوك خصائص REO

تدير البنوك العقارات المملوكة للعقارات (REO) من خلال نهج منظم يتضمن توظيف متخصصين في العقارات المملوكة للعقارات (REO) والحفاظ على العقارات لضمان قابليتها للتسويق. يتولى متخصصو REO مسؤولية الإشراف على مخزون البنك من ممتلكات REO ، والتفاوض مع المشترين المحتملين ، وتنسيق صيانة الممتلكات. إنهم يعملون عن كثب مع وكلاء العقارات لإدراج العقارات في خدمة القوائم المتعددة (MLS) ومنصات أخرى ، مما يجعلها في متناول المشترين المحتملين (Fannie Mae ، 2021).

تعد صيانة الممتلكات جانبًا مهمًا من جوانب إدارة عقارات تكتنف الفرص ، لأنها تساعد في الحفاظ على قيمتها وجاذبيتها للمشترين. عادة ما تقوم البنوك بمهام الصيانة الأساسية مثل خصائص فصل الشتاء ، جز العشب ، وإجراء عمليات تفتيش روتينية لمنع التخريب أو المزيد من الضرر (FDIC ، 2012). ومع ذلك ، تحجم البنوك بشكل عام عن الاستثمار في إصلاحات أو تجديدات واسعة النطاق ، حيث أن هدفها الأساسي هو استرداد رصيد الرهن العقاري المستحق وتقليل الخسائر. نتيجة لذلك ، غالبًا ما تُباع خصائص تكتل تداخل العناصر "كما هي" ، ويتحمل المشترون مسؤولية أي إصلاحات أو تحسينات ضرورية (CoreLogic ، 2019).

دور المتخصصين في REO

إن دور المتخصصين في REO في إدارة الممتلكات المملوكة للبنك متعدد الأوجه وهو حاسم للتعامل الفعال مع هذه الأصول. في المقام الأول ، يكون المتخصصون في REO مسؤولين عن الإشراف على محفظة REO الكاملة للبنك أو مؤسسة الإقراض ، مما يضمن صيانة العقارات وتسويقها بشكل جيد. يتضمن ذلك التنسيق مع مختلف أصحاب المصلحة ، مثل الوكلاء العقاريين ومديري الممتلكات وأطقم الصيانة ، لمعالجة أي مشكلات قد تنشأ خلال فترة الملكية في حوزة البنك.

بالإضافة إلى ذلك ، يلعب المتخصصون في REO دورًا حيويًا في التفاوض على هذه العقارات وبيعها. إنهم يعملون عن كثب مع المشترين المحتملين وممثليهم لتسهيل المعاملات ، مما يضمن حماية مصالح البنك وأن العقار يُباع بقيمة سوقية عادلة. علاوة على ذلك ، فإن المتخصصين في REO مسؤولون عن مواكبة اتجاهات وأنظمة الصناعة ، بالإضافة إلى مراقبة أداء محفظتهم لتحديد المخاطر والفرص المحتملة للبنك. في جوهره ، يتمثل دور متخصص تداعيات مصداقية (REO) في إدارة الأصول المملوكة للعقارات للبنك وتحسينها ، مما يساهم في نهاية المطاف في الصحة والاستقرار الماليين العامين للمؤسسة (Fannie Mae، 2021؛ Freddie Mac، 2021).

صيانة الممتلكات وحالة خصائص REO

تتضمن عملية صيانة الممتلكات للعقارات المملوكة (REO) بشكل أساسي ضمان بقاء العقار في حالة جيدة المظهر وقابلة للتسويق أثناء إدراجه للبيع. غالبًا ما تقوم البنوك والمقرضون بتوظيف متخصصين في REO لإدارة قوائم REO الخاصة بهم ، والمسؤولين عن الإشراف على صيانة هذه الممتلكات. وهذا يشمل مهام مثل خصائص فصل الشتاء ، والحفاظ على قص العشب ، والتحقق بشكل روتيني من التخريب أو التلف (1).

ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن حالة خصائص REO يمكن أن تختلف بشكل كبير. ربما تم صيانة بعض العقارات بشكل جيد من قبل مالكيها السابقين ، في حين أن البعض الآخر ربما تم إهماله أو حتى إتلافه عمداً. في كثير من الحالات ، لا ترغب البنوك والمقرضون في الاستثمار في إصلاحات أو تجديدات واسعة النطاق لهذه العقارات ، مما يعني أن المشترين المحتملين قد يحتاجون إلى حساب تكلفة الإصلاحات اللازمة عند التفكير في شراء عقار تراجعي مباشر (2). نتيجةً لذلك ، غالبًا ما تُباع عقارات تربيع التدمير الذاتي بسعر أقل مقارنة بالعقارات المماثلة في حالة أفضل ، ولكنها قد تتطلب استثمارًا كبيرًا في الإصلاحات والتحسينات لجعلها ترقى إلى المستوى القياسي.

مزايا شراء عقار تربوي

يوفر شراء عقار مملوك (REO) العديد من المزايا للمستثمرين المحتملين ومشتري المنازل. تتمثل إحدى الفوائد الأساسية في إمكانية الحصول على عقار بسعر مخفض ، حيث يتم تحفيز البنوك والمقرضين في كثير من الأحيان لبيع هذه العقارات بسرعة لتقليل خسائرهم وتقليل التكاليف المرتبطة بصيانتها (فيشر ، 2019). بالإضافة إلى ذلك ، عادةً ما تأتي خصائص REO مع عنوان واضح ، حيث أن المُقرض قد تناول بالفعل أي امتيازات أو أعباء معلقة أثناء عملية الرهن (Corey ، 2018). هذا يمكن أن يبسط عملية الشراء ويقلل من مخاطر المشاكل القانونية غير المتوقعة التي تنشأ بعد البيع. علاوة على ذلك ، قد تتاح الفرصة لمشتري عقارات تكتنف الاستثمار (REO) للتفاوض على شروط تمويل مواتية مع المُقرض ، مثل أسعار الفائدة المنخفضة أو متطلبات الدفعة المقدمة المخفضة (Pritchett ، 2017). أخيرًا ، يمكن أن يوفر الاستثمار في أحد ممتلكات REO تجربة تعليمية قيمة للمستثمرين العقاريين المبتدئين ، حيث يعرضهم لجوانب مختلفة من الصناعة ، بما في ذلك إدارة الممتلكات والتجديد وتحليل السوق (جيبسون ، 2020).

المخاطر والتحديات المرتبطة بخصائص تكتل البيئة

يمثل شراء العقارات المملوكة (REO) العديد من المخاطر والتحديات للمستثمرين ومشتري المنازل. تتمثل إحدى المخاطر الكبيرة في حالة العقار ، حيث يتم بيع ممتلكات REO غالبًا "كما هي" ، مما يعني أن المشتري مسؤول عن أي إصلاحات أو تحسينات مطلوبة. يمكن أن يؤدي ذلك إلى نفقات غير متوقعة ومضاعفات أثناء عملية التجديد (CoreLogic ، 2020). بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون لممتلكات REO ملكية غير واضحة بسبب الامتيازات التي لم يتم حلها أو المشكلات القانونية الأخرى ، والتي يمكن أن تؤخر أو حتى تمنع نقل الملكية (RealtyTrac ، 2019). علاوة على ذلك ، يمكن أن تكون عملية شراء عقارات REO أكثر تعقيدًا وتستغرق وقتًا طويلاً من المعاملات العقارية التقليدية ، حيث يجب على المشترين التنقل في المفاوضات مع البنوك والمؤسسات المالية الأخرى (Federal Reserve Bank of Atlanta، 2018). أخيرًا ، يمكن أن تؤدي الطبيعة التنافسية لسوق REO إلى حروب العطاءات وتضخم الأسعار ، مما يقلل من العائد المحتمل على الاستثمار للمشترين (Zillow ، 2021). للتخفيف من هذه المخاطر ، يجب على المستثمرين ومشتري المساكن إجراء العناية الواجبة الشاملة ، والتشاور مع المهنيين ذوي الخبرة ، واستكشاف خيارات التمويل المختلفة عند النظر في خصائص REO.

التخفيف من المخاطر عند الاستثمار في عقارات REO

يمكن للمستثمرين ومشتري المنازل التخفيف من المخاطر عند الاستثمار في عقارات تكتل تربوي عن طريق إجراء العناية الواجبة الشاملة قبل إجراء عملية الشراء. يتضمن ذلك البحث في تاريخ العقار ، والحصول على تقرير فحص شامل ، وتقييم سوق العقارات المحلي. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يوفر العمل مع المهنيين ذوي الخبرة ، مثل وكلاء العقارات والمحامين المتخصصين في معاملات REO ، إرشادات قيمة ويساعد في التغلب على المزالق المحتملة. من الأهمية بمكان أيضًا أن يكون لديك فهم واضح للتكاليف المرتبطة بإعادة تأهيل الممتلكات وصيانتها ، بالإضافة إلى أي مسائل قانونية محتملة قد تنشأ عن عملية حبس الرهن. علاوة على ذلك ، يجب على المستثمرين النظر في خيارات التمويل المختلفة وأن يكونوا مستعدين للتفاوض مع المقرض لتأمين شروط مواتية. من خلال اتخاذ هذه الخطوات ، يمكن للمستثمرين ومشتري المساكن اتخاذ قرارات مستنيرة وتقليل المخاطر المرتبطة بالاستثمار في عقارات تربيعية حقيقية.

خيارات التمويل لخصائص تكتنف الأراضي

تختلف خيارات التمويل لشراء عقارات REO اعتمادًا على الوضع المالي للمشتري والممتلكات المحددة المعنية. يمكن استخدام قروض الرهن العقاري التقليدية لتمويل عقارات تكتنف الفرص ، مع كون القروض التقليدية خيارًا شائعًا نظرًا لمرونتها من حيث الدفعة الأولى ومتطلبات الائتمان. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية ، هي خيار آخر للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة أو أموال محدودة للدفعة الأولى. تتطلب هذه القروض عادةً دفعة أولى أقل ولديها متطلبات ائتمانية أكثر تساهلاً مقارنة بالقروض التقليدية.

في بعض الحالات ، قد تقدم المؤسسات التي ترعاها الحكومة مثل Fannie Mae و Freddie Mac برامج تمويل خاصة لممتلكات REO ، بما في ذلك خيارات الدفع المسبق المنخفضة وأسعار الفائدة المواتية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تكون قروض الأموال الصعبة خيارًا قابلاً للتطبيق للمستثمرين الذين يتطلعون إلى شراء ممتلكات تربوية ، حيث تستند هذه القروض إلى قيمة العقار بدلاً من الجدارة الائتمانية للمقترض. ومع ذلك ، غالبًا ما تأتي قروض الأموال الصعبة بمعدلات فائدة أعلى وشروط سداد أقصر ، مما يجعلها أقل ملاءمة للاستثمارات طويلة الأجل.

من الضروري للمشترين المحتملين البحث ومقارنة خيارات التمويل المختلفة لتحديد الخيار الأنسب لاحتياجاتهم الخاصة ووضعهم المالي عند شراء عقارات REO (Federal Reserve Bank of San Francisco، nd؛ Investopedia، 2021).

البحث عن خصائص تكتنفها العناصر وشرائها: نصائح واستراتيجيات

يمكن أن يكون العثور على العقارات وشرائها خطوة استراتيجية للمستثمرين ومشتري المساكن على حد سواء. لتبدأ ، تعرف على سوق العقارات المحلي وحدد خصائص تربيعية محتملة محتملة من خلال البحث في قواعد البيانات على الإنترنت ، ومواقع البنوك ، والوكالات الحكومية مثل فاني ماي وفريدي ماك. الانخراط مع وكيل عقارات ذي خبرة في معاملات ترابُض الاستثمار (REO) ، حيث يمكنهم تقديم رؤى قيمة وإمكانية الوصول إلى العقارات غير المدرجة. عند تقييم ممتلكات ترجع إلى تداعياتها ، قم بإجراء العناية الواجبة الشاملة ، بما في ذلك فحص شامل لتقييم حالة العقار وتكاليف الإصلاح المحتملة. بالإضافة إلى ذلك ، ابحث عن الحي والممتلكات المماثلة لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار.

يتطلب التفاوض بشأن شراء أحد ممتلكات تكتل تربوي صبر ومثابرة. غالبًا ما تكون البنوك متحمسة لبيع هذه العقارات بسرعة ، لكنها تهدف أيضًا إلى تقليل الخسائر. لذلك ، قدِّم عرضًا تنافسيًا وواقعيًا ، مصحوبًا بخطاب موافقة مسبقة من أحد المقرضين ذوي السمعة الطيبة. كن مستعدًا للردود المضادة المحتملة والمفاوضات المطولة. أخيرًا ، تأمين التمويل المصمم خصيصًا لممتلكات REO ، مثل قروض FHA 203 (k) أو قروض التجديد التقليدية ، والتي يمكن أن تغطي كلاً من سعر الشراء والإصلاحات اللازمة (Fannie Mae ، 2021 ؛ Freddie Mac ، 2021).