توفر هذه المبيعات فرصة للمشترين للحصول على العقارات والأصول الأخرى بأسعار مخفضة محتملة ، مع تمكين الحكومة أيضًا من استرداد الديون المستحقة على مالكي العقارات. يختلف الأساس القانوني لمبيعات العمدة باختلاف الولاية القضائية ، لكنها تعمل عمومًا تحت سلطة القوانين المحلية أو قوانين الولاية وأوامر المحاكم. من المهم للمشترين المحتملين فهم الإجراءات والمتطلبات المحددة المرتبطة بمبيعات العمدة ، بالإضافة إلى حقوقهم ومسؤولياتهم ، من أجل اتخاذ قرارات مستنيرة والتنقل في العملية بفعالية. يمكن أن يكون لمبيعات شريف آثار كبيرة على مالكي العقارات والمدينين ، لأنها قد تؤدي إلى خسارة أصولهم وتؤثر على وضعهم المالي. على هذا النحو ، تلعب هذه المبيعات دورًا مهمًا في إنفاذ الأحكام القانونية وحل النزاعات المالية داخل المجتمع (Hiller، 2016؛ Scafidi، 2018).

أنواع العقارات المباعة في مبيعات الشريف

تشمل مبيعات شريف مجموعة واسعة من أنواع العقارات ، بما في ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية. غالبًا ما تتضمن هذه المبيعات الممتلكات التي تم الاستيلاء عليها بسبب حبس الرهن العقاري أو الامتيازات الضريبية أو الأحكام القضائية. في حالة حبس الرهن العقاري ، يتم بيع العقارات لاسترداد الديون المستحقة على مالك العقار للمقرض. تحدث مبيعات الامتياز الضريبي عندما يفشل مالك العقار في دفع ضرائب ممتلكاته ، مما يؤدي إلى قيام الحكومة بوضع امتياز على العقار ثم بيعه بالمزاد العلني لاسترداد الضرائب المستحقة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تؤدي الأحكام القضائية إلى مصادرة وبيع ممتلكات المدين للوفاء بمبلغ الحكم. علاوة على ذلك ، قد تشمل مبيعات شريف أيضًا تقسيم العقارات ومزادات إثبات الوصايا ، حيث يتم بيع العقارات لتقسيم الأصول بين المستأجرين المشتركين أو كجزء من تسوية العقارات. بشكل عام ، تتنوع أنواع العقارات المباعة في مبيعات شريف ويمكن أن تقدم للمشترين المحتملين فرصًا استثمارية متنوعة (Wikipedia، nd؛ Investopedia، 2020).

المزادات الحكومية مقابل مبيعات شريف

المزادات الحكومية ومبيعات العمدة هي طريقتان متميزتان لتصفية الأصول ، ولكل منها خصائصها الفريدة وأساسها القانوني. تتضمن المزادات الحكومية بيع الممتلكات المملوكة للحكومة أو الممتلكات المباعة تحت سلطة محكمة قانونية أو وكالة حكومية لها سلطة مماثلة (ويكيبيديا ، بدون تاريخ). قد تشمل هذه المزادات المعدات الحكومية الفائضة ، والممتلكات المهجورة ، والأصول المصادرة ، والأصول غير الملموسة مثل ترددات البث. في المقابل ، تركز مبيعات الشريف في المقام الأول على بيع العقارات والممتلكات الشخصية للوفاء بالأحكام الصادرة عن المحكمة ، أو حبس الرهن العقاري ، أو الامتيازات الضريبية ، أو المبيعات الضريبية (ويكيبيديا ، الثانية).

ينبع الأساس القانوني للمزادات الحكومية من مختلف المنظمات والوكالات الحكومية ، بينما تتم مبيعات شريف تحت سلطة عمدة المقاطعة أو المدينة التي تم فيها الاستيلاء على الممتلكات (ويكيبيديا ، الثانية). قد تختلف أيضًا طرق تقديم العطاءات والدفع في المزادات الحكومية ومبيعات العمدة ، وكذلك حقوق ومسؤوليات المشترين. علاوة على ذلك ، يختلف التأثير على مالكي العقارات والمدينين بين نوعي المبيعات ، حيث تؤدي مبيعات العمدة في كثير من الأحيان إلى مزيد من الأسعار المتدهورة بسبب الطبيعة القسرية للبيع (ويكيبيديا ، بدون تاريخ).

باختصار ، تختلف المزادات الحكومية ومبيعات العمدة من حيث أنواع الممتلكات المباعة ، والأساس القانوني وسلطة المبيعات ، والعملية والإجراءات المتبعة ، والتأثير على مالكي العقارات والمدينين.

الأساس القانوني وصلاحية مبيعات الشريف

الأساس القانوني والسلطة لإجراء مبيعات شريف مستمدة من مختلف القوانين واللوائح الفيدرالية والولائية والمحلية. تمنح هذه القوانين العمدة أو غيره من المسؤولين المعينين سلطة مصادرة الممتلكات وبيعها للوفاء بالأحكام وحالات حبس الرهن العقاري والامتيازات الضريبية والديون الأخرى المستحقة للحكومة أو الأطراف الخاصة. في الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، عادة ما يتم إنشاء سلطة مبيعات العمدة من خلال قوانين الولاية والمراسيم المحلية ، التي تحدد الإجراءات والمتطلبات المحددة لإجراء مثل هذه المبيعات (Harvard Law Review، 2010). بالإضافة إلى ذلك ، قد توفر أوامر وأحكام المحكمة أيضًا الأساس القانوني لبيع العمدة ، لأنها غالبًا ما توجه العمدة بمصادرة ممتلكات المدين وبيعها للوفاء بالحكم (ساك ، 2011). بشكل عام ، فإن السلطة القانونية لمبيعات العمدة متجذرة في مصلحة الحكومة في إنفاذ قوانينها ، وتحصيل الديون ، وضمان الحل الفعال والعادل للنزاعات المتعلقة بحقوق الملكية.

عملية وإجراءات مبيعات الشريف

تبدأ العمليات والإجراءات المتضمنة في مبيعات شريف عادةً بإصدار أمر محكمة ، يوجه العمدة المحلي لبيع عقار من أجل تلبية حكم قانوني أو حبس الرهن العقاري. قبل البيع ، يكون مكتب الشريف مسؤولاً عن تقديم إشعار عام بالمزاد القادم ، والذي قد يتضمن نشر التفاصيل في الصحف المحلية أو المنصات عبر الإنترنت (Hiller ، 2016). في يوم المزاد ، يجب على مقدمي العروض المهتمين التسجيل وتقديم دليل على قدرتهم على دفع الوديعة المطلوبة ، عادة في شكل شيك أمين الصندوق أو أموال معتمدة (Scafidi ، 2017).

خلال المزاد ، يتم بيع العقار لمن يدفع أعلى سعر ، والذي يُطلب منه بعد ذلك دفع الرصيد المتبقي خلال فترة زمنية محددة ، تتراوح عادةً من 10 إلى 30 يومًا (Hiller ، 2016). بمجرد استلام الدفعة الكاملة ، يصدر مكتب العمدة صكًا للمالك الجديد ، وينقل سند الملكية. من المهم ملاحظة أن المشتري يفترض أن العقار "كما هو" ، وقد يكون مسؤولاً عن أي امتيازات أو ضرائب أو أعباء أخرى على العقار (Scafidi ، 2017). بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون لمالك العقار الأصلي فترة استرداد ، يمكن خلالها استرداد الممتلكات عن طريق دفع سعر البيع الكامل بالإضافة إلى أي فوائد وتكاليف متراكمة (Hiller ، 2016).

طرق المزايدة والدفع في مبيعات شريف

تختلف طرق تقديم العطاءات والدفع في مبيعات شريف تبعًا للاختصاص القضائي والإجراءات المحددة التي وضعها مكتب العمدة المحلي. بشكل عام ، يتم إجراء هذه المبيعات من خلال عملية مناقصة مفتوحة ، حيث تقدم الأطراف المعنية عطاءاتها شفهيًا أو من خلال العطاءات المكتوبة أثناء المزاد. عادةً ما يتم منح أعلى مزايد للممتلكات ، رهناً بتأكيد البيع من قبل المحكمة أو السلطة المختصة.

تختلف طرق الدفع أيضًا عبر الولايات القضائية ، ولكن الطرق الشائعة تشمل النقد أو شيكات الصراف أو الحوالات البريدية. في بعض الحالات ، قد تكون هناك حاجة إلى وديعة في وقت المزاد ، مع استحقاق الرصيد خلال فترة محددة ، تتراوح عادة من بضعة أيام إلى بضعة أسابيع. من الضروري للمشترين المحتملين أن يتعرفوا على متطلبات العطاء والدفع المحددة لبيع الشريف الذي يخططون لحضوره ، حيث إن عدم الامتثال لهذه القواعد قد يؤدي إلى مصادرة الوديعة أو الاستبعاد من عملية تقديم العطاءات. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يدرك المشترون أن العقارات التي تم شراؤها في مبيعات شريف تباع عادة "كما هي" ، ويتحملون جميع المخاطر والمسؤوليات المرتبطة بالعقار عند إتمام البيع.

حقوق ومسؤوليات المشترين

يتمتع المشترون في مبيعات Sheriff's بحقوق ومسؤوليات معينة يجب عليهم الالتزام بها من أجل ضمان معاملة سلسة ومتوافقة مع القانون. أحد الحقوق الأساسية للمشترين هو فرصة فحص العقار قبل المزاد ، حيث يتم بيع العقارات "كما هي" دون أي ضمانات أو ضمانات. يسمح هذا للمشترين المحتملين بتقييم حالة وقيمة العقار ، واتخاذ قرار مستنير بشأن استراتيجية العطاء الخاصة بهم.

بالإضافة إلى حقوق الفحص ، يتحمل المشترون مسؤولية إجراء العناية الواجبة الخاصة بهم ، والتي قد تشمل البحث عن ملكية العقار ، والامتيازات غير المسددة ، وأي معلومات قانونية أو مالية أخرى ذات صلة. هذا أمر بالغ الأهمية ، لأن مقدمي العطاءات الفائزين مسؤولون بشكل عام عن تسوية أي ديون أو أعباء معلقة على الممتلكات.

علاوة على ذلك ، يجب على المشترين الالتزام بإجراءات العطاء والدفع المحددة التي حددها مكتب الشريف ، والتي قد تشمل تقديم وديعة ، وتقديم دليل على الأموال ، ودفع سعر الشراء بالكامل خلال إطار زمني محدد. قد يؤدي عدم الامتثال لهذه المتطلبات إلى مصادرة الوديعة وعرض الممتلكات على صاحب أعلى عطاء تالي. من الضروري أن يكون المشترون على دراية بحقوقهم ومسؤولياتهم من أجل التنقل بنجاح في عملية بيع شريف وتأمين عقار بسعر عادل.

التأثير على مالكي العقارات والمدينين

يمكن أن يكون لمبيعات شريف عواقب وخيمة على مالكي العقارات والمدينين. بالنسبة لأصحاب العقارات ، فإن التأثير الأساسي هو خسارة ممتلكاتهم ، حيث يتم بيعها للوفاء بالديون أو الامتيازات المستحقة. يمكن أن يؤدي ذلك إلى ضائقة مالية ونزوح ، حيث يضطرون إلى البحث عن سكن بديل أو مواجهة التشرد المحتمل. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما ينتج عن بيع عقار عند بيع العمدة سعرًا أقل من البيع التقليدي ، والذي قد لا يغطي الدين المستحق بالكامل ، مما يترك مالك العقار لا يزال مسؤولاً عن الرصيد المتبقي (تشانغ ، 2010).

من ناحية أخرى ، قد يستفيد المدينون من مبيعات الشريف كوسيلة لاسترداد بعض الأموال المستحقة لهم. ومع ذلك ، يمكن أن تؤدي الطبيعة المتعثرة لهذه المبيعات أيضًا إلى انخفاض معدلات الاسترداد ، حيث قد يتم بيع العقارات بأقل من قيمتها السوقية (Chang ، 2010). علاوة على ذلك ، يمكن أن تكون العملية القانونية التي تنطوي عليها مبيعات العمدة طويلة ومكلفة ، مما قد يقلل من التعافي الإجمالي للمدين. في بعض الحالات ، قد يواجه المدين أيضًا ضررًا بسمعته ، حيث يمكن أن تعرض الطبيعة العامة لمبيعات العمدة الصعوبات المالية لجمهور أوسع.

عمليات حبس الرهن العقاري والمبيعات الخاصة بشريف

ترتبط مبيعات شريف وحبس الرهن العقاري ارتباطًا وثيقًا ، حيث يتضمن كلاهما البيع القسري للممتلكات لاسترداد الديون المستحقة. في سياق حبس الرهن العقاري ، عندما يتخلف المقترض عن سداد مدفوعات الرهن العقاري ، يجوز للمقرض الشروع في عملية إغلاق الرهن لاسترداد مبلغ القرض المستحق. غالبًا ما تبلغ هذه العملية ذروتها في بيع العمدة ، حيث يتم بيع العقار بالمزاد لمن يدفع أعلى سعر ، مع استخدام العائدات لسداد ديون المُقرض. عادة ما يتم اشتقاق السلطة القانونية لمبيعات العمدة في حالات حبس الرهن العقاري من قوانين الولاية وأوامر المحكمة ، والتي تمنح العمدة سلطة مصادرة وبيع الممتلكات المعنية (Sichelman ، 2010). من المهم ملاحظة أنه في حين ترتبط مبيعات العمدة عادةً بحجز الرهن العقاري ، يمكن أيضًا استخدامها لفرض أنواع أخرى من الأحكام ، مثل الامتيازات الضريبية ومبيعات التقسيم (RealtyTrac ، 2021). وبالتالي ، فإن العلاقة بين مبيعات العمدة وحبس الرهن العقاري هي إحدى العمليات القانونية المترابطة التي تهدف إلى تسوية الديون المستحقة من خلال بيع الممتلكات العقارية.

مزادات ضريبة المبيعات وامتياز الضرائب

المبيعات الضريبية ومزادات الامتياز الضريبي طريقتان متميزتان تستخدمهما الحكومات المحلية لاسترداد ضرائب الممتلكات المتأخرة. في البيع الضريبي ، تبيع الحكومة الممتلكات نفسها ، وتحول الملكية إلى من يدفع أعلى سعر. تسمح هذه العملية للحكومة باسترداد الضرائب غير المسددة وتزويد المالك الجديد بالممتلكات مجانًا وخاليًا من أي امتيازات أو أعباء سابقة. يمكن إجراء المبيعات الضريبية من خلال المزادات العامة أو العطاءات المختومة أو المنصات عبر الإنترنت ، اعتمادًا على لوائح الاختصاص القضائي.

من ناحية أخرى ، تتضمن مزادات الامتياز الضريبي بيع شهادة امتياز ، بدلاً من بيع العقار نفسه. يدفع العارض الفائز الضرائب المستحقة ، وفي المقابل ، يحصل على امتياز على العقار ، مما يخوله تحصيل الضرائب المتأخرة والفوائد والغرامات من مالك العقار. إذا فشل المالك في استرداد الامتياز خلال فترة محددة ، يجوز لصاحب الامتياز الشروع في إجراءات الرهن للحصول على العقار. وبالتالي ، يكمن الاختلاف الأساسي بين المبيعات الضريبية ومزادات الامتياز الضريبي في طبيعة الأصل الذي يتم بيعه: الممتلكات نفسها في مبيعات الضرائب وشهادة الامتياز في مزادات الامتياز الضريبي.

تقسيم العقارات ومزادات الوصايا

إن مزادات تقسيم العقارات وإثبات الوصايا هي نوعان متميزان من مزادات العقارات التي تنشأ في ظل ظروف قانونية محددة. تحدث مزادات التقسيم عندما يتعذر على المستأجرين المشتركين أو المالكين المشتركين للعقار الاتفاق على تقسيمه أو إدارته ، مما يؤدي إلى بيع بأمر من المحكمة لحل النزاع. في مثل هذه الحالات ، يتم بيع العقار في مزاد علني ، ويتم تقسيم العائدات بين المالكين المشتركين وفقًا لمصالح الملكية الخاصة بهم (فيشر ، 2016).

من ناحية أخرى ، تنطوي مزادات الوصايا على بيع الأصول العقارية التي تخص تركة الفرد المتوفى. عندما يتوفى شخص ما ، قد تخضع ممتلكاته لإثبات صحة وصية ، وهي عملية قانونية تتضمن إدارة وتوزيع أصول المتوفى على الورثة والمستفيدين. إذا كانت الحوزة تشتمل على ممتلكات عقارية ، فقد يتم بيعها في مزاد وصية تحت إشراف محكمة وصية لتسوية الديون أو الضرائب أو الالتزامات المالية الأخرى (Reichert ، 2017). يتم إجراء كل من مزادات التقسيم والوصايا في بيئة مناقصة شفافة وتنافسية ، مما يضمن بيع العقارات بالقيمة السوقية العادلة.

دراسات الحالة ومبيعات شريف البارز

لعبت مبيعات شريف دورًا أساسيًا في العديد من القضايا البارزة ، مما يدل على أهميتها في قطاعي العقارات والقطاع القانوني. أحد الأمثلة البارزة هو بيع العمدة عام 2011 لساحة One Meridian Plaza التاريخية في فيلادلفيا ، والتي كانت شاغرة منذ حريق مدمر في عام 1991. تم بيع العقار مقابل 4.2 مليون دولار ، وهو أقل بكثير من قيمته المقدرة ، مما يسلط الضوء على إمكانية حصول المشترين على العقارات بأسعار مخفضة من خلال هذه المبيعات (Philly.com ، 2011). مثال آخر هو بيع عام 2016 فندق Revel Casino Hotel في أتلانتيك سيتي ، والذي تم شراؤه من قبل المطور فلوريدا Glenn Straub مقابل 82 مليون دولار ، وهو جزء بسيط من تكلفة البناء الأصلية البالغة 2.4 مليار دولار (NJ.com ، 2016). توضح هذه الحالات إمكانات مبيعات العمدة لتسهيل نقل الممتلكات المتعثرة ، وتوفير الفرص للمستثمرين والمساهمة في حل النزاعات القانونية والمالية المعقدة.