لا يمكن تحقيق هذا النوع من البيع إلا إذا وافق جميع أصحاب الامتياز على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين. يعتمد مفهوم البيع على المكشوف على عنصرين جوهريين وغير قابلين للتجزئة: (1) موافقة صاحب الامتياز على صافي مبلغ أقل من المبلغ المستحق على الدين ، و (2) البيع على أساس مبدأ المنافسة التجارية عند أو أقل من القيمة المقدرة للعقار . من المهم ملاحظة أن البيع على المكشوف يختلف عن التسوية القصيرة ، والتي تحدث عندما يطلب صاحب الامتياز سعر بيع أكبر من القيمة المقدرة ولكن أقل من المبلغ المستحق على الدين. أصبحت المبيعات على المكشوف بديلاً أكثر شيوعًا لحبس الرهن في الولايات المتحدة منذ ركود العقارات في عام 2007 ، وتوجد إجراءات مماثلة في بلدان أخرى ، مثل البيع الطوعي المدعوم في المملكة المتحدة (Spotblue.com).

الفرق بين البيع على المكشوف والتسوية القصيرة

في العقارات ، يعتبر البيع على المكشوف والتسوية القصيرة مفهومين متميزين يشتملان على بيع عقار بأقل من دين الرهن العقاري المستحق. يحدث البيع على المكشوف عندما يوافق صاحب الامتياز ، عادةً شركة رهن عقاري ، على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين ويسمح ببيع العقار بقيمته المقدرة أو أقل منها. يكون هذا ممكنًا عندما يعتقد صاحب الامتياز أنه من المحتمل ألا يتم سداد الرهن العقاري أبدًا وأن قيمة العقار لن تستعيد حقوق الملكية للسماح بدفع الرهن العقاري بالكامل. من ناحية أخرى ، تشير التسوية القصيرة إلى حالة يطلب فيها صاحب الامتياز سعر بيع أكبر من القيمة المقدرة ولكن لا يزال أقل من المبلغ المستحق على الدين. في هذه الحالة ، لم يعد البيع مع مشترٍ حكيمٍ على أساسٍ متكافئ توقعًا معقولًا أو يمكن تحقيقه ، حيث لن يقدم المشتري ولا البنك أو شركة التمويل رهنًا عقاريًا أكبر من القيمة المقدرة. وبالتالي ، فإن الاختلاف الرئيسي بين البيع على المكشوف والتسوية القصيرة يكمن في اتفاقية صاحب الامتياز لقبول سعر البيع عند أو أقل من القيمة المقدرة في البيع على المكشوف ، مع المطالبة بسعر أعلى في تسوية قصيرة (Cowan ، 2012 ؛ Investopedia ، 2021).

أسباب البيع على المكشوف

هناك عدة أسباب لبيع العقارات على المكشوف ، تنبع في المقام الأول من المصاعب المالية التي يواجهها صاحب المنزل. أحد الأسباب الشائعة هو عدم القدرة على مواكبة مدفوعات الرهن العقاري ، والتي قد تنتج عن فقدان الوظيفة أو انخفاض الدخل أو زيادة النفقات. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يؤدي الانخفاض في قيمة العقار بسبب ظروف السوق أو تلف الممتلكات إلى حالة يتجاوز فيها رصيد الرهن العقاري القيمة المقدرة الحالية ، مما يجعل من الصعب على صاحب المنزل بيع العقار وسداد القرض بالكامل. في مثل هذه الحالات ، قد يوافق أصحاب الامتياز ، بما في ذلك مقرضو الرهن العقاري الأساسي ، ومقرضو الرهن العقاري الثاني ، والدائنون الآخرون ، على البيع على المكشوف لأنه غالبًا ما يكون بديلاً أكثر ملاءمة لحبس الرهن. وذلك لأن البيع على المكشوف يؤدي عادةً إلى خسارة أقل لأصحاب الامتياز وتأثير سلبي أقل على ائتمان مالك المنزل مقارنةً بحجز الرهن (Investopedia ، nd ؛ NOLO ، nd).

أصحاب الامتياز ودورهم في المبيعات القصيرة

يلعب أصحاب الامتياز دورًا مهمًا في عملية البيع على المكشوف ، حيث يمتلكون سلطة الموافقة على عرض البيع على المكشوف أو رفضه. في البيع على المكشوف ، يكون صافي عائدات بيع الممتلكات أقل من الديون المضمونة بامتيازات مقابل العقار. يجب أن يوافق حاملو الامتيازات ، والتي قد تشمل مقرضي الرهن العقاري الأساسي ، ومقرضي الرهن العقاري الثاني ، ومقدمي خط ائتمان ملكية المنازل (HELOC) ، وامتيازات اتحاد مالكي المنازل ، وامتيازات الميكانيكا ، والامتيازات الضريبية ، على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين لفترة قصيرة البيع للمضي قدما. هذه الاتفاقية ضرورية لأنها تسمح ببيع العقار بقيمته المقدرة أو أقل منها ، وهو عنصر أساسي في عملية بيع قصيرة ناجحة. غالبًا ما يختار أصحاب الامتياز البيع على المكشوف بدلاً من حبس الرهن ، لأنهم يميلون إلى خسارة مالية أقل وقرار أكثر مسؤولية لمالك العقار. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن أصحاب الامتياز ليسوا ملزمين بقبول عرض البيع على المكشوف وقد يطلبون بدلاً من ذلك سعر بيع أعلى ، مما يؤدي إلى تسوية قصيرة بدلاً من البيع على المكشوف (Harvard Business Review ، 2017).

تأثير القيمة المقدرة على البيع على المكشوف

تلعب القيمة المقدرة للعقار دورًا حاسمًا في البيع على المكشوف ، حيث إنها تحدد الحد الأقصى للمبلغ الذي يرغب المشتري في دفعه والمبلغ الذي يرغب المقرض في تمويله. في البيع على المكشوف ، يجب أن يوافق صاحب الامتياز (على سبيل المثال ، شركة الرهن العقاري) على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين ، ويجب أن يكون البيع بقيمة أو أقل من القيمة المقدرة للممتلكات. لن يدفع المشتري الحكيم أكثر من القيمة المقدرة ، ولن يقدم البنك أو شركة التمويل رهنًا عقاريًا بأكثر من القيمة المقدرة ، مما يحد من عائدات البيع على المكشوف إلى أقصى عائد إجمالي للقيمة المقدرة للعقار. إذا طلب صاحب الامتياز سعرًا أكبر من القيمة المقدرة ، فلم يعد يعتبر بيعًا على المكشوف بل بالأحرى تسوية قصيرة المدى ، والتي من غير المرجح أن تكون ناجحة. لذلك ، تعمل القيمة المقدرة كمعيار حاسم في تحديد جدوى ونجاح صفقة البيع على المكشوف (Investopedia ، nd ؛ Wiki.Agency ، nd).

بدائل البيع على المكشوف: الرهن والبيع الطوعي المساعد

تشمل بدائل البيع على المكشوف حبس الرهن والبيع الطوعي المساعد. الرهن هو عملية قانونية يحاول فيها المُقرض استرداد رصيد القرض من المقترض الذي توقف عن سداد المدفوعات عن طريق فرض بيع الممتلكات المستخدمة كضمان للقرض. يمكن أن تكون هذه العملية طويلة ومكلفة ومضرة بائتمان المقترض. من ناحية أخرى ، فإن البيع الطوعي المدعوم هو نهج أكثر تعاونًا بين المقترض والمقرض ، حيث يوافق المقرض على قبول بيع العقار بسعر مخفض ، غالبًا أقل من رصيد القرض المستحق ، لتجنب حبس الرهن. يعتبر هذا الخيار أكثر ملاءمة لكلا الطرفين ، لأنه يسمح للمقترض بتجنب التأثير الائتماني السلبي لحبس الرهن والمُقرض لاسترداد جزء من مبلغ القرض دون تكبد التكاليف المرتبطة بإجراءات الرهن (حكومة المملكة المتحدة ، 2017).

الرئيسية برنامج بديل الرهن العقاري بأسعار معقولة

كان البرنامج البديل لإغلاق الرهن العقاري (HAFA) مبادرة حكومية أمريكية تم تقديمها في عام 2009 كجزء من برنامج جعل المنزل ميسور التكلفة (MHA) لمعالجة الركود العقاري ومساعدة أصحاب المنازل في إدارة ديون الرهن العقاري. وفرت "حفا" لأصحاب المنازل خيار الخروج من منازلهم من خلال البيع على المكشوف ، مما يعفيهم من أي ديون رهن عقاري متبقية. بالإضافة إلى ذلك ، قدم البرنامج ما يصل إلى 10,000 دولار كمساعدة في إعادة التوطين لأصحاب المنازل أو المستأجرين. تضمنت معايير الأهلية لـ HAFA المصاعب المالية ، والتأخر في السداد أو مخاطر التخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري ، والحصول على الرهن العقاري في أو قبل 1 يناير 2009 ، واستحقاق ما يصل إلى 729,750،31 دولارًا أمريكيًا على مسكن رئيسي أو عقار مؤجر من وحدة إلى أربع وحدات. والجدير بالذكر أن برنامج HAFA انتهى في 2016 ديسمبر 2016 (جعل المنزل في المتناول ، XNUMX).

معايير الأهلية لمبيعات هفا القصيرة

تم تصميم البرنامج البديل لإغلاق الرهن العقاري (HAFA) لتزويد مالكي المنازل بفرصة الخروج من منازلهم من خلال البيع على المكشوف مع إعفائهم من ديون الرهن العقاري المتبقية. لكي تكون مؤهلاً للحصول على HAFA ، كان على مالكي المنازل تلبية معايير محددة: لا بد أنهم كانوا يكافحون من أجل سداد أقساط الرهن العقاري بسبب الصعوبات المالية ، إما المتأخرين أو المعرضين لخطر التخلف عن سداد الرهن العقاري ، وحصلوا على رهنهم العقاري في أو قبل 1 يناير ، 2009. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عدم إدانة الممتلكات المعنية ، ويجب أن يكون صاحب المنزل مدينًا بما يصل إلى 729,750،10,000 دولارًا أمريكيًا على محل إقامته الأساسي أو عقار مؤجر من وحدة إلى أربع وحدات (مع حدود قرض أعلى للممتلكات المكونة من وحدتين إلى أربع وحدات) . عند الانتهاء بنجاح من البيع على المكشوف ، تم منح أصحاب المنازل تنازلًا عن النقص ، وإعفاءهم من أي ديون رهن عقاري متبقية ، ومن المحتمل أن يتلقوا ما يصل إلى 2009 دولار كمساعدة في الانتقال (برنامج جعل المنزل في المتناول ، XNUMX).

عملية البيع على المكشوف: الخطوات واللاعبون الرئيسيون

تتضمن عملية البيع على المكشوف العديد من الخطوات واللاعبين الرئيسيين لضمان نجاح الصفقة. في البداية ، يتصل صاحب المنزل بصاحب الامتياز الأساسي لتقديم طلب للبيع على المكشوف ، وتقديم الوثائق اللازمة مثل خطاب المشقة والبيانات المالية والإقرارات الضريبية. يقوم صاحب الامتياز بعد ذلك بمراجعة الطلب ويقرر ما إذا كان سيوافق على البيع على المكشوف. في حالة الموافقة ، يعمل صاحب المنزل مع وكيل عقارات لإدراج العقار والعثور على مشترٍ محتمل. يقدم المشتري عرضًا يقدمه صاحب المنزل لصاحب الامتياز للموافقة عليه. يلعب أصحاب الامتياز ، بما في ذلك حاملي الرهن العقاري الأساسي والثانوي ، ومقدمي خط ائتمان ملكية المنازل (HELOC) ، وغيرهم من الدائنين ، دورًا حاسمًا في العملية حيث يجب أن يوافقوا على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين للبيع على المكشوف يتابع. بمجرد موافقة جميع أصحاب الامتياز على العرض ، تنتقل المعاملة إلى الإغلاق ، حيث يوقع جميع الأطراف المستندات اللازمة لإنهاء البيع. طوال العملية ، يعد الاتصال والتعاون بين مالك المنزل ووكيل العقارات وأصحاب الامتياز والمشتري ضروريين لتحقيق نتيجة ناجحة (Wiki.Agency ، nd).

أحكام نقص في البيع على المكشوف

تنشأ أحكام القصور في سياق البيع على المكشوف عندما تكون عائدات بيع العقار غير كافية لتغطية ديون الرهن العقاري القائمة. في مثل هذه الحالات ، يجوز للمقرض أن يطلب حكم نقص ضد المقترض لاسترداد الرصيد المتبقي. يسمح هذا الإجراء القانوني للمقرض بمتابعة المقترض عن الفرق بين سعر البيع وإجمالي دين الرهن العقاري ، مما قد يؤدي إلى حجز الأجور أو رسوم الحساب المصرفي أو الامتيازات العقارية. ومع ذلك ، لا تسمح جميع الولايات بأحكام القصور ، وبعضها لديه قوانين محددة تحكم تطبيقها في المبيعات القصيرة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يوافق بعض المقرضين على التنازل عن حقهم في متابعة حكم نقص كجزء من عملية مفاوضات البيع على المكشوف ، مما يوفر للمقترض إعفاءًا من أي دين رهن عقاري متبقي (Harvard Law Review، 2010؛ Investopedia، 2021).

الآثار الائتمانية والضريبية للمبيعات القصيرة

يمكن أن تكون الآثار الائتمانية والضريبية للمبيعات القصيرة كبيرة لكل من مالكي المنازل والمقرضين. فيما يتعلق بالائتمان ، يمكن أن يؤثر البيع على المكشوف سلبًا على درجة ائتمان مالك المنزل ، حيث يتم الإبلاغ عنه على أنه "دين مستقر" في تقرير الائتمان الخاص به. يمكن أن يؤدي ذلك إلى انخفاض درجة الائتمان وربما يعيق قدرتهم على تأمين القروض أو الائتمان في المستقبل. ومع ذلك ، فإن التأثير على الائتمان يكون بشكل عام أقل حدة من تأثير الرهن ، حيث أن صاحب المنزل قد عالج وضعهم المالي بشكل استباقي عن طريق اختيار البيع على المكشوف.

فيما يتعلق بالآثار الضريبية ، فإن الفرق بين رصيد الرهن العقاري المستحق وسعر البيع في البيع على المكشوف يعتبر "دين معفى منه" من قبل دائرة الإيرادات الداخلية (IRS). يمكن التعامل مع هذا الدين المعفى عنه على أنه دخل خاضع للضريبة ، مما قد يؤدي إلى زيادة الالتزام الضريبي على صاحب المنزل. ومع ذلك ، بموجب قانون الإعفاء من الديون للرهن العقاري لعام 2007 ، قد يكون أصحاب المنازل مؤهلين للحصول على إعفاء ضريبي إذا كان العقار هو محل إقامتهم الأساسي وتم استخدام دين الرهن العقاري لشراء أو بناء أو تحسين العقار (مصلحة الضرائب ، 2021). من الضروري لأصحاب المنازل التشاور مع متخصص ضرائب لفهم الآثار الضريبية المحددة وخيارات الإعفاء المحتملة في سيناريو البيع على المكشوف.

مزايا وعيوب البيع على المكشوف لأصحاب المنازل والمقرضين

تقدم المبيعات القصيرة العديد من الفوائد لأصحاب المنازل ، بما في ذلك تجنب حبس الرهن ، وتخفيف التأثير السلبي على درجات الائتمان ، واحتمال تلقي المساعدة في إعادة التوطين من خلال برامج مثل البرنامج البديل للرهن العقاري (HAFA) (برنامج جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2009). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن توفر المبيعات القصيرة إحساسًا بالسيطرة واتخاذ القرارات الاستباقية في وضع مالي صعب.

يستفيد المقرضون أيضًا من البيع على المكشوف حيث يمكنهم استرداد جزء من مبلغ القرض المستحق دون تكبد التكاليف والوقت المرتبط بإجراءات الرهن. علاوة على ذلك ، يمكن أن تؤدي المبيعات القصيرة إلى حل أسرع ، حيث قد تظل العقارات الممنوعة غير مباعة لفترات طويلة ، مما يؤدي إلى تكاليف صيانة إضافية واستهلاك محتمل لقيمة العقار.

ومع ذلك ، فإن البيع على المكشوف يمثل أيضًا عيوبًا لكلا الطرفين. قد لا يزال أصحاب المنازل يواجهون أحكامًا تتعلق بالنقص ، حيث يتحملون المسؤولية عن رصيد القرض المتبقي بعد البيع. علاوة على ذلك ، يمكن أن تكون عملية البيع على المكشوف معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً ، وتتطلب مفاوضات مع أصحاب امتيازات متعددة ووثائق شاملة.

بالنسبة للمقرضين ، قد ينتج عن البيع على المكشوف عوائد أقل مقارنة بالسداد الكامل للقرض. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تكون عملية التفاوض طويلة وكثيفة الموارد ، مما قد يجهد قدرة المقرض على إدارة الأصول والقروض الأخرى بشكل فعال.