تهدف هذه السياسة إلى الحفاظ على خيارات الإسكان الميسورة التكلفة للمقيمين ومنع الزيادات المفرطة في الإيجارات التي قد تؤدي إلى النزوح أو الضائقة المالية. تختلف سياسات مراقبة الإيجارات باختلاف البلدان والمناطق ، حيث تطبق كل ولاية مجموعة القواعد واللوائح الخاصة بها. في المملكة المتحدة ، تختلف قواعد التحكم في الإيجارات بين دولها الأربع: إنجلترا وويلز واسكتلندا وأيرلندا الشمالية. كانت فعالية وتأثير سياسات مراقبة الإيجارات موضوع نقاش بين صانعي السياسات والاقتصاديين والمدافعين عن الإسكان ، مع الحجج المؤيدة والمعارضة لتنفيذها. يعد فهم تعقيدات التحكم في الإيجارات في المملكة المتحدة أمرًا ضروريًا لأصحاب العقارات والمستأجرين وواضعي السياسات على حد سواء ، حيث إنه يشكل ديناميكيات سوق الإسكان ويؤثر على القدرة على تحمل تكاليف العقارات المؤجرة وإمكانية الوصول إليها (Hulse et al.، 2018؛ Kemp، 2015) .

قواعد مراقبة الإيجارات في المملكة المتحدة

تختلف قواعد التحكم في الإيجارات في المملكة المتحدة عبر دولها الأربع: إنجلترا وويلز واسكتلندا وأيرلندا الشمالية. في إنجلترا وويلز ، توقفت ضوابط الإيجار القوية لمعظم الإيجارات الجديدة مع إدخال Assured Shorthold Tenancies (ASTs) بموجب قانون الإسكان لعام 1988. يُسمح بزيادات الإيجار بمجرد انتهاء المدة المحددة أو تفعيل بند مراجعة الإيجار. ومع ذلك ، نظرًا لقدرة الملاك على إخلاء المستأجرين بإشعار القسم 21 ، يفتقر المستأجرون إلى ضوابط الإيجار الحقيقية. في اسكتلندا ، تم تقديم الإيجارات السكنية الخاصة (PRTs) في ديسمبر 2017 ، مما يوفر للمستأجرين حيازة غير محددة والحماية من الزيادات المفرطة في الإيجارات. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للوزراء الاسكتلنديين تقديم سقوف إيجارية محلية لمناطق ضغط الإيجار. في أيرلندا الشمالية ، قد يكون المستأجرون الذين تبدأ إيجاراتهم قبل الأول من أبريل 1 في إيجار محمي ، مع تحديد الإيجارات من قبل مسؤول الإيجارات في أيرلندا الشمالية. تتبع الإيجارات الجديدة قواعد مماثلة لإنجلترا وويلز ، مما يسمح لأصحاب العقارات بفرض رسوم إيجار السوق (Shelter ، 2007 ؛ OpenRent ، nd).

مراقبة الإيجارات في إنجلترا وويلز

في إنجلترا وويلز ، تغيرت سياسات التحكم في الإيجار بشكل كبير منذ إدخال Assured Shorthold Tenancies (ASTs) بموجب قانون الإسكان لعام 1988. بموجب ASTs ، لا يمكن زيادة الإيجار إلا بعد انتهاء المدة المحددة أو عند تفعيل شرط مراجعة الإيجار. يمكن للمالك إرسال إشعار بموجب القسم 13 لاقتراح زيادة الإيجار ، والتي يمكن للمستأجرين الطعن فيها بإحالتها إلى محكمة الدرجة الأولى. ومع ذلك ، فإن عدم وجود ضوابط قوية على الإيجارات واضح ، حيث يمكن للمالك إصدار إشعار بموجب المادة 21 لطرد المستأجرين بمجرد انتهاء المدة المحددة. وهذا يسلط الضوء على العلاقة الوثيقة بين أمن الحيازة ومراقبة الإيجارات في هذه المناطق. وبالتالي ، قد يواجه المستأجرون في إنجلترا وويلز إيجارات أعلى وإخلاءًا محتملاً إذا رفضوا الامتثال لزيادة الإيجار المقترحة (Shelter ، 2021 ؛ Gov.uk ، 2021).

مراقبة الإيجارات في اسكتلندا

في اسكتلندا ، تم تنفيذ سياسات التحكم في الإيجار من خلال إدخال الإيجارات السكنية الخاصة (PRTs) في ديسمبر 2017 ، والتي حلت محل أنواع الإيجارات المضمونة والقصيرة المضمونة السابقة. توفر فرق إعادة الإعمار الإقليمية للمستأجرين حيازة غير محددة ، مما يعني أنه لا يمكن طردهم ما لم يتمكن المالك من إثبات أسباب وجيهة للإخلاء. وهذا يسلط الضوء على العلاقة الوثيقة بين أمن الحيازة ومراقبة الإيجارات في المنطقة.

يتمتع المستأجرون في اسكتلندا بالحماية من الزيادات المفرطة في الإيجارات ، وتتمتع الحكومة بسلطة وضع حد أقصى للإيجارات المحلية في مناطق ضغط الإيجار المعينة ، حيث ترتفع إيجارات السوق بسرعة. لزيادة الإيجار ، يجب على الملاك تقديم إشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل وتقديم إشعار زيادة إيجار المالك إلى المستأجرين. يمكن للمستأجرين تحدي الزيادة المقترحة من خلال التقدم بطلب إلى Rent Service Scotland ، حيث سيحدد موظف الإيجار ما إذا كانت الزيادة مرتفعة للغاية. في مناطق ضغط الإيجار ، تقتصر الزيادات في الإيجارات على مؤشر أسعار المستهلك (CPI) + 1٪ (الحكومة الاسكتلندية ، 2021).

مراقبة الإيجارات في أيرلندا الشمالية

في أيرلندا الشمالية ، تختلف سياسات التحكم في الإيجار حسب نوع الإيجار. بالنسبة إلى الإيجارات التي بدأت قبل 1 أبريل 2007 ، قد يكون المستأجرون في عقد إيجار محمي ، مع تحديد الإيجارات من قبل مسؤول الإيجارات في أيرلندا الشمالية. ومع ذلك ، لا يزال هناك عدد قليل فقط من هذه الإيجارات في الوجود اليوم. منذ عام 2007 ، كانت الإيجارات الجديدة عبارة عن إيجارات محددة المدة ، أو إيجارات افتراضية لمدة ستة أشهر ، أو إيجارات دورية ، مع السماح لأصحاب العقارات بفرض إيجار السوق. يمكن إخلاء المستأجرين على أساس عدم وجود خطأ ، طالما أن المالك يقدم إشعارًا صالحًا لإنهاء الإيجار دون الحاجة إلى إنشاء أسباب للإخلاء. يختلف طول الإشعار المطلوب باختلاف مدة الإيجار: يتطلب أقل من خمس سنوات إشعارًا بأربعة أسابيع على الأقل ؛ أقل من عشر سنوات ولكن أكثر من خمس سنوات يتطلب إشعارًا بحد أدنى ثمانية أسابيع ؛ وتتطلب مدة الإيجار التي تزيد عن عشر سنوات إشعارًا مدته 12 أسبوعًا (Department for Communities، 2021).

أمن الحيازة ومراقبة الإيجارات

تعتبر العلاقة بين ضمان الحيازة ومراقبة الإيجارات جانبًا حاسمًا في سوق الإسكان في المملكة المتحدة. يشير أمن الحيازة إلى الاستقرار والحماية التي يتمتع بها المستأجرون في منازلهم المستأجرة ، بينما تتضمن مراقبة الإيجارات لوائح تحد من المبلغ الذي يمكن لمالكي العقارات تحصيله مقابل الإيجار. يتشابك هذان العاملان بشكل وثيق ، حيث يساهم كلاهما في القدرة على تحمل تكاليف السكن وإمكانية الوصول إليه للمستأجرين.

في المملكة المتحدة ، يختلف مستوى أمن الحيازة عبر الدول الأربع ، حيث تقدم اسكتلندا أعلى مستوى من الحماية من خلال الإيجارات السكنية الخاصة (PRTs) ، والتي تمنح المستأجرين حيازة غير محددة. في المقابل ، تعاني إنجلترا وويلز من ضعف أمن الحيازة بسبب انتشار إيجارات Shorthold المؤكدة (ASTs) وقدرة الملاك على إخلاء المستأجرين باستخدام إشعارات القسم 21. تقع أيرلندا الشمالية في مكان ما بينهما ، مع مزيج من الإيجارات المحمية والاتفاقيات محددة المدة.

تتجلى العلاقة بين أمن الحيازة ومراقبة الإيجارات في الطريقة التي يؤدي بها أمن الحيازة الأقوى في كثير من الأحيان إلى تدابير أكثر فعالية لمراقبة الإيجارات. على سبيل المثال ، في اسكتلندا ، يتمتع المستأجرون بالحماية من الزيادات المفرطة في الإيجارات ، ويمكن للحكومة أن تضع سقوفًا محلية للإيجارات في مناطق ضغط الإيجار. على العكس من ذلك ، في إنجلترا وويلز ، فإن الافتقار إلى أمن الحيازة يجعل من السهل على الملاك زيادة الإيجارات أو إخلاء المستأجرين الذين يرفضون دفع إيجارات أعلى. يوضح هذا أن التوازن بين أمن الحيازة ومراقبة الإيجارات يلعب دورًا مهمًا في تشكيل سوق الإسكان وتجارب المستأجرين في المملكة المتحدة.

إيجار مناطق الضغط في اسكتلندا

مناطق ضغط الإيجار (RPZs) في اسكتلندا هي مناطق محددة حيث يمكن للحكومة أن تفرض سقوفًا للإيجارات لحماية المستأجرين من الزيادات المفرطة في الإيجارات. تم تقديمه بموجب قانون الإسكان الخاص (إيجارات) (اسكتلندا) لعام 2016 ، تهدف المناطق الإقليمية الريفية إلى معالجة مشكلة الإيجارات المتزايدة بسرعة في مناطق محددة ، والتي يمكن أن تسبب ضغوطًا مالية على المستأجرين وتزيد العبء على المجالس المحلية لتوفير أو دعم الإسكان. لتعيين منطقة على أنها RPZ ، يجب على الوزراء الاسكتلنديين إثبات أن الإيجارات تتزايد بشكل كبير ، مما يتسبب في مشاكل للمستأجرين ، ويضغط على أحكام الإسكان للمجلس المحلي. داخل RPZ ، تقتصر الزيادات في الإيجار على مؤشر أسعار المستهلك (CPI) + 1 ٪ سنويًا ، مما يضمن سوق إيجار أكثر استقرارًا ويمكن التنبؤ به لكل من المستأجرين والملاك. يتناقض هذا النهج مع سوق الإيجارات في إنجلترا ، حيث تؤدي الإيجارات المرتفعة غالبًا إلى زيادة الطلب على مزايا الإسكان (Scottish Government، 2021).

الإيجارات المحمية في أيرلندا الشمالية

تشير الإيجارات المحمية في أيرلندا الشمالية إلى نوع معين من اتفاقية الإيجار التي بدأت قبل 1 أبريل 2007. توفر هذه الإيجارات قدرًا أكبر من الأمان والتحكم في الإيجار للمستأجرين مقارنة باتفاقيات الإيجار الأحدث. يتم تحديد إيجارات الإيجارات المحمية من قبل مسؤول الإيجار في أيرلندا الشمالية ، مما يضمن عدم تعرض المستأجرين لزيادات مفرطة في الإيجار. على الرغم من أن عدد الإيجارات المحمية قد انخفض بشكل كبير بمرور الوقت ، إلا أنها لا تزال توفر ضمانة قيمة للمستأجرين على المدى الطويل في المنطقة. في المقابل ، تخضع الإيجارات التي تم إنشاؤها بعد عام 2007 لإيجارات السوق وتوفر أمانًا أقل ، حيث يستطيع الملاك طرد المستأجرين على أساس عدم وجود خطأ من خلال تقديم إشعار صالح لإنهاء الإيجار. تختلف فترة الإشعار المطلوبة اعتمادًا على طول مدة الإيجار ، حيث تتراوح من أربعة أسابيع للإيجارات التي تقل عن خمس سنوات إلى اثني عشر أسبوعًا للإيجارات التي تزيد مدتها عن عشر سنوات (Department for Communities، 2020).

التغييرات المقترحة على مراقبة الإيجارات

تهدف التغييرات المقترحة على سياسات التحكم في الإيجارات في المملكة المتحدة إلى معالجة المخاوف المتزايدة المحيطة بالقدرة على تحمل تكاليف السكن وأمن المستأجر. في لندن ، دعا العمدة صادق خان إلى القدرة على فرض ضوابط على الإيجارات في سوق الإيجارات في المدينة ، مشيرًا إلى زيادة الإيجارات ثلاث مرات أسرع من الأجور كسبب رئيسي (مؤسسة الاقتصاد الجديد ، 2019). بالإضافة إلى ذلك ، أوصى معهد أبحاث السياسة العامة (IPPR) بتحديد زيادات الإيجار مرة واحدة سنويًا وتقييدها بما يتماشى مع مؤشر أسعار المستهلك (CPI). تهدف هذه المقترحات ، إلى جانب الإيجارات المفتوحة وإصلاح نظام المحاكم ، إلى توفير ضمانات وحماية أقوى للمستأجرين مع السماح لأصحاب العقارات بالعمل (Murphy، L.، 2018). مع استمرار تطور أزمة الإسكان ، من الأهمية بمكان بالنسبة لواضعي السياسات النظر في هذه التغييرات المقترحة وتأثيرها المحتمل على سوق الإيجارات وأمن المستأجرين في المملكة المتحدة.

المناصرة والمعارضة في مراقبة الإيجارات

يجادل أنصار سياسات التحكم في الإيجارات بأن مثل هذه اللوائح تحمي المستأجرين من الزيادات المفرطة في الإيجارات ، وتضمن القدرة على تحمل تكاليف السكن وتمنع تهجير السكان على المدى الطويل. يمكن أن يساهم التحكم في الإيجارات أيضًا في الاستقرار الاجتماعي من خلال الحفاظ على مجتمعات متنوعة والحد من عدم المساواة في الدخل. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لتدابير التحكم في الإيجارات أن تخفف الضغط على الحكومات المحلية لتوفير أو دعم الإسكان في المناطق ذات الإيجارات المتزايدة بسرعة (فريدمان ، 2019).

من ناحية أخرى ، يؤكد منتقدو التحكم في الإيجارات أن هذه السياسات يمكن أن تؤدي إلى انخفاض العرض الإجمالي للمساكن المؤجرة ، حيث قد يتم تثبيط الملاك عن الاستثمار في العقارات المؤجرة بسبب العوائد المحدودة. يمكن أن يؤدي هذا إلى نقص المساكن المتاحة ، مما يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات في السوق غير الخاضعة للرقابة (جلايسر ، 2003). علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤدي مراقبة الإيجارات إلى تدهور جودة المساكن ، حيث قد يكون لدى الملاك حافز أقل للحفاظ على ممتلكاتهم وتحسينها. يجادل النقاد أيضًا بأن سياسات التحكم في الإيجارات يمكن أن تخلق عدم كفاءة في سوق الإسكان ، حيث قد يكون المستأجرون أقل احتمالية للتحرك بسبب فوائد الإيجارات الخاضعة للرقابة ، مما يؤدي إلى عدم التوافق بين العرض والطلب على الإسكان (Arnott ، 1995).

تأثير مراقبة الإيجارات على سوق الإسكان

إن تأثير سياسات التحكم في الإيجارات على سوق الإسكان هو موضوع نقاش مستمر بين الاقتصاديين وصانعي السياسات. يجادل أنصار التحكم في الإيجارات بأنها توفر الاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف للمستأجرين ، لا سيما في المناطق ذات الطلب المرتفع وعرض المساكن المحدود. وهذا بدوره يمكن أن يؤدي إلى توزيع أكثر إنصافًا لفرص الإسكان ويمنع نزوح الأسر ذات الدخل المنخفض. ومع ذلك ، يؤكد النقاد أن التحكم في الإيجارات يمكن أن يكون له عواقب غير مقصودة ، مثل تثبيط تطوير المساكن الجديدة وتقليل الجودة الإجمالية للعقارات المؤجرة. وذلك لأن الملاك قد يكونون أقل ميلًا للاستثمار في صيانة الممتلكات أو التحسينات إذا لم يتمكنوا من تعويض هذه التكاليف من خلال إيجارات أعلى. بالإضافة إلى ذلك ، قد تساهم مراقبة الإيجارات في نقص المساكن من خلال تحفيز مالكي العقارات لتحويل الوحدات المؤجرة إلى منازل يشغلها مالكوها أو استخدامات غير سكنية ، مما يؤدي إلى تفاقم عدم التوازن بين العرض والطلب. باختصار ، إن تأثير سياسات مراقبة الإيجارات على سوق الإسكان معقد ومتعدد الأوجه ، مع كل من الفوائد والعيوب المحتملة اعتمادًا على تصميم السياسة المحدد والسياق المحلي (Glaeser & Luttmer، 2003؛ Sims، 2007؛ Autor et al.، 2014 ).

مستقبل التحكم في الإيجارات في المملكة المتحدة

لا يزال مستقبل سياسات مراقبة الإيجارات في المملكة المتحدة غير مؤكد ، حيث يواصل العديد من أصحاب المصلحة مناقشة مزايا وعيوب تنفيذ تدابير أقوى لمراقبة الإيجارات. يجادل المدافعون عن مراقبة الإيجارات ، مثل عمدة لندن صادق خان ومركز الأبحاث IPPR ، بأن سياسات مراقبة الإيجارات الأكثر صرامة ضرورية لمعالجة التفاوت المتزايد بين زيادة الإيجارات ونمو الأجور ، فضلاً عن توفير قدر أكبر من الأمن للمستأجرين (مؤسسة الاقتصاد الجديد ، 2019 ؛ مورفي وآخرون ، 2018). من ناحية أخرى ، يؤكد معارضو التحكم في الإيجارات أن مثل هذه السياسات قد تثبط الاستثمار في سوق الإسكان وتقلل العرض الإجمالي للعقارات المؤجرة ، مما يؤدي في نهاية المطاف إلى تفاقم أزمة الإسكان (RICS ، 2019).

نظرًا لأن حكومة المملكة المتحدة تدرس العديد من المقترحات لإصلاح التحكم في الإيجارات ، فمن الأهمية بمكان تحقيق توازن بين حماية المستأجرين من الزيادات المفرطة في الإيجارات وضمان استمرار الملاك في العمل بشكل قابل للتطبيق. ستشكل نتيجة هذه المداولات مستقبل سياسات التحكم في الإيجارات في المملكة المتحدة ، مع الآثار المحتملة على سوق الإسكان ، وأمن المستأجرين ، والقدرة على تحمل تكاليف العقارات المستأجرة بشكل عام.