التعريف والخلفية التاريخية

هذا الختم يدل على وعد رسمي بالمشاركة في عمل محدد أو الامتناع عنه ، ومن شأن القانون العام أن يفرض ميثاقًا حتى في غياب الاعتبار بسبب احتفاله غير العادي (1). في الولايات المتحدة ، يُفترض وجود ميثاق ضمني لحسن النية في قانون العقود. يمكن تصنيف العهود إلى عهود إيجابية أو إيجابية ، والتي تتطلب من العهد القيام بعمل ، والعهود السلبية ، التي تتطلب من العهد الامتناع عن إجراء (2). في مجال قانون الملكية ، فإن التعهدات العقارية هي شروط مرتبطة بملكية أو استخدام الأرض ، وقد تفرض واجبات أو قيودًا على استخدام الأرض بغض النظر عن المالك (3). بمرور الوقت ، تطور تطبيق العهود ، مع ظهور خلافات حول الإنفاذ الانتقائي واعتبارات حقوق الإنسان في إصلاح عقود الإيجار (4).

أنواع العهود التقييدية

يمكن تصنيف العهود المقيدة إلى أنواع مختلفة بناءً على الغرض منها وتطبيقها في قانون الملكية. ترتبط العهود الحقيقية ، المعروفة أيضًا باسم العهود والشروط والقيود (CCRs) ، بملكية أو استخدام الأرض ويمكن أن تفرض واجبات أو قيودًا على استخدام الأراضي. يمكن تقسيم هذه إلى مزيد من المواثيق الإيجابية ، والتي تتطلب إجراءً محددًا ، والعهود السلبية ، التي تحظر إجراءات معينة. يجوز أيضًا أن "تجري العهود مع الأرض" باعتبارها ملحقة بالعهد ، مما يعني أنها تنطبق على أي ملاك أرض في المستقبل ، أو تكون عهودًا شخصية ، تُعرف باسم العهد الإجمالي ، والتي تنطبق فقط على فرد معين. بالإضافة إلى التعهدات الحقيقية ، تعتبر البنود غير المتنافسة في قانون العقود أيضًا تعهدات تقييدية. من الضروري لمالكي العقارات والمشترين المحتملين أن يكونوا على دراية بأي تعهدات تقييدية مرتبطة بالعقار ، حيث يمكن أن تؤثر بشكل كبير على استخدام الأرض والتمتع بها (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

العهود الحقيقية في قانون الملكية

تشير المواثيق العقارية في قانون الملكية إلى الاتفاقيات أو الوعود الملزمة قانونًا التي تفرض شروطًا أو قيودًا معينة على استخدام الأراضي. يمكن أن تكون هذه المواثيق إما إيجابية ، تتطلب من مالك الأرض القيام بعمل معين ، أو سلبية ، تمنع مالك الأرض من الانخراط في أنشطة معينة على الممتلكات. السمة الرئيسية للعهود الحقيقية هي أنها غالبًا "تعمل مع الأرض" ، مما يعني أن الالتزامات والقيود تنطبق على جميع المالكين المستقبليين للممتلكات ، بغض النظر عن التغييرات في الملكية. هذا على عكس التعهدات الشخصية ، التي تنطبق فقط على الأطراف الأصلية المشاركة في الاتفاقية. عادة ما يتم تضمين التعهدات العقارية في صكوك الملكية ويجب الكشف عنها للمشترين المحتملين. يمكن أيضًا تسجيلها في السجلات العامة أو عرضها في أنظمة ملكية Torrens في دول الكومنولث (إعادة بيان (ثالثًا) الملكية ؛ عنوان Torrens). يمكن أن يصبح تنفيذ العهود الحقيقية متساهلاً بمرور الوقت ، خاصةً عندما لا يكون الوعد الأصلي متورطًا في الأرض (ندوة ، 1986).

العهود والشروط والقيود

تعد العهود والشروط والقيود (CCRs) مكونات أساسية لقانون الملكية ، وتهتم في المقام الأول بتنظيم استخدام الأراضي وتطويرها. تشمل قوانين الحقوق المدنية مجموعة متنوعة من الاتفاقيات ، بما في ذلك العهود الحقيقية ، وهي شروط مرتبطة بملكية أو استخدام الأرض ، وقيود الفعل ، والتي تفرض قيودًا على كيفية استخدام الأرض. يمكن أن تكون هذه الاتفاقيات إما سلبية ، أو تقيد إجراءات معينة ، أو إيجابية ، تتطلب اتخاذ إجراءات محددة. قد "تعمل CCR مع الأرض" ، مما يعني أن ملاك الأراضي في المستقبل يجب أن يلتزموا بالشروط ، أو تنطبق فقط على فرد معين (يُعرف باسم العهد بشكل إجمالي أو ذو طبيعة شخصية بحتة) (Pealver & Krier ، 2010). يعد الإفصاح عن سجلات CCR وتسجيلها أمرًا بالغ الأهمية ، حيث إنها تُعلم المشترين المحتملين بأي قيود ويمكن إظهارها في الفعل أو تسجيلها في حالة دول الكومنولث (Harpum، Megarry، & Wade، 2006). قد يتراخى تطبيق CCR بمرور الوقت ، مما يؤدي إلى خلافات وقضايا إنفاذ انتقائية (الفرنسية ، 2011).

العهود الإيجابية والسلبية

العهود الإيجابية والسلبية هي مكونات أساسية لقانون الملكية ، لا سيما في سياق العهود الحقيقية. تتطلب العهود الإيجابية ، المعروفة أيضًا باسم العهود الإيجابية في إنجلترا وويلز ، من المتعهد القيام بعمل محدد ، مثل الحفاظ على درب مشترك أو دفع رسوم اتحاد مالكي المنازل. من ناحية أخرى ، تفرض المواثيق السلبية قيودًا على استخدام الأرض ، وتحظر أنشطة أو تطويرات معينة ، مثل تشييد مبنى فوق ارتفاع معين أو استخدام العقار لأغراض تجارية (إعادة بيان (ثالث) الملكية ، 2000).

يمكن لهذه العهود إما أن "تسري مع الأرض" كعهد تابع للعهد ، أو ملزمًا لأصحاب المستقبل بالشروط ، أو تنطبق فقط على شخص معين كعهد إجمالي (القانون الإنجليزي ، 1986). في حين أن العهود الإيجابية لا تنطبق عادة مع الأرض بموجب القانون الإنجليزي ، فإن الولايات المتحدة تفحص هذه العهود عن كثب ، ومع استثناءات ، سمحت لها بالعمل مع الأرض (الندوة ، 1986). قد يصبح تنفيذ هذه العهود متساهلاً بمرور الوقت ، خاصةً عندما لا يكون الوعد الأصلي متورطًا في الأرض (جمعيات أصحاب المنازل ، 2011).

الجري مع الأرض: العهد الملحق

الالتزام بالعهد هو نوع من العهد الحقيقي في قانون الملكية الذي يفرض التزامات أو قيودًا معينة على استخدام الأرض. ويتميز عن العهد الشخصي ، المعروف أيضًا باسم العهد الإجمالي ، والذي ينطبق فقط على فرد معين ولا يُلزم المالكين المستقبليين للممتلكات. يشير مفهوم "الركض مع الأرض" إلى فكرة أن تابع العهد مرتبط بالأرض نفسها ، وليس بشخص معين. نتيجة لذلك ، عندما يتم نقل الأرض إلى مالك جديد ، يستمر تطبيق العهد التابع للعهد ، مما يضمن بقاء الالتزامات أو القيود سارية بالنسبة للمالكين اللاحقين. هذه الطبيعة الدائمة للعهد الملحق بالعهد ضرورية في الحفاظ على الغرض المقصود من العهد ، مثل الحفاظ على طابع الحي أو حماية البيئة ، بغض النظر عن التغييرات في الملكية بمرور الوقت (إعادة بيان الملكية (الثالثة) ، 1986 ؛ لجنة القانون الإنجليزي ، 2011).

العهود الشخصية: العهد في الإجمالي

العهود الشخصية هي نوع من التعهدات التقييدية في قانون الملكية التي تنطبق على وجه التحديد على فرد معين ، بدلاً من أن تكون مرتبطة بالأرض نفسها. تفرض هذه المواثيق التزامات أو قيودًا على الفرد ، بغض النظر عن ملكيته أو استخدامه للأرض. في المقابل ، فإن العهود التي تسري مع الأرض ، مثل العهود الحقيقية أو العهود اللاحقة ، تُلزم أصحاب الأرض المتعاقبين وتكون واجبة النفاذ ضدهم.

يرتبط مفهوم العهد الإجمالي ارتباطًا وثيقًا بالعهود الشخصية ، حيث إنه أيضًا عهد ينطبق على شخص معين بدلاً من الأرض. ومع ذلك ، عادةً ما يرتبط العهد الإجمالي بمصلحة في الأرض ، مثل حقوق الارتفاق ، والتي تمنح المالك حقوقًا معينة لاستخدام ممتلكات شخص آخر. بينما تركز العهود والعهود الشخصية بشكل إجمالي على الفرد ، فإن التمييز الرئيسي يكمن في طبيعة الالتزام أو التقييد المفروض: تتعلق العهود الشخصية في المقام الأول بأفعال الفرد ، في حين تتضمن العهود الإجمالية حقوق الفرد في استخدام الأرض أو الوصول إليها. مملوكة لطرف آخر (Dukeminier، J.، & Krier، JE (2017). Property. Wolters Kluwer Law & Business.).

الإفصاح عن العهود التقييدية وتسجيلها

تكمن أهمية الإفصاح عن التعهدات المقيدة في المعاملات العقارية وتسجيلها في ضمان الشفافية وحماية مصالح جميع الأطراف المعنية. يسمح الإفصاح عن العهود المقيدة للمشترين المحتملين باتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العقار ، حيث يصبحون على دراية بأي قيود أو التزامات مرتبطة بالأرض. يساعد هذا في منع النزاعات المحتملة وسوء الفهم في المستقبل ، حيث يدرك المشترون تمامًا الشروط التي يجب عليهم الالتزام بها عند الحصول على العقار (Peel and Treitel ، 2011).

من ناحية أخرى ، يعد تسجيل التعهدات المقيدة بمثابة توثيق رسمي لهذه الشروط ، مما يجعلها سهلة الوصول إليها وقابلة للتنفيذ. في العديد من الولايات القضائية ، مثل دول الكومنولث ، يتم تسجيل العهود في نظام ملكية Torrens ، مما يضمن أنها ملزمة لأصحاب الأرض في المستقبل (برادبروك وآخرون ، 2007). تساهم عملية تسجيل العهود هذه أيضًا في استقرار قانون الملكية وإمكانية التنبؤ به ، حيث إنها تنشئ نظامًا واضحًا ومنظمًا لتتبع وفرض قيود استخدام الأراضي. بشكل عام ، يلعب الإفصاح عن العهود المقيدة وتسجيلها دورًا مهمًا في الحفاظ على الشفافية وحماية حقوق الملكية والحفاظ على نزاهة قانون الملكية.

قضايا الإنفاذ والتراخي

تنشأ قضايا الإنفاذ والتراخي في العهود المقيدة في قانون الملكية بسبب عوامل مختلفة. بمرور الوقت ، نظرًا لأن الوعد الأصلي للعهد لم يعد متورطًا في الأرض ، فقد يصبح التنفيذ متساهلاً ، مما يؤدي إلى نزاعات محتملة بين مالكي العقارات وأصحاب المصلحة الآخرين (ندوة ، 1986). بالإضافة إلى ذلك ، كان التنفيذ الانتقائي للعهود من قبل جمعيات أصحاب المنازل موضوعًا للجدل ، لأنه قد يؤدي إلى معاملة غير عادلة لبعض مالكي العقارات (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

التحدي الآخر في تطبيق العهود المقيدة هو تعقيد قانون العهد الحقيقي ، والذي تمت الإشارة إليه على أنه "مستنقع لا يوصف" من قبل إحدى المحاكم (ويكيبيديا ، الثانية). هذا التعقيد يمكن أن يجعل من الصعب على مالكي العقارات فهم حقوقهم والتزاماتهم ، مما يؤدي إلى انتهاكات ونزاعات غير مقصودة. علاوة على ذلك ، فإن اعتبارات حقوق الإنسان ، لا سيما في الحالات التي تنطوي على إصلاح عقود الإيجار ومصادرة المنازل الخاصة ، قد تعقد إنفاذ العهود المقيدة (ويكيبيديا ، بدون تاريخ). بشكل عام ، تسلط هذه القضايا الضوء على الحاجة إلى نهج أكثر انسيابية وشفافية لإنفاذ المواثيق التقييدية في قانون الملكية.

دور جمعيات أصحاب المنازل

تلعب جمعيات أصحاب المنازل (HOAs) دورًا حاسمًا في تطبيق التعهدات التقييدية ، حيث إنها مسؤولة عن ضمان التزام مالكي العقارات في نطاق ولايتها بالقواعد واللوائح المتفق عليها. يتم إنشاء هذه الجمعيات عادةً للحفاظ على السلامة الجمالية والوظيفية للمجتمع ، ولديهم السلطة لفرض العهود والشروط والقيود (CCRs) التي تحكم استخدام وصيانة الممتلكات داخل حدودها. قد تفرض HOA غرامات أو تشرع في إجراءات قانونية أو تتخذ تدابير أخرى لفرض الامتثال للعهود المقيدة. ومع ذلك ، فقد نشأت خلافات حول الإنفاذ الانتقائي ، حيث قد يخضع بعض مالكي العقارات لتدقيق أكثر صرامة من غيرهم ، مما يؤدي إلى تمييز محتمل ومعاملة غير عادلة. نتيجة لذلك ، من الضروري أن تمارس HOA سلطاتها التنفيذية بحكمة وشفافية ، مع ضمان معاملة جميع مالكي الممتلكات بشكل عادل ومتسق وفقًا لقواعد السلوك المهني المعمول بها (ندوة ، 1986 ؛ ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

الخلافات والتنفيذ الانتقائي

كان الإنفاذ الانتقائي للعهود المقيدة في قانون الملكية موضوع جدل ومناقشة. تنشأ إحدى القضايا الأساسية عندما تقوم جمعيات أصحاب المنازل (HOAs) بفرض العهود بشكل غير متسق ، مما يؤدي إلى مزاعم بالتمييز أو المحسوبية. يمكن أن يؤدي هذا إلى نزاعات قانونية وانهيار الثقة داخل المجتمع (إعادة بيان الملكية (الثالثة) ، 2000). بالإضافة إلى ذلك ، مع مرور الوقت ولم يعد الوعد الأصلي للعهد متورطًا في الأرض ، قد يصبح التنفيذ متساهلاً ، مما يؤدي إلى الارتباك والصراعات المحتملة بين مالكي العقارات (ندوة ، 1986). علاوة على ذلك ، فإن تعقيد قانون العهد الحقيقي ، الذي وصفته إحدى المحاكم بأنه "مستنقع لا يوصف" (Dukeminier & Krier ، 1993) ، يمكن أن يؤدي إلى تفاقم هذه القضايا بجعل من الصعب على مالكي العقارات فهم العهود والامتثال لها. أخيرًا ، يضيف تقاطع المواثيق التقييدية مع اعتبارات حقوق الإنسان ، لا سيما في الحالات التي تنطوي على إصلاح عقود الإيجار ومصادرة المنازل الخاصة ، طبقة أخرى من التعقيد والخلاف إلى تطبيق هذه الاتفاقيات (Leasehold Reform، 2018).

إصلاح عقود الإيجار واعتبارات حقوق الإنسان

العلاقة بين إصلاح عقود الإيجار واعتبارات حقوق الإنسان في سياق إنفاذ المواثيق التقييدية في قانون الملكية هي قضية معقدة ومتطورة. يهدف إصلاح عقود الإيجار إلى معالجة عدم توازن القوة بين الملاك وحملة الإيجار ، لا سيما في الحالات التي قد تؤدي فيها العهود التقييدية إلى مصادرة عقود الإيجار بسبب الانتهاكات غير الخطيرة. يمكن أن تتعارض مصادرة المنزل الخاص مع حقوق الإنسان الاجتماعية والاقتصادية ، لأنها قد تؤدي إلى فقدان الشخص لمحل إقامته واستثماره المالي. استجابة لهذه المخاوف ، تم إدخال تدابير إصلاح عقود الإيجار في مختلف الولايات القضائية لحماية حقوق المستأجرين ، لا سيما في مجالات إيجارات الأرض ورسوم الخدمات (قانون إصلاح عقود الإيجار ، 1967 ؛ إصلاح عقود الإيجار ، قانون الإسكان والتنمية الحضرية ، 1993) . تسعى هذه الإصلاحات إلى تحقيق توازن بين المصالح المشروعة لأصحاب العقارات في إنفاذ العهود المقيدة وحقوق الإنسان للمستأجرين في التمتع بممتلكاتهم دون تدخل لا داعي له. ومع ذلك ، لا تزال الخلافات والتحديات قائمة ، حيث أن التنفيذ الانتقائي للعهود من قبل جمعيات أصحاب المنازل والتراخي في الإنفاذ بمرور الوقت يمكن أن يؤدي إلى انتهاكات محتملة لحقوق الإنسان.