تعريف ومكونات البيع على المكشوف

يشير البيع على المكشوف في العقارات إلى معاملة يكون فيها صافي عائدات بيع عقار أقل من الديون المضمونة بامتيازات مقابل ذلك. لا يمكن تحقيق هذا النوع من البيع إلا إذا وافق جميع أصحاب الامتياز على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين. يتألف البيع على المكشوف من عنصرين جوهريين وغير قابلين للإنفاق: (1) اتفاق صاحب الامتياز على صافي أقل من المبلغ المستحق على الدين ، و (2) البيع على أساس تجاري على أساس تجاري على أو أقل من القيمة المقدرة للممتلكات. يتم تعريف سعر البيع المقبول بشكل جوهري على أنه عند القيمة المقدرة أو أقل منها ، مما يسمح بتحقيق العملية. قد يحدث البيع على المكشوف عندما يتوقع صاحب الامتياز أنه من المحتمل ألا يتم سداد الرهن العقاري أبدًا ، ولن تستعيد قيمة المنزل حقوق الملكية للسماح بدفع الرهن العقاري بالكامل بسبب عوامل مثل حالة العقار أو الظروف الاقتصادية العامة (Wiki.Agency) ، اختصار الثاني).

الفرق بين البيع على المكشوف والتسوية القصيرة

في العقارات ، يعتبر البيع على المكشوف والتسوية القصيرة مفهومين متميزين يشتملان على بيع عقار بأقل من دين الرهن العقاري المستحق. يحدث البيع على المكشوف عندما يوافق صاحب الامتياز ، مثل شركة الرهن العقاري ، على قبول أقل من المبلغ المستحق على الدين ويسمح ببيع العقار بقيمته المقدرة أو أقل منها. يتم ذلك عادةً عندما يتوقع صاحب الامتياز عدم سداد الرهن العقاري ولن يتم استرداد قيمة العقار بشكل كافٍ لتغطية الديون المستحقة. من ناحية أخرى ، تشير التسوية القصيرة إلى حالة يطلب فيها صاحب الامتياز سعر بيع أكبر من القيمة المقدرة ولكن لا يزال أقل من المبلغ المستحق على الدين. في هذه الحالة ، لا يمكن تحقيق البيع على المكشوف لأن صاحب الامتياز ليس على استعداد لقبول القيمة المقدرة ، مما يخلق مفارقة تؤدي غالبًا إلى الفشل في الوصول إلى حل. يكمن الاختلاف الرئيسي بين الاثنين في استعداد صاحب الامتياز لقبول القيمة المقدرة للممتلكات كسعر البيع ، مع كون البيع على المكشوف أكثر قابلية للتحقيق وفائدة لجميع الأطراف المعنية (Wiki.Agency ، nd).

أسباب البيع على المكشوف في العقارات

هناك عدة أسباب لبيع العقارات على المكشوف ، تنبع في المقام الأول من الصعوبات المالية التي يواجهها مالك العقار. أحد الأسباب الشائعة هو عدم القدرة على مواكبة مدفوعات الرهن العقاري ، والتي قد تنجم عن فقدان الوظيفة أو المرض أو غيرها من الظروف غير المتوقعة. في مثل هذه الحالات ، يمكن أن يساعد البيع على المكشوف صاحب المنزل في تجنب حبس الرهن والآثار الائتمانية السلبية المرتبطة به. سبب آخر للبيع على المكشوف هو انخفاض قيمة العقار بشكل كبير ، مما يجعل من الصعب على المالك بيع العقار بسعر يغطي رصيد الرهن العقاري المستحق. غالبًا ما ينشأ هذا الوضع بسبب الانكماش الاقتصادي أو ظروف السوق المحلية. بالإضافة إلى ذلك ، قد تتم متابعة البيع على المكشوف عندما يتعرض العقار للتلف أو الإهمال ، مما يقلل من قيمته ويجعل من الصعب تأمين رهن عقاري للمشترين المحتملين. في هذه الحالات ، قد يوافق أصحاب الامتياز على البيع على المكشوف لتعويض بعض خسائرهم ، حيث سيكون البديل هو السماح للممتلكات بالانتقال إلى حبس الرهن ، مما قد يؤدي إلى خسائر مالية أكبر (Investopedia، nd؛ NOLO، nd).

أصحاب الامتياز ودورهم في المبيعات القصيرة

يلعب أصحاب الامتياز دورًا مهمًا في عملية البيع على المكشوف ، حيث يمتلكون سلطة الموافقة على عرض البيع على المكشوف أو رفضه. في البيع على المكشوف ، يتم بيع العقار بأقل من دين الرهن العقاري المستحق ، وتستخدم العائدات لسداد أصحاب الامتياز. يمكن أن يشمل أصحاب الامتياز مقرضي الرهن العقاري الأساسي ، ومقرضي الرهن العقاري الثانوي ، ومقدمي خط ائتمان الأسهم العقارية (HELOC) ، وجمعيات مالكي المنازل ، وسلطات الضرائب ، من بين آخرين.

أثناء البيع على المكشوف ، يجب على جميع أصحاب الامتياز الموافقة على قبول دفعة مخفضة للديون التي بحوزتهم ، لأن عائدات البيع لن تكون كافية لتغطية المبلغ المستحق بالكامل. هذه الاتفاقية ضرورية للمضي قدمًا في البيع على المكشوف ، حيث تضمن موافقة أصحاب الامتياز إمكانية بيع العقار دون أي تعقيدات قانونية. غالبًا ما يفضل أصحاب الامتياز البيع على المكشوف على حبس الرهن ، حيث إنهم يميلون إلى ارتفاع معدل الاسترداد وانخفاض التكاليف المرتبطة بالتصرف في الممتلكات. ومع ذلك ، فإن أصحاب الامتياز ليسوا ملزمين بقبول عرض البيع على المكشوف وقد يختارون متابعة خيارات أخرى ، مثل الرهن أو تعديل القرض ، إذا كانوا يعتقدون أنه سيكون أكثر فائدة لهم (Wiki.Agency ، nd).

بدائل البيع على المكشوف: الرهن وتعديل القرض

تشمل بدائل البيع على المكشوف في سوق العقارات حبس الرهن وتعديل القرض. الرهن هو عملية قانونية يحاول فيها المُقرض استرداد رصيد القرض من المقترض الذي توقف عن سداد المدفوعات عن طريق فرض بيع الممتلكات المستخدمة كضمان للقرض. يمكن أن يكون لهذا الخيار تأثير سلبي أكبر على درجة الائتمان للمقترض وقد يؤدي إلى خسارة الممتلكات. من ناحية أخرى ، فإن تعديل القرض هو تغيير يتم إجراؤه على شروط القرض الحالي من قبل المقرض استجابةً لعجز المقترض طويل الأجل عن سداد القرض. قد يشمل ذلك تمديد فترة القرض ، أو تخفيض سعر الفائدة ، أو حتى التنازل عن جزء من الرصيد الأساسي. يهدف تعديل القرض إلى مساعدة المقترضين على تجنب حبس الرهن والاحتفاظ بممتلكاتهم أثناء إجراء دفعات شهرية أكثر سهولة. كلا البديلين لهما إيجابيات وسلبيات ، ويعتمد الاختيار على الوضع المالي للمقترض والأهداف طويلة المدى (برنامج جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2009 ؛ برنامج تعديل المنزل ، 2009).

الرئيسية برنامج بديل الرهن العقاري بأسعار معقولة

كان البرنامج البديل لإغلاق الرهن العقاري (HAFA) مبادرة حكومية أمريكية تم تقديمها في عام 2009 كجزء من برنامج جعل المنزل ميسور التكلفة (MHA) لمعالجة الركود العقاري ومساعدة أصحاب المنازل في إدارة ديون الرهن العقاري. قدمت HAFA لأصحاب المنازل الفرصة للخروج من منازلهم من خلال البيع على المكشوف ، وإعفاءهم من ديون الرهن العقاري المتبقية وتقديم ما يصل إلى 10,000 دولار كمساعدة في إعادة التوطين لأصحاب المنازل أو المستأجرين. كما سمح البرنامج بالمبيعات القصيرة للمساكن الأولية أو العقارات المؤجرة ، مع التنازل عن النقص الذي يضمن إعفاء المشاركين من أي ديون رهن عقاري متبقية. لكي تكون مؤهلاً للحصول على HAFA ، كان على مالكي المنازل تلبية معايير محددة ، مثل مواجهة الصعوبات المالية ، أو التأخر في السداد أو التعرض لخطر التخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري ، والحصول على رهن عقاري في أو قبل 1 يناير 2009. انتهى برنامج HAFA في ديسمبر 31 ، 2016 (جعل المنزل ميسور التكلفة ، 2016).

معايير الأهلية لمبيعات هفا القصيرة

تم تصميم البرنامج البديل لإغلاق الرهن العقاري (HAFA) لتزويد مالكي المنازل بفرصة الخروج من منازلهم من خلال البيع على المكشوف مع إعفائهم من ديون الرهن العقاري المتبقية. لكي تكون مؤهلاً للحصول على HAFA ، كان على أصحاب المنازل تلبية معايير محددة. أولاً ، كان عليهم أن يواجهوا صعوبات مالية ، مما يجعل من الصعب عليهم سداد أقساط الرهن العقاري. ثانياً ، يجب أن يكونوا متأخرين أو معرضين للتخلف عن سداد الرهن العقاري. ثالثًا ، يجب أن يكون قد تم الحصول على الرهن العقاري في أو قبل 1 يناير 2009. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن إدانة العقار المعني. أخيرًا ، لا يمكن أن يتجاوز دين مالك المنزل على مسكنه الأساسي أو ممتلكات تأجير وحدة واحدة إلى أربع وحدات 729,750،1 دولارًا (مع حدود قرض أعلى للممتلكات المكونة من وحدتين إلى أربع وحدات) [XNUMX]. من خلال تلبية هذه المعايير ، يمكن لأصحاب المنازل الاستفادة من البيع على المكشوف لـ HAFA ، والذي تضمن التنازل عن النقص والمساعدة المحتملة في الانتقال.

عملية البيع على المكشوف: الخطوات واللاعبون الرئيسيون

تتضمن عملية البيع على المكشوف العديد من الخطوات واللاعبين الرئيسيين لضمان نجاح الصفقة. في البداية ، يتصل مالك العقار بصاحب الامتياز الأساسي لتقديم طلب للبيع على المكشوف ، مع تقديم المستندات اللازمة مثل خطاب المشقة والبيانات المالية والإقرارات الضريبية. يقوم صاحب الامتياز بعد ذلك بمراجعة الطلب وتحديد ما إذا كان مالك العقار مؤهلاً للبيع على المكشوف. في حالة الموافقة ، يعمل مالك العقار مع وكيل عقارات لإدراج العقار والعثور على مشترٍ محتمل. يقدم المشتري عرضًا يقدمه مالك العقار إلى صاحب الامتياز للموافقة عليه.

يشمل اللاعبون الرئيسيون في عملية البيع على المكشوف مالك العقار ، وحامل الامتياز الأساسي (عادةً ما يكون مقرض الرهن العقاري) ، وأصحاب الامتياز الثانوي (إن أمكن) ، ووكلاء العقارات ، والمشترين المحتملين ، ومحامي العقارات أو شركة الملكية لتسهيل المعاملة . يلعب كل طرف دورًا حاسمًا في ضمان سير عملية البيع على المكشوف بسلاسة ويؤدي إلى نتيجة ناجحة لجميع المعنيين. يعد التعاون والتواصل بين هؤلاء اللاعبين الرئيسيين أمرًا ضروريًا للتغلب على تعقيدات البيع على المكشوف وتحقيق حل مفيد للطرفين (Fisher ، 2013 ؛ Investopedia ، 2020).

أحكام نقص في البيع على المكشوف

تنشأ أحكام القصور في سياق البيع على المكشوف عندما تكون عائدات بيع العقار غير كافية لتغطية ديون الرهن العقاري القائمة. في مثل هذه الحالات ، يجوز للمقرض أن يطلب حكم نقص ضد المقترض لاسترداد الرصيد المتبقي. يسمح هذا الإجراء القانوني للمقرض بمتابعة المقترض عن الفرق بين سعر البيع وإجمالي دين الرهن العقاري ، مما قد يؤدي إلى حجز الأجور أو رسوم الحساب المصرفي أو الامتيازات العقارية. ومع ذلك ، فإن بعض الولايات لديها قوانين لمكافحة القصور تحمي المقترضين من أحكام النقص بعد البيع على المكشوف. بالإضافة إلى ذلك ، قد يوافق بعض المقرضين على التنازل عن حقهم في متابعة حكم ناقص كجزء من عملية مفاوضات البيع على المكشوف. من الأهمية بمكان بالنسبة للمقترضين فهم الآثار المحتملة للأحكام الناقصة وطلب المشورة القانونية لحماية مصالحهم أثناء صفقة البيع على المكشوف (Federal Trade Commission، nd؛ National Consumer Law Center، 2012).

الآثار الائتمانية والضريبية للمبيعات القصيرة

يمكن أن تكون الآثار الائتمانية والضريبية للمبيعات القصيرة مهمة لأصحاب العقارات. فيما يتعلق بالائتمان ، يمكن أن يؤثر البيع على المكشوف سلبًا على درجة ائتمان مالك المنزل ، حيث يتم الإبلاغ عنه على أنه "دين مستقر" في تقرير الائتمان الخاص به. ومع ذلك ، فإن التأثير بشكل عام أقل حدة من حبس الرهن ، حيث اتخذ صاحب المنزل نهجًا استباقيًا لمعالجة وضعه المالي. يعتمد مدى انخفاض درجة الائتمان على عوامل مختلفة ، بما في ذلك التاريخ الائتماني للفرد ومقدار النقص (الفرق بين سعر البيع ورصيد الرهن العقاري المستحق).

فيما يتعلق بالآثار الضريبية ، يمكن اعتبار النقص الناتج عن البيع على المكشوف "إلغاء دخل الدين" من قبل السلطات الضريبية ، والتي يمكن أن تخضع للضريبة في ظل ظروف معينة. في الولايات المتحدة ، قدم قانون الإعفاء من الديون على الرهن العقاري لعام 2007 إعفاءات ضريبية لأصحاب المنازل الذين تم إعفاؤهم من ديون الرهن العقاري من خلال البيع على المكشوف ، ولكن هذا البند انتهى في نهاية عام 2020. وبالتالي ، يجب على مالكي المنازل التشاور مع متخصص ضرائب لفهم الآثار الضريبية المحتملة للبيع على المكشوف في وضعهم المحدد (سوليفان ، 2021).

البيع على المكشوف في السياق الدولي: البيع الطوعي بمساعدة المملكة المتحدة

البيع الطوعي المدعوم (AVS) هو عملية في المملكة المتحدة تشترك في أوجه التشابه مع المبيعات القصيرة في الولايات المتحدة. في AVS ، يمكن لأصحاب المنازل الذين يكافحون من أجل الوفاء بمدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم والمعرضين لخطر التملك أن يختاروا بيع ممتلكاتهم طواعية ، غالبًا بسعر أقل من رصيد الرهن العقاري المستحق. يسمح ذلك لصاحب المنزل بتجنب العواقب السلبية لاستعادة الملكية ، مثل الأضرار الجسيمة لتصنيفه الائتماني والإجراءات القانونية المحتملة. قد يوافق المقرضون على نظام AVS لأنه يمكن أن يكون حلاً أكثر فعالية من حيث التكلفة وفعالية مقارنة بمتابعة الاستعادة ، والتي يمكن أن تكون عملية طويلة ومكلفة. من المهم ملاحظة أن موافقة المُقرض مطلوبة للحصول على AVS ، وقد لا يوافقون دائمًا على قبول سعر بيع أقل من رصيد الرهن العقاري المستحق. في مثل هذه الحالات ، قد يحتاج صاحب المنزل إلى استكشاف خيارات أخرى ، مثل التفاوض على تعديل القرض أو طلب المشورة بشأن الديون من مستشار مالي محترف (Citizens Advice، 2021؛ Money Advice Service، 2021).

تأثير البيع على المكشوف على أصحاب العقارات وسوق العقارات

يمكن أن يكون للمبيعات القصيرة تأثيرات إيجابية وسلبية على مالكي العقارات وسوق العقارات بشكل عام. بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يواجهون صعوبات مالية ، فإن البيع على المكشوف يوفر بديلاً عن حبس الرهن ، مما يسمح لهم ببيع ممتلكاتهم بأقل من دين الرهن العقاري المستحق. يمكن أن يساعدهم ذلك في تجنب الأضرار الائتمانية الجسيمة المرتبطة بحبس الرهن ويحتمل أن يتلقوا المساعدة في إعادة التوطين من خلال برامج مثل البرنامج البديل لإغلاق الرهن المنزلي (HAFA) (MHA ، 2009).

ومع ذلك ، يمكن أن تساهم المبيعات القصيرة أيضًا في انخفاض قيم العقارات داخل الحي ، حيث تؤدي غالبًا إلى انخفاض أسعار البيع مقارنة بالمبيعات التقليدية. يمكن أن يؤدي هذا إلى إنشاء تأثير الدومينو ، مما يتسبب في فقدان الممتلكات المجاورة للقيمة وربما يؤدي إلى المزيد من عمليات البيع القصيرة أو حبس الرهن. بالإضافة إلى ذلك ، فإن انتشار البيع على المكشوف يمكن أن يؤثر سلبًا على سوق العقارات بشكل عام من خلال زيادة المعروض من العقارات المتعثرة ، مما قد يؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن وإبطاء تعافي السوق (Immergluck ، 2010).

في الختام ، في حين أن البيع على المكشوف يمكن أن يوفر الراحة لأصحاب العقارات الأفراد الذين يواجهون صعوبات مالية ، إلا أنهم يمكن أن يساهموا أيضًا في تحديات السوق الأوسع وانخفاض قيمة العقارات.