يهدف هذا التشريع إلى مساعدة المستهلكين في أن يصبحوا أكثر دراية أثناء التسوق للحصول على الخدمات العقارية ، والقضاء على العمولات ورسوم الإحالة التي تضيف تكاليف غير ضرورية لخدمات التسوية. يفرض RESPA أن المقرضين وغيرهم من المشاركين في إقراض الرهن العقاري يقدمون للمقترضين إفصاحات ذات صلة وفي الوقت المناسب فيما يتعلق بطبيعة وتكاليف عملية تسوية العقارات. علاوة على ذلك ، يحظر القانون الممارسات التي يحتمل أن تكون مسيئة ، مثل الرشوة ورسوم الإحالة والتتبع المزدوج ، ويفرض قيودًا على استخدام حسابات الضمان. في البداية تدار من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ، تم نقل سلطة الإنفاذ وصنع القواعد على RESPA إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) في عام 2011 كنتيجة لقانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ( ويكيبيديا ، الثانية).

التاريخ والخلفية التشريعية

تم سن قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) من قبل الكونجرس الأمريكي الـ 93 في عام 1974 بهدف أساسي هو حماية أصحاب المنازل من خلال تعزيز الشفافية وإلغاء الرشاوى ورسوم الإحالة في عملية تسوية العقارات. تم تصنيف RESPA باعتباره العنوان 12 ، الفصل 27 من قانون الولايات المتحدة (12 USC 2601-2617) ، ويهدف إلى مساعدة المستهلكين في أن يصبحوا متعلمين بشكل أفضل أثناء التسوق للحصول على خدمات العقارات ولضمان الكشف في الوقت المناسب فيما يتعلق بطبيعة وتكاليف عملية التسوية. تدار في البداية من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ، تم نقل سلطة الإنفاذ وصنع القواعد على RESPA إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) في عام 2011 ، وفقًا لأحكام قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك . في 31 ديسمبر 2013 ، نشر CFPB القواعد النهائية لتنفيذ أحكام قانون Dodd-Frank ، والتي دمجت متطلبات الإفصاح عن الرهن العقاري بموجب قانون Truth in Lending Act (TILA) والمادتين 4 و 5 من RESPA (Harvard Law Review، 2014).

والغرض والأهداف

الغرض والأهداف الأساسية لقانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) هي حماية أصحاب المنازل وتعزيز الشفافية في عملية تسوية العقارات. يهدف RESPA ، الذي سُن في عام 1974 ، إلى مساعدة المستهلكين في أن يصبحوا أكثر تعليماً أثناء التسوق للحصول على خدمات العقارات ، والقضاء على العمولات ورسوم الإحالة التي تضيف تكاليف غير ضرورية لخدمات التسوية. يتطلب التشريع من المقرضين وغيرهم من المشاركين في إقراض الرهن العقاري تزويد المقترضين بالإفصاحات ذات الصلة وفي الوقت المناسب فيما يتعلق بطبيعة وتكاليف عملية تسوية العقارات. علاوة على ذلك ، يسعى RESPA إلى حظر الممارسات التي يحتمل أن تكون مسيئة ، مثل الرشوة ورسوم الإحالة والتتبع المزدوج ، ويفرض قيودًا على استخدام حسابات الضمان. من خلال معالجة هذه المشكلات ، تسعى RESPA في نهاية المطاف إلى تعزيز سوق عقارات أكثر تنافسية وشفافية ، مما يعود بالفائدة على المستهلكين وأصحاب المصلحة في الصناعة (Consumer Financial Protection Bureau ، 2013).

النطاق والتطبيق

ينطبق قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) على مجموعة واسعة من معاملات الرهن العقاري ، والتي تشمل أنواعًا مختلفة من القروض والترتيبات المالية. على وجه التحديد ، تغطي RESPA قروض شراء المساكن ، وإعادة التمويل ، والافتراضات المعتمدة من قبل المقرض ، وقروض تحسين الممتلكات ، وخطوط ائتمان الأسهم ، والرهون العقارية العكسية. يمتد تطبيق القانون إلى قروض الرهن العقاري ذات الصلة بالاتحاد ، والتي يتم تأمينها بواسطة العقارات السكنية. من خلال تنظيم هذه المعاملات ، تهدف RESPA إلى حماية المستهلكين من الممارسات المسيئة المحتملة ، وتعزيز الشفافية في عملية تسوية العقارات ، وتسهيل اتخاذ القرارات المستنيرة. وبالتالي ، يجب أن تلتزم مؤسسات الإقراض بالمتطلبات التي حددتها RESPA ، مثل تقديم الإفصاحات ذات الصلة ، واتباع ممارسات محاسبة الضمان المعمول بها ، والامتناع عن الانخراط في الممارسات المحظورة مثل الرشاوى ورسوم الإحالة (Consumer Financial Protection Bureau، 2013؛ 12 USC 2601-2617 ).

الإفصاحات والوثائق المطلوبة

بموجب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) ، يُطلب من المقرضين تزويد المقترضين بإفصاحات ووثائق محددة لضمان الشفافية وحماية المستهلكين أثناء عملية تسوية العقارات. تتضمن هذه الإفصاحات تقدير حسن النية (GFE) لتكاليف التسوية ، وهو مستند من ثلاث صفحات يحدد التكاليف المقدرة التي من المحتمل أن يتكبدها المقترض عند التسوية ومعلومات القرض ذات الصلة ، مما يمكّن المقترضين من المقارنة والتسوق للحصول على قروض الرهن العقاري بفعالية. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المقرضين تقديم كتيب معلومات خاص وبيان تسوية HUD-1 / 1A وإفصاحات خدمات الرهن العقاري. يسمح بيان التسوية HUD-1 / 1A للمقترضين بمقارنة GFE بتكاليف التسوية الفعلية ، مما يضمن الدقة والإنصاف. علاوة على ذلك ، يفرض RESPA أن تتبع مؤسسات الإقراض ممارسات محاسبة الضمان المعمول بها ويمنعها من الانخراط في ممارسات مثل الرشوة ورسوم الإحالة والتتبع المزدوج. من خلال تطبيق متطلبات الإفصاح والوثائق ، تهدف RESPA إلى تعزيز الشفافية والمنافسة وحماية المستهلك في صناعة العقارات (12 USC 2601-2617 ؛ CFPB ، 2013).

تقدير حسن النية لتكاليف التسوية

يُعد تقدير حسن النية (GFE) لتكاليف التسوية مستندًا مهمًا يقدمه المقرضون أو الوسطاء للمستهلكين في معاملات الرهن العقاري ، وفقًا لما ينص عليه قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA). تقدم هذه الوثيقة المكونة من ثلاث صفحات تقديرًا للتكاليف التي من المحتمل أن يتكبدها المقترضون أثناء عملية التسوية وتوفر معلومات أساسية حول شروط القرض. الغرض الأساسي من GFE هو تمكين المقترضين من المقارنة والتسوق للحصول على قروض الرهن العقاري من خلال تقييم تكاليف التسوية وشروط القرض من مختلف المقرضين. يشمل GFE تكاليف مختلفة مثل رسوم الإنشاء ، وتقديرات الخدمات المطلوبة (على سبيل المثال ، التقييمات ، رسوم تقرير الائتمان ، شهادة الفيضانات) ، تأمين الملكية ، الفائدة اليومية ، ودائع الضمان ، وأقساط التأمين (مكتب الحماية المالية للمستهلك ، nd). من خلال تقديم نظرة عامة شفافة على النفقات المحتملة ، تشجع GFE المنافسة بين المقرضين وتساعد المقترضين على اتخاذ قرارات مستنيرة في معاملات الرهن العقاري الخاصة بهم.

الممارسات والعقوبات المحظورة

يهدف قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) إلى حماية المستهلكين من خلال حظر بعض الممارسات التي يمكن أن تضخم تكاليف المعاملات العقارية وتحجب المنافسة السعرية. تتمثل إحدى الممارسات الرئيسية المحظورة بموجب RESPA في دفع العمولات أو رسوم الإحالة بين مقدمي خدمات التسوية ، مثل المقرضين ووكلاء العقارات وشركات البناء وشركات التأمين على حقوق الملكية. ويهدف هذا الحظر إلى منع التواطؤ بين هذه الأطراف ، مما قد يؤدي إلى تضخم التكاليف على المستهلكين وإعاقة المنافسة العادلة في السوق.

بالإضافة إلى حظر العمولات ورسوم الإحالة ، يحظر RESPA أيضًا ممارسة التتبع المزدوج ، والذي يتضمن قيام المقرض في وقت واحد بمتابعة إجراءات الرهن بينما يسعى المقترض إلى خيارات تخفيف الخسارة. علاوة على ذلك ، يفرض القانون قيودًا على استخدام حسابات الضمان ، مما يضمن اتباع المقرضين للممارسات المحاسبية المعمول بها وعدم زيادة تكلفة المقترضين مقابل هذه الخدمات.

يمكن أن تؤدي انتهاكات RESPA إلى عقوبات شديدة ، بما في ذلك الغرامات والسجن والمسؤولية المدنية. على سبيل المثال ، قد يواجه الأفراد أو الكيانات الذين تثبت إدانتهم بالمشاركة في مخططات الرشوة أو قبول رسوم الإحالة غرامات تصل إلى 10,000 دولار أو السجن لمدة تصل إلى عام واحد أو كليهما. علاوة على ذلك ، يجوز للمقترضين الذين تضرروا من انتهاك RESPA استرداد ما يصل إلى ثلاثة أضعاف مبلغ أي رسوم مدفوعة لخدمة التسوية المعنية (12 USC 2607 (d) (2)).

لوائح حساب الضمان

بموجب قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) ، تخضع حسابات الضمان للوائح محددة لضمان الشفافية وحماية المستهلكين. يُطلب من المقرضين تزويد المقترضين بكشف حساب ضمان أولي ، والذي يوضح بالتفصيل الضرائب المقدرة وأقساط التأمين والرسوم الأخرى المتوقع دفعها من الحساب خلال أول 12 شهرًا من القرض. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المقرضين إجراء تحليل حساب الضمان السنوي للتحقق من أن الأموال التي تم جمعها كافية لتغطية المدفوعات المتوقعة. في الحالات التي يتم فيها تحديد فائض أو نقص ، يجب إجراء التعديلات المناسبة على مدفوعات الضمان الشهرية للمقترض. علاوة على ذلك ، يفرض RESPA قيودًا على مقدار الوسادة التي يمكن للمقرض الاحتفاظ بها في حساب الضمان ، وعادة لا تزيد عن سدس إجمالي المدفوعات السنوية. تهدف هذه اللوائح إلى منع الانتهاكات المحتملة والتأكد من أن المقترضين على دراية جيدة بإدارة حسابات الضمان الخاصة بهم (Consumer Financial Protection Bureau، 2013 ؛ 12 USC 2609).

مكتب المستهلك حماية المالية

يلعب مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) دورًا مهمًا في الإشراف على قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) من خلال ضمان الامتثال للوائح وإنفاذها. تأسس مجلس حماية المستهلك في عام 2011 بموجب قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ، وتولى السلطة التنفيذية وصنع القواعد على مشروع RESPA ، الذي كان يُدار سابقًا من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD). يعد CFPB مسؤولاً عن تنفيذ أحكام قانون Dodd-Frank ، بما في ذلك نشر كشف واحد متكامل عن معاملات الرهن العقاري التي تجمع بين متطلبات الإفصاح عن الرهن العقاري بموجب قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) والأقسام 4 و 5 من RESPA. وبالتالي ، فإن اللائحة Z تشمل الآن الأشكال المتكاملة والتوقيت ومتطلبات الإفصاح ذات الصلة لمعظم قروض الرهن العقاري الاستهلاكية المغلقة. يهدف إشراف CFPB على RESPA إلى حماية المستهلكين من خلال تعزيز الشفافية ، ومنع الممارسات المسيئة ، وتعزيز المنافسة في صناعة العقارات (Consumer Financial Protection Bureau ، 2013).

التعديلات والتحديثات

خضع قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) للعديد من التعديلات والتحديثات منذ إنشائه في عام 1974. وحدث تعديل هام واحد في عام 1976 (PL 94-205 ، 89 Stat. 1157) ، مما أدى إلى زيادة تنقيح التشريع. في عام 2011 ، تولى مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) سلطة الإنفاذ وصنع القواعد على RESPA ، كجزء من قانون دود فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك. وبالتالي ، في 31 ديسمبر 2013 ، نشر CFPB القواعد النهائية لتنفيذ أحكام قانون Dodd-Frank ، وتوجيه CFPB لنشر إفصاح واحد متكامل عن معاملات الرهن العقاري. هذا الإفصاح المتكامل عن متطلبات الإفصاح عن الرهن العقاري بموجب قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) والأقسام 4 و 5 من RESPA. ونتيجة لذلك ، تضم اللائحة Z الآن النماذج المتكاملة والتوقيت ومتطلبات الإفصاح ذات الصلة لمعظم قروض الرهن العقاري الاستهلاكية المغلقة. تهدف هذه التعديلات والتحديثات إلى تعزيز الشفافية وحماية المستهلك والامتثال الصناعي ، مما يعود بالنفع في النهاية على كل من المقترضين وقطاع العقارات ككل (Consumer Financial Protection Bureau ، 2013).

التأثير على صناعة العقارات

أثر قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) بشكل كبير على صناعة العقارات منذ صدوره في عام 1974. وكان أحد الآثار الرئيسية هو زيادة الشفافية في عملية شراء المنزل ، حيث يفرض RESPA توفير إفصاحات ذات صلة وفي الوقت المناسب فيما يتعلق بالطبيعة وتكاليف خدمات التسوية العقارية. وقد مكّن ذلك المستهلكين من اتخاذ قرارات مستنيرة وسهل المنافسة السعرية بين مزودي الخدمة ، مما أدى في النهاية إلى خفض التكاليف (Consumer Financial Protection Bureau ، 2013).

علاوة على ذلك ، حدت RESPA الممارسات التعسفية مثل العمولات ورسوم الإحالة ، التي تضخم في السابق تكاليف المعاملات وحجبت المنافسة السعرية. من خلال حظر هذه الممارسات ، عزز القانون سوقًا أكثر تنافسية وعادلة للمستهلكين ومقدمي الخدمات على حد سواء (12 USC 2601-2617). بالإضافة إلى ذلك ، أدى تنفيذ لوائح حساب الضمان والإشراف من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) إلى تعزيز حماية المستهلك ومساءلة الصناعة (قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ، 2010). بشكل عام ، لعبت RESPA دورًا مهمًا في تعزيز الشفافية والمنافسة وحماية المستهلك في صناعة العقارات.

انتقادات وخلافات

واجه قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) العديد من الانتقادات والخلافات منذ إنشائه. أحد الانتقادات الرئيسية هو أن تعقيد القانون واللوائح الواسعة النطاق قد تؤدي عن غير قصد إلى زيادة تكاليف المعاملات العقارية ، مما يلغي غرضه الأصلي المتمثل في خفض التكاليف على المستهلكين. بالإضافة إلى ذلك ، يجادل البعض بأن متطلبات الإفصاح الخاصة بـ RESPA ، رغم حسن النية ، قد تغمر المقترضين بمعلومات زائدة ، مما يجعل من الصعب عليهم اتخاذ قرارات مستنيرة. علاوة على ذلك ، تم انتقاد القانون بسبب عدم وضوحه فيما يتعلق ببعض الأحكام ، مما أدى إلى الارتباك وعدم الامتثال المحتمل بين المتخصصين في الصناعة. أخيرًا ، يجادل النقاد بأن تطبيق RESPA من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) كان غير متسق ، مع بعض الحالات التي تلقت عقوبات غير متناسبة ، في حين أن البعض الآخر لم تتم معالجته. وقد أدى ذلك إلى دعوات إلى اتباع نهج إنفاذ أكثر شفافية واتساقًا لضمان العدالة والفعالية في صناعة العقارات (Cordray ، 2015 ؛ Kider & Levy ، 2013).