تتضمن هذه العملية تطوير رأي حول قيمة الممتلكات العقارية ، والذي يعتمد عادةً على القيمة السوقية. غالبًا ما تتطلب المعاملات العقارية عمليات تقييم نظرًا لطبيعتها غير المتكررة وتفرد كل عقار ، بما في ذلك حالته وموقعه. على عكس أسهم الشركات ، التي يتم تداولها يوميًا ومتطابقة ، فإن العقارات مميزة ولا يمكن تغيير موقعها ، مما يجعل نظام المزاد المركزي غير واقعي. تعد تقارير التقييم ضرورية لأغراض مختلفة ، مثل قروض الرهن العقاري والتسويات العقارية وحالات الطلاق والضرائب. في بعض الحالات ، يتم استخدام هذه التقارير لتحديد سعر بيع الممتلكات. يجب أن يمتلك المقيمون العقاريون المؤهلات التعليمية والتراخيص اللازمة للممارسة ، مع فرص للحصول على مستويات مختلفة من الشهادات اعتمادًا على خبرتهم وخبراتهم (RICS ، 2021 ؛ معهد التقييم ، 2021).

أهمية التثمين العقاري

تلعب التقييمات العقارية دورًا مهمًا في مختلف جوانب المعاملات العقارية والملكية. إنها توفر تقييمًا موضوعيًا وغير متحيز لقيمة العقار ، وهو أمر ضروري لتحديد قيمته السوقية وتسهيل اتخاذ القرار المستنير للمشترين والبائعين والمستثمرين. غالبًا ما تكون التقييمات مطلوبة لقروض الرهن العقاري ، حيث يحتاج المقرضون إلى التأكد من أن قيمة العقار كافية لتأمين مبلغ القرض. علاوة على ذلك ، يتم استخدامها في تسوية العقارات والطلاق ، حيث يكون التقييم الدقيق ضروريًا للتوزيع العادل للأصول.

بالإضافة إلى هذه التطبيقات ، تعتبر التقييمات العقارية حيوية أيضًا للأغراض الضريبية. تعتمد ضرائب الملكية عادةً على القيمة المقدرة للعقار ، وتساعد التقييمات الدقيقة في ضمان فرض الضرائب على مالكي العقارات بشكل عادل. علاوة على ذلك ، يمكن استخدام التقييمات لتحديد القيمة القابلة للتأمين ، والتي هي الأساس لتحديد مستويات التغطية المناسبة في بوالص التأمين على الممتلكات. بشكل عام ، تعمل التقييمات العقارية كأداة أساسية في الحفاظ على الشفافية والعدالة والكفاءة في سوق العقارات (RICS ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2021).

ترخيص وترخيص المثمن العقاري

تختلف متطلبات شهادة المُثمن العقاري والترخيص باختلاف البلدان ، ولكنها تتضمن عمومًا مزيجًا من التعليم والخبرة والفحص. في معظم الحالات ، يجب على المثمنين الطموحين إكمال عدد محدد من ساعات الدورات الدراسية في موضوعات مثل التمويل وتكنولوجيا البناء ومبادئ تقييم الممتلكات. غالبًا ما يبلغ هذا التعليم ذروته في الحصول على درجة أو دبلوم من مؤسسة معتمدة. بالإضافة إلى ذلك ، يُطلب من المرشحين عادةً اكتساب خبرة عملية تحت إشراف مُثمن مرخص ، مع عدد الساعات المطلوبة التي تتراوح من 2,000 إلى 2,500 ، اعتمادًا على مستوى الشهادة المطلوبة (متدرب تقييم ، مُثمن مُرخص ، أو مُثمن معتمد) [1 ] [2].

عند استيفاء المتطلبات التعليمية والتجريبية ، يجب على المرشحين اجتياز اختبار شامل يختبر معرفتهم بنظرية التقييم والمنهجية والمعايير الأخلاقية. بمجرد اعتمادها ، قد يُطلب من المثمنين المشاركة في التطوير المهني المستمر للحفاظ على ترخيصهم والبقاء على اطلاع باتجاهات ولوائح الصناعة. من المهم ملاحظة أن المتطلبات المحددة قد تختلف بين الولايات القضائية ، لذلك يجب على الأفراد المهتمين بممارسة مهنة في تقييم العقارات استشارة الهيئة التنظيمية ذات الصلة في منطقتهم للحصول على معلومات مفصلة [1] [2].

دور الموقع في تثمين العقارات

يعد دور الموقع في تقييم الممتلكات أمرًا بالغ الأهمية ، لأنه يؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات. يعد الموقع عاملاً حاسمًا لأنه يحدد إمكانية الوصول والرغبة والطلب على الممتلكات. تميل العقارات التي تقع في مواقع رئيسية ذات بنية تحتية ممتازة ووسائل راحة واتصال إلى قيم أعلى مقارنة بتلك الموجودة في المناطق غير المرغوب فيها. علاوة على ذلك ، فإن الحي المجاور والقرب من المدارس والمستشفيات ومراكز التسوق والمرافق الترفيهية تؤثر أيضًا على قيمة العقار (Ball ، 2010).

بالإضافة إلى ذلك ، يلعب الموقع دورًا حيويًا في تحديد إمكانية النمو والتطور في المستقبل ، مما قد يؤثر على تقدير قيمة العقار أو إهلاكه بمرور الوقت. على سبيل المثال ، قد تشهد العقارات في المناطق ذات مشاريع البنية التحتية المخطط لها أو مبادرات التنمية الاقتصادية زيادة في القيمة ، بينما قد تشهد العقارات الموجودة في الأحياء المتدهورة انخفاضًا (موري ومازا ، 2014). باختصار ، الموقع هو المحدد الرئيسي لتقييم الممتلكات ، لأنه يؤثر على جوانب مختلفة مثل إمكانية الوصول ، والرغبة ، والطلب ، وإمكانية النمو في المستقبل.

العوامل المؤثرة في قيمة الممتلكات

هناك عوامل مختلفة تؤثر على قيمة العقار ، مع كون الموقع هو المحدد الأساسي. يمكن أن يؤثر القرب من المرافق مثل المدارس والمستشفيات ومراكز التسوق ووسائل النقل العام بشكل كبير على رغبة العقار ، وبالتالي على قيمته. بالإضافة إلى ذلك ، يلعب الاقتصاد المحلي وسوق العمل دورًا مهمًا في تحديد قيمة العقارات ، حيث تميل المناطق ذات النمو الاقتصادي القوي ومعدلات البطالة المنخفضة إلى ارتفاع قيم العقارات.

عامل حاسم آخر هو الخصائص الفيزيائية للممتلكات ، بما في ذلك حجمها وعمرها وحالتها وأسلوبها المعماري. تعد العقارات التي يتم صيانتها جيدًا والتي تحتوي على وسائل راحة حديثة أكثر قيمة بشكل عام من تلك الموجودة في حالة سيئة أو ذات ميزات قديمة. علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤثر ديناميكيات العرض والطلب في سوق العقارات المحلي أيضًا على قيم العقارات. يمكن أن يؤدي ارتفاع الطلب على العقارات في منطقة معينة ، إلى جانب العرض المحدود ، إلى ارتفاع الأسعار.

العوامل الخارجية ، مثل السياسات واللوائح الحكومية ، يمكن أن تؤثر أيضًا على قيم الممتلكات. على سبيل المثال ، يمكن لقوانين تقسيم المناطق وقوانين البناء والسياسات الضريبية أن تؤثر إيجابًا أو سلبًا على قيمة الممتلكات. باختصار ، تتأثر قيم العقارات بمزيج من الموقع والخصائص المادية وظروف السوق المحلية والعوامل الخارجية ، مما يجعل من الضروري لمالكي العقارات والمستثمرين مراعاة هذه الجوانب عند تقييم قيمة العقار.

تقارير التقييم واستخداماتها

تقارير التقييم هي وثائق شاملة توفر رأي خبير حول قيمة الممتلكات ، وعادة ما يتم إعدادها من قبل مثمن عقارات معتمد ومرخص. تعد هذه التقارير ضرورية في جوانب مختلفة من صناعة العقارات ، حيث إنها تستخدم كأساس لقروض الرهن العقاري ، والتسويات العقارية ، وحالات الطلاق ، والأغراض الضريبية (مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدام تقارير التقييم لتحديد سعر بيع الممتلكات ، مما يضمن أن كلا من المشترين والبائعين لديهم فهم عادل لقيمة العقار في السوق الحالية. تأخذ التقارير في الاعتبار عوامل مثل الموقع وحالة الممتلكات والمبيعات الحديثة القابلة للمقارنة ، مما يوفر تقييمًا موثوقًا وموضوعيًا لقيمة العقار (معهد التقييم ، 2020). باختصار ، تلعب تقارير التقييم دورًا مهمًا في المعاملات العقارية ، حيث تقدم تقييمًا محايدًا يدعم اتخاذ القرارات المستنيرة لمختلف أصحاب المصلحة.

أنواع التثمين العقاري

تعتبر طرق تقييم العقارات ضرورية في تحديد قيمة الممتلكات لأغراض مختلفة ، مثل المبيعات والتمويل والضرائب. هناك عدة طرق لتقييم الممتلكات ، بما في ذلك نهج مقارنة المبيعات ، ونهج التكلفة ، ونهج رسملة الدخل. يقارن نهج مقارنة المبيعات العقار الخاضع للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة ، مع مراعاة عوامل مثل الموقع والحجم والحالة. يقدّر نهج التكلفة قيمة الممتلكات عن طريق حساب تكلفة استبدال التحسينات أو إعادة إنتاجها ، مطروحًا منها الإهلاك ، بالإضافة إلى قيمة الأرض. يشيع استخدام نهج رسملة الدخل للممتلكات المدرة للدخل ويتضمن تقدير قيمة العقار بناءً على القيمة الحالية لتدفقات الدخل المستقبلية التي يمكن أن تولدها. غالبًا ما تُستخدم طرق التقييم هذه معًا لتقديم تقييم شامل ودقيق لقيمة العقار ، مما يضمن أن أصحاب المصلحة يمكنهم اتخاذ قرارات مستنيرة في المعاملات العقارية (معهد التقييم ، 2018 ؛ مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017).

القيمة السوقية

تشير القيمة السوقية ، وهي مفهوم مهم في تقييم العقارات ، إلى المبلغ المقدر الذي سيتداول به العقار في مكان مزاد تنافسي. غالبًا ما تكون هذه القيمة قابلة للتبادل مع القيمة السوقية المفتوحة أو القيمة العادلة ، ويتم تحديدها من خلال مراعاة عوامل مختلفة مثل الموقع وحالة الممتلكات والمبيعات الحديثة المماثلة في المنطقة. وفقًا لمعايير التقييم الدولية (IVS) ، تُعرَّف القيمة السوقية على أنها "المبلغ المقدر الذي يجب أن يتم تبادل الأصل أو الالتزام بشأنه في تاريخ التقييم بين المشتري الراغب والبائع الراغب في معاملة تجارية بحتة ، بعد التسويق المناسب وحيث لقد تصرف كل طرف عن علم وبحصافة ودون إكراه "(IVS ، 2017). من الضروري التفريق بين القيمة السوقية والسعر ، لأن الأخير قد لا يمثل دائمًا القيمة الحقيقية للممتلكات بسبب اعتبارات خاصة أو علاقات بين المشتري والبائع. في المعاملات العقارية ، تعمل القيمة السوقية كمعيار للمشترين والبائعين والمثمنين لاتخاذ قرارات مستنيرة وضمان التبادل العادل لملكية العقارات (RICS ، 2017).

القيمة في الاستخدام

تشير القيمة قيد الاستخدام ، في سياق تقييم العقارات ، إلى صافي القيمة الحالية (NPV) للتدفق النقدي الناتج عن خاصية معينة لمالك معين بموجب استخدام محدد. يختلف هذا المفهوم عن القيمة السوقية ، والتي تمثل السعر الذي سيتم تداول الأصل به في مكان المزاد التنافسي. تعتبر القيمة قيد الاستخدام ذاتية وفريدة من نوعها للمستخدم الفردي ، وقد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية للعقار. من الضروري مراعاة القيمة في الاستخدام عند تقييم قيمة الممتلكات لغرض أو مالك معين ، لأنها تأخذ في الاعتبار الفوائد الفريدة والمنفعة المستمدة من الممتلكات. هذا النوع من التقييم مناسب بشكل خاص للعقارات ذات الاستخدامات المتخصصة أو تلك التي تدر دخلاً للمالك ، مثل العقارات التجارية أو الاستثمارية. باختصار ، تعد القيمة قيد الاستخدام جانبًا مهمًا من جوانب تقييم العقارات التي تركز على المنفعة والمزايا المالية المحددة التي يوفرها العقار لمالكه ، بدلاً من قيمته السوقية العامة (IVS ، 2017 ؛ NPV ، nd).

قيمة الاستثمار

تشير قيمة الاستثمار ، في سياق تقييم العقارات ، إلى قيمة العقار لمستثمر معين بناءً على استثماراته الفردية أو أهدافه التشغيلية. قد تختلف هذه القيمة عن القيمة السوقية ، والتي تمثل السعر الذي سيتم تداول الأصل به في إطار مزاد تنافسي. يمكن أن يؤدي التناقض بين قيمة الاستثمار والقيمة السوقية إلى تحفيز المشترين أو البائعين لدخول السوق ، حيث يرون المكاسب أو الخسائر المحتملة بناءً على ظروفهم وأهدافهم الفريدة.

من الضروري ملاحظة أن قيمة الاستثمار غير موضوعية وتختلف من مستثمر لآخر ، اعتمادًا على عوامل مثل تحمل المخاطر وأفق الاستثمار والعوائد المتوقعة. يسلط هذا التمييز الضوء على أهمية إجراء العناية الواجبة الشاملة والحصول على المشورة المهنية عند تقييم الاستثمارات العقارية ، حيث قد لا تتوافق قيمة الاستثمار دائمًا مع ظروف أو اتجاهات السوق السائدة (مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017).

قيمة ضريبة Ad Valorem

تشير قيمة ضريبة القيمة ، في سياق تقييم العقارات ، إلى القيمة المقدرة للممتلكات المستخدمة لأغراض الضرائب. يتم تحديد هذه القيمة من خلال عملية التقييم الشامل ، والتي تتضمن جمع البيانات من مصادر مختلفة وتطبيقها على الممتلكات العقارية لتحديد قيمتها الخاضعة للضريبة (الرابطة الدولية لمسؤولي التقييم ، 2017). Ad Valorem ، مصطلح لاتيني يعني "وفقًا للقيمة" ، يعني أن مبلغ الضريبة يعتمد على القيمة المقدرة للممتلكات. عادة ما تستخدم الحكومات المحلية قيم الضرائب القيمية لحساب الضرائب على الممتلكات ، والتي تعمل كمصدر مهم للإيرادات لتمويل الخدمات العامة مثل التعليم والبنية التحتية والسلامة العامة (معهد لينكولن لسياسة الأراضي ، 2010). من الضروري ملاحظة أن قيمة الضريبة القيمية قد تختلف عن الأنواع الأخرى من قيم العقارات ، مثل القيمة السوقية أو قيمة الاستثمار ، لأنها تركز بشكل خاص على قيمة العقار لأغراض الضرائب.

قيمة التأمين

تشير القيمة القابلة للتأمين ، في سياق تقييم العقارات ، إلى التكلفة المقدرة لاستبدال أو إعادة بناء الممتلكات في حالة حدوث ضرر أو خسارة ، باستثناء قيمة الأرض التي يقع عليها العقار. هذه القيمة حاسمة لتحديد المبلغ المناسب للتغطية التأمينية المطلوبة لحماية المصالح المالية لمالك العقار. عادةً ما تأخذ القيمة القابلة للتأمين في الاعتبار عوامل مثل مواد البناء وتكاليف العمالة وقوانين البناء ، من بين أمور أخرى ، للوصول إلى تقدير دقيق لتكلفة استبدال العقار. من المهم ملاحظة أن القيمة القابلة للتأمين قد تختلف عن طرق التقييم الأخرى ، مثل القيمة السوقية أو قيمة الاستثمار ، لأنها تركز فقط على تكلفة إعادة بناء العقار ولا تأخذ في الاعتبار عوامل مثل الموقع أو الطلب في السوق أو توليد الدخل المحتمل . وبالتالي ، تلعب القيمة القابلة للتأمين دورًا حيويًا في إدارة المخاطر والتخطيط المالي لمالكي العقارات ، مما يضمن حمايتهم بشكل كاف ضد الأحداث غير المتوقعة التي قد تؤدي إلى تلف أو خسارة الممتلكات (RICS ، 2017 ؛ IVSC ، 2017).

قيمة التصفية

تشير قيمة التصفية في سياق تقييم العقارات إلى المبلغ المقدر الذي سيحققه العقار في عملية بيع سريعة ، عادة في ظل ظروف متعثرة أو عاجلة. غالبًا ما تكون هذه القيمة أقل من القيمة السوقية ، لأنها تفترض أن البائع مجبر على بيع العقار في إطار زمني أقصر من فترة التعرض العادية للسوق. يمكن تصنيف قيمة التصفية إلى نوعين: التصفية القسرية والتصفية المنظمة. تفترض التصفية القسرية سيناريو حيث يجب بيع العقار على الفور ، مما يؤدي غالبًا إلى انخفاض القيمة بشكل ملحوظ. من ناحية أخرى ، تتيح التصفية المنظمة إطارًا زمنيًا أكثر منطقية للبيع ، مما قد يؤدي إلى تحقيق قيمة أعلى. تعتبر قيمة التصفية ذات أهمية خاصة في إجراءات الإفلاس ، حيث قد يلزم بيع الأصول بسرعة لتلبية مطالبات الدائنين (IVS ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2018).

السعر مقابل القيمة في المعاملات العقارية

في المعاملات العقارية ، من الضروري التمييز بين السعر والقيمة ، حيث تمثل هذه المصطلحات جوانب مختلفة من قيمة العقار. يشير السعر إلى المبلغ النقدي المتفق عليه بين المشتري والبائع في المعاملة ، والذي قد يتأثر بعوامل مختلفة مثل التفاوض وظروف السوق والتفضيلات الشخصية. من ناحية أخرى ، تمثل القيمة تقديرًا لقيمة العقار بناءً على معايير موضوعية ، مثل الموقع والحجم والحالة والممتلكات المماثلة في المنطقة.

يمكن أن يكون الفرق بين السعر والقيمة كبيرًا ، لأن سعر العقار قد لا يعكس دائمًا قيمته السوقية الحقيقية. على سبيل المثال ، قد يدفع المشتري عن طيب خاطر سعرًا أعلى من القيمة السوقية بسبب عوامل ذاتية ، مثل الارتباط العاطفي أو إمكانية الاستثمار المتصورة. على العكس من ذلك ، قد يقبل البائع سعرًا أقل من القيمة السوقية للعقار بسبب الاحتياجات المالية العاجلة أو الظروف الشخصية الأخرى. يعد فهم التمييز بين السعر والقيمة أمرًا ضروريًا لكل من المشترين والبائعين لاتخاذ قرارات مستنيرة وضمان معاملة عادلة في سوق العقارات (RICS ، 2017 ؛ IVSC ، 2017).

أعلى وأفضل استخدام للممتلكات العقارية

يشير مفهوم "الاستخدام الأعلى والأفضل" في تقييم الممتلكات العقارية إلى الاستخدام الأكثر ربحية ، والمسموح به قانونًا ، والممكن ماديًا ، والمجدي ماليًا للعقار ، والذي ينتج عنه في النهاية أعلى قيمة. يلعب هذا المبدأ دورًا مهمًا في تحديد القيمة السوقية للعقار ، لأنه يأخذ في الاعتبار الاستخدامات المحتملة التي يمكن أن تزيد قيمتها. يقوم المثمنون بتقييم الاستخدام الأعلى والأفضل من خلال مراعاة عوامل مثل لوائح تقسيم المناطق واستخدامات الأراضي المحيطة وطلب السوق. يساعد هذا التحليل في تحديد الاستخدام الأمثل للعقار ، سواء كان للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية أو الزراعية. من خلال تحديد أعلى وأفضل استخدام ، يمكن للمثمنين تقديم تقييم أكثر دقة ، وهو أمر ضروري للعديد من المعاملات العقارية ، بما في ذلك الإقراض العقاري ، والضرائب ، وقرارات الاستثمار (معهد التقييم ، 2017 ؛ مجلس معايير التقييم الدولي ، 2017).

طرق وأساليب التقييم

يتم استخدام طرق وأساليب التقييم المختلفة في المعاملات العقارية لتحديد القيمة الدقيقة للعقار. تشمل الأساليب الثلاثة الأساسية نهج مقارنة المبيعات ، ونهج التكلفة ، ونهج رسملة الدخل. يقارن نهج مقارنة المبيعات العقار الخاضع للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة ، مع مراعاة عوامل مثل الموقع والحجم والحالة. يقدّر نهج التكلفة قيمة الممتلكات عن طريق حساب تكلفة إنشاء مبنى مشابه ، مع مراعاة عوامل مثل قيمة الأرض ، والاستهلاك ، وتكاليف البناء. يتم استخدام نهج رسملة الدخل بشكل أساسي للعقارات المدرة للدخل وتقدير قيمة العقار بناءً على القيمة الحالية لتدفقات الدخل المستقبلية الناتجة عن العقار.

غالبًا ما يتم استخدام هذه الأساليب معًا لتقديم تقييم شامل ودقيق للعقار. يعتمد اختيار الطريقة على نوع الملكية والاستخدام المقصود والمتطلبات المحددة للمعاملة. في النهاية ، الهدف من طرق التقييم هذه هو توفير تقييم موثوق وموضوعي لقيمة العقار ، مما يضمن أن كل من المشترين والبائعين يمكنهم اتخاذ قرارات مستنيرة في المعاملات العقارية (معهد التقييم ، 2018).

معايير التقييم الدولية

معايير التقييم الدولية (IVS) هي مجموعة من الإرشادات المعترف بها عالميًا والتي توفر إطارًا ثابتًا للتقييم العقاري. تهدف هذه المعايير التي وضعها مجلس معايير التقييم الدولي (IVSC) إلى تعزيز الشفافية وقابلية المقارنة والمهنية في صناعة التقييم. في سياق تقييم العقارات ، تغطي معايير IVS أنواعًا مختلفة من القيمة ، بما في ذلك القيمة السوقية ، والقيمة قيد الاستخدام ، وقيمة الاستثمار ، وقيمة الضريبة القيمية ، والقيمة القابلة للتأمين ، وقيمة التصفية. يتم تعريف القيمة السوقية ، على سبيل المثال ، على أنها المبلغ المقدر الذي يجب أن يتم تبادل الأصل أو الالتزام به في تاريخ التقييم بين المشتري الراغب والبائع الراغب في صفقة تجارية ، بعد التسويق المناسب وحيث تصرف كل طرف عن علم ، بحكمة وبدون إكراه. من خلال الالتزام بـ IVS ، يمكن للمثمنين العقاريين التأكد من أن تقييماتهم موثوقة ودقيقة وتتماشى مع أفضل الممارسات الدولية ، وبالتالي تعزيز الثقة بين أصحاب المصلحة مثل المستثمرين والمقرضين والمنظمين (IVSC ، 2020).

تثمين العقارات بأنواعها المختلفة

يختلف تقييم العقارات بشكل كبير بين أنواع العقارات المختلفة بسبب الخصائص الفريدة والعوامل التي تؤثر على كل فئة. يتم تقييم العقارات السكنية ، على سبيل المثال ، بشكل أساسي بناءً على موقعها وحجمها وحالتها ، فضلاً عن الطلب على المساكن في المنطقة. من ناحية أخرى ، تتأثر العقارات التجارية بعوامل مثل دخل الإيجار وجودة المستأجر وشروط الإيجار ، بالإضافة إلى الموقع والسمات المادية. غالبًا ما يتم تقييم العقارات الصناعية بناءً على وظائفها ، وإمكانية الوصول إلى شبكات النقل ، وتوافر العمالة الماهرة في المنطقة. وفي الوقت نفسه ، تتأثر الخصائص الزراعية بعوامل مثل جودة التربة وتوافر المياه وإمكانية غلة المحاصيل. وبالتالي ، يجب على المثمنين استخدام طرق وأساليب تقييم مختلفة لتقييم قيمة كل نوع عقار بدقة ، مع مراعاة العوامل المحددة التي تدفع قيمتها السوقية (RICS ، 2017 ؛ معهد التقييم ، 2018).