هذا النوع من الرهن العقاري هو خيار شائع للمتقاعدين الذين يسعون إلى استكمال دخلهم أو سداد الديون أو تغطية النفقات غير المتوقعة. يتم تحديد مبلغ القرض من خلال عوامل مثل عمر المقترض والقيمة المقدرة للممتلكات وأسعار الفائدة الحالية. على عكس الرهون العقارية التقليدية ، يزداد رصيد القرض بمرور الوقت مع تراكم الفوائد والرسوم ، ويتم تأجيل السداد حتى وفاة المقترض ، أو بيع العقار ، أو المغادرة بشكل دائم. من الضروري ملاحظة أن الرهون العقارية العكسية هي منتجات مالية معقدة تنطوي على مخاطر وفوائد محتملة ، ويجب على المقترضين التفكير بعناية في خياراتهم قبل المتابعة (مكتب حماية المستهلك المالي ، 2021 ؛ الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي ، nd).

معايير الأهلية لعكس الرهون العقارية

تختلف معايير الأهلية للرهون العقارية العكسية اعتمادًا على المنتج المحدد والولاية القضائية ، ولكن هناك بعض المتطلبات الشائعة التي يجب على المقترضين المحتملين الوفاء بها. أولاً ، يجب أن يكون مقدم الطلب صاحب منزل وأن يبلغ من العمر 62 عامًا على الأقل ، على الرغم من أن بعض البلدان قد يكون لديها متطلبات عمرية مختلفة. يجب أن يكون العقار المعني هو مكان الإقامة الأساسي للمقترض ، ويجب أن يكون لديه ما يكفي من الأسهم في المنزل للتأهل للحصول على القرض. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون صاحب المنزل قادرًا على إثبات القدرة المالية للحفاظ على الممتلكات ، بما في ذلك دفع ضرائب الممتلكات والتأمين وأي صيانة أو إصلاحات ضرورية.

قد تتطلب بعض منتجات الرهن العقاري العكسي أيضًا من المقترض الخضوع للاستشارة المالية لضمان فهمه الكامل للآثار والمسؤوليات المرتبطة بالقرض. علاوة على ذلك ، يجب أن يفي العقار نفسه بمعايير معينة ، مثل أن يكون في حالة جيدة والالتزام بقوانين البناء المحلية. في بعض الحالات ، قد يكون لبرامج الرهن العقاري العكسي المدعومة من الحكومة معايير أهلية إضافية ، مثل حدود الدخل أو القيود على أنواع العقارات التي يمكن استخدامها كضمان. من الضروري للمقترضين المحتملين أن يبحثوا ويفهموا متطلبات الأهلية المحددة لمنتجات الرهن العقاري العكسي المتاحة في نطاق سلطتهم (مكتب حماية المستهلك المالي ، 2021 ؛ الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي ، nd).

أنواع منتجات الرهن العقاري العكسي

هناك عدة أنواع من منتجات الرهن العقاري العكسي المتاحة لتلبية الاحتياجات المتنوعة لأصحاب المنازل. النوع الأكثر شيوعًا هو رهن تحويل ملكية المنازل (HECM) ، وهو منتج مؤمن من قبل الحكومة تنظمه وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ومؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). تمثل HECMs غالبية الرهون العقارية العكسية في الولايات المتحدة وتقدم خيارات دفع متنوعة ، بما في ذلك مبلغ مقطوع أو مدفوعات شهرية أو حد ائتمان (Consumer Financial Protection Bureau ، 2019).

نوع آخر من الرهن العقاري العكسي هو الرهن العقاري العكسي ، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري العكسي الجامبو. هذه قروض خاصة تقدمها المؤسسات المالية ولا تخضع لنفس اللوائح مثل HECMs. تلبي الرهون العقارية العكسية الملكية عادةً مالكي المنازل الذين لديهم خصائص عالية القيمة والذين قد لا يكونون مؤهلين للحصول على HECM بسبب حدود الإقراض بقروض إدارة الإسكان الفدرالية (National Reverse Mortgage Lenders Association ، 2021).

أخيرًا ، هناك قروض عقارية عكسية لغرض واحد ، والتي تقدمها بعض الوكالات الحكومية الحكومية والمحلية والمنظمات غير الهادفة للربح. تم تصميم هذه القروض لغرض محدد ، مثل إصلاح المنازل أو مدفوعات ضريبة الممتلكات ، وهي متاحة بشكل عام لأصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2021).

عملية قرض الرهن العقاري العكسي

عادة ما تتضمن عملية الحصول على قرض الرهن العقاري العكسي عدة خطوات. في البداية ، يجب أن يخضع المقترضون المحتملون لجلسة استشارية إلزامية مع وكالة معتمدة من الحكومة لضمان فهمهم الكامل للآثار والمسؤوليات المرتبطة بالرهن العقاري العكسي. بعد ذلك ، يجب على المتقدمين استيفاء معايير الأهلية المحددة ، مثل أن يبلغوا من العمر 62 عامًا على الأقل ، أو امتلاك منزلهم بالكامل أو وجود رصيد رهن عقاري منخفض ، وشغل العقار كمكان إقامتهم الأساسي.

بمجرد تأكيد الأهلية ، يمكن للمقترضين الاختيار من بين العديد من منتجات الرهن العقاري العكسي ، مثل الرهون العقارية الخاصة بتحويل حقوق الملكية (HECMs) ، أو الرهون العقارية العكسية ، أو الرهون العقارية العكسية ذات الغرض الواحد. سيحدد المنتج المختار مبلغ القرض ، والذي يعتمد على عوامل مثل عمر المقترض وقيمة العقار وأسعار الفائدة الحالية. بعد اختيار المنتج المناسب ، يجب على المتقدمين إكمال طلب القرض وتقديم الوثائق اللازمة ، مثل إثبات الدخل وتاريخ الائتمان. سيخضع العقار بعد ذلك لتقييم لتحديد قيمته السوقية ، وسيقوم المُقرض بإجراء تقييم مالي للتأكد من أن المقترض يمكنه تغطية نفقات العقار المستمرة. أخيرًا ، إذا تمت الموافقة على الطلب ، يمكن للمقترض تحديد خيار الدفع وطريقة التوزيع لعائدات القرض (CCH ، 2021 ؛ HUD ، 2021).

أسعار الفائدة والرسوم المرتبطة بعكس الرهون العقارية

تختلف أسعار الفائدة والرسوم المرتبطة بالرهون العقارية العكسية اعتمادًا على المُقرض والمنتج المحدد المختار. بشكل عام ، يمكن أن تكون أسعار الفائدة إما ثابتة أو متغيرة ، مع ربط المعدلات المتغيرة بمؤشر مالي وقابلة للتغيير بمرور الوقت. من ناحية أخرى ، تظل المعدلات الثابتة ثابتة طوال مدة القرض. وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) ، كان متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية العقارية (HECM) في عام 2021 حوالي 3.1٪ (مكتب حماية المستهلك المالي ، 2021).

بالإضافة إلى أسعار الفائدة ، يجب أن يكون مقترضو الرهن العقاري العكسي على دراية بالرسوم المختلفة المرتبطة بهذه القروض. تتضمن بعض الرسوم الشائعة رسوم الإنشاء ، التي يفرضها المُقرض لمعالجة القرض ، ويمكن أن تتراوح من 2٪ إلى 5٪ من قيمة المنزل (National Reverse Mortgage Lenders Association ، 2021). قد تشمل الرسوم الأخرى أقساط التأمين على الرهن العقاري ورسوم الخدمة وتكاليف إغلاق الطرف الثالث مثل التقييم والبحث عن الملكية ورسوم التسجيل. من الضروري للمقترضين المحتملين مراجعة وفهم جميع التكاليف المرتبطة بعناية قبل الالتزام برهن عقاري عكسي ، حيث يمكن أن تؤثر هذه الرسوم بشكل كبير على التكلفة الإجمالية للقرض.

خيارات الدفع وطرق التوزيع

تقدم قروض الرهن العقاري العكسي خيارات دفع متنوعة وطرق توزيع لتلبية الاحتياجات المالية المتنوعة للمقترضين. إحدى الطرق الشائعة هي خطة الحيازة ، والتي توفر مدفوعات شهرية متساوية طالما أن المقترض يشغل العقار كمقر إقامته الأساسي (Consumer Financial Protection Bureau ، 2012). خيار آخر هو خطة المدى ، حيث يتلقى المقترضون دفعات شهرية متساوية لفترة محددة من اختيارهم. بالنسبة لأولئك الذين يسعون إلى مزيد من المرونة ، تسمح خطة خط الائتمان للمقترضين بالوصول إلى الأموال حسب الحاجة ، مع زيادة الرصيد المتبقي بمرور الوقت بسبب الجزء غير المستخدم المتراكم (الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي ، nd). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمقترضين اختيار خطة الحيازة أو المدة المعدلة ، والتي تجمع بين ميزات الحيازة أو الخطة المحددة مع خط ائتمان. من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين تقييم احتياجاتهم المالية بعناية والتشاور مع مستشار مالي لتحديد خيار الدفع الأنسب وطريقة التوزيع لقرض الرهن العقاري العكسي.

الآثار الضريبية لعكس الرهون العقارية

تختلف الآثار الضريبية للرهون العقارية العكسية حسب الولاية القضائية والظروف الفردية. بشكل عام ، لا يعتبر الدخل المستلم من الرهن العقاري العكسي دخلًا خاضعًا للضريبة ، لأنه قرض وليس دخلاً مكتسبًا (HMRC Admin 10، 2023). ومع ذلك ، قد تخضع أي فائدة أو توزيعات أرباح ناتجة عن الأموال المستلمة لضريبة الدخل. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم تأجير العقار بعد الحصول على قرض عقاري عكسي ، فقد يخضع دخل الإيجار للضرائب أيضًا.

من الضروري لأصحاب المنازل الذين يفكرون في الحصول على قرض عقاري عكسي أن يتشاوروا مع متخصص ضرائب لفهم الآثار الضريبية المحددة في بلدهم ووضعهم. في بعض الحالات ، قد تؤثر القروض العقارية العكسية على الأهلية للحصول على بعض المزايا الحكومية أو برامج المساعدة ، مما يؤكد بشكل أكبر على أهمية طلب المشورة المهنية قبل الشروع في هذا المنتج المالي. في النهاية ، يعد فهم الآثار الضريبية للرهون العقارية العكسية جانبًا مهمًا لاتخاذ قرار مستنير حول ما إذا كان هذا الخيار مناسبًا لاحتياجات التخطيط المالية والتقاعدية.

إيجابيات وسلبيات عكس الرهون العقارية

تقدم القروض العقارية العكسية العديد من المزايا لأصحاب المنازل المؤهلين ، بما في ذلك القدرة على الوصول إلى حقوق الملكية دون بيع العقار أو سداد مدفوعات شهرية. يمكن أن يوفر هذا المنتج المالي تدفقًا ثابتًا للدخل أثناء التقاعد ، مما يسمح للأفراد بالحفاظ على مستوى معيشتهم وتغطية النفقات غير المتوقعة (Consumer Financial Protection Bureau ، 2019). بالإضافة إلى ذلك ، فإن عائدات القرض معفاة من الضرائب بشكل عام ، ويمكن للمقترضين الاختيار من بين خيارات الدفع المختلفة لتناسب احتياجاتهم (National Reverse Mortgage Lenders Association ، 2020).

ومع ذلك ، فإن الرهون العقارية العكسية لها عيوب أيضا. يمكن أن تكون الرسوم وأسعار الفائدة المرتبطة بها أعلى من تلك الخاصة بالرهون العقارية التقليدية ، مما يؤدي إلى زيادة كبيرة في رصيد القرض بمرور الوقت (Federal Trade Commission، 2020). يجب على المقترضين الاستمرار في دفع ضرائب الممتلكات والتأمين وتكاليف الصيانة ، والتي يمكن أن ترهق مواردهم المالية إذا لم يتم التخطيط لها بشكل كافٍ (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، 2019). علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤثر الرهون العقارية العكسية على ميراث الورثة ، حيث يجب سداد القرض عند وفاة المقترض أو الانتقال الدائم من المنزل ، مما قد يترك حقوق ملكية أقل للعقار (AARP ، 2020).

بدائل الرهن العقاري العكسي

تشمل بدائل عكس الرهون العقارية قروض شراء المساكن وخطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) وتقليص حجم العقار أو بيعه. توفر قروض حقوق الملكية العقارية مبلغًا مقطوعًا من المال يعتمد على حقوق الملكية في المنزل ، والتي يجب سدادها على مدى فترة محددة مع الفائدة. من ناحية أخرى ، تقدم HELOCs خط ائتمان متجددًا يسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق ملكية منازلهم حسب الحاجة ، مع احتساب الفائدة فقط على المبلغ المقترض. يتطلب كلا الخيارين مدفوعات شهرية وقد يكون لهما معدلات فائدة أقل مقارنة بالرهون العقارية العكسية (Consumer Financial Protection Bureau ، 2021).

يمكن أن يوفر تقليص حجم الممتلكات أو بيعها لأصحاب المنازل مبلغًا نقديًا مقطوعًا ، والذي يمكن استخدامه لتمويل تقاعدهم أو نفقات أخرى. قد يكون هذا الخيار أكثر ملاءمة لأولئك الذين يرغبون في الانتقال إلى منزل أصغر وبأسعار معقولة أو الانتقال إلى منطقة مختلفة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للبرامج الحكومية مثل ائتمان المعاشات التقاعدية لوزارة العمل والمعاشات التقاعدية في المملكة المتحدة تقديم مساعدة مالية للمتقاعدين المؤهلين ، مما يوفر مصدرًا بديلًا للدخل دون الاستفادة من حقوق الملكية (GOV.UK ، 2021).

أنظمة الرهن العكسي وحماية المستهلك

تخضع القروض العقارية العكسية لأنظمة مختلفة وتدابير حماية المستهلك لضمان الرفاهية المالية للمقترضين. في الولايات المتحدة ، تشرف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) والإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) على منتجات الرهن العقاري العكسي من خلال برنامج الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM). يفرض هذا البرنامج أن يخضع المقترضون للاستشارة الإلزامية من وكالة معتمدة من HUD لضمان فهمهم الكامل للآثار والمسؤوليات المرتبطة بالرهن العقاري العكسي. بالإضافة إلى ذلك ، يفرض برنامج HECM حدودًا صارمة للإقراض ويتطلب من المقرضين إجراء تقييم مالي للمقترضين لتقليل مخاطر التخلف عن السداد.

في الاتحاد الأوروبي ، طور الاتحاد الأوروبي للرهن العقاري (EMF) مدونة سلوك لقروض الإسكان ، والتي توفر إرشادات لممارسات الإقراض والاقتراض المسؤولة ، بما في ذلك الرهون العقارية العكسية. يهدف هذا القانون إلى تعزيز الشفافية والعدالة وحماية المستهلك في سوق الرهن العقاري. علاوة على ذلك ، قد يكون لدى الدول الفردية لوائحها الخاصة وتدابير حماية المستهلك المعمول بها ، مثل هيئة السلوك المالي (FCA) في المملكة المتحدة ، التي تنظم مزودي الرهن العقاري العكسي وتفرض قواعد صارمة لحماية المستهلكين من المخاطر والتجاوزات المحتملة (HUD) ، الثانية ؛ EMF ، 2021 ؛ FCA ، 2021).

أثر الرهن العكسي على الورثة وتخطيط التركات

يعد تأثير الرهون العقارية العكسية على الورثة والتخطيط العقاري أحد الاعتبارات الحاسمة لأصحاب المنازل الذين يفكرون في هذا الخيار المالي. يمكن أن تؤثر الرهون العقارية العكسية على الميراث المتبقي للورثة ، حيث يتراكم رصيد القرض بمرور الوقت بسبب الفوائد والرسوم ، مما يقلل من حقوق الملكية المتاحة في العقار. في بعض الحالات ، قد يتجاوز رصيد القرض قيمة العقار ، مما يترك الورثة بميراث محدود أو معدوم من المنزل. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن الورثة ليسوا مسؤولين شخصيًا عن دين الرهن العقاري العكسي ، لأنه قرض بدون حق الرجوع ، مما يعني أن المقرض يمكنه فقط استرداد الدين من عائدات بيع العقار.

يمكن أن تساعد استراتيجيات التخطيط العقاري في التخفيف من الأثر السلبي المحتمل لعكس الرهون العقارية على الورثة. على سبيل المثال ، يمكن لأصحاب المنازل اختيار الرهن العقاري العكسي مع خيار سداد الحيازة ، والذي يوفر تدفقًا ثابتًا للدخل مدى الحياة ، مما يقلل من احتمالية بقاء أصولهم أكثر من ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لأصحاب المنازل التفكير في شراء بوالص تأمين على الحياة لتوفير الدعم المالي لورثتهم ، وتعويض انخفاض الميراث من الممتلكات. في الختام ، في حين أن الرهون العقارية العكسية يمكن أن يكون لها آثار على الورثة والتخطيط العقاري ، فإن الدراسة والتخطيط الدقيق يمكن أن يساعد في تقليل هذه الآثار وضمان مستقبل مالي آمن لكل من أصحاب المنازل وورثتهم.

أسئلة وأجوبة وموارد لعكس الرهون العقارية

غالبًا ما تثير الرهون العقارية العكسية العديد من الأسئلة بين المقترضين المحتملين وأسرهم ، لأنها تنطوي على قرارات مالية معقدة. بعض الأسئلة المتداولة تشمل: كيف يعمل عكس الرهن العقاري؟ ما هي معايير الأهلية؟ ما هي أنواع منتجات الرهن العكسي المتوفرة؟ كيف يتم تنظيم عملية القرض؟ ما هي معدلات الفائدة والرسوم المرتبطة بالرهون العقارية العكسية؟ كيف يتم توزيع المدفوعات؟ ما هي الآثار المترتبة على الضرائب؟ ما هي إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري العكسي؟ ما هي البدائل الموجودة؟ كيف يتم تنظيم الرهون العقارية العكسية وما هي تدابير حماية المستهلك المعمول بها؟ ما هو تأثير ذلك على الورثة والتخطيط العقاري؟

لمعرفة المزيد حول الرهون العقارية العكسية ، يمكن للأفراد الرجوع إلى موارد مختلفة ، مثل المواقع الحكومية مثل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ومكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) ، والتي توفر معلومات شاملة عن الرهون العقارية العكسية واللوائح ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما تقدم المؤسسات المالية ومقرضو الرهن العقاري مواد وأدوات تعليمية على مواقعهم الإلكترونية. توفر المنظمات المستقلة ، مثل الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي (NRMLA) و AARP ، معلومات وموارد قيمة للمقترضين المحتملين وأسرهم (HUD ، 2021 ؛ CFPB ، 2021 ؛ NRMLA ، 2021 ؛ AARP ، 2021).